Vermietung an nahe Angehörige
Tipp für steuerliche Vorteile

Was ist bei der Vermietung an Angehörige zu beachten?

Bei der Vermietung an Angehörige gibt es in Deutschland spezifische steuerrechtliche Regelungen und Voraussetzungen, die beachtet werden müssen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Hier sind Voraussetzungen und Fakten, die für Sie wichtig sind:

• Mietpreis: Die vereinbarte Miethöhe sollte an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden, damit die Werbungskosten (z.B. Abschreibungen, Zinsen, Betriebskosten in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden können. Liegt der Mietpreis bei über 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete, haben Sie nichts zu befürchten. Mehr dazu weiter unten. Behalten Sie die ortsübliche Vergleichsmiete im Blick und passen Sie den Mietpreis ggf. an, um keine Steuernachteile zu erhalten.
• Unbefristetes Mietverhältnis: Ein unbefristetes Mietverhältnis stärkt die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsabsicht. Befristete Mietverhältnisse können vom Finanzamt als gestaltet angesehen werden, insbesondere wenn sie ohne sachlichen Grund erfolgen. Ein unbefristetes Mietverhältnis mit der Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung entspricht eher den Bedingungen, die auch bei der Vermietung an fremde Dritte üblich sind.
• Mietvertrag abschließen: Der Mietvertrag zwischen Familienangehörigen sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden. Dieser muss den üblichen Verträgen zwischen Fremden entsprechen und übliche Mietkonditionen enthalten, um von den Finanzbehörden anerkannt zu werden.

• Übliche Vertragsbedingungen: Der Mietvertrag sollte alle üblichen Bestandteile enthalten, wie z.B. Regelungen zur Mietzahlung, Nebenkosten, Mietdauer, Kündigungsfristen. Wie bei Fremdvermietungen üblich, sollte eine jährliche Nebenkostenabrechnung erfolgen. Diese muss nachvollziehbar und belegbar sein.
• Zahlungsfluss: Die Mietzahlungen müssen tatsächlich fließen und nachweisbar sein. Dies bedeutet, dass die Miete regelmäßig auf das Konto des Vermieters überwiesen werden sollte, um im Falle einer steuerlichen Prüfung nachweisen zu können, dass die Miete auch tatsächlich gezahlt wurde.
• Anzeige beim Finanzamt: Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Hierbei sollten alle Einnahmen und Ausgaben korrekt dokumentiert und geltend gemacht werden. Dies geschieht über die Anlage V der Steuererklärung.

Weitere Voraussetzungen sind:

• Der Vermieter darf die vermietete Wohnung nicht selbst mitbenutzen.
• Der Mieter darf die Räume nur als Wohnraum nutzen.

Außerdem darf es nicht zu einem Rückfluss der Mietzahlungen an den zahlenden Verwandten kommen. Das Finanzamt prüft all diese Punkte, bevor das Mietverhältnis anerkannt werden kann. Als Vermieter sollten Sie den nahen Angehörigen genau wie jeden anderen Mieter behandeln. Wenn der Mieter beispielsweise über einen längeren Zeitraum seine Miete nicht zahlt, müssen Sie ihn abmahnen. Gegebenenfalls kann der Eigentümer die Miete vorübergehend reduzieren oder eine Ratenzahlung vereinbaren.

Vermietung an Angehörige mit Partner

Handelt es sich um eine Vermietung an eine angehörige Person, bei der auch der Partner mit in der Wohnung lebt, erfordert dies eine besondere Aufmerksamkeit in der Vertragsgestaltung und steuerlichen Behandlung. Der Mietvertrag sollte alle Personen, die in der Immobilie wohnen , als Mieter aufnehmen. Dies bedeutet, dass sowohl der Angehörige als auch dessen Partner im Mietvertrag namentlich genannt und als Vertragsparteien aufgeführt werden sollten. Dies stellt sicher, dass beide Mieter gleichermaßen rechtlich verantwortlich sind.

Steuern sparen mit Vermietung an Angehörige?

Egal, an wen er vermietet, Eigentümer müssen grundsätzlich Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. So bezieht der Vermieter auf der einen Seite Mieteinnahmen, die beim Finanzamt als Einkommen versteuert werden müssen. Auf der anderen Seite haben Eigentümer besondere Ausgaben rund um das Haus, wie für die Abschreibung des Mietobjekts, für Kreditzinsen, für die Instandhaltung und für Nebenkosten. Diese sind auch als Werbungskosten bekannt. Überschreiten die Aufwendungen die Mieteinnahmen, dann wirkt sich das sogar positiv auf die Steuer aus. Vermietet man nun seine Objekte verbilligt an Familienangehörige, dann lassen sich die zu versteuernden Einnahmen weiter verringern. Allerdings muss der Vermieter dabei einige relevante Punkte berücksichtigen.

Daraus ergeben sich folgende Schlüsse:

1. Es wird weniger als 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt: In diesem Fall kommt es zu einer Aufteilung der Werbungskosten in einen abzugsfähigen und nicht abzugsfähigen Teil. Der nicht abzugsfähige Anteil entspricht der Höhe des Prozentsatzes, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur ortsüblichen Miete entspricht.
2. Es wird zwischen 50% und 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt: In diesem Fall können die Werbungskosten komplett abgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht (Totalüberschussprognose) positiv ausgefallen ist. Das heißt, das Finanzamt überprüft, ob eine langfristige Absicht besteht, Einkünfte zu erzielen. Fällt diese negativ aus, verhält es sich wie bei 1.
3. Es wird über 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt: Die Werbungskosten können ohne weiteres komplett abgesetzt werden.
4. Kostenlose Vermietung: Wird die Wohnung einem Verwandten unentgeltlich überlassen, kann der Vermieter keine Werbungskosten absetzen. Dies kann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.

