Seit Juni 2019
Zur Verfügung gestellt von: Breiholdt Voscherau Immobilienanwälte
Ein Provisionsanspruch des Käufermaklers entsteht grundsätzlich nicht, wenn der tatsächlich zu zahlende Grundstückskaufpreis den zuvor von den Vertragsparteien ausgehandelten Preis um 25 % übersteigt.
Tritt ein Makler unaufgefordert an den erwerbsinteressierten Mieter einer Eigentumswohnung heran und teilt ihm neben der Verkaufsabsicht des Eigentümers mit, dass er sich für den Mieter um den Ankauf bemühen könne, ist ein im Anschluss gegebenes Provisionsversprechen des Mieters allein als Vermittlungs- und nicht auch als Nachweismaklerauftrag auszulegen.
Der Makler schließt mit dem Mieter einer zu verkaufenden Wohnung einen Maklervertrag und bietet die vermietete Wohnung zum Kauf an. Der Kaufpreis war zunächst mit 220.000,00 € angegeben, wobei der Makler behauptet, ein höherer Kaufpreis sei für möglich gehalten worden. Der Kaufvertrag wird zu einem tatsächlichen Kaufpreis von 275.000,00 € geschlossen.
Das OLG Dresden verneint einen Provisionsanspruch des Maklers. Das Gericht weist auf die obergerichtliche Rechtsprechung hin, wonach eine Preisdifferenz von bis zu 10 % zwischen Maklerangebot und Kaufpreis keine Auswirkungen auf die Provision haben soll. Bei einer Differenz von mindestens 20 % soll hingegen nicht mehr von einer wirtschaftlichen Gleichwertigkeit ausgegangen werden. Das gilt selbst dann, wenn es sich um eine für den Maklerkunden günstige Abweichung handelt. Bei einer für den Kunden nachteiligen Verteuerung von 25 % wie im vorliegenden Fall entfällt daher der Provisionsanspruch.
Das Gericht geht weiter auf die Maklertätigkeit ein und führt aus, dass fraglich sei, ob und welche Leistung der Makler nach dem Vertrag erbringen sollte. Bei einem Mieter der zu verkaufenden Wohnung sei nicht anzunehmen, dass der Makler für den Verkauf der Wohnung eine Provision erhalten solle. Anzunehmen sei vielmehr, dass vom Makler eine vermittelnde Tätigkeit erwartet wurde. Dafür spreche auch, dass der Makler selbst immer wieder von „Vermittlung“ gesprochen habe. Außerdem ging der Maklerkunde davon aus, dass der Makler seine Bemühungen darauf abzielt einen Kaufpreis zu erlangen, der nicht stark von 220.000,00 € abweicht.
Tatsächlich habe aber der Makler auf den Verkäufer in Bezug auf den Objektpreis nicht eingewirkt und somit auch keine Vermittlungstätigkeit erbracht. Damit scheitert der Provisionsanspruch aus zwei Gründen:
Die wirtschaftliche Gleichwertigkeit zwischen Maklervertragsangebot und Kaufvertrag ist nicht mehr gegeben. Es mangelt an der zu erbringenden Vermittlungstätigkeit.
Normalerweise wird in der Rechtsprechung betont, dass die wirtschaftliche Gleichwertigkeit nur unter Abwägung der Umstände jedes Einzelfalles geprüft werden kann. Inzwischen hat sich aber eine generalisierende Wirkung dahingehend ergeben, dass bei unter 10 % Abweichung zwischen Angebot und Kaufpreis keine wirtschaftliche Ungleichheit anzunehmen ist. Bei einer über 20 % liegenden Differenz hingegen spricht vieles für die wirtschaftliche Ungleichwertigkeit.
Bei der dazwischen liegenden Differenz ist das Spektrum der Rechtsprechung weit gefächert. Auch hier dürfte bei Abweichungen von bis zu 15 % noch viel für eine Gleichwertigkeit sprechen, jedenfalls lassen sich hierfür immer wieder Rechtsprechungsbeispiele finden.
Von Bedeutung ist der Beschluss des Gerichts aber insoweit, als eine Auslegung des Maklervertrages dahin gehend erfolgt ist, welche Maklerleistung geschuldet sein sollte. Grundsätzlich wird der Makler beide Leistungen, nämlich Nachweis und Vermittlung, anbieten. Das Gericht muss unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles und der Parteierklärungen ermitteln, ob der Makler beide Tätigkeiten angeboten und hierfür eine Provision verlangt hat oder ob nur eine Tätigkeit erbracht worden ist.
Für Makler ist es von Bedeutung, sich nicht von vornherein auf eine Tätigkeit zu beschränken. Angeboten werden sollte deshalb die „Maklertätigkeit“ und eine Differenzierung zwischen Nachweis und Vermittlung vermieden werden. Wird im Angebot die „vermittelnde Tätigkeit“ betont, kann dies nämlich zum Nachteil des Maklers ausgelegt werden, wenn dieser „nur“ nachweisend tätig ist.