Wohnflächenberechnung
So einfach geht es

Was ist der Unterschied zwischen Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche?

Der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche liegt hauptsächlich in ihrer Verwendung und Berechnung:

Was zählt zur Wohnfläche?

Die Wohnfläche bezieht sich auf den Bereich eines Gebäudes, der zu Wohnzwecken genutzt wird. Dazu gehören alle Räume, die zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küchen, Bäder und auch Flure. Balkone, Terrassen und Loggien werden nur anteilig hinzugerechnet. Die genaue Berechnung und was dazu zählt, kann in verschiedenen Ländern variieren, aber in Deutschland richtet sie sich oft nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Was ist die Nutzfläche?

Die Nutzfläche umfasst mehr als nur die Wohnfläche. Sie bezieht sich auf die Gesamtfläche eines Gebäudes, die genutzt werden kann. Dazu zählen die Wohnfläche sowie zusätzliche Flächen wie Kellerräume, Dachböden, Waschräume, Heizungsräume und Garagen. Die Nutzfläche gibt also ein umfassenderes Bild davon, wie viel Raum im und um das Gebäude herum tatsächlich genutzt werden kann. Die Nutzfläche wird mit den Berechnungsmethode nach DIN 277 berechnet.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Leider tauchen bei der Wohnflächenberechnung immer wieder Unklarheiten auf. Momentan existieren hierfür mehrere gültige Berechnungsmethoden, die teilweise jedoch erheblich voneinander abweichende Ergebnisse liefern. Die Berechnungsmethoden variieren auch nach Kontext und Verwendungszwecken. Die herkömmlichen Methoden sind:

• Wohnflächenverordnung (WoFlV): Diese ist die Standardmethode für die Berechnung der Wohnfläche bei der Vermietung von Wohnraum. Sie definiert genau, welche Flächen zur Wohnfläche zählen und wie Balkone, Terrassen, Dachschrägen und andere Besonderheiten zu behandeln sind
• DIN 277: Diese Norm wird häufig im gewerblichen Bereich verwendet und definiert die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken. Sie ist detaillierter als die WoFlV und unterscheidet zwischen Nutz-, Technik- und Verkehrsfläche, kann aber auch zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden.
• II. Berechnungsverordnung (II. BV): Diese war vor der Einführung der WoFlV die übliche Methode zur Berechnung der Wohnfläche und wird heute noch in einigen Fällen angewandt, zum Beispiel bei älteren Sozialwohnungen.

Unabhängig von der Methode umfassen die Berechnungen in der Regel folgende Schritte:

• Messung der Grundfläche: Zuerst wird die Grundfläche, also die Quadratmeter aller Räume, die zur Wohnung gehören, gemessen. Dies schließt alle Wohn- und Nutzräume ein.
• Berücksichtigung von Abzügen: Bestimmte Flächen wie Wände, Pfeiler oder Treppen werden nicht oder nur teilweise zur Wohnfläche gezählt.
• Anrechnung von Balkonen und Terrassen: Diese werden meist nur anteilig zur Wohnfläche gezählt (nach WoFlV oft zu 25%, selten bis zu 50%).
• Behandlung von Dachschrägen: Flächen unter Dachschrägen werden je nach Höhe voll, teilweise oder gar nicht angerechnet.

Es ist stets ratsam, sich bei der Wohnflächenberechnung an Fachleute zu wenden oder die genauen Vorschriften der jeweiligen Methode zu konsultieren, um eine genaue und rechtlich gültige Wohnflächenberechnung zu gewährleisten.

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung WoFIV

Die erste Berechnungsmehtode ist die Wohflächenberechnung nach WoFlV. Hier wird als Wohnfläche die anrechenbare Grundfläche der Wohnräume eines Gebäudes bezeichnet. Dabei stimmt die tatsächliche Grundfläche nicht immer mit der Wohnfläche überein, da bestimmte Flächen abgezogen werden. Die Berechnung ist in der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV) geregelt. Die Wohnflächenverordnung bietet eine standardisierte Methode, die sicherstellt, dass Wohnflächen auf transparente und vergleichbare Weise berechnet werden. Dies ist besonders wichtig für die Festlegung der Miete, die Nebenkostenabrechnung und für soziale Leistungen, die auf der Wohnfläche basieren.

