Seit Juni 2019
Restnutzungsdauer bei Gebäuden
Alles, was Sie über diese Kennzahl wissen müssen
Wie der Begriff es schon andeutet, geht es bei der Restnutzungsdauer um die verbleibenden Jahre, in denen zum Beispiel ein Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Dieser Artikel beleuchtet die Restnutzungsdauer von Immobilien und Gebäuden in Deutschland, ihre Bedeutung für Investoren, Eigentümer und die allgemeine Marktdynamik. Wir werden uns auch mit den Faktoren beschäftigen, die diese Restnutzungsdauer beeinflussen, und wie sie in die Bewertung von Immobilien einfließt.
Was genau ist eine Restnutzungsdauer?
Als gesetzliche Grundlage für die Restnutzungsdauer dient die Immobilienwertermittlungsverordnung, abgekürzt als ImmoWertV. In “Weitere Grundstücksmerkmale” wird die Restnutzungsdauer genau definiert:
➔ Sie wird in Jahren angegeben
➔ Es handelt sich um die Nutzung baulicher Anlagen
➔ Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung wird dabei vorausgesetzt
Daraus erschließt sich, dass die Restnutzungsdauer die verbleibende Zeitspanne einer Immobilie bezeichnet, in der diese noch für wirtschaftliche Zwecke sinnvoll genutzt werden kann. Aus dem Grund wird diese Dauer auch als “wirtschaftliche Restnutzungsdauer” bezeichnet. Sie ist ein Schlüsselelement bei der Bewertung von Immobilien und spielt eine entscheidende Rolle bei Investitionsentscheidungen. In Deutschland, wo historische und modernere Gebäude oft nebeneinanderstehen, gewinnt dieser Aspekt zusätzlich an Bedeutung.
Des Weiteren wird deutlich, dass diese Kennzahl von verschiedenen Faktoren abhängig ist und demnach durch gewisse Einflüsse verkürzt oder verlängert werden kann. Zu diesen gehören in der Regel folgende:
- Modernisierungen: Unter Modernisierungen werden hierbei Maßnahmen verstanden, die einen großen, positiven Verbesserungseffekt auf die Wohn- oder Nutzverhältnisse haben, wie zum Beispiel Maßnahmen zur Energieeinsparung oder Erneuerung bzw. Verdichtung von Fenstern.
- Instandhaltungen: Hiermit sind Wartungsarbeiten gemeint, sodass der vertragsmäßige Zustand aufrecht erhalten bleiben kann.
- Instandsetzungen: Darunter werden wiederum Reparaturarbeiten verstanden, die anfallen, weil der vertragsmäßige Zustand nicht eingehalten wurde.
Als modifizierte Restnutzungsdauer wird die Dauer bezeichnet, die zum Beispiel von dem Modernisierungsstand, der Gesamtnutzungsdauer und dem Baujahr des Gebäudes abhängig ist.
Die Gesamtnutzungsdauer
Wichtig zu unterscheiden ist die Restnutzungsdauer von der Gesamtnutzungsdauer. Der Hauptunterschied liegt darin, dass bei der Gesamtnutzungsdauer von der rein theoretischen Nutzungsdauer baulicher Anlagen ausgegangen wird und bei der Restnutzungsdauer von der zukünftigen Nutzungsdauer. Die Gesamtnutzungsdauer ist zudem stark von der Bauweise und der Immobilienart abhängig.
Der Zusammenhang zwischen der Rest- und der Gesamtnutzungsdauer wird im BewG (§ 185) deutlich: Die Restnutzungsdauer beträgt in der Regel “mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer”.
In der Anlage 22 “Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer” des Bewertungsgesetzes wird die Gesamtnutzungsdauer verschiedener Gebäudearten aufgelistet.
Hier sind ein paar Beispiele:
| Gebäudeart | GND in Jahren |
|---|---|
| Wohneigentum | 70 |
| Verwaltungsgebäude | 60 |
| Kitas / Schulen | 50 |
| Krankenhäuser | 40 |
| Autohäuser | 30 |
In welchen Bereichen wird die Restnutzungsdauer angewandt?
Wie Sie wahrscheinlich bereits feststellen konnten, wird die Berechnung der Restnutzungsdauer hauptsächlich im Immobilienbereich angewandt. Hierbei ist es jedoch wichtig zu wissen, dass es sich um bereits erbaute Gebäude handelt und nicht um unbebaute Grundstücke. Immobilien jeglicher Art haben nämlich eine limitierte Lebensdauer, die sogenannte Alterswertminderung.
Bei den Gebäuden kann es sich zum Beispiel um ein Mehrfamilienhaus, um ein Einfamilienhaus, um eine Wohnung oder um eine Gewerbeimmobilie handeln. Hier gilt auch zu unterscheiden, aus welchem Baujahr die Immobilie stammt, also ob es sich um einen Neu- oder Altbau handelt.
