Rechtssicherer Umgang mit Immobilienfotos

HAUSGOLD: Das Angebot einer Immobilie ohne ein Foto des Objektes macht heutzutage weder in den Printmedien noch im Internet Sinn. Was muss ein Makler im Umgang mit diesen Fotos beachten, um kostspielige Fehler zu vermeiden?

Dr. jur. Peter Schotthöfer: Macht der Makler die Fotos selbst, stellt sich die Frage, ob und wie man ein Gebäude fotografieren darf. Werden schon vorhandene Fotos, z. B. vom Kunden oder anderen übernommen, muss man prüfen, ob deren Urheber einverstanden sind. Das gilt auch, wenn der Makler die Fotos von einem früher beauftragten Makler übernommen hat. Dazu muss man wissen, dass in der Bundesrepublik durch das Urheberrechtsgesetz (UrhG) bzw. das Kunst- und Urheberrechtsgesetz (KUG) nahezu jedes Foto geschützt ist.

Aber wer ist denn Urheber, der auf den Auslöser gedrückt hat oder der den Auftrag erteilt hat?

Urheber ist die Person, die das Foto geschaffen hat. Nur ihm steht das Recht zur Verwendung des Fotos zu. Juristische Personen (GmbH, KG etc.) können dagegen nicht Urheber sein. Die die Urheber können aber anderen die Nutzung erlauben oder die Verwaltung des Urheberrechts übertragen. Ohne Einverständnis des Urhebers darf man kein fremdes Foto verwenden.

Was kann passieren, wenn ein Foto ohne Einverständnis des Urhebers verwendet wird?

Liegt das Einverständnis des Urhebers nicht vor, kann dieser Unterlassung, Schadensersatz und Auskunft über den Umfang der Verwendung verlangen. Wenn der Name des Urhebers nicht angegeben wurde, kann das den zu leistenden Schaden um 100 Prozent erhöhen.

Wenn ein Foto durch den Urheber ins Internet gestellt wurde, stellt dies nicht bereits ein Einverständnis dar, dass man es benutzen darf?

Nein, das ist nicht als Einverständnis zu werten, man darf also kein Bild z. B. von einem Gebäude aus dem Internet einfach kopieren und für sein Exposé verwenden, auch wenn das Gebäude u. U. selbst fotografiert werden durfte.

Darf man denn ein Foto eines anderen, z. B. des Fotografen, eigentlich verändern?

Auch wenn das Einverständnis des Urhebers mit der Verwendung seines Fotos vorliegt, darf dieses nur im Verhältnis 1:1 verwendet werden. Es darf also nicht umgestaltet oder gar bearbeitet werden. Deswegen kommt es darauf an, dass dies vorher vertraglich geregelt wird.

Gilt das für Außen- und Innenaufnahmen, etwa von einer Mietwohnung, in gleicher Weise?

Fotoaufnahmen von Häusern oder Wohnungen sind zu unterscheiden in Außen- und in Innenaufnahmen. Die Anfertigung und Verwendung von Außenaufnahmen ist jedermann möglich, sofern er sich bei der Aufnahme außerhalb des Grundstücks auf öffentlichem Grund (z. B. öffentlicher Straße, Platz) befindet („Panoramafreiheit“) und für die Anfertigung des Fotos keine Hilfsmittel (z. B. Drohne, Leiter) verwendet werden.

Ist das Objekt ein Kunstwerk (wie z. B. der verhüllte Reichstag des Ehepaares Christo), ist es urheberrechtlich geschützt. Die Anfertigung und die Verwendung dieses Fotos bedürfen der Zustimmung des Urhebers, wenn er und nicht der Eigentümer des Hauses das Objekt gestaltet hat. In aller Regel sind Gebäude jedoch keine „Kunstwerke“.

Was versteht man eigentlich unter „Panoramafreiheit“?

Gebäude und Werke (z. B. Statuen), die sich bleibend an öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen befinden, dürfen fotografiert, gefilmt und die Aufnahmen auch veröffentlicht werden. Es besteht das Recht, alles, was von öffentlichem Grund aus sichtbar ist und von einem der Allgemeinheit zugänglichen Ort ohne besondere Hilfsmittel wahrgenommen werden kann, zu fotografieren und das Foto zu verwenden („Panoramafreiheit“), auch zu gewerblichen Zwecken wie denen eines Maklers.

