Mutter im Pflegeheim – Was passiert mit dem Haus?
So schützen Sie Vermögen und Erbe

Vater oder Mutter im Pflegeheim: Was passiert mit dem Haus?

Das ist eine häufige Frage, die sich viele erwachsene Kinder irgendwann im Leben stellen müssen. Was jetzt tatsächlich das Beste ist, hängt von den individuellen Umständen und Wünschen ab. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Deswegen zeigen wir hier Möglichkeiten auf, die es abzuwägen gilt.

Grundsätzlich gibt es folgende Möglichkeiten, wenn künftig das Pflegeheim die Eigentumswohnung oder das eigene Haus ersetzt:

• Hausverkauf zur Deckung der Pflegekosten
• Haus von Eltern kaufen, da diese zum Pflegefall geworden sind
• Überschreibung bzw. Schenkung des Hauses, aus Pflegefallgründen

Wann ist es sinnvoll, das Haus zu verkaufen?

In vielen Fällen wollen die Kinder das Eigenheim der Eltern nicht beziehen. Kann das Haus finanziell nicht gestemmt werden, ist es daher sinnvoll, einen Hausverkauf in Erwägung zu ziehen. Es gibt demnach mehrere Szenarien, in denen es sinnvoll ist das Haus zu verkaufen:

• Leerstand der Immobilie: Wenn nach dem Umzug ins Pflegeheim niemand mehr im Haus wohnt und die Immobilie ungenutzt bleibt, kann ein Verkauf erwogen werden. Der Erlös kann zur Deckung der Pflegekosten verwendet werden und verhindert, dass das Haus ungenutzt verfällt oder laufende Kosten verursacht.
• Finanzierung der Pflegekosten: Falls die Rente und vorhandenes Vermögen nicht ausreichen, um die Pflegekosten zu decken, kann der Verkauf der Immobilie notwendig werden. In solchen Fällen prüft das Sozialamt, ob die Immobilie verwertet werden muss, bevor Sozialhilfe gewährt wird. Dazu hier mehr.
• Vermeidung von Unterhaltsansprüchen gegenüber Kindern: Seit 2020 werden Kinder erst ab einem Jahresbruttoeinkommen von über 100.000 Euro für die Pflegekosten der Eltern herangezogen. Dennoch kann ein Immobilienverkauf dazu beitragen, finanzielle Belastungen für die Familie zu minimieren.

Erbengemeinschaft und Hausverkauf im Pflegeheim

In einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben gemeinsam über den Verkauf einer geerbten Immobilie entscheiden. Ein einzelner Erbe kann den Verkauf nicht eigenmächtig durchführen; es ist die Zustimmung aller Beteiligten erforderlich. Dies kann zu Verzögerungen führen, insbesondere wenn Uneinigkeit besteht oder unterschiedliche Interessen verfolgt werden.

Besteht innerhalb der Erbengemeinschaft keine Einigkeit über den Verkauf der Immobilie, kann dies den Prozess erheblich erschweren. In solchen Situationen bleibt oft nur der Weg einer sogenannten Teilungsversteigerung, bei der das Gericht die Versteigerung der Immobilie anordnet, um den Erlös unter den Erben aufzuteilen. Dieser Prozess kann jedoch langwierig sein und führt nicht immer zu optimalen Verkaufsergebnissen.

Wer darf das Haus der Eltern verkaufen?

Die Immobilie darf nur die Person verkaufen, die im Grundbuch als Eigentümer steht. Möchten die Eltern den Verkauf jedoch ihren Kindern oder Dritten überlassen, benötigen diese eine notariell beglaubigte Vollmacht, die sie zum Verkauf berechtigt. Eine einfache schriftliche Vollmacht reicht hierfür nicht aus.

Sind die Eltern nicht mehr geschäftsfähig und liegt keine entsprechende Vollmacht vor, muss ein gerichtlich bestellter Betreuer den Verkauf genehmigen.

Wann ist es sinnvoll, dass die Kinder das Haus kaufen?

Der Verkauf an die eigenen Kinder ist eine weitere Möglichkeit im Falle eines Pflegefalles. Durch den Verkauf erhalten die Eltern liquide Mittel, die sie beispielsweise für Pflegekosten oder den eigenen Lebensunterhalt nutzen können. Gehört das Elternhaus den Kindern, hat das Sozialamt keinen Zugriff mehr auf die Immobilie.

Ein Verkauf unter dem üblichen Marktwert kann als "gemischte Schenkung" eingestuft werden, wobei der Differenzbetrag zwischen Verkaufspreis und Marktwert als Schenkung gilt und somit schenkungssteuerpflichtig sein kann.

