Der Notartermin
Ablauf, Dauer und Wartezeit

Notartermin im Überblick

• Die Beurkundung eines Hauskaufvertrags durch den Notar ist in Deutschland verpflichtend
• Der Notar überwacht die Kaufabwicklung und steht für Verkäufer und Käufer als Ansprechpartner zur Verfügung. Vor dem Termin einigen sich beide Parteien auf einen Notar
• Die Kosten des Notars werden in der Regel von dem Käufer übernommen

Sind Sie am Verkauf Ihrer Immobilie interessiert aber haben keine Zeit oder Lust auf den Aufwand des Verkaufs aber möchten dennoch einen guten Preis erzielen? Durch den Service von Hausgold vermitteln wir Ihnen einen Experten der zu Ihnen passt. So geht's:

Aufgaben des Notars beim Hausverkauf

Soll es zu einem Eigentümerwechsel einer Immobilie kommen, schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor, dass ein Notar als unparteiische Person hinzugezogen werden muss. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer können sich bei dem Notar ausführliche und rechtliche Beratungen einholen und sich auf diesem Wege vor einer rechtlichen Benachteiligung schützen.

Haben sich Käufer und Verkäufer auf einen Immobilienwechsel geeinigt, gehört es zu den Aufgaben des Notars, die weiteren Vorgänge, vom Vertragsentwurf bis zum Umschreiben des Grundbuchs, einzuleiten. Er dient demnach als Ansprechpartner und kontrolliert gleichzeitig, ob alles rechtsgültig abgewickelt wird.

Wie läuft die Zusammenarbeit mit dem Notar beim Hauskauf ab?

Der Notartermin ist bei einem Hauskauf verpflichtend. Er kann in drei Phasen unterteilt werden: die Vorbereitung, den Notartermin an sich und die Nachbereitung.

Vorbereitung für den Notartermin

Der Termin mit dem Notar ist der letzte Schritt beim Eigentümerwechsel einer Immobilie. Haben Käufer und Verkäufer über den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie alle Fakten geklärt, vereinbaren die Vertragsparteien einen Notartermin. In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer den Notar auswählt, da dieser bei Absage des Termins für die Notarkosten aufkommen muss. Der Verkäufer übermittelt diesem alle erforderlichen Unterlagen für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfes.

Unterlagen für den Notar zusammenstellen

Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten vor dem Notartermin alle notwendigen Unterlagen zusammenstellen:

Eine Notartermin ohne Finanzierungsbestätigung ist möglich, bringt allerdings ein hohes Risiko für den Verkäufer mit sich, da ohne eine Finanzierungsbestätigung die Möglichkeit besteht, dass der Käufer den Kaufpreis nicht aufbringen kann. Im Gegenzug können dem Käufer bei Vertragsbruch Vertragsstrafen und Schadensersatzforderungen drohen.

Vorab die wesentlichen Vertragsinhalte klären

Käufer und Verkäufer müssen selbstverständlich bereits vor dem Notartermin die wesentlichen Vertragsinhalte klären, um anschließend einen Kaufvertragsentwurf zu verfassen. Dazu zählen:

Der Kaufpreis Sammeln Sie Informationen über aktuelle Marktpreise für vergleichbare Objekte in Ihrer Umgebung. Mit HAUSGOLD können Sie eine Wertermittlung Ihrer Immobilie durch einen Immobilienmakler vornehmen. So sind Sie - ob Käufer oder Verkäufer - auf der sicheren Seite.

Die bisherigen Verbindlichkeiten Ist die Immobilie noch mit Hypotheken oder Grundschulden belastet? In den meisten Fällen werden diese beim Notartermin gelöscht. Natürlich kann sich der Käufer aber auch dafür entscheiden, die Darlehen des Verkäufers bei dessen Kreditinstitut zu übernehmen. Dem muss das jeweilige Kreditinstitut vorher zustimmen.

Die Nebenabreden Welche weiteren Vereinbarungen haben Sie noch getroffen? Sollen beispielsweise Einbaumöbel übernommen werden? Auch das gehört in den Notarvertrag. Ist der Wert der übernommenen Gegenstände im Notarvertrag angegeben, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an.

Kaufvertragsentwurf erstellen

In den meisten Fällen erhalten beide Parteien bereits zwei Wochen vor dem Notartermin einen Kaufvertragsentwurf des Notars. Beide Vertragsparteien haben also genügend Zeit, sich damit auseinanderzusetzen und eventuelle Korrekturvorschläge ohne Zeitdruck zu erarbeiten

Lassen Sie sich den Vertragsentwurf frühzeitig von dem Notar zusenden, damit Sie noch ausreichend Zeit haben, diesen in Ruhe durchzugehen und ggf. anzupassen. Sollten Sie sich unsicher sein, sprechen Sie Ihren Immobilienmakler an (ggf. schalten Sie darüber hinaus einen Anwalt ein, der den Vertrag checkt, damit keine Nachteile für Sie entstehen). Folgende Punkte werden üblicherweise in einem Notarvertrag aufgeführt:

• Kaufgegenstandsbeschreibung: Genaue Beschreibung über den Kaufgegenstand, Wege- oder Garagenparzellen, Inventarmitveräußerungen (Sachmängelhaftung für Inventar), besondere Vereinbarungen
• Kaufpreis und Fälligkeit: Genaue Summe für Grundstück, Gebäude und Zubehör, gesonderte Ausweisung Inventarerwerb, Zahlung erst, wenn alle Risiken des Verkäufers beseitigt sind
• Übergabe: Nach Kaufpreiszahlung sofort, Nebenkostenstichtagsabrechnung, bei Wohnung in Mehrfamilienhaus: Instandhaltungsrücklagen nach WEG, Erschließungs- oder Straßenbeitragskosten, Vollmachtsfragen für Finanzierung und ggf. Abnahmen
• Sachmängelhaftung: Bei Altbauten, bei Neubauten, beim Kauf vom Bauträger, bei Wohnungs- oder Teileigentum

Haben sich Unstimmigkeiten ergeben, melden Sie sich schnellstmöglich beim Notar und bitten ihn um einen korrigierten Vorentwurf.

