Seit Juni 2019
Wohnungseigentumsgesetz
Die wichtigsten Punkte aus dem WEG
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird nicht nur Eigentümer der Wohnung, sondern auch Teil einer Eigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten. Aus diesem Grund sollte jedem Wohnungseigentümer das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zumindest in grobe Zügen bekannt sein. Wussten Sie zum Beispiel, dass Sie eine Wohnung in der Regel nur mit Verwalterzustimmung verkaufen dürfen? Als Eigentümer einer Wohnung sollten Sie darum auch wissen, welche Aufgaben der Wohnungsverwalter und der Verwaltungsbeirat haben. In diesem Ratgeber beantworten wir alle relevanten Fragen und klären Sie rund um das Wohnungseigentumsgesetz auf!
Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist ein spezifisches Rechtsgebiet in Deutschland, das die__ Teilung von Eigentum an Grundstücken in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum__ regelt. Das Gesetz definiert:
- die Verwaltung und deren Aufgabengebiet
- die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
- die Bildung der Wohnungseigentümergemeinschaft
Daraus ergeben sich Regelungen, wie:
- dass Entscheidungen in einer Eigentümerversammlung getroffen werden
- Bestimmungen, bzgl. der Kosten und Nutzungen des Gebäudes
- Bestimmungen, wie mit Sonderfälle, z.B. bei Sanierungen umgegangen wird
Das Wohnungseigentumsgesetz zielt darauf ab, ein harmonisches Zusammenleben der Wohnungseigentümer zu fördern und gleichzeitig den individuellen Eigentumsrechten gerecht zu werden.
Was ist Wohnungseigentum?
Im ersten Abschnitt wird definiert, was als Wohnungseigentum gilt. Nach § 1 WEG ist Wohneigentum das „Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“. Aus diesem Grund kann Wohnungseigentum ausschließlich an Wohnungen begründet werden. Dies ermöglicht einer Person, Eigentümer einer individuellen Wohnung innerhalb eines Mehrparteienhauses zu sein, während sie gleichzeitig Teil der gesamten Immobilie und des Grundstücks ist. Laut § 1 WEG entsteht Wohnungseigentum durch die Teilung des Eigentums an einem Grundstück, durch eine Teilungserklärung des Eigentümers oder durch Vertrag der Miteigentümer.
Beispiel: Frau Müller kauft eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Sie erwirbt das Sondereigentum an dieser spezifischen Wohnung, was bedeutet, dass nur sie das Recht hat, diese Wohnung zu nutzen und über sie zu verfügen. Gleichzeitig erwirbt sie einen Miteigentumsanteil am gesamten Gebäude und Grundstück, also am Gemeinschaftseigentum, das Dinge wie das Dach, die Außenwände und das Treppenhaus umfasst.
Was ist Teileigentum?
Teileigentum ähnelt dem Wohnungseigentum, bezieht sich jedoch auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, wie beispielsweise Gewerbeeinheiten, Ladenlokale oder Büros. Es verbindet Sondereigentum an diesen Räumlichkeiten mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Auch hier wird der Eigentumsanteil durch eine Teilungserklärung oder einen Vertrag begründet. Teileigentum ermöglicht die individuelle Nutzung und Veräußerung von gewerblichen Räumlichkeiten innerhalb eines Gebäudes, das auch Wohnungseigentum umfassen kann.
Beispiel: Herr Schmidt erwirbt eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss desselben Gebäudes, um dort einen Friseursalon zu eröffnen. Dieses Teileigentum gibt ihm das Sondereigentum an den Räumlichkeiten des Salons und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum des Gebäudes, ähnlich wie bei Frau Müller. Allerdings ist seine Einheit speziell für gewerbliche Zwecke bestimmt.
Was ist Sondereigentum?
Der Begriff Sondereigentum fällt auch immer wieder in Bezug auf die Eigentumsverhältnisse. Es stellt einen Übergriff auf das Teil- und Wohnungseigentum dar. Es bezieht sich auf die Teile eines Gebäudes, die einer Person stehen und nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sondereigentum wird in § 5 WEG definiert und umfasst typischerweise die inneren Oberflächen der Außenwände, Fußböden, Decken, nicht tragende Innenwände sowie Türen und Fenster der jeweiligen Einheit.
