Wertgutachten fürs Haus
Wer erstellt es und wie viel kostet es?

Was ist ein Wertgutachten vom Haus?

Ein Wertgutachten für ein Haus ist ein detailliertes Dokument, das den aktuellen Marktwert einer Immobilie feststellt. Es wird von einem unabhängigen Gutachter oder Sachverständigen erstellt und dient als objektive Grundlage, um den Wert eines Hauses zu bestimmen.

Dieser Verkehrswert bzw. Marktwert kann auf verschiedene Weisen ermittelt werden, zum Beispiel durch das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Diese, durch einen Gutachter oder Sachverständigen, durchgeführte Wertermittlung gibt somit den Verkaufspreis an, welcher zum Stichtag der Ermittlung auf dem Markt erzielt werden könnte.

Paragraf 194 des Baugesetzbuches beschreibt den Verkehrswert wie folgt: “Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Unterschied zwischen Vollgutachten und Kurzgutachten

Der Unterschied zwischen einem Vollgutachten und einem Kurzgutachten für ein Haus liegt hauptsächlich im Umfang, der Genauigkeit und den Kosten.

Vollgutachten

Ein Vollgutachten, oft als Verkehrswertgutachten bezeichnet, ist die umfassendste Form der Wertermittlung. Es wird von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt und berücksichtigt alle relevanten Faktoren, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Dazu gehören:

• Detaillierte Objektbeschreibung (Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung)
• Grundstücks- und Lagebewertung
• Analyse der aktuellen Marktsituation
• Rechtliche Rahmenbedingungen (z.B. Baulasten oder Grundbucheinträge)
• Vergleichswerte ähnlicher Immobilien in der Umgebung

Der Umfang eines Vollgutachten beträgt zwischen 60 und 90 Seiten. Da das Vollgutachten umfangreicher ist, kann es vor Gericht verwendet werden. Die ausführliche Bemessung lassen sich Immobiliengutachter bezahlen, sodass das Vollgutachten die kostenintensivste Variante ist.

Kurzgutachten

Das Kurzgutachten ist, wie der Name schon sagt, eine kürzere, weniger umfangreiche Version, die etwa 25 - 40 Seiten umfasst. Es bietet eine grobe Wertermittlung der Immobilie, enthält jedoch weniger Detailtiefe und bezieht sich meist nur auf die wichtigsten Merkmale der Immobilie, wie:

• Grobe Schätzung des Immobilienwertes
• Kurze Objektbeschreibung (Lage, Größe, Zustand)
• Vergleich mit ähnlichen Immobilienpreisen in der Umgebung

Ein Kurzgutachten wird oft für einfachere Zwecke erstellt, bei denen keine detaillierte Bewertung erforderlich ist, wie zum Beispiel für den privaten Verkauf einer Immobilie oder eine erste Einschätzung des Wertes. Da es weniger aufwändig ist, sind die Kosten auch deutlich niedriger und liegen meist zwischen 400 und 1.000 Euro.

Die folgende Grafik bietet Ihnen einen schnellen Überblick über die Unterschiede zwischen Vollgutachten und Kurzgutachten.

Unterschied zwischen einem Wertgutachten und einer Immobilienbewertung

Der Unterschied zu einer gewöhnlichen Immobilienbewertung liegt darin, dass es sich um ein aufwändigeres Verfahren handelt, welches bevorzugt von Gutachtern und Sachverständigen durchgeführt wird. Außerdem ist das Wertgutachten rechtskräftig und kann somit vor Gericht eingebracht werden. Diese Rechtsgültigkeit bezieht sich jedoch nur auf das Verkehrswertgutachten – auch Vollgutachten genannt.

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Wann ist ein Wertgutachten vom Haus sinnvoll/notwendig?

Eine ausführliche Berechnung des Zeitwerts einer Immobilie hat in vielerlei Hinsicht Vorteile und Nutzen. Es gibt jedoch auch Situationen, in denen es verpflichtend ist, den Verkehrswert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks in Form eines Gutachtens abzugeben.