Was zählt laut Wohnflächenverordnung zur Wohnfläche und was nicht?

Einteilung in Wohnfläche und Nutzfläche

Treppe (unter der Treppe

Laut § 3 WoFiV werden Treppen, die innerhalb der einzelnen Wohnung liegen und ausschließlich zu dieser Wohnung gehören, in die Berechnung zu 100% einbezogen, wenn sie weniger als 3 Stufen haben. Ab 3 Stufen werden sie abgezogen.

Die Fläche unter der Treppe wird von 0-1 m zu 0% mit eingerechnet, von 1-1,99m zu 50% und ab 2m zu 100%.

Allgemein zugängliche Treppen, wie ein Treppenhaus in Mehrfamilienhäusern, sind nicht Teil der Wohnfläche einer einzelnen Wohnung.

Fenster und Türnischen in der Wohnflächenberechnung

Laut “§ 3 Ermittlung der Grundfläche” zählen Türnischen nicht mit zur Wohnfläche. Fensternischen werden nur mit angerechnet, wenn sie mehr als 0,13 Meter tief sind.

Fenster- und Türbekleidungen sowie Fenster- und Türrahmen werden mit in die Berechnung aufgenommen.

Wintergarten, Terrasse, Balkon

Wintergärten, die von allen Seiten bebaut sind, zählen zu 50% als Wohnfläche. Ist der Wintergarten beheizbar, also ganzjährig nutzbar, zählt der zu 100%.

Balkone, Terrassen, Loggien und ähnliche Ausbauten werden in der Regel nur anteilig zur Wohnfläche hinzugerechnet. Die WoFlV sieht vor, dass diese Flächen in der Regel 25 %, selten bis zu 50% in die Wohnflächenberechnung einfließen.

Wie wird die Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet?

Wer in einer Wohnung mit Dachschrägen lebt weiß, dass diese ab einer bestimmten Höhe weniger nutzbar sind. Daher werden Dachschrägen laut der WoFlV berücksichtigt.

• Ab einer “lichten Höhe” von 2,0 m zählen sie zu 100%
• Zwischen “einer lichten Höhe” von 1 m und 1,99 m zu 50%
• Ab einer "lichten" Höhe von 0- 1 m zu 0%

Die "lichte Höhe" bezieht sich auf den Abstand zwischen Fußboden und Unterkante der Dachschräge. Die Fläche von 0-1 m wird als Nutzfläche in der gesamten Wohnflächenberechnung ausgezeichnet.

Wann zählt der Dachboden zur Wohnfläche?

Ob der Dachboden zur Wohnfläche zählt, hängt von bestimmten Kriterien, wie Raumhöhe, Zugänglichkeit, Beheizbarkeit, Vorhandensein von Fenstern und Brandschutz, ab.

Um vollständig zur Wohnfläche gezählt zu werden, muss der größte Teil des Dachbodens eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m aufweisen. Bei Neubauten ab 2004 2,40 m. Bei Dachschrägen gelten die Regelungen wie bei allgemeinen Dachschrägen.

Wann zählt der Keller zur Wohnfläche?

Wie beim Dachboden gibt es einige Kriterien, unter denen ein Dachboden zur Wohnfläche zählt. Das bedeutet, er muss gewisse Wohnstandards erfüllen, wie eine angemessene Raumhöhe, Heizung, Belüftung und Beleuchtung. Dazu gehören Aspekte wie Brandschutz, Wärmedämmung, Fluchtwege und weitere bautechnische Vorschriften.