Zum Sondereigentum zählt nicht nur die betreffende Wohnung, sondern auch die Bestandteile des Gebäudes, die zu diesen Räumen gehören und verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass diese Maßnahmen Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines benachbarten Wohnungseigentümers hat.
Beispiel: Innerhalb ihrer Wohnung besitzt Frau Müller das Sondereigentum an den Wänden, dem Bodenbelag, den Einbauküchenmöbeln und der Innenausstattung ihrer Wohnung. Sie kann diese Elemente nach Belieben ändern oder renovieren, solange die statische Integrität des Gebäudes und das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt werden. In seiner Gewerbeeinheit hat Herr Schmidt das Sondereigentum an den Inneneinrichtungen wie Theken, Regalen und der individuellen Gestaltung seines Salons. Diese darf er nach seinem Geschmack anpassen oder verändern.
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Das Gemeinschaftseigentum ist der Teil des Gebäudes, der weder Teil- noch Wohnungseigentum ist. § 1 Abs. 5 WEG regelt, dass alles, was nicht durch Teilungserklärung zum Sondereigentum oder Teileigentum erklärt wurde, automatisch als Gemeinschaftseigentum gilt. Gemeinschaftseigentum wird gemeinsam von allen Eigentümern verwaltet und unterhalten.
Beispiel: Zu den Teilen des Gebäudes, die Frau Müller und Herr Schmidt gemeinsam mit den anderen Eigentümern besitzen, gehören die tragenden Wände des Gebäudes, die Fassade, das Dach, die Flure, das Treppenhaus, der Aufzug und der Garten. Diese Bereiche sind für alle Eigentümer zugänglich und werden von der Eigentümergemeinschaft instand gehalten. Kein Einzeleigentümer kann über diese Teile des Gebäudes individuell verfügen.
Die 5 wichtigsten Eckpunkte ab Reform vom 1.12.2020
Zum 1. 12. 2020 gab es Änderungen bzgl. des Wohnungseigentumsgesetzes. Es trägt den Titel “Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften".
Bauliche Veränderungen
Die Reform erleichtert die Umsetzung bestimmter baulicher Veränderungen. Für privilegierte Maßnahmen haben einzelne Eigentümer ein Recht auf Umsetzung ohne Mehrheitsbeschluss. Dieser Eigentümer ist für die Kosten der Maßnahme verantwortlich. Nach wie vor besteht jedoch das Recht darauf, dass durch die Maßnahme kein Miteigentümer benachteiligt wird oder das Gebäude grundlegend verändert wird. Zu den privilegierten Maßnahmen zählen:
- Verbesserung der Energieeffizienz
- Einbau von Ladestationen für E- Autos
- Einbruchschutz
- Förderung der Barrierefreiheit
Flexibilisierung der Beschlussfassung
Um die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an einem Gebäude zu fördern und zu beschleunigen, ist bei der Beschlussfassung nur noch eine einfache Mehrheit nötig. Zudem wurden die Möglichkeiten für Umlaufbeschlüsse erweitert, was Entscheidungsprozesse beschleunigen kann. Das bedeutet, dass für einen Beschluss nicht zwangsläufig eine Versammlung einberufen werden muss, sondern die Eigentümer über eine Briefwahl entscheiden. Diese reicht in Textform, kann also auch per SMS oder WhatsApp abgestimmt werden.
Neue Regelungen für Eigentümerversammlungen
Die Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen wurden flexibler gestaltet. Die Einladungsfrist wurde verlängert und die Einladungen können nun auch per E-Mail versendet werden.
Ist es einem Eigentümer nicht möglich, in Präsenz vor Ort zu sein, kann er online an der Versammlung teilnehmen. Kann ein Eigentümer trotz Einladung nicht anwesend sein, ist die Versammlung trotzdem beschlussfähig.
Stärkung der Verwaltung
Die Rolle des Verwalters wurde gestärkt und klarer definiert. Er vertritt die Eigentümergemeinschaft nun uneingeschränkt nach außen. Das heißt, dass die Verwaltung die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich vertritt. Zusätzlich kann die Verwaltung Beschlüsse von untergeordneter Bedeutung ohne Zustimmung der Eigentümer umsetzen. Dazu gehören Dinge wie
- Veranlassung kleiner Reparaturen z.B. Treppenhaus.
