Gewerbeimmobilie verkaufen
in 5 Schritten zum Erfolg

Der Verkauf von Gewerbeimmobilien unterscheidet sich sehr von dem Verkauf einer privaten Immobilie. In der Regel haben sich Makler für Gewerbeimmobilien auf diese auch spezialisiert.

Wie funktioniert der Gewerbeverkauf mit HAUSGOLD?

Der Gewerbeverkauf mit HAUSGOLD umfasst 5 einfache Schritte:

Wann spricht man von einer Gewerbeimmobilie?

Eine Immobilie wird als gewerblich eingestuft, wenn sie ganz oder zum Teil für kommerzielle, geschäftliche oder industrielle Zwecke genutzt wird, anstelle von reinen Wohnzwecken. Anhand verschiedener Faktoren wird eine Immobilie gewerblich eingestuft:

• Nutzung: Gewerbliche Immobilien dienen der Ausübung von Geschäftsaktivitäten, wie Büros, Einzelhandelsgeschäfte, Restaurants, Hotels, Industrieanlagen, Lagerhallen, Produktionsstätten und mehr.
• Einkommensgenerierung: Gewerbliche Immobilien werden oft genutzt, um Einnahmen zu erzielen. Zum Beispiel durch die Vermietung von Büroflächen oder die Nutzung als Einzelhandelsgeschäft.

Unsicherheiten gibt es bei Immobilien, die sowohl als z.B. Büroimmobilie und als Wohngebäude genutzt werden. Daher hat das Bewertungsgesetz (BewG) §181 festgelegt: “Geschäftsgrundstücke sind Grundstück, die zu mehr als 8o Prozent berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.”

Diese Unterscheidung ist wichtig, da sowohl bei steuerlichen Aspekten als auch bei der Bewertung große Unterschiede zwischen gewerblichen Immobilien und anderen Immobilienarten vorliegen. Es gibt die unterschiedlichsten Arten von gewerblichen Immobilien. Das bedeutet also, dass es auch die unterschiedlichsten Dinge beim Verkauf zu beachten gibt: Die Zielgruppen unterscheiden sich, die ideale Lage, aber auch die zu erwartenden Mieteinnahmen.

Beispiele für Gewerbeimmobilien

Es gibt eine Vielzahl an Gewerbeimmobilien. Sie lassen sich gut klassifizieren:

Wann sollte ich meine Gewerbeimmobilie verkaufen?

Die Entscheidung, wann Sie Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen sollten, hängt von verschiedenen Faktoren ab und erfordert eine sorgfältige Abwägung. In der Regel sind vor allem wirtschaftliche und persönliche Gründe ausschlaggebend für eine Verkaufsabsicht.

• Marktlage: hohe Nachfrage und steigende Immobilienpreise auf dem Gewerbeimmobilienmarkt sind attraktiv für einen Verkauf.
• Berufliche Neuorientierung: Möglicherweise möchten Sie die Immobilie aus geschäftlichen Gründen verkaufen, um Kapital freizusetzen oder sich auf andere Projekte zu konzentrieren.
• Ungeeignete Räumlichkeiten: Die Räume und Nutzungsmöglichkeiten könnten für eigene Umsetzungen zu klein oder ungeeignet geworden sein
• Alter: Mit dem Einstieg in die Rente könnte die Immobilie vererbt oder verkauft werden.

Es gibt keinen universellen "richtigen" Zeitpunkt, um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, da dies von vielen individuellen Faktoren abhängt. Bei den aktuellen höheren Immobilienpreisen könnte es sich aus finanzieller Sicht lohnen. Wie die Preisentwicklung in Zukunft aussieht, ist durch die wirtschaftliche Lage nicht eindeutig.

Wie ist der Ablauf eines Gewerbeimmobilien-Verkaufs?

