Seit Juni 2019
Wegerecht
Wegerecht, Gewohnheitsrecht und Grunddienstbarkeit: Notwendigkeit und Regelungen
Nicht immer gibt es einen direkten Zugang zur Straße: Wer eine Immobilie besitzt, die sich im hinteren Bereich eines anderen Hauses befindet, steht nicht selten vor genau dieser Herausforderung. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Grundstück aufgeteilt wird und nur das vordere Haus einen direkten Zugang zu einer Straße besitzt. Abhilfe schafft das sogenannte Wegerecht, welches im Übrigen Einfluss auf den Wert der Immobilie nimmt. Das Recht ermöglicht dem Eigentümer, einen Teil des fremden Grundstücks als Durchgang zu nutzen.
Was ist das Wegerecht?
Das Bürgerliche Gesetzbuch § 1018 (BGB) regelt das sogenannte Wegerecht: Manchmal stehen Eigentümer oder auch Mieter vor dem Problem, dass es vom eigenen Haus aus keine Möglichkeit gibt, die Straße zu erreichen. Hier greift das Wegerecht. Betroffene können in solchen Fällen vom Recht Gebrauch machen, einen Weg des benachbarten Grundstücks zu nutzen, um zur Straße zu gelangen.
Aus privatrechtlicher Sicht können Eigentümer zwischen zwei Regelungen und Verträgen unterscheiden: Zum einen ist es möglich, einen privaten Vertrag mit einer speziellen Frist und den dazugehörigen Pflichten der Grundstücksbesitzer zu erstellen. Zum anderen besteht die Option, einen Grundbucheintrag zu veranlassen.
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Begriffserklärung: dienendes Grundstück vs. herrschendes Grundstück
In der Praxis wird zwischen einem „dienenden“ und einem „herrschenden“ Grundstück unterschieden. Der Eigentümer, welcher auf seinem Grundstück einen Zuweg zur Verfügung stellt, besitzt den dienenden Teil. Mit dem herrschenden Grundstück ist hingegen das Grundstück des Eigentümers gemeint, welcher den Zuweg in Anspruch nimmt.
Was wird im Wegerecht üblicherweise geregelt?
In erster Linie geht es beim Wegerecht darum, dem herrschenden Grundstück einen Zugang zur Straße zu ermöglichen. Dieser Weg kann zum Beispiel neben dem Haus des dienenden Grundstücks oder etwa durch den Garten verlaufen. Dennoch ist es wichtig, auch folgende Formalitäten und Fragen bei der Regelung zu berücksichtigen und zu beantworten:
- Welchem Grundstück wird ein Wegerecht eingeräumt?
- Gibt es eine Befristung für die Regelung?
- Wie groß, lang und breit sind die Grundstücke?
- Soll es erlaubt sein, Leitungen zu verlegen?
- Ist eine Überbauung erlaubt?
- Wer ist für Pflege und Instandhaltung des Durchgangs zuständig?
- Gibt es ein Bau- oder Leitungsverbot?
Gut zu wissen: Auch im öffentlich-rechtlichen Bereich gibt es das Wegerecht, welches im Baulastenverzeichnis eingetragen wird. In solchen Fällen beansprucht die jeweilige Stadt ihr Recht, Wege eines Grundstücks zu nutzen. Dieses nennt sich – wie der Eintrag ins Verzeichnis bereits verrät – „Baulast“.
Ist vom Wegerecht in der Straßenverkehrsordnung (StVO) die Rede, handelt es sich um das Recht zur freien Durchfahrt im Straßenverkehr. Dieses ist zum Beispiel und vor allem für Rettungsdienste wichtig, welche das Recht nach § 38 StVO nutzen. Auch die Feuerwehr und die Polizei profitieren in Ernstfällen von ihrem Recht auf eine freie Durchfahrt.
Wann kommt das Wegerecht zum Einsatz?
Einerseits logisch, andererseits in der Praxis nicht immer gegeben: Jeder Mensch, der zur Miete lebt oder Eigentum kauft, muss grundsätzlich die Chance haben, öffentliche Wege zu erreichen. Das Wegerecht kommt demnach immer dann zum Einsatz, wenn die Notwendigkeit besteht. Trotzdem ist es möglich, eine Vereinbarung für ein Wegerecht zu treffen, wenn es auch andere Möglichkeiten für einen Zugang zum öffentlichen Wegenetz gibt. Hierbei gilt es, zwischen dem herkömmlichen Wegerecht und dem sogenannten Notwegerecht zu unterscheiden.
Unterschied zwischen Notwegerecht und Wegerecht im BGB
Eines vom Eigentümer des dienenden Grundstücks freiwillig erteiltes Wegerecht wird häufig dann genutzt, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zwar auch andere Optionen hätte, um zur Straße zu gelangen. Da die Lösung eines Zuwegs über das andere Grundstück jedoch sinnvoll erscheint, können die Grundstücksbesitzer sich auf eine Regelung einigen. Anders ist es, wenn das vordere Grundstück die einzige Option darstellt, um vom hinteren Haus überhaupt zur Straße zu gelangen. Hier kommt das Notwegerecht ins Spiel. Auch dieses ist im BGB geregelt.
Beispiel: Ein Grundstück wird in zwei Grundstücke aufgeteilt. Es entstehen zwei Häuser, doch nur das vordere besitzt einen direkten Zugang zur Straße, während Bewohner des hinteren Grundstücks nun darauf angewiesen sind, das Nachbargrundstück als Durchgang zur Straße zu nutzen. Eine andere Möglichkeit, die Straße zu erreichen, besteht nicht. Der Eigentümer des Hauses aus in „zweiter Reihe“ kann jetzt sein Notwegerecht beanspruchen.
