Seit Juni 2019
Tod des Mieters
Was bei verstorbenen Mietern zu beachten ist
Wenn der Mieter einer Wohnung stirbt, stellen sich für den Vermieter beziehungsweise Eigentümer viele Fragen. Was ist jetzt zu tun? Wie soll es weitergehen? Gibt es Erben an die man sich wenden kann? Falls ja, sollte zunächst geklärt werden, wer genau Anspruch auf eine Fortführung des Mietverhältnisses hat. Außerdem schreibt der Gesetzgeber dem Vermieter bei Tod des Mieters erleichterte Kündigungsrechte zu. Lesen Sie in diesem ausführlichen Artikel, wann und wie diese besonderen Rechte wirken und was nach einem Tod des Mieters zu tun ist.
Was ist bei Tod des Mieters zu tun?
Die Frage, auf welche Weise der Mietvertrag mit dem Verstorbenen beendet werden kann, hängt davon ab, ob und wenn ja welche Personen an Stelle des Mieters treten. Rechtsgrundlage hierfür bildet eine Reihe von Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Sie regeln den Eintritt bestimmter Personengruppen in den bestehenden Mietvertrag. Somit verhindert der Gesetzgeber die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Tod des Mieters. Hat der Mieter alleine oder mit unterschiedlichen Personen zusammengelebt? Die Beantwortung dieser Frage verleiht bestimmten Individuen besondere Rechte bei Tod des Mieters. Deshalb ergeben sich je nach Anspruchsgruppe auch unterschiedliche Kündigungsrechte. Der Vermieter sollte die relevanten Informationen unverzüglich in Erfahrung bringen. So kann seine weitere Vorgehensweise gut geplant werden.
Haben Sie genug von zahlungsunfähigen Mietern oder denken Sie anderweitig über den Verkauf Ihrer Immobilie nach? Mit dem Service von HAUSGOLD bewerten wir Ihre Immobilie schnell, unkompliziert und kostenlos. Sollten Sie danach an einem Verkauf interessiert sein, helfen wir Ihnen gerne bei allen Vorbereitungen und Verkaufsprozessen.
Gibt es mehrere Mieter oder Familienangehörige?
Hat der Verstorbene in einer Wohngemeinschaft mit mehreren Mietern gelebt, wird das Mietverhältnis gemäß §563 a BGB beim Tod des Mieters ausschließlich mit den Mitmietern fortgesetzt. Erben, Familien- oder Haushaltsangehörige bleiben unbeteiligt. Komplizierter ist es bei folgendem Fall. Der Mieter war alleiniger Mieter, jedoch hat er die Immobilie nicht alleine bewohnt. Für diese Sachlage sieht der Gesetzgeber ein sogenanntes Eintrittsrecht bestimmter Personengruppen vor. Einige Personen haben hier Vorrang vor anderen.
Die Rangfolge stellt sich wie folgt dar:
1. Vorrangig vor allen anderen tritt der Ehepartner des Verstorbenen in den Mietvertrag ein. Neben ihm kommen keine anderen Personen zum Zuge.
2. Lebte der verstorbene Mieter in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, tritt auch der Lebenspartner mit dem Tod des Mieters in den Mietvertrag ein. Im Gegensatz zum Ehegatten schließt er jedoch nicht alle anderen Personen aus. Er steht auf einer Stufe mit den Kindern des Verstorbenen.
3. Kinder treten nur in den Mietvertrag ein, wenn der Ehegatte nicht eintreten möchte. Durch den eingetragenen Lebenspartner werden sie jedoch nicht als Anspruchsberechtigte verdrängt. Ist ein solcher vorhanden, treten sie auf gleicher Stufe mit diesem in den Mietvertrag ein.
4. Auch sonstige Familienangehörige, das heißt entfernte Verwandte oder verschwägerte Personen, können in den Mietvertrag eintreten. Die geschieht jedoch nur, wenn weder ein Ehegatte noch ein eingetragener Lebenspartner oder Kinder in den Mietvertrag eintreten wollen.
5. Dasselbe wie für die sonstigen Familienangehörigen gilt für sonstige Haushaltsangehörige des verstorbenen Mieters. Das sind Personen die mit dem Verstorbenen in einem Haushalt dauerhaft zusammengelebt haben, ohne Familienagehörige zu sein. Zu solchen Personengruppen gehört zum Beispiel das Pflegepersonal.
Diese Personengruppen nennt der Gesetzgeber eintrittsberechtigt. Sie treten bei Tod des Mieters als neuer Mieter in den Vertrag ein. Der Vermieter muss also in Zukunft Dinge wie Nebenkostenforderungen oder Mieterhöhungen an die neue eintrittsberechtigte Person adressieren. Haben oben genannte Personengruppen allerdings kein Interesse daran, den Mietvertrag fortzuführen, so können diese gegenüber dem Vermieter einen Eintrittsverzicht erklären.
Die Ablehnungserklärung ist mündlich oder schriftlich möglich. Sie muss innerhalb des ersten Monats nach Ableben des Mieters erfolgen, um rechtswirksam zu sein.
