Sachwertverfahren
So wird der Sachwert einer Immobilie berechnet

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist eine der drei gängigen Immobilienbewertungsmethoden, die in Deutschland zum Einsatz kommen. Es wird hauptsächlich für bebaute Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern oder Gewerbegebäuden verwendet. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus zwei Hauptkomponenten zusammen:

1. Bodenrichtwert: Der Wert des Grundstücks __2. Herstellungskosten: Gebäude und Außenanlagen __

Diese Methode ähnelt dem Ertragswertverfahren in der Berücksichtigung des Bodenrichtwert, unterscheidet sich jedoch in der Bewertung der Bebauung. Das Sachwertverfahren findet vor allem bei der Bewertung von bebauten Grundstücken Anwendung, auf denen Ein- und Zweifamilienhäuser oder Gewerbegebäude stehen. Es gilt unter den drei Bewertungsverfahren (Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren) als das komplexeste.

Wann wird der Sachwert einer Immobilie ermittelt?

Das Sachwertverfahren ist eine von drei Hauptmethoden zur Immobilienbewertung. Es unterscheidet sich deutlich vom häufig bevorzugten Vergleichswertverfahren.

Wann wird das Sachwertverfahren eingesetzt?

• Wenn passende Vergleichsobjekte fehlen
• Bei besonders anspruchsvollen Bewertungssituationen

Häufige Anwendungsgebiete:

1. Alleinstehende Häuser und ländliche Immobilien

   • Ideal bei Mangel an Vergleichsobjekten

2. Kommunale Gebäude ohne Gewinnabsicht

   • z.B. Schulen, Kindergärten

3. Infrastrukturobjekte

   • z.B. Bahnhöfe mit besonderer öffentlicher Bedeutung

4. Denkmalgeschützte Immobilien

   • Berücksichtigung einzigartiger Eigenschaften und spezieller Auflagen

Das Sachwertverfahren bietet eine Alternative, wenn das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen stößt und die Anwendung des Ertragswertverfahren nicht sinngemäß ist. Es gilt als die anspruchsvollste Bewertungsmethode und eignet sich besonders für Objekte mit speziellen Eigenschaften, öffentlicher Bedeutung oder anderweitigen Stellenwert.

Das Sachwertverfahren vs. das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie auf der Grundlage von Preisen, die für ähnliche Immobilien gezahlt wurden. Im Gegensatz dazu berücksichtigt das Sachwertverfahren die individuellen Merkmale und Eigenschaften einer Immobilie, was es besonders nützlich macht, wenn Vergleichswerte nicht verfügbar oder nicht repräsentativ sind.

Das Sachwertverfahren vs. das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie auf der Grundlage des erwarteten Ertrags, den sie über einen bestimmten Zeitraum erzielen könnte. Das Sachwertverfahren dagegen konzentriert sich auf den physischen Wert der Immobilie. Es kann insbesondere bei Immobilien angewendet werden, die nicht primär zur Erzielung von Einnahmen genutzt werden. Das Sachwertverfahren ermöglicht eine objektive und nachvollziehbare Wertermittlung. Es spielt eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht, den Immobilienwert zu bestimmen.

Was ist der Sachwertfaktor?

Der Sachwertfaktor ist ein wichtiges Hilfsmittel bei der Immobilienbewertung. Man nennt ihn auch Marktanpassungsfaktor. Seine Aufgabe ist es, den Sachwert einer Immobilie an den echten Marktwert anzupassen. Das ist nötig, weil der reine Sachwert oft nicht dem tatsächlichen Wert auf dem Markt entspricht.

Der Sachwert setzt sich aus zwei Teilen zusammen: den Kosten für einen Neubau und dem Wert des Grundstücks. Aber diese Summe spiegelt nicht immer die wahren Marktbedingungen wider. Hier kommt der Sachwertfaktor ins Spiel. Er berücksichtigt die Unterschiede zwischen dem berechneten Sachwert und dem realen Marktwert.

Durch den Sachwertfaktor können Experten eine realistischere Einschätzung des Immobilienwerts vornehmen. Er hilft dabei, den errechneten Wert an die tatsächliche Marktsituation anzugleichen. So entsteht ein genaueres Bild vom Marktpreis einer Immobilie.

