Seit Juni 2019
Haus bei Scheidung
Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie?
Kommt es zu einer Scheidung, ist ein wesentlicher Bestandteil des Scheidungsprozesses das Vermögen aufzuteilen. Zu den Vermögenswerten gehören neben barem Geld und Aktien auch Immobilien. Die Ehegatten müssen nun klären, was mit der Immobilie in Zukunft passieren soll. Bei der Entscheidungsfindung spielen neben persönlichen Absprachen auch rechtliche Faktoren, wie der Güterstand und Zugewinnausgleich, eine Rolle. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Aspekte und bietet Orientierung in diesem emotional aufgeladenen Prozess.
Wer bekommt das Haus nach einer Scheidung?
In Deutschland ist das Gesetz klar, aber nicht immer einfach zu navigieren. Die Frage, wer das Haus bekommt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zentral sind hier der im Ehevertrag festgelegte Güterstand der Ehepartner und die Eintragungen im Grundbuch.
Im wesentlichen gibt es 4 Varianten, die unterschiedliche Szenarien ermöglichen:
- Beide Ehepartner stehen im Grundbuch
- Nur ein Ehepartner ist Eigentümer
- Die Immobilie wurde vor oder während der Ehe von einem Ehepartner geerbt
- Das Haus wurde während der Ehe gekauft, es steht aber nur ein Ehegatte im Grundbuch
Welche Möglichkeiten in den einzelnen Fällen bestehen, lesen Sie im folgenden Abschnitt.
Welchen Einfluss hat der Güterstand bei Scheidung
Der "Güterstand" bezieht sich auf das eheliche Güterrecht oder den rechtlichen Rahmen, der die Verteilung von Vermögen und Schulden zwischen den Ehepartnern während der Ehe oder im Falle einer Scheidung regelt.
Sobald die Eheleute keine abweichenden Vereinbarungen in einem Ehevertrag getroffen haben, leben sie in einer Zugewinngemeinschaft. Kommt es zu einer Scheidung, wird gemäß dem Zugewinnausgleich das während der Ehe erworbene Vermögen aufgeteilt. Gibt es eine ungleiche Gesamtvermögenssteigerung unter den Ehegatten, kommt es zu einem finanziellen Ausgleich.
Bei einer Zugewinngemeinschaft bleibt das Anfangsvermögen, welches die Eheleute mit in die Ehe bringen, bei der Aufteilung unberührt. Ebenfalls unberührt bleiben Schenkungen und geerbtes Vermögen.
Da sich die Ausgleichsrechnung auf Geldbeträge bezieht, wird es bei der Aufteilung von Immobilien in diesem Rahmen schwierig. Wurde allerdings ein Haus während der Ehe erworben, fällt es in den Zugewinnausgleich. Das bedeutet, dass der Wertzuwachs des Hauses während der Ehezeit berücksichtigt wird. In der Regel wird der Anfangswert des Hauses, also der Wert zum Zeitpunkt der Eheschließung, vom aktuellen Wert abgezogen. Die Differenz stellt den Zugewinn dar.
Im Falle einer Gütertrennung kommt es zu keinem Ausgleich. Bei diesem Güterstand behält jeder Ehepartner das separate Eigentum an seinem vor und während der Ehe erworbenen Vermögen.
Der Güterstand greift nur, sobald es eine Einigkeit zwischen den Eheleuten gibt. Separate Vereinbarungen, die zwischen den Ehegatten getroffen werden, haben Vorrang.
Grundbuch - Wer steht drin?