Ein Verkaufspreis, der bis zu 20 % unter dem ermittelten Marktwert liegt, wird in der Regel akzeptiert und zieht keine steuerlichen Konsequenzen nach sich. Bei größeren Abweichungen von 20 bis 25 % wird der Differenzbetrag häufig als Teilschenkung betrachtet, was Schenkungssteuerpflichten auslösen kann

Es ist daher essentiell, den Verkehrswert der Immobilie vorab durch ein Gutachten zu ermitteln und den Verkaufspreis entsprechend festzulegen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Ist die Schenkung als Vermögenssicherung sinnvoll?

Eine Überschreibung des Hauses oder der Wohnung ist eine Schenkung bzw. vorweggenommene Erbfolge. Es kann also eine Strategie der Vermögenssicherung innerhalb der Familie sein. Es gelten jedoch einige wichtige Regeln.

Für das Sozialamt gilt die 10-Jahresfrist bei Schenkungen. Es kann dadurch Schenkungen, die innerhalb von zehn Jahren vor Eintritt der Pflegebedürftigkeit erfolgt sind, zurückfordern, gestützt vom § 528 BGB Dies bedeutet, dass der Beschenkte unter Umständen verpflichtet ist, die erhaltene Immobilie oder deren Wert zur Deckung der Pflegekosten einzusetzen. Diese sogenannte 10-Jahresfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der Schenkung.

Wohnrecht und Nießbrauch bei einer Schenkung Bei der Schenkung einer Immobilie behalten sich Schenker oft ein Wohnrecht oder Nießbrauch vor. Wichtig zu wissen ist, dass ein vorbehaltenes Nießbrauchsrecht die 10-Jahresfrist hemmen kann, da die Schenkung als nicht vollständig vollzogen gilt. Das bedeutet, dass die Frist erst beginnt, wenn der Nießbrauch endet.

Wie kann die 10 Jahresfrist bei einer Schenkung im Pflegefall umgangen werden?

Es gibt Gestaltungsoptionen die helfen können, diese Frist zu umgehen oder deren Auswirkungen zu minimieren:

1. Frühzeitige Schenkung: Die sicherste Methode, die 10-Jahresfrist zu umgehen, besteht darin, Vermögenswerte mindestens zehn Jahre vor einem möglichen Pflegefall zu übertragen. Nach Ablauf dieser Frist erlöschen die Rückforderungsansprüche des Sozialamts.
2. Schenkung mit Wohnrecht statt Nießbrauch: Bei der Übertragung von Immobilien behalten sich Schenkende oft ein Nießbrauchrecht vor, um weiterhin die Immobilie nutzen oder vermieten zu können. Allerdings beginnt in solchen Fällen die 10-Jahresfrist erst mit dem Verzicht auf das Nießbrauchrecht, was die Frist erheblich verlängern kann. Alternativ kann ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden, das unter bestimmten Bedingungen die Frist nicht beeinflusst. Es ist jedoch wichtig, dass dieses Wohnrecht im Schenkungsvertrag klar geregelt wird und idealerweise mit dem dauerhaften Auszug des Schenkenden endet.
3. Berücksichtigung von Gegenleistungen: Wenn der Beschenkte in der Vergangenheit Leistungen für den Schenkenden erbracht hat, wie beispielsweise Pflege, finanzielle Unterstützung oder Mitarbeit im Haushalt, sollten diese im Schenkungsvertrag dokumentiert werden. Durch die Anrechnung solcher Gegenleistungen kann der Wert der Schenkung reduziert werden, was das Risiko einer vollständigen Rückforderung durch das Sozialamt mindern kann.

Welche Alternativen zum Hausverkauf gibt es?

Um einen vollständigen Hausverkauf zu umgehen und das Haus u.U. vor dem Sozialamt zu schützen, gibt es im Pflegefall verschiedene Alternativen, die es ermöglichen, die Immobilie teilweise zu nutzen oder in der Familie zu erhalten.

Leibrente im Pflegefall

Bei der Leibrente verkaufen Immobilieneigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung an einen Käufer und erhalten im Gegenzug regelmäßige Rentenzahlungen – entweder lebenslang oder für einen festgelegten Zeitraum. Zusätzlich wird häufig ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, sodass die Verkäufer weiterhin in ihrer Immobilie wohnen können. Die regelmäßigen Rentenzahlungen können zur Deckung von Pflegekosten verwendet werden, sei es für die häusliche Pflege oder für die Unterbringung in einem Pflegeheim. Dies kann vor allem angewandt werden, wenn einer der Lebenspartner noch nicht ins Pflegeheim muss.