Wie berechne ich den Sachwertfaktor?

Die Ermittlung des Sachwertfaktors ist ein komplexer Prozess, der eine gründliche Analyse des aktuellen Immobilienmarkts erfordert. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, darunter das Angebot und die Nachfrage nach ähnlichen Immobilien, aktuelle Markttrends und örtliche Gegebenheiten. Der Sachwertfaktor kann auch von Region zu Region variieren, abhängig von den spezifischen Marktbedingungen vor Ort.

Berechnung beim Sachwertverfahren

Der Sachwert einer Immobilie kann in fünf Schritten berechnet werden.

1. Der erste Schritt beinhaltet die Berechnung des Bodenwerts.
Der Bodenwert wird durch Multiplikation der Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter ermittelt. Der Bodenrichtwert richtet sich nach den Verkaufspreisen in der Region des Objekts und wird vom Gutachterausschuss festgelegt.

2. Im zweiten Schritt werden die Gebäudeherstellungskosten ermittelt.

Als nächstes berechnet der Gutachter die Regelherstellungskosten des Gebäudes pro Quadratmeter. Regelherstellungskosten oder Normalherstellungskosten meinen nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten pro Quadratmeter. Sie werden nach Grundstücks- und Gebäudeart ermittelt. Die Höhe der Normalherstellungskosten kann je nach Zustand der Immobilie unterschiedlich ausfallen. Notwendige Renovierungsmaßnahmen können den Wert beispielsweise beeinflussen. Mit den errechneten Regelherstellungskosten können durch Multiplikation mit der Bruttogrundfläche die Gebäudeherstellungskosten ermittelt werden.

3. Im dritten Schritt wird der Gebäudesachwert berechnet. Dazu werden die Gebäudeherstellungskosten um die Alterswertminderung subtrahiert. Je nach Alter der Immobilie variiert die Restnutzungsdauer und somit die Höhe der Alterswertminderung. Beispielsweise liegt die lineare Wertminderung bei einem Haus oder einer Wohnung mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren jährlich bei 1,25 Prozent.

4. Nun erfolgt die Berechnung des vorläufigen Sachwertes.
Dazu wird der Gebäudesachwert mit dem Bodenwert addiert. Dadurch ergibt sich der sogenannte Substanz- oder auch Realwert der Immobilie.

5. Im fünften und letzten Schritt wird dann der endgültige Sachwert berechnet.
Dabei wird der vorläufige Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Der Marktanpassungsfaktor dient dazu, den ermittelten Sachwert den Marktpreisen in der Region der Immobilie anzupassen. Werden in der Region befindliche Objekte etwa durchschnittlich für 80 Prozent des errechneten Sachwerts verkauft, so beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,8.

Die folgende Rechnung stellt die einzelnen Rechenschritte an einem Beispiel exemplarisch dar.

Beispielrechnung für das Sachwertverfahren

1. Bodenwert berechnen

2. Gebäudeherstellungskosten berechnen

3. Gebäudesachwert berechnen

4. Vorläufigen Sachwert berechnen

5. Sachwert berechnen

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für die Bewertung von öffentlichen oder industriell genutzten Gebäuden, da es den Wert objektiv ermittelt. Es wird üblicherweise dann angewendet, wenn weder Vergleichswertverfahren noch Ertragswertverfahren in Frage kommen.

Der Verkehrswert einer Immobilie wird jedoch in erster Linie durch Angebot und Nachfrage definiert und weniger durch die Herstellungskosten. Der Marktanpassungsfaktor ist meist zu pauschal gefasst, um einen realistischen Marktpreis der Immobilie zu erfassen. Ein weiterer Nachteil ist, dass es an Daten für die Bewertung von neuen Gebäudearten mangelt.

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Viele Besitzer von Eigentum beschäftigt die Frage, was das eigene Haus oder die Wohnung eigentlich wert ist. Um das heraus zu finden, ist es als Eigentümer nicht notwendig ein Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren eigenständig durchzuführen. Einfacher ist es, den Verkehrswert seiner Immobilie mithilfe eines professionellen Maklers zu ermitteln. Mit HAUSGOLD können Sie Ihre Immobilie jetzt kostenlos bewerten lassen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.