Seit Juni 2019
Grunderwerbsteuer
Die wichtigsten Fragen und Tipps zum Steuernsparen
Die Grunderwerbsteuer fällt an, sobald ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück den Eigentümer wechselt. Nach dem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes ist die Grunderwerbsteuer außerdem nach Aufruf an das Finanzamt zu zahlen. Im Folgenden klären wir auf, wie hoch die Abgabe zum Grunderwerb ist, wer sie zahlen muss und zudem beantworten wir weitere wichtige Fragen rund um die Grunderwerbsteuer!
Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?
Grundsätzlich fällt die Grunderwerbsteuer an, sobald ein Wohnobjekt oder ein Grundstück in den Besitz einer anderen Person übergeht. Demnach muss der neue Besitzer die Grunderwerbsteuer zahlen. Er wird nach dem Kauf schriftlich vom Finanzamt zur Zahlung der Steuer aufgefordert. Anders als beispielsweise bei der Maklerprovision, kann die Grunderwerbsteuer nicht zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden.
Die Grunderwerbsteuer ist nicht mit der Grundsteuer zu verwechseln, welche jährlich zu zahlen ist.
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Wer ist von der Grunderwerbsteuer befreit?
Nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sind Immobilienkäufer ersten Verwandtschaftsgrades, also Eltern und Kinder, von der Steuer befreit. Ebenso wird der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes vom Ehepartner während der andauernden Ehe oder während eines Scheidungsprozesses nicht besteuert.
Grunderwerbsteuer bei Erbe und Schenkung
Ein Steuererlass der Grunderwerbsteuer findet ebenfalls bei Erbschaften und Schenkungen Anwendung. Trotz der Befreiung der Grunderwerbsteuer müssen die neuen Besitzer die Erbschaftssteuer an das Finanzamt abgeben. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht ebenfalls eine Steuerbefreiung bei Immobilien- und Grundstückskäufen bis zu einem Kaufbetrag von 2.500 Euro vor (§3 Abs. 1 GrEStG).
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer entscheidet das jeweilige Bundesland selbst. Als Grundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer gilt der notariell beglaubigte Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstückes. Diesen Kaufpreis multiplizieren die Finanzämter mit dem Grunderwerbsteuersatz, der allerdings seit dem 1. Januar 2006 von den einzelnen Bundesländern individuell bestimmt wird. So variiert die Höhe der Grunderwerbssteuer innerhalb Deutschlands erheblich.
Mit 3,5 % des Kaufpreises ist die Steuer in den Bundesländern Bayern am niedrigsten. Den höchsten Steuersatz müssen Käufer von Häusern, Wohnungen und Grundstücken in Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und im Saarland an das zuständige Finanzamt zahlen. Hier sehen Sie die Prozentsätze im Überblick:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
| (Stand 2025) |
Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Die Grunderwerbsteuer ist unmittelbar nach dem Kauf des Objektes fällig. Sobald die Verkäufer und Käufer den notariellen Kaufvertrag unterzeichnet haben, informiert der Notar das Finanzamt über Höhe, Datum und Beteiligte dieses Kaufes. Das Finanzamt sendet daraufhin den Gewerbesteuerbescheid sehr zügig an die neuen Eigentümer.
Der Gesamtbetrag der Steuer ist nach Eingang des Bescheides innerhalb von vier Wochen an das Finanzamt zu zahlen (§15 GrEStG). Die schnelle Abwicklung der Steuer ist nicht nur im Sinne des Finanzamtes. Auch für die neuen Besitzer ist eine schnelle Bezahlung der Rechnung von Vorteil, denn erst nach Eingang der Zahlung erhalten die neuen Immobilienbesitzer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung und dürfen sich offiziell als neue Eigentümer des Kaufobjektes in das Grundbuch eintragen lassen.
Tipp 1: Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen
Freiberufler und Unternehmer können die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen, sofern mit dem erworbenen Objekt oder Grundstück steuerpflichtige Einkünfte erzielt werden. Beispielsweise kann ein selbstständiger Fotograf, der eine Wohnung kauft und als Fotostudio nutzt, die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen. Dies gilt ebenso für Restaurants, Boutiquen oder Bürogebäude. Wird eine Immobilie jedoch ausschließlich privat genutzt, ist eine steuerliche Absetzung der Grunderwerbsteuer nicht möglich.
Tipp 2: Immobilienkauf innerhalb der Familie
Beim Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks zwischen Familienmitgliedern ersten Grades entfällt die Grunderwerbsteuer. Dies betrifft Käufe zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln sowie Ehepartnern. Für Geschwisterkäufe – häufig im Zusammenhang mit Erbschaften – gilt diese Regel nicht, da sie als Verwandte zweiten Grades gelten. Bei Schenkungen oder Erbschaften wird zwar keine Grunderwerbsteuer fällig, jedoch unterliegen diese Vorgänge der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer.