Die Deckenhöhe muss bei Mehrfamilienhäusern 2,40 m hoch sein, 2,30 m bei Einfamilienhäusern und 2,20 m bei Bestandsimmobilien. Zusätzlich muss ausreichend Beleuchtung zur Verfügung stehen, durch natürliches Sonnenlicht. Die Fenster dürfen nicht mehr als 80 cm über dem Fußboden vorhanden sein. Für ausreichend Sonnenlicht muss das Verhältnis von Fenster zu Wohnfläche 1/8 betragen.

Wie wird der Schornstein berechnet?

Die Grundfläche, die von einem Schornstein eingenommen wird, zählt normalerweise nicht zur Wohnfläche. Dies gilt insbesondere, wenn der Schornstein innerhalb der Wohnung liegt und Platz einnimmt.

Wenn ein Schornstein, eine Säule, ein Pfeiler oder ein ähnlicher Vorsprung mehr als 0,1 m² haben und höher sind als 1,5 m, wird diese Fläche von der Wohnfläche abgezogen.

So werden Wohnflächen prozentual angerechnet

Diese Grafik veranschaulicht, welche Wohnflächen und Räume zu welchem Prozensatz angerechnet werden können.

Hier können Sie die Prozentsätze noch einmal übersichtlich in einer Tabelle ablesen.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Neben der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung gibt es eine weitere Berechnungsverordnung, die in der DIN-Norm 277 "Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau" geregelt wird.

Hierbei werden nicht direkt die Wohnflächen, sondern Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen ermittelt. Und im Gegensatz zu der Berechnung nach der WoFlV werden hierbei auch Balkone und Terrassen separat ausgewiesen und zu 100 % angerechnet. Hieraus resultiert dann eine deutlich größere Wohn- und Nutzfläche als in der Berechnung nach der WoFlV. Möchte man Wohnflächen also vergleichen, so muss man darauf achten, dass diese nach derselben Methode berechnet wurden.

Was ist der Unterschied zwischen Berechnungsmethoden

Der Unterschied zwischen verschiedenen Berechnungsmethoden für die Wohnfläche liegt hauptsächlich in den spezifischen Regeln und Definitionen, die jede Methode für die Ermittlung der nutzbaren Fläche anwendet. Hier sind die wesentlichen Unterschiede:

• Wohnflächenverordnung (WoFlV): Diese Methode wird hauptsächlich in Wohnimmobilien verwendet, insbesondere bei Mietwohnungen. Sie legt genau fest, welche Räumlichkeiten und Flächen zur Wohnfläche zählen (wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bäder, Flure, Balkone, Terrassen) und wie sie zu berechnen sind. Besonderheiten wie Dachschrägen, Balkone und Terrassen werden nur anteilig angerechnet.
• DIN 277: Diese Norm wird überwiegend im gewerblichen Bereich verwendet und definiert die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken allgemein. Sie ist detaillierter und umfassender als die WoFlV. Die DIN 277 teilt Flächen in Nutzflächen, Verkehrsflächen und Funktionsflächen ein und wird oft für die Planung und Dokumentation im kommerziellen Bau verwendet.
• II. Berechnungsverordnung (II. BV): Diese wurde vor der WoFlV verwendet und findet heute noch Anwendung in bestimmten Fällen, wie bei älteren Sozialwohnungen. Sie ähnelt der WoFlV, hat aber einige abweichende Regelungen, besonders bei der Anrechnung von Balkonen, Terrassen und Gemeinschaftsflächen.

Wofür benötige ich die Wohnflächenberechnung?

Die exakte Wohnfläche ist insbesondere bei der Vermietung und beim Verkauf einer Immobilie relevant. Bei fehlerhaften Angaben können gegebenenfalls finanzielle Nachteile entstehen. Beispielsweise werden in Mehrfamilienhäusern und größeren Wohnanlagen die Mietnebenkosten üblicherweise nach Wohnflächen aufgeschlüsselt. Bei einem zu hoch angesetzten Wert ist also auch der Anteil an den Nebenkosten zu hoch. Außerdem ist die Wohnfläche die Grundlage für die Wertbestimmung einer Immobilie beim Verkauf. Da die Quadratmeterpreise kontinuierlich steigen, gewinnt die Wohnflächenberechnung immer mehr an Bedeutung.