Zudem, wie bereits angedeutet, ist die Restnutzungsdauer abhängig von dem Zustand der Immobilie. Ein Umbau, eine Sanierung, eine Modernisierung oder sogar ein Denkmalschutz des Gebäudes haben einen Einfluss auf diese Kennzahl.
Wie wird die Restnutzungsdauer berechnet?
Wenn der Verkehrs- bzw. Immobilienwert ermittelt werden soll, muss die Restnutzungsdauer berücksichtigt werden. Diese ist die Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und des Alters der Immobilie. Für die Berechnung der Restnutzungsdauer werden folgende Angaben benötigt:
✓ Das Baujahr der Immobilie
✓ Das aktuelle Jahr der Berechnung
✓ Die Gesamtnutzungsdauer
Die Berechnung der Restnutzungsdauer kann sich tatsächlich als komplexer erweisen, als es auf den ersten Blick scheint. Renovierungen und Modernisierungen spielen hierbei eine entscheidende Rolle. Diese Maßnahmen können die Lebensdauer eines Gebäudes erheblich verlängern, vor allem, wenn sie regelmäßig und fachgerecht durchgeführt werden. Ein Gebäude, das ursprünglich auf eine Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgelegt war, kann durch umfassende Modernisierungen eine deutlich längere Restnutzungsdauer erreichen.
Die Herausforderung bei der Berechnung liegt darin, dass jede Renovierung und Modernisierung unterschiedlich ist und jeweils spezifische Auswirkungen auf die Immobilie hat. So kann beispielsweise eine Modernisierung der Heizungsanlage oder die Erneuerung der Dämmung die Energieeffizienz eines Gebäudes verbessern und damit seine Lebensdauer verlängern. Auch technologische Fortschritte, wie die Integration von Smart-Home-Systemen, können zur Wertsteigerung und Verlängerung der Restnutzungsdauer beitragen.
Gleichzeitig müssen bei der Berechnung der Restnutzungsdauer auch äußere Faktoren berücksichtigt werden. Dazu zählen Veränderungen in der Nachbarschaft, die Entwicklung des lokalen Immobilienmarktes oder auch gesetzliche Neuerungen, wie verschärfte Umwelt- und Energievorschriften. Diese Faktoren können sich direkt oder indirekt auf den Zustand und die Attraktivität einer Immobilie auswirken.
Die Restnutzungsdauer bei der Immobilienbewertung
Anhand des Ertragswertverfahrens kann der Immobilienwert berechnet werden. Wie der Name schon andeutet, orientiert sich diese Ermittlung an den Erträgen, also an den Mieteinnahmen, der jeweiligen Immobilie.
Bei diesem Verfahren spielt die Restnutzungsdauer eine nicht unerhebliche Rolle. Denn hier ist es wichtig zu wissen, dass der Grundstückswert unabhängig von dem Wert der Bauanlagen zu betrachten ist. Der Grundstückswert hängt nämlich von der Restnutzungsdauer bzw. von dem sogenannten Vervielfältiger ab.
Der Vervielfältiger ist eine mathematische Ableitung aus der Restnutzungsdauer und dem sogenannten Liegenschaftszins.
Faktoren, die die Restnutzungsdauer beeinflussen
Bautechnische Aspekte
Die Qualität der Bauausführung und die verwendeten Materialien haben einen erheblichen Einfluss auf die Restnutzungsdauer. Hochwertige Materialien und solide Bauweisen verlängern die Lebensdauer einer Immobilie erheblich. Auch die
Standort und Umfeld
Der Standort ist ein weiterer entscheidender Faktor. Immobilien in gefragten Lagen oder in Gebieten mit stetiger Entwicklungstendenz können eine höhere Restnutzungsdauer aufweisen als Objekte in weniger attraktiven Gegenden.
Wartung und Instandhaltung
Regelmäßige Wartung und Instandhaltung sind entscheidend für die Aufrechterhaltung und möglicherweise sogar die Verlängerung der Restnutzungsdauer einer Immobilie. Vernachlässigung kann hingegen zu einem schnelleren Verfall führen.
Gesetzliche und regulatorische Änderungen
Änderungen in den Baugesetzen und anderen Regelungen können sich ebenfalls auf die Restnutzungsdauer auswirken, insbesondere wenn sie Anpassungen oder Modernisierungen erforderlich machen.
Wir fassen für Sie zusammen
Sie haben nun alles Wichtige über die Restnutzungsdauer lesen können. Im Folgenden haben wir für Sie die drei relevantesten Informationen zu dieser Kennzahl zusammengefasst:
➤ Die Restnutzungsdauer gibt die verbleibende Lebensdauer an, in der eine Immobilie noch genutzt werden kann
➤ Die Restnutzungsdauer ist grundsätzlich die Differenz aus der Gesamtnutzungsdauer und des Alters der Immobilie
➤ Die Restnutzungsdauer kann jedoch durch Instandsetzungen, Modernisierungen oder Instandhaltungen verlängert werden
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.