1. Markt- und Teilmarktanalyse zur Festlegung der Zielgruppe Für die Zielgruppenanalyse sollten Sie als erstes festlegen, zu welchem Teilmarkt die Immobilie gehört. Eignet sie sich hervorragend für ein Büro, eine Arztpraxis oder beispielsweise eher für ein Fitnessstudio? Für jeden Teilmarkt gibt es unterschiedliche Zusammensetzungen von Preisen und Interessenten, die es zu berücksichtigen gibt. Auch saisonale Effekte können je nach Markt unterschiedliche Effekte auf den Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie haben. So lässt sich eine Eisdiele womöglich besser im Frühling als im Winter verkaufen.

2. Unterlagen zusammenstellen Für einen reibungslosen Ablauf sollten alle notwendigen Unterlagen rechtzeitig zusammengestellt werden. Um welche es sich bei einem Verkaufs bei Gewerbeimmobilien handelt, erfahren Sie hier.

3. Bewertung der Gewerbeimmobilie Eine exakte Preisangabe steigert den Erfolg eines Immobilienverkaufs. Setzen Sie den Verkaufspreis zu niedrig an, verkaufen Sie sicherlich schnell, jedoch machen Sie Verlust. Setzen Sie den Verkaufspreis zu hoch an, könnte dies viele Interessenten abschrecken, wodurch das Objekt zu lange auf dem Markt bleibt.

4. Exposé erstellen Ein aussagekräftiges und professionelles Exposé ist wichtig, um das Objekt optimal für potentielle Käufer zu präsentieren. Ein Grundriss und qualitativ hochwertige Fotos dürfen dabei nicht fehlen. Gehen Sie bei der Beschreibung auf die festgelegte Zielgruppe ein und beantworten Sie dabei alle potentiellen Fragen, wie “Für welche Art von Gewerbe eignet sich die Immobilie?" oder “Mit welchen Mieteinnahmen kann der Käufer rechnen?".

5. Vermarktung Die Vermarktung von Gewerbeimmobilien ist der spannendste Teil der Verkaufsprozesses. Immobilien können öffentlich über Plattformen vermarktet werden, als “secret sale”. Dabei handelt es sich um eine diskrete Vermarktung, die vor allem auf hochwertige Gewerbeimmobilien angewandt wird. Ein Gewerbemakler wird Ihnen dabei helfen, diesen Prozess gewinnorientiert zu begleiten.

6. Verkauf abschließen Sobald ein Käufer gefunden ist, wird der Kaufvertrag fertig gestellt und die Immobilienübergabe vorbereitet. Der Kaufvertrag wird vor der Schlüsselübergabe abschließend vom Notar unterzeichnet.

Wie wird der Wert der Gewerbeimmobilie bestimmt?

Der Wert einer Gewerbeimmobilie hängt maßgeblich von den Gegebenheiten des Teilmarktes ab. Gewerbemakler führen eine detaillierte Suche des jeweiligen Teilmarktes durch und schließen die Bewertung mit dem Ertragswertverfahren ab, um einen eindeutigen Kaufpreis angeben zu können. Bei der Vorarbeit, der Teilmarktanalyse werden wichtige Faktoren untersucht wie:

• Nutzungszweck der Immobilie
• potenzielle Mieteinnahmen pro Quadratmeter
• Instandhaltungskosten
• Rentierbarkeit

Diese Werte fließen in das Ertragswertverfahren mit ein, welches sich auf die Erträge, die eine Immobilie erbringen kann, und den Bodenwert stützt.

Welche Faktoren spielen bei der Wertermittlung eine Rolle?

Für die Ermittlung des Verkauspreises essentiell ist:

Welche Unterlagen benötige ich bei einem Gewerbeverkauf?

Um bereits bei Besichtigungen gut vorbereitet zu sein, sollten einige Unterlagen bereit liegen.

