Seit Juni 2019
Die Selbstauskunft des Mieters
Was darf der Vermieter fragen?
Zur Verfügung gestellt von: Breiholdt Voscherau Immobilienanwälte
Jeder Mieter kennt es - Vor dem Abschluss eines Mietvertrages ist es mittlerweile üblich, dass der Vermieter eine Selbstauskunft, in der vor allem die finanziellen und familiären Verhältnisse abgefragt werden, verlangt. Doch was genau darf der Vermieter alles fragen? Mit Breiholdt Voscherau Immobilienanwälte klären wir, welche Auskünfte nach der aktuellen Rechtslage zulässig sind und welche Fragen der Vermieter nicht stellen darf. Durch die Angaben in der Selbstauskunft erhält der Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages umfassende Informationen über seine künftigen Mieter und die weiteren Bewerber und kann diese miteinander vergleichen. Für den Vermieter ist es von maßgeblicher Bedeutung zu erfahren, ob sich der künftigen Mieter den vereinbarten Mietzins leisten kann und ob er sich der bestehenden Hausgemeinschaft anschließen wird. Zu beachten ist jedoch, dass gestellte Fragen zulässig sein müssen.
Wie ist die aktuelle Rechtslage zur Selbstauskunft?
Ob Fragen zulässig sind oder nicht, wird mit einer sogenannten Interessenbewertung ermittelt. Dabei muss das Recht des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung (Art. 2 Abs. 1 i.V.m Art. 1 Abs. 1 Grundgesetz) gebührend berücksichtigt werden. Auf der anderen Seite stehen die Interessen des Vermieters, der die zu vermietende Wohnung in die Obhut und Pflege des Mieters gibt und deshalb ein schutzwürdiges Interesse hat, zu erfahren, mit wem er es zu tun hat. Folglich hat der Vermieter in der Regel ein Fragerecht, welches aber nur bis zur Grenze des Selbstbestimmungsrechtes des Mieters reicht.
Zulässige Fragen muss der Mieter wahrheitsgemäß beantworten. Bei unzulässigen Fragen wird dem Mieter ein „Recht zur Lüge“ zugestanden. Beantwortet demnach der Mieter eine unzulässige Frage falsch, bleibt dies ohne rechtliche Folgen. Antwortet allerdings der Mieter auf eine zulässige Frage nicht wahrheitsgemäß, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB anfechten und/oder es ggf. auch nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen.
Die Rechtslage auf einen Blick
Diese Angaben sind zulässig und sollten in die Mieterselbstauskunft:
- Identität des Mieters
- Familienstand
- Familienangehörige
- Haustiere
- Arbeits- und Einkommensverhältnis
Diese Angaben sind unzulässig und sollten nicht in die Mieterselbstauskunft:
- Arbeits- und Einkommensverhältnisse von Angehörigen
- Religionszugehörigkeit
- Nationalität, Rasse, Hautfarbe
- Frühere Mietverhältnisse
- Mitgliedschaft in Mietervereinen oder politischen Parteien
- Vorstrafen
- Lebensgewohnheiten
Bei diesen Angaben ist die Rechtslage umstritten:
- Eidesstattliche Versicherung
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Familienstand
Von der überwiegenden Rechtsprechung werden auch Fragen, die sich auf den Familienstand beziehen, für zulässig gehalten, da ein Vermieter durchaus ein Interesse daran haben kann, nur an Eheleute zu vermieten. Ob diese Auffassung nach heutigen rechtlichen Gesichtspunkten vertretbar ist, bleibt offen. Sowohl die Ehe, die Nichteheliche Lebensgemeinschaft und die Lebenspartnerschaft genießen heutzutage weitestgehend gleiche Rechte.
Zahl der Familienangehörigen und Haustiere
Die Fragen nach der Anzahl und dem Alter der Personen, die zum Haushalt gehören, also auch die Anzahl der Kinder, ist zulässig. Dies gilt auch für die Frage nach der Anzahl und der Art der Haustiere. Dem Vermieter wird ein überwiegendes Interesse zugesprochen, zu erfahren, durch wie viele Personen das Mietobjekt bewohnt wird und wie stark es hierdurch abgenutzt werden könnte. Die Frage nach einer bestehenden oder geplanten Schwangerschaft ist dagegen nicht rechtens. Verboten ist auch die Frage, ob in Zukunft Kinder in die Wohnung ziehen werden.
Einkommensverhältnisse
Unmittelbare Fragen nach den Einkommensverhältnissen, nach der Bonität oder nach dem Beruf werden nach der herrschenden Meinung als rechtens angesehen. Dabei müssen die Mietinteressenten richtigerweise nicht alle finanziellen Verhältnisse und Verbindlichkeiten offenbaren. Die Angabe des reinen Nettoverdienstes gibt dem Vermieter aber konkrete Anhaltspunkte über die Solvenz des Mieters im Vergleich zur Mietzinshöhe. Überprüft wird insoweit, ob die Zahlungsfähigkeit hinsichtlich der Miete besteht.
Nach einer Entscheidung des Arbeitsgerichts Frankfurt (WM 1989, Seite 620) obliegt dem Mieter sogar eine eigene Aufklärungspflicht hinsichtlich seines Nettoverdienstes, wenn die Miete 75 % seines Nettoeinkommens beträgt. Darüber hinaus erachtet das Arbeitsgericht Frankfurt einen Mieter auch dann für aufklärungspflichtig, wenn dieser die Miete nur mit Unterstützung des Sozialamtes aufbringen kann.
Eidesstattliche Versicherung gemäß § 807 ZPO
Umstritten ist, ob die Frage nach einer eidesstattlichen Versicherung gemäß § 807 ZPO im Bereich der Wohnraumvermietung zulässig ist. Diese Frage dürfte wohl im Sinne der Vermieterinteressen zu bejahen sein: Bereits die Durchführung eines Verfahrens gemäß § 807 ZPO lässt ernsthafte Zweifel an der Solvenz des künftigen Mieters aufkommen. Insbesondere spricht die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs dafür, dass das Interesse des Vermieters am regelmäßigen Zahlungseingang auch nach den Wertungen des Gesetzgebers höherrangig ist als das Interesse des Mieters am Schutz des Bestandes des Mietverhältnisses.
Religionszugehörigkeit
Bei kirchlichen Wohnungsunternehmen werden auch Fragen nach der Religionszugehörigkeit für zulässig erachtet, wenn es zu den Aufgaben dieser Unternehmen gehört, die Kirchenmitglieder mit Wohnraum zu versorgen. Bei nicht kirchlichen Wohnungsunternehmen ist die Frage nach der Religionszugehörigkeit untersagt.
Lebensgewohnheiten
Als bedenklich werden Fragen nach Hobbies oder Musikvorlieben eingestuft. Das Landgericht Saarbrücken hat hingegen die Frage, ob der Mietinteressent Raucher ist, für zulässig erachtet. Diese Auskunft bezieht sich ebenfalls auf die Beurteilung, inwieweit ein Mietobjekt abgenutzt wird.
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Wir fassen für Sie zusammen
Durch die Angaben in der Selbstauskunft erhält der Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages umfassende Informationen über seine künftigen Mieter und die weiteren Bewerber und kann diese miteinander vergleichen. Für den Vermieter ist es von maßgeblicher Bedeutung zu erfahren, ob sich der künftigen Mieter den vereinbarten Mietzins leisten kann und ob er sich der bestehenden Hausgemeinschaft anschließen wird. Zu beachten ist jedoch, dass gestellte Fragen zulässig sein müssen.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.