Hausgeld bei Eigentumswohnungen
Darf das Hausgeld auf den Mieter umgelegt werden?

Was ist Hausgeld?

"Hausgeld" ist ein Begriff aus dem deutschen Wohnungseigentumsrecht. Es bezieht sich auf das Geld, das von den Eigentümern einer Wohnungseinheit innerhalb eines Mehrparteienhauses regelmäßig gezahlt werden muss. Diese Zahlungen dienen dazu, die laufenden Betriebskosten des Gebäudes zu decken. Es umfasst alle laufenden Nebenkosten und sonstige geplante Investitionen, die im Voraus vom Eigentümer getragen werden müssen.

Das Hausgeld wird normalerweise monatlich an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gezahlt, die dann die Verantwortung für die Verwaltung und Verteilung der Mittel übernimmt. Die Höhe des Hausgeldes kann variieren, je nach Größe der Wohnungseinheit, den spezifischen Dienstleistungen und Einrichtungen des Gebäudes sowie den regionalen Kosten für Dienstleistungen.

Auch Kosten, die später auf den Mieter umgelegt werden können, sind im Hausgeld enthalten. Darunter sind nach der Betriebskostenverordnung unter anderem die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Hausmeister oder auch die Gartenpflege enthalten.

Zum anderen sind auch Kosten enthalten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu zählen beispielsweise Verwaltungskosten oder die Instandhaltungsrücklage für Reparaturen und Renovierungen zur Erhaltung der Wohnanlage.

Was ist im Hausgeld enthalten und was nicht?

Hier ist eine typische Aufschlüsselung dessen, was im Hausgeld enthalten sein kann und was normalerweise nicht abgedeckt ist:

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Posten und ihre Aufteilung im Hausgeld je nach den Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft und den örtlichen Gegebenheiten variieren können.

Welche Kosten können auf die Mieter umgelegt werden?

In Deutschland können bestimmte Teile des Hausgeldes, die die Betriebskosten betreffen, auf den Mieter umgelegt werden. Diese umlegbaren Kosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Zu den Kosten, die üblicherweise auf den Mieter umgelegt werden können, gehören:

• Wasser- und Abwasserkosten: Dies beinhaltet die Kosten für Frischwasser sowie die Gebühren für die Abwasserentsorgung.
• Heizungskosten: Kosten für die Lieferung von Heizmaterial (wie Gas, Öl oder Fernwärme) und die damit verbundenen Betriebskosten, wie Wartung der Heizanlage.
• Warmwasserkosten: Ähnlich wie bei der Heizung, umfassen diese Kosten die Erwärmung und Bereitstellung von Warmwasser.
• Müllabfuhr: Gebühren für die Müllentsorgung und -verwertung.
• Straßenreinigung und Grundsteuer: Diese Kosten werden direkt von der Kommune erhoben und können an die Mieter weitergegeben werden.
• Hausmeisterservice: Kosten für die Tätigkeiten eines Hausmeisters, sofern diese nicht überwiegend verwaltender Natur sind.
• Gartenpflege: Kosten für die regelmäßige Pflege von Garten- und Grünanlagen.
• Treppenhausreinigung und Schornsteinreinigung: Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen.
• Allgemeinbeleuchtung: Kosten für die Beleuchtung von gemeinsam genutzten Bereichen wie Flure, Treppenhäuser und Außenbeleuchtung.
• Versicherungen: Bestimmte Gebäudeversicherungen wie Haftpflicht-, Feuer-, Sturm- und Wasserschadenversicherung.

Nicht umlegbar ist dagegen die Verwaltervergütung einschließlich der Verwalter-Aufwendungen für Porto und der Kosten für die Abhaltung von Wohnungseigentümerversammlungen. Das gilt ebenso für die Bankgebühren des Hausgeldkontos (Kontoführungsgebühren). Auch die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage und die Kosten der laufenden Instandhaltung sind nicht umlagefähig, wozu auch etwaige Gutachten zur Schadensverursachung oder -feststellung gehören.

Wie hoch ist das Hausgeld?

Die Höhe des Hausgeldes ist individuell, denn auch die Höhe der Betriebskosten ist von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Grundsätzlich gilt: Je neuer eine Immobilie ist, desto geringer ist das zu zahlende Hausgeld.

Die Höhe ist von einigen Faktoren abhängig:

• Größe der Wohnung: Größere Wohnungen tragen in der Regel höhere Kosten bei, da die Kosten oft auf Basis der Wohnfläche umgelegt werden.
• Ausstattung und Zustand des Gebäudes: Gebäude mit hochwertiger Ausstattung, wie z.B. Aufzüge, Schwimmbäder oder Fitnessräume, haben höhere Betriebs- und Instandhaltungskosten.
• Standort: Die regionalen Unterschiede in den Dienstleistungskosten wie Gartenpflege, Schneeräumung oder allgemeine Wartung können die Höhe des Hausgeldes beeinflussen.
• Anzahl der Wohneinheiten: In Gebäuden mit mehr Einheiten können einige Kosten auf mehr Eigentümer verteilt werden, was das individuelle Hausgeld senken kann.
• Energieeffizienz: Ältere Gebäude mit schlechter Energieeffizienz können höhere Heizkosten haben, was das Hausgeld erhöht.

Im Durchschnitt liegt das Hausgeld oft irgendwo zwischen 2 und 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat, kann aber je nach den oben genannten Faktoren deutlich variieren. In Luxusimmobilien oder bei besonders hohen Nebenkosten kann das Hausgeld auch deutlich höher sein.

Wie wird die Höhe des Hausgeldes berechnet?