An diesen Unterlagen haben Käufer von Gewerbeimmobilien Interesse:

• Ein aktueller Grundbuchauszug
• Ein genehmigter Bebauungsplan
• Ein Flurkartenauszug bzw. Lageplan
• Baupläne
• Flächennutzungsplan
• Berechnungen der Nutzflächen
• Die Kubaturberechnung
• Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Baubeschreibungen
• Katasterauszug
• Instandhaltungs- und Sanierungsnachweise (Handwerkerrechnungen)
• Die Betriebskostenaufstellung
• Mietverträge
• Nebenkostenabrechnungen
• Der Energieausweis

Ein Gewerbemakler hilft Ihnen bei der Beschaffung dieser Unterlagen und berät Sie zu weiteren Dokumenten, die Ihre Immobilie speziell benötigen könnte.

Welche Steuern fallen beim Gewerbeverkauf an?

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie können verschiedene Steuern anfallen, die sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene geregelt sind. In der Regel wird der Verkaufserlös mit der Einkommen- und Gewerbesteuer besteuert. Welche Steuer anfällt, hängt von den äußeren Faktoren ab.

• Die Einkommenssteuerpflicht , in Form der Spekulationssteuer, besteht dann, wenn der Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnt und der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt. Hier unterstellt der Gesetzgeber, dass beim Kauf der Immobilie explizit auf eine Wertsteigerung spekuliert wurde. Deshalb müssen in diesem Fall die Gewinne, die aus dem Verkauf entstanden sind mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden.
• Die Gewerbesteuerpflicht besteht dann, wenn die Drei-Objekt-Grenze überschritten wurde. Wenn also der Eigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien zeitnah zu deren Anschaffung, Errichtung oder Modernisierung wieder verkauft. Laut Gesetzgeber liegt dann also keine private Vermögensverwaltung, sondern gewerblicher Grundstückshandel vor und demnach muss Gewerbesteuer abgeführt werden. Die Höhe richtet sich nach Ausmaß des Gewinns und wird von den lokalen Gemeinden festgelegt.

Der Veräußerungsgewinn wird im persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Von dem Gewinn können allerdings Kosten abgezogen werden:

• Maklergebühren
• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Reparatur- und Sanierungskosten
• Vorfälligkeitsentschädigung
• Werbungskosten

Bei einem Verkauf von Gewerbeimmobilien kann unter bestimmten Umständen Umsatzsteuer anfallen. Zum Beispiel, wenn eine Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet ist. Dann ist der Eigentümer dazu verpflichtet, den Vorsteuerabzug zu berichtigen.

Wann entfällt die Spekulationssteuer?

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie besteht auch die Möglichkeit, dass die Spekulationssteuer entfällt.

• Die 10-Jahresfrist wird eingehalten, sprich, die Immobilie wird nach 10 Jahren des Erwerbs verkauft
• Der Veräußerungsgewinn beträgt nicht mehr als 600€.
• Sie oder Ihre Kinder wohnen im Verkaufsjahr oder 2 Jahre zuvor in der Immobilie.

Kommt es zu einer Betriebsauflösung, geht die Gewerbeimmobilie vom Betriebsvermögen ins Privatvermögen über und gilt somit als Erwerb der Immobilie. Die Spekulationsfrist beginnt wieder von neuem.

Kann ich eine Gewerbeimmobilie mit Mieter verkaufen?

Wie auch “normale Immobilien” lassen sich vermietete Gewerbeimmobilien verkaufen. Tatsächlich ist dies in vielen Fällen üblich. Der Unterschied zwischen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien ist, dass eine vermietete Gewerbeimmobilie in der Regel mehr wert ist, als eine leer stehende.

Dabei ist es ausschlaggebend, wie der aktuelle Mietvertrag ausformuliert ist. Ein neuer Mietvertrag mit langer Laufzeit verspricht hohe Erträge und führt zu einer Wertsteigerung der Immobilie. Vor dem Verkauf sollten Sie die Immobilie durch einen Gewerbemakler bewerten lassen.