Verkauf der Garage
So bestimmen Sie den Wert Ihrer Garage

Was sollte bei einem Garagenverkauf beachtet werden?

Auch wenn eine Garage in der Regel deutlich kleiner ist als eine Immobilie, bedarf es bei einem Verkauf ebenfalls strenger Vorschriften. Vorweg ist es vor allem wichtig, einzuordnen, um was für eine Garage es sich handelt.

1. Eine Garage auf eigenem Grundstück, z.B. ein Einfamilienhaus mit Garage, ist im alleinigen Eigentum. Diese kann nach Belieben veräußert werden.
2. Ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentümern und mehreren Garagen. In diesem Fall sollte die Teilungserklärung genauestens unter die Lupe genommen werden. Hier kann eingesehen werden, ob die vermeintlich eigene Garage wirklich Sondereigentum ist oder doch zum Gemeinschaftseigentum zählt. Sollte es als Sondereigentum deklariert sein, können Sie diese nach belieben verkaufen.

In beiden Fällen sollte darauf geachtet werden, dass alle Geschäftsvorgänge und Verträge notariell beurkundet werden. Überprüfen Sie, ob im Kaufvertrag alle Angaben lückenlos und richtig ausgefüllt sind. Individuelle Vereinbarungen sollten auf Rechtskräftigkeit geprüft werden.

Pachtverhältnis und andere rechtliche Feinheiten

Vielleicht sind Sie ein Pächter, der sein Pachtverhältnis beenden will. Oder ein Garageneigentümer, der aus verschiedenen Gründen verkaufen will. Aber bevor Sie in den Verkaufsprozess eintauchen, sollten Sie sich mit Themen wie Schuldrechtsanpassungsgesetz und Spekulationssteuer vertraut machen. Klingt kompliziert? Ist es manchmal auch!

Vermieten vs. Verkaufen

Bevor Sie Ihre Garage verkaufen, sollten Sie überlegen, ob Sie sie nicht lieber vermieten möchten. Die regelmäßige Miete kann eine stetige Einnahmequelle sein, aber natürlich gibt es hierbei auch wieder Vor- und Nachteile abzuwägen.

Objekte und ihre Konditionen

Jede Garage ist ein einzigartiges Objekt, und die Konditionen Ihres Verkaufs hängen von verschiedenen Faktoren ab. Von der Größe Ihrer Garage, ob sie Teil eines Garagenhofs ist oder ob es sich um eine Tiefgarage handelt - all diese Aspekte beeinflussen den Preis und die Bedingungen des Verkaufs.

Welchen Preis kann man für eine Garage verlangen?

Der Wert einer Garage hängt zunächst von ihrer Größe und ihrem Zustand ab. Pauschal lässt sich sagen: Je größer die Garage, desto höher kann der Verkaufspreis sein. Je besser die bauliche Qualität ist, desto höher kann ebenfalls der Wert sein. Je größer die Parkplatznot in der unmittelbaren Umgebung ist, desto mehr Interessenten werden bereit sein, einen hohen Preis für die Garage zu zahlen.

Wer eine Garage zu verkaufen hat, wird schnell feststellen, dass es gar nicht so einfach ist, Informationen über die Wertbestimmung zu erhalten. Informationen zur Wertermittlung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken sind wesentlich vielfältiger. Als potentieller Verkäufer sollte man sich daher umfassend und selbstständig über mögliche Preise informieren. Seien es Anzeigen in Tageszeitungen oder Immobilienportale im Internet, die in der Regel eine extra Rubrik für Stellplätze und Garagen anbieten. Garagen werden in Großstädten allerdings auch auffallend häufig über Handzettel angeboten, oder an Garagentoren kleben Verkaufsschilder. Halten Sie am besten die Augen auf und gewinnen Sie so einen ersten Eindruck zur Preisgestaltung. Lassen Sie sich auch nicht von scheinbar klar nachvollziehbaren Rechnungen beeinflussen. Wir zeigen Ihnen, warum so manch eine Rechnung nicht aufgeht.

Lassen Sie sich von einem unserer Immobilienprofis helfen, indem Sie eine kostenlose Bewertung Ihrer Garage erhalten. Bei Bedarf wird er Sie durch den gesamten Verkaufsprozess begleiten.

Welche Kriterien beeinflussen den Wert einer Garage?

In der Praxis zeigt sich, dass bei Garagen insbesondere die Nachfrage eine bedeutende Rolle spielt. Kriterien wie

• Größe
• Zustand
• Art (Einzelgarage, Garagenhof, Tiefgaragenplatz, etc.)
• Lage

sind natürlich auch wichtig, aber sie sind wesentlich unbedeutender als bei Häusern oder Wohnungen, die zum Verkauf angeboten werden. Wie wichtig die Nachfrage beim Garagenverkauf ist, verdeutlicht ein folgender Fall, den ein professioneller Garagenhändler auf seiner Website vorstellt. Danach legt ein Versicherer bei einer Wertbestimmung einer Garage den Verkehrswert zugrunde. Dieser ist aber oft nur wenig hilfreich:

Beispiel: Ein Versicherer legt für eine Garagenwertbestimmung pauschal einen Verkehrswert von 5.000 bis 8.000 Euro zugrunde. Dieser Wert bezieht sich auf eine gut sanierte oder neu gebaute Garage. Eine unsanierte, schlecht erhaltene Garage erhält einen Wert von nur 2.000 bis 3.000 Euro. Und in der Praxis? Da zahlt der Käufer schnell ein Vielfaches. Am Gärtnerplatz in München hat sich eine im baulich schlechten Zustand befindliche Garage, deren Holztor kaum noch zu bewegen war, für 48.000 Euro verkauft!