Für Innenaufnahmen ist dagegen die Zustimmung des Mieters bzw. Eigentümers notwendig. In diesen Fällen sollte man sich daher immer vom Urheber das Einverständnis zur Anfertigung der Aufnahme und zur Verwendung dieser Aufnahme zu gewerblichen Zwecken geben lassen, am besten natürlich schriftlich.

Was ist, wenn Personen auf den Fotos zu sehen sind?

Werden auf einem Foto erkennbare Personen gezeigt, müssen auch diese mit der Verwendung des Fotos einverstanden sein – oder unkenntlich gemacht werden.

Wie verhält es sich mit Entwurfsplänen, Texten (z. B. Exposés) etc.?

Auch Texte, Pläne, Anfahrtsskizzen, Exposés genießen i. d. R. urheberrechtlichen Schutz. Deswegen muss man im Einzelfall prüfen, ob sie tatsächlich urheberrechtsfähig oder frei benutzbar sind.

Was ist, wenn Aufnahmen aus der Luft, z. B. mittels einer Drohne gemacht wurden?

Aufnahmen aus der Luft unterliegen seit 1990 nicht mehr besonderen luftverkehrsrechtlichen Beschränkungen. Da Makler Fotos von Gebäuden aus der Luft zur Illustration ihrer Angebote anfertigen und verwenden (und nicht nur für den privaten bzw. Freizeitgebrauch), benötigen sie für die Drohne eine so genannte „Aufstiegserlaubnis“, die von der zuständigen Behörde im jeweiligen Bundesland erteilt wird.

Das AG Potsdam hat im Übrigen entschieden, dass das Fotografieren eines Grundstücks mittels Drohne eine Verletzung des Persönlichkeitsrechtes des Grundstückseigentümers ist. Würden mittels einer ferngesteuerten Drohne Bilder in Echtzeit von einem durch Hecken eingezäunten Grundstück anfertigt, stellt dies eine Verletzung des Persönlichkeitsrechtes des Grundstückseigentümers dar. Zu dessen Recht auf Privatsphäre gehöre auch die Integrität seines räumlichen Bereiches. Grundstücke, die von öffentlichen Flächen oder angrenzenden Privatgrundstücken nicht einsehbar seien, seien typischerweise Rückzugsorte. Das gelte insbesondere bei einem gezielten Beobachtungsflug einer Drohne (AG Potsdam vom 16.4.2015; Az. 37 10 454/13; CR 2016, S. 314 ).

Darf man Drohnen denn ohne weiteres einsetzen?

Der Betrieb von Drohnen soll noch im Laufe dieses Jahres durch eine Verordnung gesetzlich geregelt werden. Vorgesehen ist eine Kennzeichnungspflicht für Systeme über 0,25 kg. Auf einer Plakette am Gerät müssen zu diesem Zweck Name und Adresse des Eigentümers angegeben werden. Für Modelle ab 2 kg müssen Kenntnisse im Führen nachgewiesen werden. Der Nachweis kann geführt werden durch eine gültige Pilotenlizenz oder die Bescheinigung nach einer Prüfung. Das Mindestalter beträgt 16 Jahre. Für Fluggeräte von einem Gewicht bis zu 5 kg ist keine Erlaubnis erforderlich, bei dem Gewicht über 5 kg und für den Betrieb bei Nacht ist eine Erlaubnis einer Landesluftfahrtbehörde erforderlich. Vorgesehen sind weiter Betriebsverbote außerhalb der Sichtweite für Geräte unter 5 kg, in und über sensiblen Bereichen, bestimmten Verkehrswegen, Kontrollzonen von Flugplätzen und in Flughöhe über 100 Meter über Grund. Ausnahmen kann die zuständige Behörde in besonderen Fällen erteilen.

Wie ist mit Fotos im Ausland, z. B. Ferienhäusern, umzugehen?

Die Verwendung von Fotos aus dem Ausland (z. B. Ferienwohnungen) richtet sich bei ausländischen Urhebern nach dem Recht ihres Landes. Hier gibt aber es sehr weitreichende internationale Abkommen, sowohl für Fotos ausländischer Urheber im Inland als auch für die Verwendung von im Inland aufgenommenen Motiven im Ausland. Auch hier sollte man sich vorab um die entsprechenden Vorschriften kümmern.

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