Grundsteuer 2025
So wird sie berechnet

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer (GrStG)ist eine Steuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie dient der Finanzierung kommunaler Aufgaben wie:

• Bau und Instandhaltung von Straßen
• Betrieb von Schulen und Kindergärten
• Öffentliche Grünflächen und Parks
• Abfall- und Abwasserentsorgung

Mit derzeit ca. 15 Mrd. € jährlich zählt die Grundsteuer zu der wichtigsten Einnahmequelle für Kommunen und Gemeinden. Jeder Grundstückseigentümer ist verpflichtet, diese Steuer zu zahlen. Die Grundsteuer betrifft sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen, unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder landwirtschaftlich bewirtschaftet wird.

Arten der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird in Deutschland in zwei Hauptarten unterteilt:

1. Grundsteuer A (Agrar):Diese betrifft landwirtschaftliche Grundstücke, darunter Ackerland, Grünland und Forstflächen.
2. Grundsteuer B (Bebaut und bebaubar): Hierunter fallen bebaute und bebaubare Grundstücke, also Wohnhäuser, Gewerbeimmobilien und Gärten.

Ab 2025 wird zudem die Grundsteuer C eingeführt, die sich speziell auf unbebaute Grundstücke konzentriert. Dadurch werden beispielsweise Grundstückseigentümer dazu motiviert, unbebautes Bauland zu nutzen, anstatt es ungenutzt zu halten.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer folgt einem klaren Schema, das sich aus verschiedenen Faktoren zusammensetzt. Sie wird in drei Schritten ermittelt:

1. Feststellung der neuen Bewertungsgrundlage (ab 2025)
2. Berechnung des Steuermessbetrags
3. Multiplikation mit dem Hebesatz der Gemeinde

Die allgemeine Formel lautet: Grundsteuer = (Einheitswert oder neuer Wert) × Steuermesszahl × Hebesatz

Schritt 1: Ermittlung der Bewertungsgrundlage

Ab 2025 wird der bisherige Einheitswert gegen den neu berechneten Grundstückswert eingetauscht. Dieser wird anhand der Einflussfaktoren Bodenrichtwert, Nettokaltmiete (Mietniveau der Gemeinde), Grundstücksfläche, Grundstücksart und Alter des Gebäudes gemessen.

Schritt 2: Ermittlung des Steuermessbetrags

Der Steuermessbetrag ist das Ergebnis aus dem Wert des Grundstücks (Einheitswert oder neuer Wert) und einer Steuermesszahl, die gesetzlich festgelegt ist. Die Steuermesszahl variiert je nach Art der Nutzung:

• Wohngebäude: ca. 0,31%
• Gewerbeimmobilien: 0,34%
• Landwirtschaftliche Flächen: 0,16%

Schritt 3: Anwendung des Hebesatzes

Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und kann stark variieren. Dieser Satz wird auf den Steuermessbetrag angewendet, um die finale Grundsteuer zu berechnen. In Deutschland liegen die Hebesätze meist zwischen 200% und 900%.

Beispiel - wieviel Grundsteuer zahlt man für 1.000 m2?

Nehmen wir für unsere Beispielrechnung folgende Werte an:

• Bodenrichtwert: 300 €/qm
• Grundstücksfläche: 1.000 qm
• Steuermesszahl: 0,31%
• Hebesatz der Gemeinde: 500%

Berechnungsschritte:

• Grundstückswert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = 300 €/qm × 1.000 qm = 300.000 €
• Steuermessbetrag = 300.000 € × 0,31% = 930 €
• Grundsteuer = 930 € × 500% = 4.650 €

In diesem Beispiel beträgt die Grundsteuer für ein 1.000 m2 großes Grundstück 4.650 €.

Bundesweite Unterschiede: Grundsteuer in allen Bundesländern

Die Hebesätze variieren stark zwischen den Bundesländern und sogar zwischen den Gemeinden. Während kleinere Gemeinden oft niedrigere Hebesätze haben, können diese in Großstädten deutlich höher ausfallen. Im Jahr 2022 lagen die durchschnittlichen Hebesätze der Grundsteuer B (für bebaute und bebaubare Grundstücke) in den Bundesländern zwischen 352 Prozent in Bayern und 810 Prozent in Berlin.

Hier eine Übersicht der durchschnittlichen Hebesätze der Grundsteuer B nach Bundesländern im Jahr 2022:

Bitte beachten Sie, dass diese Werte Durchschnittswerte darstellen und die tatsächlichen Hebesätze in den einzelnen Gemeinden abweichen können. Mit der Grundsteuerreform, die ab dem 1. Januar 2025 in Kraft tritt, können sich die Hebesätze erneut ändern. Einige Bundesländer haben bereits sogenannte "faire Hebesätze" veröffentlicht, die sicherstellen sollen, dass die Grundsteuerbelastung für die Bürger insgesamt nicht steigt. Diese fairen Hebesätze sind Empfehlungen für die Kommunen und wurden unter anderem in Berlin, Bremen, Hamburg, Sachsen, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Schleswig-Holstein und dem Saarland veröffentlicht.