Die Hausverwaltung stellt jedes Jahr einen Wirtschaftsplan auf, in dem sie die ungefähren Kosten berechnet. Dabei werden auch die Kosten für die Instandhaltung oder auch für benötigte Modernisierungen berücksichtigt. Die monatliche Umlage für das Hausgeld liegt in den meisten Fällen etwa 20 - 30 Prozentpunkte über den eigentlichen Nebenkosten, da nur umlagefähige Kosten vom Mieter getragen werden können. Die Berechnung durchläuft folgendes Schritte:

1. Ermittlung der Gesamtkosten: Zunächst werden alle zu erwartenden Kosten für das Gebäude ermittelt.
2. Aufteilung nach Miteigentumsanteilen: Die Gesamtkosten werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen (MEA) auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Die Miteigentumsanteile werden häufig nach der Quadratmeterzahl der jeweiligen Wohnung bemessen, können aber auch durch die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung anders festgelegt sein.
3. Erstellung eines Wirtschaftsplans: Der Verwalter der WEG erstellt einen Wirtschaftsplan, der eine detaillierte Aufschlüsselung der erwarteten Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr enthält. Dieser Plan wird dann in der Eigentümerversammlung zur Abstimmung gestellt.
4. Beschlussfassung: Die Wohnungseigentümer stimmen über den Wirtschaftsplan ab. Bei Zustimmung wird dieser Plan die Grundlage für die zu leistenden Zahlungen jedes Eigentümers.
5. Monatliche Vorauszahlungen: Die festgelegten Beträge werden als monatliche Vorauszahlungen von den Wohnungseigentümern eingefordert.
6. Jahresabrechnung: Am Ende des Wirtschaftsjahres wird eine Jahresabrechnung erstellt, die die tatsächlich angefallenen Kosten den vorausbezahlten Beträgen gegenüberstellt. Etwaige Über- oder Unterdeckungen werden dann im folgenden Wirtschaftsjahr berücksichtigt, entweder durch eine Anpassung der Vorauszahlungen oder durch eine einmalige Nachzahlung bzw. Erstattung.

Wie ist das Hausgeld auf Wohnungseigentümer aufgeteilt- Beispiel

Anhand eines Beispiels wird die Aufteilung auf die einzelnen Eigentums Parteien deutlicher.

Wohnungen eines Mehrfamilienhauses:

• Wohnung A: 100 m²
• Wohnung B: 80 m²
• Wohnung C: 75 m²
• Wohnung D: 75 m²
• Wohnung E: 50 m²
• Wohnung F: 50 m²
• Wohnung G: 50 m²
• Wohnung H: 50 m²
• Wohnung I: 45 m²
• Wohnung J: 25 m²

Gesamte Wohnfläche: Die Gesamtwohnfläche beträgt: 100 + 80 + 75 + 75 + 50 + 50 + 50 + 50 + 45 + 25 = 600 m²

Gesamtkosten des Gebäudes: Wir nehmen an, die jährlichen Gesamtkosten für das Gebäude belaufen sich nun auf 21.600 Euro, was 3 Euro pro Quadratmeter pro Monat entspricht: 3 Euro/m²/Monat×12 Monate×600 m²=21.600 Euro/Jahr

Monatliche Hausgeldzahlungen jeder Wohnung: Wir berechnen das monatliche Hausgeld basierend auf den neuen Kosten pro Quadratmeter:

Ab wann muss man Hausgeld zahlen?

Das Hausgeld muss von einem Wohnungseigentümer ab dem Zeitpunkt gezahlt werden, an dem er rechtlich als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen ist. Dies gilt unabhängig davon, ob der Eigentümer die Wohnung selbst nutzt, sie leer steht oder vermietet ist. Die Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes beginnt also mit der rechtlichen Übertragung des Eigentums und endet mit der Übertragung des Eigentums an einen neuen Eigentümer.

Bei Neuverkäufen direkt vom Bauträger kann die Regelung abweichen, da der Eigentumsübergang und die Fälligkeit des Hausgeldes spezifisch im Kaufvertrag festgelegt werden können.

Ist Hausgeld steuerlich absetzbar?

In Deutschland ist das Hausgeld in der Regel nicht pauschal steuerlich absetzbar, da es auch Kosten enthält, die den Eigentümer direkt betreffen und nicht steuerlich relevant sind, wie Instandhaltungsrücklagen oder Verwaltungskosten. Es gibt jedoch spezifische Teile des Hausgeldes, die unter bestimmten Umständen steuerlich absetzbar sein können:

• Vermietete Immobilien: Wenn Sie eine Wohnung besitzen und diese vermieten, können Sie Teile des Hausgeldes, die die Betriebskosten betreffen, als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Dies umfasst Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege und ähnliche umlagefähige Nebenkosten.
• Eigennutzung: Bei selbst genutztem Wohneigentum können Sie keine Betriebs- oder Instandhaltungskosten des Hausgeldes steuerlich geltend machen. Möglich ist jedoch der Abzug von haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die im Hausgeld enthalten sind, bis zu bestimmten Höchstgrenzen. Dabei können 20% der Arbeitskosten (ohne Material) direkt von der Steuerschuld abgezogen werden, bis zu einer Obergrenze von 1.200 Euro jährlich für Handwerkerleistungen und 4.000 Euro für haushaltsnahe Dienstleistungen.

Unterschied zwischen Hausgeld und Wohngeld

Hausgeld ist das Geld, welches für die Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bei Eigentumswohnungen monatlich zu zahlen ist. Oft wird der Begriff Hausgeld synonym mit Wohngeld verwendet. Nach Möglichkeit sollte man jedoch eine Unterscheidung vornehmen.

Der Begriff Wohngeld hat nämlich aufgrund einer Regelung des Wohngeldgesetzes noch eine andere Bedeutung. Danach ist Wohngeld eine Sozialleistung vom Staat, ein Zuschuss zur Miete für einkommensschwache Bürger.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.