- Abschluss von Dienstleistungsverträgen
- gerichtliche Durchsetzungen
Die Eigentümerversammlung ist jedoch befugt, den Umfang der eigenständigen Arbeit eines Verwalters zu beschließen.
Abberufen der Verwaltung und Stärkung des Verwaltungsbeirats
Im Gegenzug kann der Verwalter nun auch ohne Angabe von Gründen abberufen werden, wobei der Vertrag dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet. Dies gibt der Gemeinschaft mehr Flexibilität und Kontrolle über die Verwaltung.
Zusätzlich wird die Position des Verwaltungsbeirates gestärkt. Der Beirat setzt sich aus gewählten Eigentümern zusammen und ist die Schnittstelle zwischen Gemeinschaft und Verwaltung. In der neuen Fassung des WEG wurde der Beirat vor allem in der Überwachung, z.B. über die Finanzen wie der Jahresabrechnung, der Hausverwaltung gestärkt (29 Abs. 2 WEG). Des Weiteren darf die Größe des Beirats flexibel bestimmt werden und die Mitglieder haften nur noch bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.
Diese Änderungen zielen darauf ab, dass die Arbeit der Hausverwaltung effektiver umgesetzt wird.
Zuordnung des Sondereigentum
Da es in der Vergangenheit häufig zu Konflikten bzgl. der Zuordnung von Sondereigentum kam, gibt es nun eine Änderung. Bestimmte Bereiche, wie Parkplätze, Terrassen und Gartenanlagen, können explizit dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sie werden einem Eigentümer zugewiesen und im Grundbuch verankert.
Die vereinfachte Änderung im Grundbuch ist vor allem dann wichtig, wenn es zu einem Verkauf oder der Übertragung von Eigentum geht. Außerdem wird die Transparenz innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft verbessert, da von vornherein klar ist, wer für welche Bereiche zuständig ist und wer welche Rechte und Pflichten hat.
Welche Bedeutung erfährt der Verwalter durch das Wohnungseigentumsgesetz?
§ 20 WEG hält fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter zu bestellen hat. Dieser beruft die Wohnungseigentümerversammlungen ein und setzt die auf der Versammlung beschlossenen Maßnahmen um. Die Aufgaben- und Tätigkeitsbereiche des Verwalters lassen sich in vier Kategorien einteilen:
- Kaufmännische Aufgaben
- Rechtliche Aufgaben
- Organisatorische Aufgaben
- Technische Aufgaben
1. Kaufmännische Aufgaben
Zu den kaufmännischen Aufgaben eines Verwalters zählt unter anderem die Wohngeldabrechnung und die Ermittlung sowie das Anfordern von Sonderumlagen – falls die Instandhaltungsrücklage für Sanierungsmaßnahmen nicht ausreicht. Auch beim Wohnungsverkauf ist der Verwalter involviert, da in der Regel die Teilungserklärung die Verwalterzustimmung für einen Eigentümerwechsel vorsieht. In diesem Fall darf der Notar den Kaufvertrag nur beurkunden, wenn die Zustimmung des Verwalters vorliegt.
2. Rechtliche Aufgaben
Juristisches Know-how ist für einen Verwalter unerlässlich, zum Beispiel für den Abschluss und die Prüfung von Verträgen sowie die rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft. Außerdem hat der Verwalter dafür zu sorgen, dass alle rechtlichen Aspekte beachtet werden. Dazu zählen etwa das Einhalten der Brandschutzvorschriften oder Vorgaben hinsichtlich der Landesbauordnung.
Was ist Sonder- und was ist Gemeinschaftseigentum?
Eine klare Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu ziehen ist manchmal nicht ganz einfach und kann zu Konflikten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft führen.
Parkplatz Parkplätze können sowohl als Sonder- als auch als Gemeinschaftseigentum gelten. Die Zuordnung ist von der Teilungserklärung bzw. dem Grundbucheintrag abhängig. Seit der Neufassung von 2020 ist es überhaupt möglich, dass Außenanlagen, wie Parkplätze, zu Sondereigentum zählen können. Wer bis dato nur ein Sondernutzungsrecht über einen Parkplatz hatte, kann dies zu einem Sondereigentum umwandeln, was allerdings von den Miteigentümern genehmigt werden muss.