Sinnvoll ist ein Wertgutachten:

1. Beim Hausverkauf: Beim Verkauf einer Immobilie ist es entscheidend, den realistischen Marktwert zu kennen. Ein Wertgutachten hilft dabei, den angemessenen Verkaufspreis festzulegen und gibt potenziellen Käufern Vertrauen in den Preis. Dadurch lassen sich unnötig lange Verkaufszeiten oder finanzielle Verluste vermeiden.
2. Beim Kauf einer Immobilie: Beim Hauskauf kann ein Wertgutachten dem Käufer helfen, den tatsächlichen Wert der Immobilie zu prüfen. Es schützt vor Überzahlungen und bietet eine objektive Grundlage für Preisverhandlungen.
3. Modernisierung oder Umbau: Wenn größere Renovierungsarbeiten oder Umbauten geplant sind, kann ein Gutachten vorab den aktuellen Wert der Immobilie festhalten. Nach Abschluss der Arbeiten lässt sich dann der Wertzuwachs exakt bestimmen.

Verpflichtend ist ein Wertgutachten:

1. Bei Scheidungsverfahren mit gerichtlicher Auseinandersetzung: Im Falle einer Scheidung muss der Wert des gemeinsamen Eigentums, insbesondere von Immobilien, oft aufgeteilt werden. Ein Wertgutachten schafft Klarheit über den tatsächlichen Wert des Hauses, um eine faire Aufteilung zu gewährleisten.
2. Bei Steuerlichen Zwecken: Das Finanzamt verlangt häufig ein Gutachten, um den steuerlichen Wert einer Immobilie festzulegen. Dies ist beispielsweise bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer, bei einer Schenkung oder Erbschaft erforderlich. Ein unabhängiges Gutachten kann dabei helfen, eine faire Besteuerung zu gewährleisten.
3. Bei Erbschaft oder Schenkung: Bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung spielt der Immobilienwert eine große Rolle, da er die Grundlage für die Berechnung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer bildet. Das Finanzamt verlangt in diesen Fällen häufig ein Gutachten, um den Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen. Auch bei Erbengemeinschaften hilft ein Gutachten, Streitigkeiten über den Wert des Hauses zu vermeiden.
4. Feststellung des Betriebsvermögens: Ein Wertgutachten zur Feststellung des Betriebsvermögens ist wichtig, um den Wert von betrieblich genutzten Immobilien korrekt in der Bilanz auszuweisen. Es dient zur präzisen Bewertung des Immobilienvermögens eines Unternehmens, etwa für die Bilanzierung, steuerliche Zwecke oder bei einem Unternehmensverkauf.
5. Zwangsversteigerungen: In Fällen von Zwangsversteigerungen wird durch ein Gutachten der Wert der Immobilie ermittelt, um einen fairen Startpreis festzulegen und die Gläubiger zufrieden zu stellen.
6. Kreditvergabe durch die Bank (nicht immer): Wenn eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen genutzt werden soll, fordern Banken in der Regel ein Wertgutachten, um den Beleihungswert zu bestimmen. Dies ist besonders bei der Aufnahme einer Hypothek oder der Umschuldung eines bestehenden Kredits relevant.
7. Wertfeststellung für Versicherungen: Um eine Immobilie angemessen zu versichern, ist es wichtig, den Wiederbeschaffungswert zu kennen. Ein Wertgutachten hilft dabei, den richtigen Versicherungsbeitrag zu ermitteln und Unter- oder Überversicherung zu vermeiden.
8. Rechtliche Auseinandersetzungen: In rechtlichen Streitigkeiten, wie z. B. bei Nachbarschaftsstreitigkeiten, Baumängeln oder Zwangsversteigerungen, ist oft ein Sachverständigen-Gutachten erforderlich, um den Wert der Immobilie oder eines Schadens objektiv zu beurteilen.

Ein Wertgutachten ist immer dann notwendig, wenn es darum geht, den genauen Wert einer Immobilie für rechtliche, finanzielle oder steuerliche Zwecke zu bestimmen. Es bietet Sicherheit und Transparenz in verschiedensten Situationen und ist oft der Schlüssel zu fairen Entscheidungen und Verhandlungen.

Wer erstellt Wertgutachten für Immobilien? (Makler oder Gutachter)

Wertgutachten für Immobilien werden in der Regel von zertifizierten Gutachtern oder Sachverständigen erstellt, die auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert sind. Auch bei diesem Thema ist es wichtig, wofür das Wertgutachten genutzt wird.

Ein Vollgutachten, welches vor Gericht bestand hat, muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen durchgeführt werden. Diese Sachverständigen sind staatlich geprüft und vereidigt, was bedeutet, dass sie besonders hohe Anforderungen an Unabhängigkeit, Neutralität und Fachkompetenz erfüllen. Auch vereidigte Immobiliengutachter werden durch die Industrie- und Handelskammern geprüft und ernannt und können ein Vollgutachten erstellen.