Nießbrauch im Pflegefall

Das Nießbrauchrecht ermöglicht es z.B. älteren Menschen das Immobilieneigentum aufzugeben, im Gegenzug aber in der Immobilie wohnen zu bleiben. Ein lebenslang eingeräumtes Nießbrauchrecht erlischt nicht automatisch mit dem Umzug des Berechtigten in ein Pflegeheim. Der Nießbraucher behält das Recht, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten, um beispielsweise Mieteinnahmen zur Deckung der Pflegekosten zu erzielen.

Sollten diese Einkünfte nicht ausreichen und Sozialhilfe in Anspruch genommen werden, kann das Sozialamt die Ansprüche aus dem Nießbrauch auf sich überleiten.

Teilverkauf im Pflegefall

Ein Teilverkauf einer Immobilie kann im Pflegefall eine Möglichkeit sein, finanzielle Mittel für die Deckung von Pflegekosten zu generieren, während gleichzeitig ein Wohnrecht erhalten bleibt. Bei diesem Modell veräußern Eigentümer einen Anteil ihrer Immobilie – häufig bis zu 50 % – an einen Investor und erhalten dafür eine entsprechende Auszahlung. Gleichzeitig wird ihnen ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingeräumt, das ihnen die weitere Nutzung der gesamten Immobilie ermöglicht.

Auch bei einem Teilverkauf besteht die Möglichkeit der Vermietung, sollte die betroffene Person in ein Pflegeheim ziehen. Die daraus resultierenden Mieteinnahmen können zur Deckung der Pflegekosten verwendet werden.

Was passiert, wenn die Person Sozialhilfe zur Pflegefinanzierung beantragt?

Wenn eine Person aufgrund von Pflegebedürftigkeit Sozialhilfe zur Finanzierung der Pflegekosten beantragt, prüft das Sozialamt zunächst das vorhandene Vermögen, einschließlich Immobilien, um festzustellen, inwieweit dieses zur Deckung der Pflegekosten herangezogen werden kann.

Gemäß § 90 Abs. 1 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch (SGB XII) ist grundsätzlich das gesamte verwertbare Vermögen einzusetzen, bevor Sozialhilfe gewährt wird. Das bedeutet, dass Vermögenswerte wie Immobilien zur Finanzierung der Pflegekosten genutzt werden müssen. Unter bestimmten Bedingungen zählen sie allerdings zum Schonvermögen, dazu später mehr.

Wann kann das Sozialamt verlangen, die Immobilie zu verkaufen?

Wenn die Immobilie nicht mehr selbst genutzt wird: Wenn der Pflegebedürftige dauerhaft in ein Pflegeheim zieht und die Immobilie nicht mehr von Angehörigen bewohnt wird, kann das Sozialamt verlangen, dass die Immobilie verkauft wird, um die Pflegekosten zu decken. In solchen Fällen wird geprüft, ob die Verwertung wirtschaftlich sinnvoll und zumutbar ist.

Wenn die Immobilie durch die Kinder bewohnt wird: Wird die Immobilie nach dem Umzug des Pflegebedürftigen ins Pflegeheim ausschließlich von den erwachsenen Kindern bewohnt, zählt sie nicht mehr zum Schonvermögen. Das Sozialamt kann dann den Verkauf der Immobilie zur Finanzierung der Pflegekosten fordern.

Innerhalb der 10-Jahres-Frist bei einer Schenkung: Hat der Pflegebedürftige die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor Eintritt des Pflegefalls verschenkt, greift die 10-Jahresfrist. Innerhalb dieses Zeitraums kann das Sozialamt die Schenkung rückgängig machen oder von den Beschenkten einen finanziellen Ausgleich verlangen, um die entstandenen Pflegekosten zu decken.

Wann zählt die Immobilie zum Schonvermögen?

Das Schonvermögen bezeichnet im Sozialrecht jene Vermögenswerte, die bei der Berechnung von Sozialleistungen unberücksichtigt bleiben und somit nicht zur Deckung von Pflege- oder anderen Sozialhilfekosten herangezogen werden. Es dient dem Schutz eines minimalen finanziellen Polsters für den Betroffenen und seine Angehörigen. Allerdings definiert § 90 Abs. 2 SGB XII bestimmte Vermögenswerte, die nicht berücksichtigt werden dürfen, darunter:

• Angemessener Hausrat: Gegenstände des täglichen Gebrauchs, die für eine angemessene Lebensführung notwendig sind.
• Ein angemessenes selbstgenutztes Hausgrundstück oder Eigentumswohnung: Sofern es vom Leistungsberechtigten oder seinen Angehörigen bewohnt wird und nach Größe und Wert als angemessen gilt.
• Kleinere Barbeträge oder sonstige Geldwerte: Diese Freibeträge sind in der Verordnung zur Durchführung des § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII festgelegt und betragen derzeit 10.000 Euro für eine alleinstehende Person.