Das Grundbuch gibt Auskunft über den rechtlichen Eigentümer des Hauses. Stehen beide Ehepartner drin, ist die Sache kompliziert. Hier müssen Einigungen oder gerichtliche Entscheidungen her. Bei einer gemeinsamen Immobilie gibt es mehrere Möglichkeiten:
- Verkauf der Immobilie
- Realteilung der Immobilie
- Auszahlung des Ehepartners - Eigentumsübertragung
- Teilungsversteigerung
- Übertragung auf die Kinder
- Haus nach Scheidung vermieten
Möglichkeit 1: Verkauf der Immobilie
Die einfachste und beliebteste Lösung ist der Hausverkauf. Insbesondere dann, wenn die Ehepartner nicht über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, sich gegenseitig auszuzahlen. Der Erlös des Hausverkaufs wird anschließend auf beide Partner aufgeteilt. Bestehende Kredite, für die beide haften, werden ebenfalls mit den Einnahmen getilgt. In der Regel wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Es muss mit dem Verkauf des Hauses nicht bis zum Scheidungstag gewartet werden. Sobald sicher ist, dass die Scheidung vonstatten geht, kann mit dem Hausverkauf gestartet werden.
Das Trennungsjahr kann jedoch gut für die Wertermittlung der Immobilie genutzt werden. Es ist ebenfalls sinnvoll, sich in der Zeit einen geeigneten Immobilienmakler zu suchen. Mit HAUSGOLD finden Sie Ihren persönlichen Immobilienmakler. Unsere Makler bieten Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung und Ihre exzellente Expertise beim Hausverkauf.
Möglichkeit 2: Auszahlung des anderen Ehepartners - Eigentumsübertragung
Wenn sich beide Partner einig sind, kann eine Partei in dem gemeinsam erworbenen Haus wohnen bleiben und die Anteile der Immobilie des anderen übernehmen. Es muss jedoch der Eigentumsanteil des anderen ausgezahlt werden. Außerdem sollte nicht vergessen werden, die Bank über das Vorgehen zu benachrichtigen. Der Betrag der Auszahlung orientiert sich an dem aktuellen Wert der Immobilie abzüglich der Restschuld, die zum Scheidungszeitpunkt noch fällig ist.
Betrag der Auszahlung berechnen: Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 €, die mit einer Restschuld von 150.000 € belastet ist, würde der aktuelle Wert 150.000 € betragen. Sollte das Haus beiden zu gleichen Teilen gehören, müsste die Partei, die im Haus bleibt, die andere Partei mit 75.000 € auszahlen.
Sie sollten bei der Berechnung der Auszahlung jedoch bedenken, dass dieser Betrag zur gesamten Vermögensaufteilung einer Scheidung hinzugefügt wird. Gibt es weitere Vermögensgüter, wie ein Auto, werden die jeweiligen Summen gegeneinander gerechnet.
Um die Grunderwerbsteuer zu umgehen, sollte die Übertragung während und nicht nach der Scheidung vollzogen werden. Auch alle weiteren Verträge, die das Haus betreffen, wie Stromanbieter usw. sollten vor dem Scheidungstermin übertragen werden.
Möglichkeit 3: Realteilung des Hauses
Eine Realteilung würde bedeuten, dass das Haus in mindestens zwei separate Teile umgebaut wird. Für diese Variante sollte Vorab der Eigentumsanteil berechnet werden. Es würde für beide Parteien die Möglichkeit bestehen, in dem Haus wohnen zu bleiben oder den Eigentumsanteil zu verkaufen oder zu vermieten.
Für Eheleute, welche ein Mehrfamilienhaus besitzen, ist dies eine realistische Möglichkeit, das Eigentum aufzuteilen. Bei einem Einfamilienhaus würde diese Maßnahme jedoch bedeuten, aufwendige Umbauarbeiten vorzunehmen. Diese können durchaus sehr kostenintensiv und zeitaufwendig sein. In der Praxis wird diese Variante selten angewandt.
Möglichkeit 4: Teilungsversteigerung
Kommt es zu keiner Einigung der Eheleute, ist der letzte Schritt die Teilungsversteigerung. Diese wird beim zuständigen Amtsgericht von einem der Ehepartner beantragt. Dabei spielt es keine Rolle, wie hoch der Eigentumsanteil des Antragstellers ist. Wird der Antrag genehmigt, ermittelt ein Sachverständiger den Wert des Hauses. Dieser dient als Untergrenze für das Einstiegsgebot.
