Hausverkauf ohne Energieausweis
Pflichten, Ausnahmen und Bußgelder

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet. Beim Immobilienverkauf oder Vermietung informiert er Käufer und Mieter über den Energiebedarf oder den Energieverbrauch einer Immobilie und dient als Orientierungshilfe bei der Kauf- oder Mietentscheidung.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Es gibt zwei verschiedene Energieausweistypen:

1. Der Bedarfsausweis wird für Neubauten ausgestellt und ist etwas umfassender angelegt, denn er benennt Gebäudeeigenschaften wie beispielsweise die Dämmqualität oder den technischen Zustand der Heizanlage. Dieser von Experten erstellte Ausweis kostet zwischen 150 und 1.000 Euro. Der Preis ist abhängig von der Komplexität des Objektes, vom Bundesland, dem Anbieter und dessen Aufwand.
2. Der Verbrauchsausweis ist hingegen günstiger und dokumentiert den durchschnittlichen Energieverbrauch eines Hauses auf. Dieser wird anhand der drei letzten Heizkostenabrechnungen ermittelt. Solch ein Ausweis ist als Online-Energiepass beispielsweise über HAUSGOLD bereits für 15 Euro zu bekommen.

Beide Ausweise haben eine Gültigkeit von maximal zehn Jahren. Wenn Modernisierung oder energetisch wirksame Umbauten und Renovierungen durchgeführt werden, müssen sie allerdings angepasst werden.

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| Gewerbeimmobilien | Verbrauchs- oder Bedarfsausweis | Je nach Nutzung und baulichen Gegebenheiten | | Denkmalgeschützte Gebäude | Kein Energieausweis nötig | Ausnahme wegen Denkmalschutz | | Kleingebäude (< 50 m² Nutzfläche) | Kein Energieausweis nötig | Ausnahme aufgrund der geringen Nutzfläche | | Ferienhäuser (Nutzung < 4 Monate) | Kein Energieausweis nötig | Voraussetzung: Keine durchgehende Beheizung |

Die Wahl des passenden Ausweistyps sollte im Zweifel mit einem zertifizierten Energieberater abgestimmt werden, um rechtlichen Anforderungen zu entsprechen.

Kann man ein Haus ohne Energieausweis verkaufen?

Grundsätzlich besteht bei Immobilienverkäufen eine Energieausweispflicht. Der Ausweis muss potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Wird die Immobilie online oder in Printmedien beworben, müssen Angaben aus dem Energieausweis in der Anzeige erscheinen.

Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um ein Wohn- oder Nichtwohngebäude handelt. Gemäß den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind folgende Immobilien betroffen:

• Einfamilienhäuser: Energieausweis ist verpflichtend bei Verkauf oder Vermietung
• Mehrfamilienhäuser: Für jede Wohneinheit oder das gesamte Gebäude wird ein Energieausweis benötigt
• Gewerbeimmobilien: Auch Nichtwohngebäude wie Büros oder Ladengeschäfte fallen unter die Pflicht

Auch bei privaten Verkäufen gilt grundsätzlich die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises. Allerdings wird diese Regel oft weniger strikt kontrolliert, was zu Unsicherheiten bei privaten Verkäufern führt.

Kann auf den Energieausweis auch verzichtet werden?

Einige Immobilien sind von der Energieausweispflicht ausgenommen. Dies ist im § 79 GEG geregelt. Die wichtigsten Ausnahmen sind:

1. Denkmalgeschützte Gebäude: Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, benötigen keinen Energieausweis. Dies beruht auf der Annahme, dass die Anforderungen des Denkmalschutzes die energetischen Anpassungen einschränken.
2. Kleingebäude: Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m².
3. Gebäude für geringen Energiebedarf: Zum Beispiel Ferienhäuser, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden, oder Gebäude, die unregelmäßig genutzt und nicht beheizt werden.
4. Provisorische Gebäude: Bauten, die maximal zwei Jahre genutzt werden sollen.