Wie kann ich den Wert meiner Garage bestimmen lassen?

Da es einige Kriterien gibt, die den Wert einer Garage beeinflussen, ist es für Privatverkäufer häufig nicht leicht, den richtigen Preis anzusetzen. Wie hoch die Nachfrage nach Garagen in bestimmten Regionen ist, lässt sich als Laie nur selten herausfinden. Ein Immobilienmakler hat den Markt im Blick und kann präzise anhand von Wertermittlungsverfahren, den Garagenwert ermitteln. Es empfiehlt sich, einen Experten hinzuzuziehen.

Welchen Einfluss hat die Lage der Garage auf den Wert?

„Wer eine Garage in einer Top-Lage verkauft, erzielt auf jeden Fall einen hohen Preis dafür.“ Diese Aussage klingt spontan richtig, aber auch hier zeigt sich, dass Theorie und Praxis beim Garagenverkauf oft auseinander gehen. Spielen Mikro- und Makrolage bei der Hausbewertung eine entscheidende Rolle, so sieht das bei Garagen anders aus.

Was muss in den Kaufvertrag einer Garage?

Ein Kaufvertrag für eine Garage kann mit einem normalen Immobilienkaufvertrag verglichen werden.

Folgende Aspekte, die wichtig sind:

• Der Standort der Garage sollte 100% eindeutig sein. Vor allem, wenn es sich um Garagenreihen handelt, muss genau identifiziert sein, um welche Garage es sich handelt.
• Der Zustand der Garage sollte genauestens ausformuliert sein. Wie bei einer Wohnung, ist ein Übergabeprotokoll anzufertigen.
• Alle individuellen Vereinbarungen sollten rechtskräftig niedergeschrieben sein.
• Die Anzahl der übergebenen Schlüssel sollte vermerkt sein.
• Vereinbarte Ratenzahlungen sollten in einem separaten Vertrag geregelt sein.

Kann ich eine Garage auf Pachtland verkaufen?

Viele Bürger aus den neuen Bundesländern besitzen noch Garagen aus der DDR-Zeit auf Pachtland. Ein Verkauf dieser Garage muss von dem Eigentümer des Grundstücks genehmigt werden. Sollte dieser, häufig die Kommune oder die Stadt, mit dem Verkauf einverstanden sein, würde ein Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer, dem ehemaligen Pächter und dem neuen Pächter abgeschlossen werden. Es ist in diesem Fall von einem dreiseitigen Vertrag die Rede, in dem der neue Pächter anstelle des alten Pächters vorzufinden ist.

Ein “zweiseitiger” Vertrag zwischen dem neuen und dem alten Pächter ist prinzipiell nicht möglich. Durch Beendigung des alten Pachtvertrags zwischen Pächter und Eigentümer geht die Garage in den Besitz des Eigentümers, also häufig der Stadt, über.

Kann ich die Garage losgelöst von der Wohnung verkaufen?

Wenn Sie eine Garage zu verkaufen haben, die zu einer Wohnung gehört, so könnten Probleme auftreten. Ob beispielsweise ein Tiefgaragenplatz separat von einer Eigentumswohnung verkauft werden kann, hängt in erster Linie von der Teilungserklärung ab. Aller Wahrscheinlichkeit nach ist dort eine Koppelung des Garagenplatzes an die jeweilige Wohnung vorgesehen. Das führt dazu, dass beides nicht getrennt behandelt werden kann. Diese Regelung entspricht dem Paragraph 6 WohnEigG, wonach Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden kann. Tiefgaragenplätze sind in der Regel Sondereigentum. Dann können sie nicht losgelöst von der Eigentumswohnung verkauft werden.

Welchen Mietpreis könnten Sie erzielen?

Um den Wert einer Garage zu benennen, greifen manche Kalkulatoren auf die Ertragswertmethode zurück: Wenn man für die Garage eine Jahresmiete von 600 Euro ansetzt (also 50 Euro Miete/Monat, was ein typischer Garagenmietpreis ist), dann wird der Garagenwert aus dem 7- bis 10-fachen dieser Jahresmiete berechnet. Also rund 4.200 bis 6.000 Euro. Auch diese Rechnung geht in Großstädten meist nicht auf. Hier können Sie in der Regel ein Vielfaches für eine Garage erzielen. Sollte ein Interessent versuchen, seine Preisvorstellung mit dem Ertragswert zu begründen, dann lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Prüfen Sie gründlich, wie teuer andere Garagen in unmittelbarer Nähe sind.

Garage als risikoarme Kapitalanlage

Garagen in einer Gegend, in der Parkplätze Mangelware sind, lassen sich auch sehr gut vermieten. Die Nachfrage nach Mietgaragenplätzen ist groß, so dass man in der Regel sehr schnell einen Mieter findet. Außerdem gibt es im Immobiliensegment Garagen/Stellplätze keinen Mietspiegel. Die Garagenmietpreise können daher jederzeit erhöht werden. Für die Investition in Stellplätze spricht außerdem das geringe Schadensrisiko. Defekte Heizungsanlagen oder tropfende Wasserhähne, die der Mieter einer Wohnung dem Vermieter anlasten kann, gibt es in einer Garage nicht. Wird ein separater Garagenmietvertrag abgeschlossen, so kann der Vermieter den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen mit der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist kündigen. Anders als bei Wohnraummietverträgen gibt es bei separaten Garagenmietverträgen keinen besonderen Mieterschutz.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.