Freie und unabhängige Gutachter sind nicht zwingend vereidigt. Verfügen aber ebenfalls über die notwendigen Qualifikationen und Zertifikate, um Immobilienbewertungen durchzuführen. Sie werden häufig von Privatpersonen, Banken oder Unternehmen für Bewertungen im Rahmen von Hauskäufen, Erbschaften oder Verkäufen beauftragt.

Einige Immobilienmakler bieten ebenfalls Wertgutachten an, allerdings sind diese oft weniger detailliert als die eines zertifizierten Gutachters. Makler erstellen häufig sogenannte Marktwertermittlungen, die eine grobe Einschätzung des Immobilienwerts bieten. Diese sind jedoch nicht so fundiert wie ein vollwertiges Gutachten.

Wie lange dauert ein Gutachten vom Haus?

Wie lange die Erstellung des Gutachtens dauert, kommt auf die Art des Gutachtens an.

Ein Kurzgutachten, das eine vereinfachte und weniger detaillierte Bewertung bietet, kann in der Regel innerhalb einiger Tage bis zu 2 Wochen erstellt werden. Es ist schneller, weil weniger umfassende Analysen und Berechnungen durchgeführt werden.

Ein Verkehrswertgutachten (Vollgutachten), das alle relevanten Faktoren wie Lage, Zustand, Marktanalyse und Vergleichswerte berücksichtigt, dauert in der Regel 2 bis 4 Wochen. Je nach Komplexität der Immobilie oder wenn spezielle Untersuchungen notwendig sind, kann es auch länger dauern.

Welche Faktoren werden beim Wertgutachten berücksichtigt?

Der Wert in einem Wertgutachten ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig, die je nach Art des bewerteten Objekts variieren können:

• Marktlage: Die aktuelle Nachfrage und das Angebot auf dem Markt spielen eine wesentliche Rolle. Eine hohe Nachfrage bei geringem Angebot kann den Wert steigern, während ein Überangebot den Wert senken kann.
• Lage und Umgebung: Die geografische Lage und das direkte Umfeld des Objekts sind entscheidend. Beispielsweise sind Immobilien in zentraler oder besonders gefragter Lage oft wertvoller als solche in weniger begehrten Gebieten.
• Zustand und Substanz: Der physische Zustand des Objekts, einschließlich Alter, Bausubstanz, Ausstattung und eventueller Mängel, beeinflusst den Wert maßgeblich. Gut gepflegte und modernisierte Objekte erzielen in der Regel höhere Werte.
• Nutzungsmöglichkeiten: Die Art und Weise, wie ein Objekt genutzt werden kann (z.B. Wohnraum, Gewerbe, Landwirtschaft), hat Einfluss auf seinen Wert. Flexible Nutzungsmöglichkeiten können den Wert erhöhen.
• Größe und Aufteilung: Bei Immobilien beispielsweise spielen die Größe des Grundstücks und die Wohnfläche sowie deren Aufteilung eine wichtige Rolle. Größere und besser aufgeteilte Objekte sind oft wertvoller.
• Rechtliche Aspekte: Eigentumsverhältnisse, Lasten, Beschränkungen oder Rechte an einem Objekt können den Wert beeinflussen. Klare Eigentumsverhältnisse ohne Belastungen sind wertsteigernd.
• Markt- und Wirtschaftsentwicklung: Die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und spezifische Markttrends können den Wert beeinflussen. Positive Wirtschaftsprognosen und steigende Märkte tendieren dazu, den Wert zu erhöhen.
• Vergleichsobjekte: Der Wert ähnlicher Objekte in der Umgebung und kürzlich erfolgte Verkäufe vergleichbarer Objekte dienen als Orientierung und beeinflussen die Wertfindung.
• Spezielle Merkmale und Alleinstellungsmerkmale: Besondere Ausstattungsmerkmale, historische Bedeutung oder einzigartige Architektur können den Wert eines Objekts steigern.
• Zukunftsperspektiven: Zukünftige Entwicklungen, wie geplante Infrastrukturmaßnahmen oder Änderungen der Stadtplanung, können den Wert eines Objekts ebenfalls beeinflussen.