Doch was bedeutet Angemessenheit? Diese wird anhand verschiedener Kriterien beurteilt, die jedoch bundesweit nicht einheitlich sind. Ein Kriterium ist die Wohnfläche. Als Beispiel gelten folgende Regeln bei einer Haushaltsgröße von vier Personen:

• Eigentumswohnung: bis zu 130 Quadratmeter
• Hausgrundstück: bis zu 140 Quadratmeter
• Für jede weitere Person im Haushalt können etwa 20 Quadratmeter hinzugerechnet werden
• Ein größerer Wohnraum ist aufgrund einer Behinderung möglich
• Zusätzlicher Raum für Pflegepersonal oder spezielle Pflegeeinrichtungen ist ebenfalls möglich

Die aktuelle Bewohnerzahl ist entscheidend für die Beurteilung der Angemessenheit. Veränderungen in der Haushaltsgröße, beispielsweise durch Auszug der Kinder, können die Bewertung beeinflussen.

Was passiert mit der Immobilie, wenn der Ehepartner noch drin wohnt?

Ein weiterer Schutz des Hauses vor dem Sozialamt ist, wenn die Immobilie weiterhin vom Ehepartner bewohnt wird. Denn solange der Ehepartner in der gemeinsamen Immobilie lebt, wird diese in der Regel nicht zur Deckung der Pflegekosten herangezogen und bleibt unangetastet. Dies gilt auch dann, wenn der Pflegebedürftige Partner in ein Pflegeheim zieht. Das Einkommen des verbleibenden Ehepartners wird nur eingeschränkt für die Finanzierung der Heimkosten herangezogen, sodass ihm genügend Mittel für den eigenen Lebensunterhalt verbleiben.

Inwieweit haften Kinder für die Pflegekosten der Eltern?

Seit dem 1. Januar 2020 gilt gemäß dem Angehörigen-Entlastungsgesetz, dass Kinder erst dann für die Pflegekosten ihrer Eltern herangezogen werden, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen über 100.000 Euro liegt. Diese Grenze bezieht sich ausschließlich auf das Einkommen des jeweiligen Kindes; das Einkommen eines Ehepartners bleibt unberücksichtigt.

Bei der Berechnung des Elternunterhalts wird ein Selbstbehalt berücksichtigt, um den unterhaltspflichtigen Kindern einen angemessenen Lebensstandard zu gewährleisten. Zudem müssen Vermögenswerte wie ein Eigenheim, das der eigenen Altersvorsorge dient, in der Regel nicht für den Unterhalt der Eltern eingesetzt werden.

Ausnahmen von der Unterhaltspflicht: In bestimmten Fällen kann die Unterhaltspflicht entfallen oder reduziert werden, beispielsweise wenn:

• Schwerwiegende Verfehlungen der Eltern gegenüber dem Kind vorliegen
• Das Eltern-Kind-Verhältnis stark belastet oder abgebrochen ist verpflichtet, für die Pflegekosten Ihres Ehepartners aufzukommen

Solche Situationen werden individuell geprüft und können zu einer Unbilligkeit der Unterhaltspflicht führen.

Müssen Rentner für die Pflegekosten ihres Ehepartners aufkommen?

Ehepartner sind grundsätzlich dazu verpflichtet, für die Pflegekosten Ihres Ehepartners aufzukommen. Bei der Berechnung der Unterhaltspflicht wird das gemeinsame Einkommen des Ehepaares berücksichtigt. Dabei wird ein angemessener Selbstbehalt für den nicht pflegebedürftigen Partner festgelegt, um dessen eigenen Lebensunterhalt zu sichern. Die genaue Höhe dieses Selbstbehalts kann variieren und hängt von individuellen Faktoren sowie regionalen Leitlinien ab. Es ist nicht, wie bei Kindern, eine Jahreseinkommensgrenze festgelegt.

Neben dem Einkommen kann auch das Vermögen des nicht pflegebedürftigen Ehepartners zur Deckung der Pflegekosten herangezogen werden. Allerdings gibt es bestimmte Freibeträge und Schonvermögen, die geschützt sind. So bleibt beispielsweise ein angemessenes selbstgenutztes Hausgrundstück in der Regel unangetastet.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.