Heizung Grundsätzlich wird die Heizungsanlage, einschließlich Kessel, Brenner und weitere zentrale Elemente als Gemeinschaftseigentum angesehen. Kosten bzgl. der Heizungsanlage werden von allen Eigentümern getragen. Heizkörper innerhalb der Wohnung gehören zum Sondereigentum, was allerdings in der Teilungserklärung gekennzeichnet werden muss.
Rollläden Wenn Rollläden und Außenjalousien fest in der Außenwand verankert sind, gehören sie zum Gemeinschaftseigentum. Dazu zählt auch der Rollladengurt, der sich innerhalb der Wohnung befindet, da dieser für die Nutzung unersetzbar ist. Installiert sich ein einzelner Eigentümer nachträglich und vorsätzlich Rollläden, könnten diese in der Teilungserklärung als Sondereigentum vermerkt werden.
Fenster und Türen Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind Fenster zwar ausnahmslos dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, sodass deren Instandhaltungskosten auf die Eigentümergemeinschaft umzulegen sind. Je nach Teilungserklärung kann es hiervon jedoch abweichende Regelungen geben. Regelungen, die die Instandhaltung sowie Pflege und damit auch die hierfür anfallenden Kosten trotzdem den jeweiligen Nutzern zuordnen.
In diesen Fällen ist der Eigentümer für die Instandhaltung der Fenster in seinem Sondereigentum zuständig. Zu beachten ist jedoch, dass Fenster auch Bestandteil der Fassade sind. Fenster dürfen daher nicht einfach eigenmächtig ausgetauscht oder in einer anderen Farbe gestrichen werden. Meistens ist es in der Teilungserklärung so geregelt, dass der Eigentümer jeweils für die Pflege der Innenseite der Fensterrahmen zuständig ist. Die Instandhaltung der Außenseite ist dagegen Aufgabe der Eigentümergemeinschaft im Ganzen.
Bei Türen ist zu differenzieren, wo sich diese sich befinden. Die Hauseingangstür zählt zum Gemeinschaftseigentum. Ebenso die Wohnungseingangstüren, die die Eigentümer nicht willkürlich austauschen oder zum Flur bzw. Treppenhaus hin streichen dürfen. Innentüren sind dagegen Sondereigentum.
Wer kümmert sich laut WEG um die Gebäudeversicherungen?
Die Entscheidung über eine Gebäudeversicherung trifft die Eigentümergemeinschaft. Die Kosten werden anteilig auf alle Eigentümer umgelegt und sind Teil des Hausgeldes. Die praktische Handhabung der Versicherungsangelegenheiten, wie beispielsweise der Abschluss von Versicherungsverträgen, fällt in den Aufgabenbereich des WEG-Verwalters. Dieser agiert als Vertretungs- und Ausführungsorgan der Eigentümergemeinschaft und kümmert sich im Auftrag der Gemeinschaft um den Abschluss und die Verwaltung der Versicherungen.
Anders ist es bei der Hausratversicherung. Diese deckt nicht das Gemeinschaftseigentum, sondern den persönlichen Besitz eines Miteigentümers innerhalb seiner Wohnung. Diese kommt auch dann auf, wenn z.B. ein Fahrrad im Treppenhaus, also im Gemeinschaftseigentum, geklaut wird. Vorausgesetzt, es wurde eine Fahrraddiebstahlversicherung abgeschlossen.
Wir fassen für Sie zusammen
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie ein Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft. Mit dieser gehen bestimmte Rechte und Pflichten, die Sie einhalten müssen, einher. Alles Relevante ist in dem Wohnungseigentumsgesetz, abgekürzt als WEG, geregelt. Wichtig ist es, zwischen dem Wohnungs- sowie dem Teileigentum zu unterscheiden. Von Wohnungseigentum wird zum Beispiel nur bei Wohnzwecken gesprochen.
Als Sondereigentum werden die jeweilige Wohnung und die dazugehörenden Bestandteile des Gebäudes verstanden. Zudem spielt der Verwalter eine wichtige Rolle bei den Wohnungseigentümerversammlungen, dessen Aufgaben sich in kaufmännische, rechtliche, organisatorische sowie technische gliedern lassen.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.