Seit Juni 2019
Homesharing Plattformen
Ihre Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt
Immer mehr Deutsche vermieten ihre Wohnungen oder ihr Zimmer während ihrer Abwesenheit unter. Diesen Hinzuverdienst ermöglichen Homesharing Plattformen wie Airbnb, Wimdu und 9flats. Allerdings ist die Rechtslage nicht in jeder Stadt übersichtlich und insbesondere seit der Einführung des Zweckentfremdungsverbots in Berlin sind viele Anbieter verunsichert. Welche rechtlichen und steuerlichen Aspekte müssen also beachtet werden? Und benötigen Mieter eigentlich die Zustimmung des Vermieters, bevor sie ihre Mietwohnung online anbieten? Das alles und noch mehr klären wir in diesem Artikel. Seit dem 1. Mai 2014 greift das Zweckentfremdungsverbot in Berlin. Viele Städte sind der Meinung, dass Homesharing Plattformen das Problem steigender Mieten und knappen Wohnraums sogar verschärfen und außerdem Hotels eine Konkurrenz darstellen. Airbnb beispielsweise ist in über 34 000 Städten weltweit tätig. Das bedeutet, dass es grundsätzlich 34 000 unterschiedliche Gesetze geben könnte, denn nicht jede Stadt verfolgt die gleichen Ziele. Während sich beispielsweise Tokio wegen fallender Immobilienpreise mehr kommerzielle Vermieter auf Zeit wünscht, wollen Städte wie Berlin, München, New York oder San Francisco die Angebote so weit wie möglich einschränken. Städte wie Hamburg und Amsterdam sind da progressiver.
Wo ist der Unterschied zwischen Homesharing Plattformen und Ferienwohnungen?
Homesharing ist das Vermieten der eigenen vier Wände. Das bedeutet, dass Gastgeber ihre Zimmer oder Wohnungen nur für kurze Zeit vermieten, aber am Ende wieder zurückkehren, weil sie dort wohnen. Touristen oder Geschäftsreisende können also die unbewohnten Wohnungen anderer nutzen. Das ist das entscheidende Kriterium, das Homesharing von der Vermietung von Ferienwohnungen unterscheidet. Denn hierbei wird kein Wohnraum entzogen. Dies jedoch zu kontrollieren, ist nicht ganz einfach.
Was ist das Zweckentfremdungsverbot in Berlin?
Laut dem Gesetz liegt eine Zweckentfremdung dann vor, "wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken verwendet wird. Ohne Genehmigung verboten ist jedes Handeln oder Unterlassen Verfügungsberechtigter oder Nutzungsberechtigter, durch das Wohnraum seiner eigentlichen Zweckbestimmung entzogen wird. Als Zweckentfremdung gelten insbesondere die Verwendung von Wohnraum für ausschließlich gewerbliche oder freiberufliche Zwecke, die Überlassung von Wohnraum an wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs und eine entsprechende Nutzung [...]". Das Gesetz in Berlin verbietet also die gewerbliche Vermietung von Wohnungen an Touristen, wenn diese nicht ausdrücklich genehmigt ist. Es wurde verabschiedet, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten, richtet sich aber auch gegen unbegründeten Leerstand.
Wer vergibt Genehmigungen?
Eine solche Genehmigung können nur die zuständigen Bezirksämter erteilen. Legt der Gastgeber alle notwendigen Unterlagen vor – dazu gehören das Antragsformular, eine Begründung und der Eigentumsnachweis oder eine Vertretungsvollmacht – sollte die Prüfung innerhalb von acht Wochen abgeschlossen sein.
Hamburg ist progressiver
In einigen anderen deutschen Städten sieht die Lage etwas entspannter aus als in Berlin. Hamburg beispielsweise ist sehr progressiv und fördert das Homesharing Segment. Hier dürfen entweder maximal 50 Prozent der Wohnfläche genehmigungsfrei ganzjährig vermietet werden oder die gesamte Wohnung, wenn der Gastgeber sie überwiegend selbst nutzt. Hierfür gibt es eine Obergrenze: Privatpersonen dürfen bis zu 180 Tage im Jahr ihre Wohnung anbieten, wenn diese ihr Hauptwohnsitz ist. Dieses Kriterium ist objektiv und erleichtert die Unterscheidung zwischen Homesharern und professionellen Anbietern ohne unnötigen bürokratischen Aufwand. Auch andere deutsche und europäische Städte haben klare und pragmatische Regeln, die Homesharing möglich machen. Nicht nur Berlin, auch andere Städte beschließen Gesetze, um die Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb zu regulieren. Beispielsweise verbietet New York Apartment-Vermietungen von unter 30 Tagen komplett.
Welche Auswirkungen haben Homesharing Plattformen auf den Wohnungsmarkt?
Es ist noch nicht ganz klar, welche Auswirkungen Homesharing Plattformen auf den Wohnungsmarkt genau haben. Das Gewos Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung wurde mit einer Untersuchung der Auswirkungen von Airbnb auf den Berliner Wohnungsmarkt beauftragt. Es stellte sich heraus, dass Airbnb sogar helfe, die steigenden Mieten abzufedern. Eine zeitweise Vermietung eröffne vielen Haushalten die Möglichkeit, ein zusätzliches Einkommen zu erzielen und ihre Wohnung halten zu können. Die Wohnraumknappheit geht vor allem auf ein starkes Bevölkerungswachstum und zu wenig Bautätigkeit zurück. Um mit dem Bevölkerungswachstum der Stadt Schritt zu halten, müsste die Zahl der neugebauten Wohnungen in Berlin verdreifacht werden.
Warum Städte von den Homesharing Plattformen profitieren können
Laut Airbnb wohnen 76 Prozent ihrer Gastgeber außerhalb der touristischen Zentren. Stadtviertel, die vorher also keine touristischen Einnahmen hatten, profitieren plötzlich vom Homesharing. Das hilft der gesamten Infrastruktur, der Kulturwirtschaft und der Gastronomie. Außerdem erhebt Airbnb inzwischen für über 220 Kommunen die jeweilige Kur- oder Tourismustaxe von den Gästen - das verringert den bürokratischen Aufwand. So arbeiten immer mehr Städte eng mit Homesharing Plattformen zusammen.
Was können Vermieter tun, wenn Mieter ihre Wohnungen ohne Erlaubnis online anbieten?
Natürlich können Mieter nicht einfach so ihre Wohnungen bei Homesharing Plattformen anbieten. Schließlich bleiben die Wohnungen weiterhin Eigentum der Vermieter und ohne ihre Zustimmung ist es somit nicht erlaubt, die Immobilie online unterzuvermieten. Eine Kündigung des Mieters wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung grundsätzlich nur nach einer erfolglosen Abmahnung wirksam.
Gewinne unterliegen der Einkommenssteuer
Das Vermieten eines Zimmers bzw. einer gesamten Wohnung unterliegt grundsätzlich nach § 21 EStG der Einkommenssteuer. Der Gewinn muss daher in der Anlage V der Steuererklärung erklärt werden. Ob man tatsächlich Steuern zahlen muss, hängt jedoch von der individuellen Situation ab. Generell sind Gastgeber nur steuerpflichtig, wenn ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen über dem Grundfreibetrag liegt. Dieser beträgt für Singles 8 652 Euro und für Verheiratete 17 304 Euro.