Wie hoch sollte der Mietpreis für Angehörige sein?

Eine verbreitete Methode ist, die Miete auf mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete festzulegen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Für die Ermittlung einer geeigneten Miete sollte also die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden.

Daraus ergibt sich, dass die Miete die 66% Hürde erreicht hat und alle steuerlichen Vorteile gegenüber dem Finanzamt in Anspruch genommen werden können.

Daraus ergibt sich, dass die Miete deutlich unter der 50% Hürde liegt und alle steuerlichen nur anteilig in Anspruch genommen werden können. Die Werbungskosten sind nur zu 40,74% abzugsfähig.

Wie werden die marktübliche Mietpreise ermittelt?

Den ortsüblichen Mietspiegel erfahren Vermieter beim örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein, bei der zuständigen Stadtverwaltung oder ortsansässigen Immobilienmaklern. Die ortsübliche Miete kann zum Beispiel mit den nachfolgenden Methoden ermittelt werden:

• Sachverständigengutachten,
• Benennung von drei Vergleichswohnungen,
• Mietangebote aus Immobilienportalen (unter Umständen).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hält es für zulässig, den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranzuziehen, sofern diese einen vergleichbaren Wohnungsmarkt hat.

Mit der ortsüblichen Vergleichsmiete können aber auch Probleme auftreten: Manche Gerichte zweifeln mittlerweile an der Qualität und Aussagekraft mancher Mietspiegel. Zudem gibt es auch Gemeinden, die nur einen einfachen oder gar keine Mietspiegel haben.

Welche Sonderfälle gibt es bei der Vermietung Angehörige

Es gibt einige Situationen, in denen man vorsichtig sein muss, damit Steuervorteile nicht verloren gehen:

Vermietung an unterhaltspflichtige Kinder

Bei der Vermietung von Wohnraum an unterhaltspflichtige Kinder ist der Geldfluss ein wesentlicher Aspekt, der genau beachtet werden muss. Zum einen sollten die Mietzahlungen direkt vom Konto des Kindes auf das Konto des vermietenden Elternteils erfolgen. Dies unterstreicht die Unabhängigkeit und Ernsthaftigkeit des Mietverhältnisses. Zum anderen dürfen Mietzahlungen nicht mit Unterhaltsleistungen verrechnet werden. Beide Zahlungsströme müssen strikt getrennt gehalten werden, um die steuerliche Anerkennung nicht zu gefährden. Das bedeutet, dass die Eltern die Unterhaltsleistungen und die Miete als separate Posten behandeln müssen.

Möblierte Wohnung an Angehörige vermieten

Die Miete sollte auch bei einer möblierten Wohnung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei der Festlegung der Miete sollte ein angemessener Zuschlag für die Möblierung angesetzt werden. Dieser Zuschlag muss realistisch sein und der tatsächlichen Marktsituation entsprechen. Ansonsten könnte es passieren, dass die 66% Grenze unterschritten wird.

Des Weiteren sollte eine detaillierte Inventarliste der Möbel und Einrichtungsgegenstände, die Teil der Vermietung sind, angefertigt und dem Mietvertrag beigefügt werden. Diese Liste hilft, den Zustand und den Umfang der Möblierung zu dokumentieren und dient als Grundlage für die steuerliche Abschreibung.

Vermietung an Angehörige beenden

Die Beendigung eines Mietverhältnisses mit Angehörigen folgt grundsätzlich den gleichen rechtlichen Rahmenbedingungen wie bei Nicht-Angehörigen. Es ist jedoch besonders wichtig, auf eine korrekte und sensible Vorgehensweise zu achten, um familiäre Beziehungen nicht unnötig zu belasten.

Auch bei familiärer Vermietung muss beim Beenden des Mietverhältnisses die Kündigungsfrist beachtet werden. Die Kündigung sollte immer schriftlich erfolgen und per Einschreiben mit Rückschein versendet werden, um einen Nachweis über den Zugang der Kündigung zu erhalten. In der Kündigung sollten das Datum, ab dem die Kündigung wirksam wird, und der Grund der Kündigung (falls erforderlich) angegeben werden.

Wir fassen für Sie zusammen

• Der Mietvertrag fehlt. Schließen Sie unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag.
• Die Miete wird nicht regelmäßig gezahlt. Die Mietzahlungen müssen pünktlich und vollständig überwiesen werden. Und vermeiden Sie Barzahlungen, denn das erweckt das Misstrauen des Finanzamts!
• Es ist keine klar Mietzinsstruktur erkennbar. Aus Ihrem Mietvertrag muss klar hervorgehen, ob Ihr Mieter eine Warm- oder Kaltmiete zahlt. Lässt sich das nicht eindeutig anhand Ihres Mietvertrags ablesen, erkennt das Finanzamt Ihren Mietvertrag nicht an.
• Es wird nicht über die Betriebskosten abgerechnet. Behandeln Sie den nahen Angehörigen genau so wie jeden anderen Mieter auch. So sollten Sie also auch regelmäßig über die entstandenen Betriebskosten abrechnen.
• Die Miete fließt an den Mieter wieder zurück. Auch darauf achtet das Finanzamt! Es ist jedoch erlaubt, Ihrem studierenden Kind monatlichen Unterhalt zu zahlen, mit dem dieses dann die Miete bezahlt.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.