Hammerschlagsrecht - was ist das eigentlich? Es gibt bauliche Situationen, in denen ein Immobilieneigentümer sein Anwesen nur reparieren kann, indem er das Grundstück eines Nachbarn betritt. In solchen Fällen darf man sich auf das "Hammerschlagsrecht" berufen, das einem entsprechende Arbeiten von fremdem Territorium aus erlaubt. Allerdings müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein, ehe der Nachbar gezwungen ist, dem Hammerschlagsrecht zuzustimmen. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 49/12)
Das Hammerschlagsrecht bezieht sich auf eine Regelung im deutschen Nachbarschaftsrecht, die in § 906 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt ist. Es erlaubt einem Grundstückseigentümer, zeitweise auf das Nachbargrundstück überzugreifen, um notwendige Erhaltungsarbeiten an seinem Gebäude durchführen zu können, die anders nicht möglich wären, wie z.B. Mauer- oder Zaunarbeiten. Es wird ergänzt durch das Leiterrecht. Beim Hammerschlagsrecht wird es z.B. Handwerkern sollen das Nachbargrundstück betreten können, um ihre Arbeit zu verrichten. Das Leiterrecht schließt ein, dass Gerüste auf dem Nachbargrundstück aufgestellt werden dürfen, oder unter Umständen Materialien und Geräte vorübergehend gelagert werden.
Voraussetzung für das Hammerschlagsrecht ist, dass die Maßnahmen zwingend erforderlich sind und ohne den Übergriff nicht durchgeführt werden können. Dabei müssen die Rechte des Nachbarn gewahrt bleiben. Eine Nutzung wird nur geduldet, wenn die Arbeiten am eigenen Gebäude nicht ohne Zugang zum Nachbargrundstück möglich sind. Weitere Bedingungen:
Das Vorhaben bzw. die Arbeiten an dem Grundstück müssen natürlich den öffentlich/rechtlichen Vorschriften entsprechen.
Die Nutzung kann gewährleistet werden wenn folgende Arbeiten ausgeführt werden müssen:
Die Nutzung eines Baukrans kann als Sonderfall angesehen werden. Laut dem Gesetz ist jedoch die Nutzung eines Baukrans auf dem Nachbargrundstück im Hammerschlagsrecht mit eingeschlossen. Darunter fällt sowohl das Aufbauen des Krans auf dem Nachbargrundstück, als auch das Überschwenken.
Es gibt jedoch viele gerichtliche Urteile, bei denen dem Bauherren das Nutzen des Baukrans untersagt wurde. Ein Baukran ist eine erhebliche Belästigung für den Nachbarn und wird von den Gerichten genauestens unter die Lupe genommen.
Wenn die Bauarbeiten auch mit anderen Gerätschaften oder einem Gerüst durchgeführt werden, darf in der Regel kein Baukran hinzugezogen werden. Dies gilt auch, wenn der Bauherr dadurch finanzielle Nachteile erleidet. Sehr wichtig ist es, dass ein Baukran weit im Voraus angekündigt werden muss. Viele Urteile haben aufgrund zu später Benachrichtigung dem Bauherren eine Absage verpasst.
Das Hammerschlagsrecht kann auch verweigert werden, dazu sind allerdings einige Bedingungen erforderlich:
Das Hammerschlagsrecht ist ein sensibles Thema. Es ist für beide Parteien ratsam, sich rechtlichen Rat einzuholen, um über die eigenen Möglichkeiten informiert zu sein.
Sind durch das Hammerschlagsrecht Unannehmlichkeiten oder Schäden entstanden, können Ausgleichszahlungen oder andere Entschädigungen vom Nachbarn gefordert werden. Die Entschädigung kann ein finanzieller Ausgleich sein oder die direkte Übernahme der Kosten, die durch einen Schaden entstanden sind.
Die Höhe der Entschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Art und Dauer der Nutzung des Nachbargrundstücks, des Umfangs der Beeinträchtigung sowie der Art und Schwere der entstandenen Schäden.
Typische Gründe für eine Entschädigung:
Zusätzlich zu Schadensersatz kann die Entschädigung auch Kosten für präventive Maßnahmen umfassen, die ergriffen wurden, um mögliche Schäden zu minimieren, wie z.B. das Abdecken von Flächen oder das vorübergehende Umstellen von Möbeln.
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kostenlose Immobilienbewertung sichernBei einem Immobilienverkauf spielt auch der Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle bei der Entscheidung des Käufers. Sollten größere Arbeiten anstehen, bzw. Arbeiten, die es erfordern, dass das Nachbargrundstück genutzt wird, sollten Immobilienverkäufer vorab das Hammerschlagsrecht mit den Nachbarn vereinbaren. Ein vorab abgeklärtes Hammerschlagsrecht bietet für Käufer eine gewisse Sicherheit.
Das Wissen um das Hammerschlagsrecht kann sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer bei den Verkaufsverhandlungen eine Rolle spielen. Ein Käufer könnte beispielsweise eine Preisanpassung verlangen, wenn er annimmt, dass zukünftige Bauarbeiten oder Instandhaltungen aufgrund dieses Rechts komplizierter werden könnten.
Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS einige Voraussetzungen erfüllt sein, ehe der Nachbar gezwungen ist, dem Hammerschlagsrecht zuzustimmen. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 49/12)
Der Fall: Ein Grundstücksbesitzer wollte seine Giebelwand sanieren. Nachdem diese allerdings unmittelbar an das Anwesen des Nachbarn grenzte, musste er dazu ein Gerüst auf dessen Eigentum aufstellen. Die Arbeiten sollten etwa einen Monat dauern. Darüber informierte der Betroffene den Nachbarn schriftlich. Der aber erklärte sich nicht einverstanden. Er zweifelte so ziemlich alles an - seine ordnungsgemäße Benachrichtigung ebenso wie die Notwendigkeit der Reparaturen. Der Bundesgerichtshof sah sich deswegen im folgenden Zivilprozess gezwungen, einige Regeln für das Hammerschlagsrecht aufzustellen.
Das Urteil: Die Grundvoraussetzung für die Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts ist eine umfassende Darlegung zu Art, Umfang und zeitlicher Befristung der geplanten Arbeiten. Das war im konkreten Fall schon mal der erste Fehler des Betroffenen gewesen. Er formulierte nach Überzeugung des Gerichts zu ungenau. Des Weiteren muss es sich um eine notwendige Behebung von Schäden, um eine Vorsorge zur Vermeidung von Schäden oder um eine Anpassung an heutige Erfordernisse (wie Wärmedämmung) handeln. Eine bloße Verschönerungsmaßnahme reicht als Begründung für das Hammerschlagsrecht nicht aus.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.