Wie läuft der Notartermin an sich ab?

Bei dem Notartermin finden sich beide Vertragsparteien sowie der Notar ein. Der Termin läuft in der Regel immer gleich ab und hat eine Dauer von ca. 60- 90 Minuten.

1. Begrüßung und Identitätsprüfung: Zu Beginn des Treffens müssen alle Beteiligten ihr Ausweisdokument vorlegen.
2. Vorstellung des Kaufvertrags: Anschließend verliest der Notar den Kaufvertragsentwurf und klärt dabei juristische Begriffe. Währenddessen hat man die Möglichkeit, Fragen zu stellen und Änderungen vorzuschlagen, die der Notar dann in den originalen Vertrag einträgt.#
3. Prüfung der Finanzierungszusage: Der Notar überprüft, ob die Finanzierung des Käufers gesichert ist. Dies kann durch eine Finanzierungszusage der Bank erfolgen.
4. Erklärung der Auflassung: Der Notar nimmt die Auflassungserklärung entgegen, bei der sich Käufer und Verkäufer einigen, dass das Eigentum am Grundstück übergehen soll.
5. Unterschrift des Kaufvertrags: Daraufhin unterschreiben alle Vertragsparteien (inklusive Notar) den Vertrag. Sobald der Notar den Vertrag unterschrieben hat, ist dieser rechtskräftig.

Beide Parteien haben das Recht auf Rechtsanwälte oder Berater als Begleitung. Diese können finanzielle oder rechtliche Fragen direkt vor Ort klären.

Ist der Notartermin mit Vollmacht möglich?

Ist es einer der Parteien nicht möglich, persönlich zum Termin zu erscheinen, kann eine Vollmacht für eine dritte Person ausgestellt werden. Diese muss allerdings notariell beglaubigt und rechtsgültig sein. Es muss deutlich sein, welche Befugnisse der Bevollmächtigte hat und sollte spezifisch angeben, dass die Vertretung den Kaufvertrag unterschreiben darf. Bei dem Termin muss die Vollmacht im Original vorgelegt werden.

Was passiert nach dem Notartermin?

Zwischen dem Notartermin und dem Abschluss des Immobilienverkaufs werden noch folgende Fakten geklärt:

Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt

Nach dem Notartermin veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Diese schützt den Käufer vor einem weiteren Verkauf des Grundstücks und sichert seinen Anspruch auf das Eigentum. Die Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt kann variieren, beträgt aber in der Regel etwa 1 bis 2 Wochen.

Fälligkeitsmitteilung

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, dass es zu einem Eigentümerwechsel kommen kann, bekommt der Käufer vom Notar eine Fälligkeitsmitteilung zugeschickt. Der Käufer kann sich jetzt sicher sein, dass es keine Unstimmigkeiten, wie eine Belastung der Immobilie, mehr gibt. Das Haus kann nun guten Gewissens bezahlt werden. Abhängig von der Bank des Käufers und den spezifischen Zahlungsmodalitäten kann dieser Schritt etwa 1 bis 4 Wochen in Anspruch nehmen.

Die Grundbucheintragung nach dem Notartermin

Ist der Kaufpreis (auf dem vereinbarten Notaranderkonto oder direkt auf dem Konto des Verkäufers) eingegangen, stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers, woraufhin der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Falls auf dem Grundstück noch Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden bestehen, müssen diese vorab durch den Verkäufer gelöscht werden. Dieser Prozess kann zusätzlich 1 bis 3 Wochen dauern, abhängig von der Zusammenarbeit der involvierten Banken und Behörden

Die gesamte Dauer vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung liegt in der Regel zwischen 3 und 10 Wochen. Eine genauere Angabe ist leider nicht möglich, da die Dauer von vielen Faktoren abhängig ist.

Wer trägt bei Absage die Notarkosten

Vor dem Notartermin übernimmt der Notar bereits Arbeiten, wie einen Vertragsentwurf erstellen. Wird der Termin abgesagt, werden die Kosten üblicherweise von der Partei übernommen, die den Notar beauftragt. In der Regel ist dies der Käufer. Allerdings müssen nicht die kompletten Notarkosten, sondern nur eine geringe Gebühr übernommen werden.

Was passiert, wenn eine Partei vom Kaufvertrag zurücktritt?

Es kann immer etwas im Leben passieren, was dazu führt, dass es nicht so weitergehen kann, wie geplant. Aus diesem Grund ist es auch möglich, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer vom Kaufvertrag eines Hauses zurücktreten, oder schon vor dem Notartermin. Es kann allerdings auch dazu kommen, dass der Vertrag nicht in Kraft tritt, wenn bestimmte Forderungen nicht eingehalten werden. Was hat dieser Rücktritt jedoch für Konsequenzen?

Wenn eine Partei die vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, z.B. den Kaufpreis nicht zahlt oder keine Finanzierungszusage vorlegt, kann die andere Partei nach einer angemessenen Fristsetzung zurücktreten. Wurde eine Frist für das Nachreichen der Finanzierung im Vertrag festgehalten, ist ein fristloser Rücktritt des Verkäufers möglich.

Angenommen, Sie merken nach Vertragsunterzeichnung, dass die Wände feucht sind und dieser Mangel wurde vorsätzlich vom Verkäufer verschwiegen. In solchen Situationen haben sie ebenfalls ein Rücktrittsrecht.