Besondere Regelungen bei einem alten Haus

Bei älteren Häusern, die vor dem Jahr 1978 gebaut wurden und nicht energetisch saniert wurden, wird in der Regel ein Bedarfsausweis benötigt. Hier gelten strengere Vorschriften, da die energetischen Daten oft nicht klar dokumentiert sind.

Wie beschaffe ich mir einen Energieausweis?

Die Erstellung kann einige Tage bis Wochen dauern, insbesondere bei alten Gebäuden, bei denen Unterlagen fehlen. Daher sollten Sie rechtzeitig mit der Beantragung beginnen. Ausgestellt werden die Energieausweise beispielsweise von Bauingenieuren, Architekten und diversen Handwerkern wie Heizungsinstallateuren oder Schornsteinfegern. Sie geben auch Auskunft, welchen Ausweistyp Eigentümer für ihre Immobilie brauchen. Außerdem stellen oft auch lokale Energieversorger Ausweise aus.

1. Kontaktieren Sie einen zertifizierten Energieberater oder Architekten.
2. Bereitstellung der benötigten Unterlagen (z. B. Baupläne, Heizkostenabrechnungen).
3. Prüfung und Erstellung des Energieausweises.

Die Kosten des Energieausweises variieren je nach Art

• Verbrauchsausweis: 50-100 Euro
• Bedarfsausweis: 300-500 Euro

Die Kosten für einen Energieausweis lassen sich nicht auf den Mieter übertragen, sondern sind ausschließlich vom Eigentümer zu tragen.

Wann muss der Energieausweis vorliegen?

Gemäß § 80 GEG muss der Energieausweis spätestens zur Besichtigung vorliegen. Bereits bei der Vermarktung der Immobilie, etwa in Online-Portalen oder Zeitungsanzeigen, sind einige Informationen aus dem Energieausweis, wie der Endenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse und das Baujahr, zwingend anzugeben.

Wird der Energieausweis erst nach Abschluss des Kaufvertrages bereitgestellt, kann dies als Verstoß gegen die gesetzlichen Vorgaben gewertet werden. Es ist daher ratsam, den Energieausweis vor Beginn der Vermarktung der Immobilie zu beantragen und potenziellen Käufern frühzeitig zur Verfügung zu stellen.

Welche Neuerung gibt es ab 2021?

Ab 2021 treten wesentliche Änderungen rund um den Energieausweis in Kraft, die im Zuge der Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eingeführt wurden. die Anforderungen an die Berechnung der Energiekennwerte wurden angepasst. Der Energieausweis muss nun nicht nur den Primärenergiebedarf und den Endenergieverbrauch angeben, sondern auch weitere wichtige Daten wie die CO₂-Emissionen des Gebäudes. Das erhöht die Aussagekraft des Dokuments und unterstützt die Klimaziele der Bundesregierung. Auch für die Ausstellung des Energieausweises gelten strengere Vorschriften: Ab 2021 müssen Aussteller ihre fachliche Qualifikation deutlicher nachweisen, um die Qualität der Ausweise sicherzustellen.

Welche Strafe gibt es beim Verkauf ohne Energieausweis

Bußgeld bei Hausverkauf ohne Energieausweis

Wer beim Verkauf keinen Energieausweis vorlegt, riskiert ein Bußgeld. Die Strafen können bis zu 10.000 Euro betragen, wenn die gesetzlichen Vorgaben nicht eingehalten werden. Besonders problematisch wird es, wenn der Käufer später Ansprüche geltend macht.

Rechtliche Risiken

Ein fehlender Energieausweis kann zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Käufer könnten den Verkäufer wegen eines Verstoßes gegen die Informationspflicht belangen. Auch der Verkauf selbst könnte im schlimmsten Fall angefochten werden.

Notar und Energieausweis

Der Notar prüft beim Hausverkauf in der Regel nicht, ob ein Energieausweis vorliegt. Die Verantwortung liegt bei Verkäufer und Käufer. Dennoch kann der Notar auf die rechtlichen Verpflichtungen hinweisen und eine Einigung dokumentieren, falls der Energieausweis fehlt.