Die neue Grundsteuer ab 2025 - was ändert sich?

Die Grundsteuer basierte bisher auf dem sogenannten Einheitswert, einem fiktiven Wert, der die Grundlage für die Steuerberechnung bildet. Diese Einheitswerte wurden zuletzt 1964 (in Westdeutschland) und 1935 (in Ostdeutschland) aktualisiert. Diese veralteten Werte führten zu Ungerechtigkeiten und waren der Grund für die aktuelle Grundsteuerreform, die ab 2025 greift. Ab dem 1. Januar 2025 tritt in Deutschland die reformierte Grundsteuer in Kraft. Diese Reform war notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die bisherigen Regelungen aufgrund ihrer veralteten und teilweise ungerechten Bewertungsgrundlagen für verfassungswidrig erklärt hatte.

Einige Reformen sind schon in den vorherigen Absätzen aufgetaucht. Wir würden Sie hier noch einmal gebündelt zusammenfassen:

• Neue Berechnungsgrundlage: Die neue Grundsteuer setzt auf realistische Bewertungsfaktoren. Die bisherigen Einheitswerte werden durch aktuelle Parameter ersetzt.
• Einführung der Grundsteuer C: Diese wird auf unbebaute, aber baureife Grundstücke erhoben, mit dem Ziel, Spekulationen mit ungenutzten Bauland zu reduzieren und die Bebauung zu fördern. Gemeinden können für diese Grundstücke höhere Hebesätze ansetzen.
• Unterschiedliche Modelle in den Bundesländern: Die Reform lässt den Bundesländern Spielraum, eigene Bewertungsmodelle zu entwickeln.
• Einführung der Feststellungserklärung: Eigentümer mussten bis zum 31. Januar 2023 eine Feststellungserklärung abgeben. Diese Erklärung dient der Ermittlung der neuen Bewertungsgrundlage. Die Finanzämter verwenden diese Daten, um die Steuerlast neu zu berechnen.

Vor- und Nachteile der neuen Grundsteuer

Grundsteuer bei Wohngebäude

Wohngebäude, sowohl selbstgenutzte als auch vermietete Immobilien, unterliegen besonderen Regeln, die eine niedrigere Steuerlast gewährleisten sollen. Für Sie gilt eine reduzierte Steuermesszahl von etwa 0,31%.

Beispiel für ein Wohngebäude:

• Grundstücksfläche: 500 qm
• Bodenrichtwert: 400 €/qm
• Steuermesszahl: 0,31%
• Hebesatz: 500%

Berechnung:

• Grundstückswert: 500 qm × 400 €/qm = 200.000 €
• Steuermessbetrag: 200.000 € × 0,31% = 620 €
• Grundsteuer: 620 € × 500% = 3.100 €

Ist Grünland als Gartenland oder als Fläche für Freizeitnutzung deklariert , wird es in der Regel nach den Regeln für Wohnbaugrundstücke besteuert, allerdings mit einem niedrigeren Bodenrichtwert.

Grundsteuer bei Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien, wie Büros, Geschäfte oder Produktionsstätten, werden höher besteuert als Wohngebäude. Dies liegt an der höheren Steuermesszahl von etwa 0,34%.

Beispiel für eine Gewerbeimmobilie:

• Grundstücksfläche: 1.000 qm
• Bodenrichtwert: 500 €/qm
• Steuermesszahl: 0,34%
• Hebesatz: 600%

Berechnung:

• Grundstückswert: 1.000 qm × 500 €/qm = 500.000 €
• Steuermessbetrag: 500.000 € × 0,34% = 1.700 €
• Grundsteuer: 1.700 € × 600% = 10.200 €

Grundsteuer bei Landwirtschaftliche Flächen

Landwirtschaftlich genutzte Flächen, wie Ackerland oder Grünland, werden begünstigt, um die Agrarwirtschaft zu unterstützen. Hier gelten besonders niedrige Steuermesszahlen, von etwa 0,16%.

Beispiel für Ackerland:

• Grundstücksfläche: 10.000 qm
• Bodenrichtwert: 5 €/qm
• Steuermesszahl: 0,16%
• Hebesatz: 400%

Berechnung:

• Grundstückswert: 10.000 qm × 5 €/qm = 50.000 €
• Steuermessbetrag: 50.000 € × 0,16% = 80 €
• Grundsteuer: 80 € × 400% = 320 €

Grundsteuer bei unbebauten Grundstücke (Bauland)

Unbebaute Grundstücke, die baureif sind, unterliegen künftig der Grundsteuer C, die Gemeinden höhere Hebesätze erlaubt, um eine Bebauung zu fördern. In der Regel beträgt die Steuermesszahl analog zu bebauten Grundstücken 0,31%.