Das Haus wird von einem Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Der Erlös liegt meist weit unter dem, der durch einen einfachen Verkauf erzielt wird. Hinzu kommt, dass die Verfahrenskosten von dem Erlös abgezogen werden. Eine Teilungsversteigerung stellt in der Regel Verluste dar und sollte nur in Betracht gezogen werden, wenn keine andere Lösung zu funktionieren scheint.
Eine Zwangsversteigerung kann nur abgewendet werden, wenn der andere Ehepartner einen Antrag bei Gericht einreicht. Im Falle einer Kindeswohlgefährdung kann dem Antrag stattgegeben werden.
Möglichkeit 5: Übertragung auf die Kinder
Es besteht die Möglichkeit, das Haus auf das gemeinsame Kind zu übertragen. Sollte das Kind nicht volljährig sein, bedarf es einer Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Wenn der Ex- Partner damit einverstanden ist, ist es auch möglich, dass nur ein Partner das halbe Haus an das Kind überschreibt. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass auf diesem Wege auch finanzielle Verantwortung auf das Kind übertragen wird, wie die Zahlung der Grundsteuer, Instandhaltung- und Unterhaltskosten.
Möglichkeit 6: Haus nach der Scheidung vermieten
Eine Vermietung des Hauses ist vor allem dann sinnvoll, wenn sich beide Parteien zumindest auf vertraglicher Ebene gut verstehen. Beide erhalten anteilig die Mieteinnahmen und sind für eventuelle Ausgaben zu gleichen Teilen zuständig. Beide Parteien sollten sich jedoch darüber im Klaren sein, dass eine Immobilienvermietung auch weitere Aufgaben mit sich bringt, wie Nebenkostenabrechnung erstellen, für die Instandhaltung des Gebäudes sorgen und als Ansprechpartner für Mieter zur Verfügung stehen. Für einen reibungslosen Ablauf können sich die Vermieter dafür einen externen Verwalter beauftragen.
Was passiert, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht?
Bringt einer der Partner ein Haus mit in die Ehe und ist als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen, zählt dieses zu seinem Anfangsvermögen. Er bleibt nach der Scheidung weiterhin im Alleinbesitz. Allerdings wird die Wertsteigerung, die die Immobilie während der Ehe erfahren hat, mit dem Zugewinn des Besitzers gerechnet. Wurde die Immobilie also während der Ehe ausgebaut oder modernisiert, wird diese Wertsteigerung in den Zugewinnausgleich mit eingerechnet.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie in dieser Situation mit dem Haus umgegangen wird.
- Der Alleineigentümer kann den Ehepartner auffordern, das Haus zu verlassen. Das kann nur geschehen, wenn er Ausgleichszahlungen bzw. Unterhaltszahlungen tätigt
- Eine andere Variante wäre, dass der Partner im Haus wohnen bleibt und im Gegenzug Mietzahlungen tätigt
Eine Ausnahme ist im § 1568 a BGB geregelt. Diese besagt, dass auch der Nichteigentümer in der Immobilie wohnen bleiben darf, wenn dieser in besonderer Härte darauf angewiesen ist. Ein Beispiel wäre, wenn die Kinder bei dieser Person zu größeren Teilen bleiben, es jedoch keinen neuen bezahlbaren Wohnraum gibt. Im Gegenzug ist auch hier eine Mietzahlung zu leisten.
Was passiert mit der Immobilienfinanzierung bei einer Scheidung?
In den häufigsten Fällen ist der Immobilienkredit bei einer Scheidung noch nicht vollständig getilgt. Welcher der beiden Partner für die Rückzahlung des Kredits zuständig ist, kommt auf darauf an, wer den Kreditvertrag unterzeichnet hat. Im Regelfall haben bei einem gemeinsamen Hauskauf beide Eheleute den Kredit abgeschlossen und es besteht eine Gesamtschuld gegenüber der Bank. Das heißt, dass beide Eheleute für die gesamte Kreditsumme aufkommen müssen. Wie mit der Tilgung des Kredits umgegangen wird, ist davon abhängig, was mit dem gemeinsamen Haus passiert:
- Bei einem Hausverkauf kann der Kredit mit dem Erlös getilgt werden. Je nach Kreditvertrag, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
- Wird das Haus an einen Ehepartner übertragen, sollte der Kredit ebenfalls übertragen werden. Für diesen Prozess bedarf es einer Zustimmung der zuständigen Bank. Sollte die Bank eine Übernahme ablehnen, müssen beide Partner den Kredit weiter tilgen. Der Partner, der seinen Eigentumsanteil abgibt, kann die Tilgungssumme an die Unterhaltsansprüche anrechnen.