Wichtiges zum Notwegerecht: Durch das Notwegerecht kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine sogenannte Notwegerente beanspruchen. Diese wird vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks gezahlt. Bei der Berechnung der Höhe muss berücksichtigt werden, um wie viel Prozent sich der Wert des belasteten Grundstücks und der Immobilie verringert. Die Berechnung wird in solchen Fällen im Regelfall von professionellen Gutachtern übernommen.
Wegerecht – Was ist der Unterschied zu Fahrrecht, Gewohnheitsrecht und Duldung?
Wichtig zu unterscheiden sind weitere Begriffe, welche im Zusammenhang mit dem Begriff des Wegerechts häufig für Verwirrung sorgen. Zu diesen gehören vor allem das Fahrtrecht, das Gewohnheitsrecht und die Duldung:
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Fahrtrecht: Üblicherweise räumt das Wegerecht nur die Erreichbarkeit zur Straße ein. Kommt ein Fahrrecht hinzu, so kann der Durchgang auch mit einem Auto genutzt werden.
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Duldung: Wurde zwischen zwei Eigentümern nie eine Regelung für die Nutzung eines Durchgangs bzw. Weges zur Straße vereinbart, und nutzt der Bewohner des hinteren Hauses dennoch das Grundstück des vorderen Hauses, handelt es sich „lediglich“ um eine Duldung.
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Gewohnheitsrecht: In der Praxis kommt es häufig zu einer längeren Duldung, die nicht selten über mehrere Jahre hinweg stattfindet. Diese haben Grundstückseigentümer bisher genutzt, um später ein Wegerecht durchzusetzen. Im Januar 2020 entschied der Bundesgerichtshof jedoch, dass durch eine längere Nutzung kein sogenanntes Gewohnheitsrecht mehr geltend gemacht werden kann. Dieses Recht entsteht üblicherweise durch die wiederkehrende Ausübung einer bestimmten Handlung.
Wie wird ein Wegerecht festgelegt?
Obwohl ein mündlicher Vertrag für das Festhalten eines Wegerechts in der Praxis ausreicht und rechtsgültig ist, empfiehlt sich stets eine schriftliche Vereinbarung. Der Vorteil: Beide Parteien können sich auf das Schriftstück berufen, wenn es zu Streitigkeiten oder Missverständnissen kommt. Noch größere Sicherheiten schafft der Eintrag ins Grundbuch als Grunddienstbarkeit. Hierfür ist ein Notartermin notwendig, bei welchem alle Regelungen festgehalten werden. Anschließend reicht der Notar beim Grundbuchamt ein, um die Eintragung zu veranlassen.
Wichtig: Während ein privater Vertrag ohne Grundbucheintrag mit einer zeitlichen Frist und zwischen den aktuellen Parteien vereinbart werden kann, bleibt der Grundbucheintrag und somit die Belastung auch bestehen, wenn die Eigentümer wechseln. Soll ein Eintrag geändert werden, müssen die beteiligten Parteien dies beim zuständigen Grundbuchamt beantragen.
Entstehen Pflichten durch das Wegerecht?
Sobald ein Wegerecht vereinbart wird, müssen die Eigentümer des dienenden und herrschenden Grundstücks sich an einige Pflichten halten. Dazu gehören vor allem folgende Regelungen:
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Der Rechteinhaber (herrschendes Grundstück) verpflichtet sich dazu, den zur Verfügung gestellten Weg nicht zu beschädigen oder beeinträchtigen
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Beide Eigentümer haben sich an die getroffenen Regelungen zur Instandhaltung zu halten
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Der Eigentümer des dienenden Grundstücks muss den Bewohnern des hinteren Hauses ab Wirksamkeit der Regelung die Durchquerung ermöglichen
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Wer sich auf ein Nutzungsentgelt geeinigt hat, hat dieses mit Wirksamkeit der Regelung zu bezahlen
Hinweis: Wenn es zu keiner anderen Vereinbarung gekommen ist, ist in der Regel der Eigentümer des herrschenden Grundstücks für die Pflege des Weges verantwortlich. Das kann auch den Winterdienst beinhalten sowie etwaige Kosten für die Instandhaltung.
Rechtsberatung bei Wegerecht
Sie haben Schwierigkeiten damit, das Wegerecht durchzusetzen, obwohl Sie einen Rechtsanspruch darauf haben oder aber ein Nachbar möchte ein Wegerecht durchzusetzen, obwohl er kein Anrecht darauf hat? Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten beraten Sie im Rahmen einer telefonischen Erstberatung, wie Ihre Möglichkeiten aussehen.
Wir fassen für Sie zusammen
Wer einen Teil seines Grundstücks als Durchquerung für den Nachbarn freigibt, hat als Eigentümer mit einigen Nachteilen zu rechnen. Denn im Regelfall wirkt sich eine Grunddienstbarkeit bei Immobilien auf den Wert aus. Das heißt: Der Wert sinkt, wenn die Last im Grundbuch eingetragen ist. Potenzielle Käufer würden bei einem Kauf weniger zahlen.
Zudem muss der Grundstückseigentümer dafür Sorge tragen, den zur Verfügung gestellten Teil seines Eigentums nicht selbst zu bebauen, etwa mit einer Garage. Ergo: Sie haben sich dazu verpflichtet, den entsprechenden Weg freizuhalten. Ein Trostpflaster bei Notwegerechten ist, dass Eigentümer von einer finanziellen „Entschädigung“ profitieren.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.