Beispiel für Bauland:

• Grundstücksfläche: 2.000 qm
• Bodenrichtwert: 300 €/qm
• Steuermesszahl: 0,31%
• Hebesatz: 800%

Berechnung:

• Grundstückswert: 2.000 qm × 300 €/qm = 600.000 €
• Steuermessbetrag: 600.000 € × 0,31% = 1.860 €
• Grundsteuer: 1.860 € × 800% = 14.880 €

Widerspruch und Einspruch bei der Grundsteuer

Wenn Sie der Meinung sind, dass ein Bescheid fehlerhaft ist oder die Grundsteuer zu hoch angesetzt wurde, können Sie dagegen Widerspruch oder Einspruch einlegen. Es gibt drei Arten von Bescheiden, die im Zusammenhang mit der Grundsteuer eine Rolle spielen:

1. Grundsteuerbescheid von der Gemeinde: Dieser Bescheid legt fest, wie viel Grundsteuer jährlich für ein Grundstück oder eine Immobilie zu zahlen ist.
2. Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt: Dieser Bescheid enthält den Steuermessbetrag, der mit dem Hebesatz multipliziert wird, um die Grundsteuer zu berechnen.
3. Feststellungsbescheid vom Finanzamt: Im Rahmen der neuen Grundsteuer ab 2025 erstellt das Finanzamt Feststellungsbescheide, die die Bewertungsgrundlagen für die Berechnung der Grundsteuer enthalten.

Gegen diese drei können Sie Widerspruch oder Einspruch einreichen. Allerdings sollten Sie dabei Fristen einhalten. Diese sind gesetzlich geregelt. Die Frist beginnt mit dem Tag der Zustellung des Bescheids. Innerhalb eines Monats muss Widerspruch oder Einspruch eingereicht werden.

Was passiert mit der Grundsteuer bei Eigentümerwechsel?

Diese Steuerpflicht ist an das Eigentum gebunden, weshalb ein Verkauf oder eine Übertragung des Eigentums rechtzeitig dem Finanzamt gemeldet werden muss.Die Grundsteuer wird immer für ein Kalenderjahr im Voraus berechnet und gilt unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel stattfindet. Das bedeutet:

• Rechtslage: Am 1. Januar des Jahres ist derjenige steuerpflichtig, der zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.
• Vertragliche Regelungen: Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag eine Aufteilung der Steuerlast vereinbaren. Das betrifft vor allem die anteilige Zahlung der Grundsteuer für den Zeitraum nach dem Eigentumsübergang.

Würde eine Immobilie im Juni 2024 verkauft und die Grundbuchänderung im August 2024 vorgenommen, bleibt der Verkäufer für das Jahr 2024 gegenüber dem Finanzamt für die Grundsteuer verantwortlich. Der Käufer zahlt ab dem 1.Januar 2025.

Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?

Die Grundsteuer kann in den meisten Fällen auf die Mieter umgelegt werden, da sie zu den umlagefähigen Nebenkosten gehört. Allerdings müssen Vermieter dabei bestimmte rechtliche Vorgaben beachten, um die Umlage korrekt und rechtssicher zu gestalten.

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 1 BetrKV: In der Betriebskostenverordnung heißt es: „Zu den Betriebskosten gehören die öffentlichen Lasten des Grundstücks, insbesondere die Grundsteuer.“

Die Grundsteuer wird in einem Mehrfamilienhaus anteilig auf die Mieter verteilt. Üblicherweise erfolgt die Aufteilung nach der Wohnfläche oder der Personenzahl, je nachdem, was im Mietvertrag festgelegt wurde. Wohnt ein Mieter in einer 50 m² großen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit einer Gesamtwohnfläche von 500 m², zahlt er 10 % der jährlichen Grundsteuer.

Kann die Grundsteuer abgesetzt werden?

In bestimmten Fällen kann die Grundsteuer steuerlich abgesetzt werden. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, können Sie die Grundsteuer in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) Ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Werbungskosten sind alle Ausgaben, die zur Erzielung von Einkünften erforderlich sind. Tragen Sie hierfür den gezahlten Betrag in Anlage V Zeile 40 (“sonstige Werbungskosten”) ein.

Wenn die Immobilie gewerblich genutzt wird, können Sie die Grundsteuer als Betriebsausgabe geltend machen. Tragen Sie hierfür den Betrag in der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) unter „Betriebsausgaben“ ein.

Grundstücke, die landwirtschaftlich genutzt werden, gelten steuerlich als Betriebsvermögen. Die Grundsteuer für diese Flächen kann ebenfalls als Betriebsausgabe im Rahmen der Gewinnermittlung geltend gemacht werden.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.