Wer darf im Trennungsjahr in der Immobilie wohnen bleiben?
Allgemein geht der Gesetzgeber davon aus, dass das Eigenheim nach der Scheidung zwischen den Eheleuten aufgeteilt wird. Das Trennungsjahr eignet sich demnach, um eine Einigung über die Aufteilung der Immobilie zu erzielen.
Bei einer Zuweisung weist das Gericht die Immobilie einem Ehepartner zu. Dies geschieht allerdings nur in Ausnahmefällen. Selbst der Umstand, dass gegebenenfalls ein Ehepartner alleiniger Besitzer der Immobilie ist, reicht im Trennungsjahr nicht als Zuweisungsgrund. Jedoch kann jeder Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Immobilie überlässt. Die üblichen Unannehmlichkeiten, wie sie in der Phase der Trennung zu erwarten sind, reichen als Gründe für eine Zuweisung allerdings nicht aus.
Auszug aus dem Haus: Sollte einer der Ehegatten als Mit- oder Alleineigentümer das Wohneigentum während der Trennungsphase verlassen (müssen), ändert dies nichts an seinen Eigentumsverhältnissen. Er kann von dem verbleibenden Ehepartner in der Regel sogar eine Nutzungsentschädigung verlangen, die sich in ihrer Höhe an den ortsüblichen Mietkonditionen orientiert.
Was kostet eine Scheidung mit Immobilienbesitz
Scheidungskosten richten sich nach dem sogenannten Verfahrenswert. Dieser wird durch den Immobilienbesitz deutlich angehoben. Der Verfahrenswert berücksichtigt sowohl das Nettoeinkommen der Eheleute, sowie das Vermögen. Eine Scheidung mit Immobilienbesitz steigert demnach die Scheidungskosten. Je höher der Wert der Immobilie, desto höher das Vermögen, desto höher der Verfahrenswert.
Beispiel: Die Eheleute besitzen eine Immobilie im Wert von 400.000 € mit einer Belastung von 140.000 €. Wenn jeder Ehegatte einen Freibetrag von 20.000 € hat, bleibt ein Vermögensbetrag von 180.000 € bestehen. Der Verfahrenswert erhöht sich um 5%. Es bleibt ein Wert des Scheidungsverfahrens von 9.000 €.
Um die Kosten zu minimieren, empfiehlt es sich, eine Scheidungsfolgenvereinbarung zu vereinbaren. Dabei regeln Eheleute alle Formalien rund um das Eigentum und die Handhabung damit vor dem Scheidungsprozess. Dies erspart dem Gericht Arbeit und senkt die Scheidungskosten.
Ersparen Sie sich weitere Formalitäten, indem Sie vor dem Scheidungsprozess, den Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen. Wir stellen Ihnen einen Immobilienexperten Ihrer Wahl zur Verfügung, der eine kostenlose Immobilienbewertung zur Verfügung stellt.
Fazit - eine gemeinsame Lösung spart Kosten
Um eine faire und einvernehmliche Lösung zu finden, ist eine kooperative Herangehensweise unerlässlich. Die Nutzung von Mediation oder anderen alternativen Streitbeilegungsverfahren kann helfen, Konflikte zu minimieren und die Kommunikation zwischen den Ehepartnern zu verbessern. Es empfiehlt sich, einen Anwalt oder Sachverständigen hinzuzuziehen, um die rechtlichen und finanziellen Aspekte zu klären und eine fundierte Entscheidung treffen zu können.