Tipp 3: Getrennte Verträge bei Neubau
Um die Grunderwerbsteuer bei Neubauten zu senken, empfiehlt es sich, Grundstück und Bau separat zu erwerben. So wird zunächst ein unbebautes Grundstück gekauft, anschließend erfolgt die Beauftragung einer Baufirma für den Hausbau. Dabei sollten zwei separate Kaufverträge mit unterschiedlichen Abschlussdaten abgeschlossen werden. Die Steuer wird dann nur auf den Kaufpreis des Grundstücks erhoben. Bei schlüsselfertigen Neubauten hingegen wird meist ein einheitlicher Vertrag geschlossen, wodurch die Steuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Haus berechnet wird. Bei schlüsselfertigen Neubauten hingegen wird meist ein einheitlicher Vertrag geschlossen, wodurch die Steuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Haus berechnet wird.
Tipp 4: Auf Eigenleistungen bei Neubau setzen
Auch bei einem schlüsselfertigen Neubau mit einem einheitlichen Gesamtvertrag gibt es die Möglichkeit, an der Grunderwerbsteuer zu sparen. Käufer und Bauträger können sich darauf einigen, den Käufer vertraglich zu Eigenleistungen zu verpflichten. Unter Eigenleistungen können Tapezieren, Streichen oder Fliesenlegen fallen.
Übernimmt der Käufer diese Leistungen selbst, sinkt der Kaufpreis und damit die Bemessungsgrundlage zur Berechnung des zu zahlenden Satzes. Eigenleistungen haben also gleich zwei Vorteile: Zum einen reduziert sich der Steuersatz und zum anderen kann so an Handwerkerkosten gespart werden.
Tipp 5: Bei Bestandsimmobilien bewegliches Inventar rausrechnen
Käufer von bestehenden Häusern und Wohnungen, also von sogenannten Bestandsimmobilien, können ebenfalls an der Grunderwerbsteuer sparen. Dazu müssen die beweglichen und unbeweglichen Bestandteile im Kaufvertrag getrennt werden, denn der Steuergegenstand ist nur die Immobilie selbst und das Inventar, welches untrennbar mit diesem Objekt verbunden ist. Das können beispielsweise fest verbaute Einbauschränke sein.
Eine Einbauküche, eine Sauna oder ein Kamin hingegeben zählt zum beweglichen Inventar. Auf diese Gegenstände muss also keine Abgabe gezahlt werden. Im notariellen Kaufvertrag sollte deshalb der Wert des gesamten beweglichen Inventars gesondert aufgeführt werden. Das Finanzamt kann dann den Gesamtbetrag des beweglichen Inventars vom Kaufpreis der Immobilie abziehen. Entsprechend reduziert sich dann der zu besteuernde Kaufpreis und mit ihm die Höhe des Steuersatzes.
Tipp 6: Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen gesondert aufführen
Erwerben Immobilienkäufer eine Eigentumswohnung, ist diese stets Bestandteil eines bestehenden Wohnkomplexes mit mehreren Parteien. Mit Kauf einer Eigentumswohnung werden die Käufer Mitglied einer Eigentümergemeinschaft und erwerben zugleich einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage.
Diese fällt für jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft an und wird für eventuelle Renovierungsarbeiten am Gebäude zur Seite gelegt. Im Kaufvertrag kann der Kaufanteil der Instandhaltungsrücklage gesondert ausgewiesen werden, damit sich die Bemessungsgrundlage reduziert.
Tipp 7: Grunderwerbsteuer abschreiben
Nach dem Kauf einer neuen Immobilie entschließen sich viele Besitzer gegen eine Eigennutzung und für eine Vermietung. Im Fall einer Vermietung kann die Grunderwerbsteuer von der Steuer abgesetzt werden, denn sie gilt als Teil der Anschaffungskosten und darf über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
Wichtig bei diesem Vorgehen ist, die AfA auf das Gebäude allein abzuschreiben, denn steuerrechtlich können Grundstücke nicht abgenutzt werden. Bei der Vermietung von neu erworbenem Eigentum ist außerdem zu beachten, dass der Betrag der Steuer nicht auf den neuen Mieter umgelegt werden darf.
Wir fassen für Sie zusammen
Die Grunderwerbsteuer ist von jedem neuen Besitzer an das Finanzamt zu zahlen, welches ein neues Wohnobjekt kauft. Dabei bildet das Grunderwerbsteuergesetz den rechtlichen Rahmen. Zudem ist wichtig zu erwähnen, dass die Höhe der Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland stark variieren kann.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.