Welche Rechte hat der Mieter?

Diese Rechte haben Mieter, wenn die Wohnung kleiner als angegeben ist:

• Ab einer Abweichung von 10% darf der Mieter die Miete mindern, allerdings nur bei Ankündigung!
• Die Miete wird um die berechnete Differenz gemindert
• Miete kann bis zu drei Kalenderjahre rückwirkend gemindert werden
• Nebenkosten, die auf der Grundlage der Wohnfläche berechnet werden, können ebenfalls rückwirkend gemindert werden
• Der Mietvertrag kann außerordentlich fristlos vom Mieter gekündigt werden

Ist die Wohnung größer als angegeben, darf der Vermieter die Nebenkosten anpassen. Es ist jedoch nicht möglich, den Mieter zu kündigen oder im Eilverfahren die Miethöhe anzugleichen.

Wohnfläche für die Grundsteuer

Die Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer in Deutschland unterscheidet sich in einigen Punkten von der Berechnung der Wohnfläche für Mietzwecke. Für die Grundsteuer sind vor allem die Größe des Grundstücks und die bebaute Fläche relevant. Es ist wichtig, die genaue Wohnfläche anzugeben, da auf diesem Wege vermieden werden kann, zu hohe Grundsteuer zu bezahlen.

Dabei ist nicht vorgegeben, anhand welcher Berechnungsmethode die Wohnfläche gemessen wurde. Die genaue Erfassung der Wohnfläche und anderer relevanter Daten erfolgt in der Regel durch das zuständige Finanzamt oder durch Beauftragte. Es ist wichtig, dass alle Angaben korrekt und aktuell sind, um eine korrekte Berechnung der Grundsteuer sicherzustellen.

Wann benötige ich eine Wohnflächenberechnung für die Bank?

Es gibt mehrere Situationen, wann Sie eine Wohnflächenberechnung bei der Bank vorlegen sollten. Wenn Sie einen Kredit für den Kauf oder Bau einer Immobilie aufnehmen möchten, benötigt die Bank genaue Informationen über die Wohnfläche, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Dies ist wichtig für die Berechnung des Beleihungswertes, der wiederum für die Höhe und Konditionen des Kredits entscheidend ist.

Bei einem Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses kann die Bank eine detaillierte Wohnflächenberechnung verlangen, um den Kaufpreis im Verhältnis zur Wohnfläche beurteilen zu können.

Es ist wichtig zu beachten, dass Banken in der Regel eine möglichst genaue und nachvollziehbare Berechnung der Wohnfläche erwarten. In manchen Fällen kann es notwendig sein, einen Sachverständigen mit der Wohnflächenberechnung zu beauftragen, um den Anforderungen der Bank gerecht zu werden.

Was kostet eine Wohnflächenberechnung?

Soll ein Spezialist die Wohnflächenberechnung durchführen, dann erledigt das in der Regel ein Immobiliengutachter. Dieser kennt sich schließlich mit den Berechnungsvorschriften aus und weiß, welche Flächen wie gewertet werden. Die gesamte Berechnung kann beim Gutachter bis zu zwei Stunden dauern und kostet etwa 150 bis 250 €. Weist der Spezialist dann eine Differenz zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche nach, hat sein Urteil vor Gericht Bestand.

Wohnflächenberechnung Vorlage

Mit unserem Muster zur Wohnflächenberechnung finden Sie ganz leicht heraus, wie viel Wohnfläche Ihre Immobilie wirklich hat. Sie finden das kostenlose Muster hier als PDF. Dafür haben wir einen separaten Artikel für Sie und eine Vorlage zum Ausfüllen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.