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Zur Verfügung gestellt von: Breiholdt Voscherau Immobilienanwälte
Das Landgericht München I hat am Mittwoch, den 06.12.2017 (Az. 14 S 10058/17) das vorangegangene Urteil des Amtsgerichts München vom 21.06.2017 (Az. 414 C 26570/16) bestätigt: Danach ist die Bayerische Mietpreisbremsen-Verordnung aus dem Jahr 2015 wegen eines Verstoßes gegen die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage unwirksam.
Hintergrund des Verfahrens war eine Klage von Mietern einer 3,5 Zimmer-Wohnung in München, die gegenüber der Vermieterin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und auf Auskunft über die Grundmiete im vorangegangenen Mietverhältnis geklagt hatten. Nachdem bereits das Amtsgericht München die Klage aufgrund von Unwirksamkeit der Mietpreisbremsen-Verordnung abgewiesen hatte, hat nunmehr das für die Berufung zuständige Landgericht München I diese Entscheidung aus den nachfolgenden Gründen bestätigt:
Zwar seien die bundesgesetzlichen Regelungen im BGB zur Einführung der Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz vereinbar, auch bestehe kein Zweifel, dass der Wohnungsmarkt in München angespannt sei, so dass die Einführung der Mietpreisbremse grundsätzlich gerechtfertigt sei. Allerdings müsse in der Rechtsverordnung, die bestimme, für welche Gemeinden die Mietpreisbremse geltend soll, erkennbar sein, warum die betreffenden Gemeinden aufgenommen worden seien. Diesen Anforderungen werde die von der Bayerischen Staatsregierung erlassene Mietpreisbremsen-Verordnung nicht gerecht. Für den einzelnen Bürger sei nicht nachvollziehbar, mit welchem Gewicht welcher Indikator gewertet wurde und weshalb die Landeshauptstadt München in die Verordnung aufgenommen worden sei.
Dieser Formverstoß führt nach Auffassung des Landgerichts insgesamt zur Unwirksamkeit der am 14.07.2015 erlassenen und zum 01.01.2016 in die Mieterschutz-Verordnung überführte Mietpreisbegrenzungs-Verordnung. Die Revision zum BGH hat das LG München I nicht zugelassen.
Hinzuweisen ist darauf, dass sich dieses Urteil zum einen nur auf die entsprechende Umsetzungsverordnung in Bayern bezieht und daher nicht ohne weiteres auf andere Bundesländer übertragbar ist. Zum anderen hat der Bayerische Verordnungsgeber zwischenzeitlich am 24.07.2017 eine Begründung zur Verordnung nachgeschoben. Diese nachschiebende Begründung könne jedoch, so das LG München I, den Formverstoß nicht rückwirkend heilen. Ob diese Begründung für die Zukunft ausreichend ist, ist ungewiss, da das Landgericht hierüber nicht zu entscheiden hatte.
Das Urteil des LG München I reiht sich ein in eine Vielzahl gegensätzlicher Entscheidungen zur Frage der Wirksamkeit der Mietpreisbremse. Die Rechtsprechung ist unübersichtlich und uneinheitlich. So stehen in Hamburg beispielsweise die beiden Entscheidungen des AG Hamburg-Altona vom 23.05.2017 und des AG Hamburg-St. Georg vom 22.06.2017 einander diametral gegenüber. Eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg liegt aktuell noch nicht vor, wird jedoch für das erste Halbjahr 2018 erwartet.
Wie die Entscheidungen der Gerichte zeigen, hat die Rechtsprechung erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit der Mietpreisbremse – auch in Hamburg! Diese unhaltbare Situation hat der Gesetzgeber zu verantworten; sie stellt eine Zumutung für jeden Vermieter dar, der sich im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Mietpreisbremse an die neuen gesetzlichen Vorgaben gehalten hat und dadurch zum Teil erheblich geringere Mieteinnahmen zu verzeichnen hat, als er gehabt hätte, wäre die normale Marktmiete vereinbart worden. Der sich rechtstreu verhaltende Vermieter zieht daher den Kürzeren. Der Akzeptanz des Bürgers in die bestehenden Gesetze hat die aktuelle Gesetzeslage aufgrund handwerklicher Fehler des Gesetzgebers ganz erheblich geschadet.