Verstorbener lebte allein oder ohne eintrittsberechtigte Angehörige?
Lebte der verstorbene Mieter allein in einem Haushalt oder erklären die eintrittsberechtigten Angehörigen ihren Verzicht, so treten über Gesetz die Erben in das Mietverhältnis ein. Dies erfolgt unabhängig vom Willen der Erben oder des Vermieters. Beenden kann der Erbe das Mietverhältnis nur durch Kündigung. Schlägt der Erbe die Erbschaft allerdings komplett aus, entfällt die Kündigungspflicht. Allerdings haben die Erben danach keinerlei Anspruch mehr auf die Fortsetzung des Mietvertrags.
Wie funktioniert das außerordentliche Kündigungsrecht?
Hat der Erbe oder eine andere eintrittsberechtigte Person im Haushalt des Verstorbenen mit gewohnt, muss der Vermieter einen außerordentlichen Kündigungsgrund vorweisen, um den Mietvertrag auflösen zu können. Leider definiert der Gesetzgeber nicht explizit, was unter einem wichtigen, außerordentlichen Kündigungsgrund zu verstehen ist. Im Gesetzestext heißt es lediglich, dass alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden müssen. Unter Abwägung beiderseitiger Interessen kann der Mietvertrag erst dann beendet werden, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zugemutet werden kann.
Zur Beurteilung der Sachlage werden folgende Kriterien benutzt: das Verschulden einer Mietpartei, die Dauer des Problems oder Wiederholungsgefahr. Das kann in der Praxis zum Beispiel die wiederholte Nichtzahlung des Mieters sein. So kann also festgehalten werden: Bei Tod des Mieters dürfen beide Vertragsparteien den Mietvertrag außerordentlich fristlos kündigen. Dem Vermieter und den Erben wird dazu eine Überlegungsfrist von einem Monat nach Kenntnisnahme eingeräumt. In dieser Zeit können sie entscheiden, ob sie von dem besonderen Kündigungsrecht Gebrauch machen wollen oder nicht. Nach Ablauf der Monatsfrist treten die normalen oder erleichterten Regelungen zur Kündigung in Kraft.
Das außerordentliche Kündigungsrecht räumt der Gesetzgeber dem Vermieter nur in besonderen Fällen zu, zum Beispiel:
- Persönliche Feindschaft zwischen Mieter und Vermieter
- Nachweisliche finanzielle Unzuverlässigkeit des Mieters
- Mieter ist kriminell oder hat den Hausfrieden mehrfach gestört
Wann hat der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht?
Beim Eintritt von Familien- und Haushaltsangehörigen räumt der Gesetzgeber dem Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht zu. So hat der Vermieter das Recht außerordentlich kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Der Unterschied zu der außerordentlichen fristlosen Kündigung liegt darin, das laut §563 Abs. 4 BGB die gesetzliche Kündigungsfrist zwingend eingehalten werden muss.
Der Vermieter hat die Kündigung binnen eines Monats nach Kenntnisnahme des endgültigen Eintritts schriftlich zu erklären. Wird diese Ausschlussfrist versäumt, verfällt das erleichterte Kündigungsrecht. Gemäß BGB ist die Kündigung nämlich wie bei einer ordentlichen Kündigung am dritten Werktag eines Monats zu erklären, damit sie mit Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird. Der Kündigungsgegenstand liegt hier in der Person des Eingetretenen begründet.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis auflösen, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht ermöglichen. Als wichtiger Grund ist beispielsweise eine persönliche Feindschaft zwischen dem Vermieter und dem Eingetretenen anerkannt. Sind mehrere Angehörige in das Mietverhältnis eingetreten, genügt es, wenn der Grund sich nur auf eine dieser Personen bezieht, um das Mietverhältnis mit allen zu beenden.
Prüfen Sie innerhalb eines Monats, nachdem Sie vom Eintritt der Angehörigen in den Mietvertrag Kenntnis erlangt haben, ob Sie diesen kündigen möchten. Liegt in der Person zumindest eines Angehörigen ein wichtiger Grund vor? Sprechen Sie rechtzeitig innerhalb eines Monats die Kündigung aus.
Wir fassen für Sie zusammen
Nach dem Tod eines Mieters ist es laut Gesetzgeber bestimmten Personengruppen wie Lebenspartnern, Kindern oder nahen Verwandten gestatten, in den Mietvertrag einzutreten, wenn diese nachweisen können, dass sie über längere Zeit mit dem Verstorbenen gewohnt haben. Das Mietverhältnis wird sonst an den nächsten Erbfolgen vererbt, wenn keine eintrittsberechtigten Angehörigen an einer Übernahme des Mietverhältnisses interessiert sind. Sollte der Erbe nicht an einer Übernahme interessiert sein, muss er innerhalb eines Monats eine Kündigung geltend machen. Für Vermieter besteht ein Kündigungsrecht, solange ein wichtiger Grund für diese vorliegt.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.