Kann das Wertgutachten angefochten werden?

Ein Wertgutachten kann grundsätzlich angefochten werden. Die Gründe für Zweifel an einem Wertgutachten können unterschiedlich sein.

• Mangelhafte Objektivität
• Fehlerhafte Datenverwendung
• Methodische Fehler
• Verstöße gegen Bewertungsstandards
• Nichtberücksichtigung relevanter Faktoren
• Rechenfehler

Wenn eine Partei der Meinung ist, dass das Gutachten aufgrund solcher oder ähnlicher Mängel fehlerhaft ist, kann sie einen Widerspruch einlegen und das Gutachten von einem anderen Sachverständigen überprüfen lassen. In rechtlichen Auseinandersetzungen kann das Gutachten als Beweismittel vor Gericht gebracht und dort angefochten werden. Das Gericht kann dann entscheiden, ob ein neues Gutachten erstellt werden muss.

Was kostet ein Wertgutachten für ein Haus?

Einen festen Preis für ein Wertgutachten gibt es nicht, denn Kosten dafür sind zwischen Auftraggeber und Gutachter frei verhandelbar. Je nach Umfang und Aufwand kostet ein Immobiliengutachten einige hundert Euro bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes - und auch mehr. Dabei ist ausschlaggebend, ob es sich um ein Vollgutachten oder ein Kurzgutachten handelt:

• Kosten Kurzgutachten: zwischen 400 und 1.000 Euro
• Kosten Vollgutachten: zwischen 1.000 bis 2.500 Euro

Die Kosten für gerichtsfeste Gutachten bestimmen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ; es können aber auch abweichende Preise vereinbart werden. Der Preis ist in der Regel abhängig von:

• Lage
• Größe
• Zustand
• Nutzungsart und Gebäudetyp
• Vollgutachten oder Kurzgutachten
• “Schwierigkeitsstufe”

Im HOAI wird unter “Normalstufe” und "Schwierigkeitsstufe” unterschieden. Die Schwierigkeitsstufe ist kostenintensiver. Dies wird z.B. ausgelöst durch

• Unfallgefahren bei Bewertung
• Erhöhung des Aufwands durch Nießbrauch und Wohnrecht
• Unterschiedliche Nutzungsarten des Gebäudes oder des Grundstücks

In einigen Fällen können zusätzliche Kosten anfallen, z.B. für die Beschaffung von Dokumenten (Grundbuchauszug, Flurkarte) oder für Anfahrtskosten des Gutachters.

Wertgutachten Beispiel

Wird ein gerichtsfestes Gutachten (auch Vollgutachten genannt) gefordert, ist der Umfang sowie Aufwand größer und die Inhalte sind vorgeschrieben. Der Inhalt des eines Vollgutachtens umfasst:

• Deckblatt und Inhaltsangabe
• Ergebnisse der Auswertung in Kurzform
• Vorbemerkungen
• Auftragsnummer und Auftraggeberdaten
• Immobilienbesichtigungen
• Berücksichtigte Unterlagen
• Bewertungsgrundlagen
• Beschreibung des Grundstücks
• Inhalte des Grundbuchs
• Belastungen des Grundstücks und Rechte am Grundstück
• Lage unterteilt in Makro- und Mikrolage
• Bebauung in der Umgebung
• Erschließungsgrad inklusive Straßenbau
• Beurteilung der Lage des Grundstücks
• Gebäudebeschreibung
• Baujahr und Gebäudeart
• Zustand des Gebäudes (Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)
• Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
• Minderung des Gebäudewertes durch Bauschäden / Baumängel
• Wertsteigerungen durch Modernisierung
• Restnutzungsdauer
• Außenbereich samt Garten und anderen Anlagen
• Wirtschaftlichkeit
• Beschreibung des Grundrisses
• Aktuelle Nutzung des Gebäudes
• Denkbare Nutzung des Gebäudes
• Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen
• Vermietbarkeit
• Wertermittlung
• Bodenwerte gemäß Bodenrichtwertkarten
• Gebäudewertermittlung mittels unterschiedlicher Verfahren:
• Sachwertmethode
• Ertragswertmethode
• Vergleichswertmethode
• Ermittlung des Verkehrs bzw. Marktwerts der Immobilie gemäß § 194 BauGB

Anlagen:

• Baupläne, Flurkarte, Grundrisse
• Verträge
• Energieausweis
• Bilder der Immobilie

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