Seit Juni 2019
Sondernutzungsrecht
Gemeinschaftliche Flächen alleine nutzen?
Grundsätzlich kann das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft von allen Eigentümern im gleichen Maße genutzt werden. Ein Sondernutzungsrecht beschränkt genau diese Nutzung jedoch auf einen einzelnen Eigentümer. Wie genau funktioniert das Sondernutzungsrecht und was ist alles auf Sondernutzungsflächen erlaubt? Was Sie alles beachten sollten, wie Sondernutzungsflächen übertragen, verkauft oder vermietet werden und wer für die Instandhaltung verantwortlich ist, erfahren Sie in diesem Artikel.
Was ist das Sondernutzungsrecht?
Das Sondernutzungsrecht entstammt dem Wohnungseigentumsgesetz und wird nach § 15 WEG geregelt. Durch das Sondernutzungsrecht wird einer Person das alleinige Nutzungsrecht einer Fläche eingeräumt. So kann die Nutzung von Gemeinschaftsflächen auf einen einzelnen Mieter oder Eigentümer übertragen werden. Jedoch dürfen keine baulichen Veränderungen an der Fläche vorgenommen werden.
Das Sondernutzungsrecht kann auf vielfältige Weise genutzt werden, abhängig von den Gegebenheiten der jeweiligen Wohnanlage und den Bedürfnissen der Eigentümer. Typische Beispiele für Sondernutzungsrechte sind beispielsweise die exklusive Nutzung von Gartenflächen, Terrassen, Balkonen, Stellplätzen oder Kellerräumen. Diese Bereiche können einem oder mehreren Eigentümern zugewiesen werden und stehen diesen dann zur alleinigen Nutzung zur Verfügung.
Die Vergabe von Sondernutzungsrechten wird in der Regel direkt in der Teilungserklärung begründet und mit deren Erstellung festgelegt. Allerdings ist es grundsätzlich auch möglich, sich nachträglich ein Sondernutzungsrecht zu sichern. Hierfür muss jedoch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeholt und eine notarielle Beurkundung erstellt werden.
Ein Sondernutzungsrecht kann große Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie haben. Eine alleinige Nutzung des Gartens oder eines Garagenstellplatzes steigert den Wert einer Immobilie erheblich. Möchten Sie erfahren, wie viel Ihre Immobilie wirklich wert ist? Mit dem Service von HAUSGOLD geht das ganz einfach:
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Bei welchen Flächen kann ein Sondernutzungsrecht erteilt werden?
Prinzipiell kann ein Sondernutzungsrecht auf alle Flächen bestellt werden, die von Bewohnern als Gemeinschaftseigentum genutzt werden. Diese beinhalten unter anderem:
- Gartenflächen
- Dachböden
- Terrassen
- Kellerabteile
- Park- und Garagenplätze
Normalerweise wird ein Sondernutzungsrecht dem Eigentümer oder Mieter einer bestimmten Eigentumswohnung der Immobilie zugesprochen. Dieser verfügt dann über ein alleiniges Nutzungsrecht der bestellten Fläche. Diese Nutzung ist jedoch nicht unbedingt uneingeschränkt, sondern unterliegt unter Umständen bestimmten Bedingungen und Einschränkungen. Da die Fläche auch nach dem Erwerb eines Sondernutzungsrechtes Gemeinschaftseigentum bleibt, dürfen im Gegensatz zum Sondereigentum auch keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden.
Wie kann ich ein Sondernutzungsrecht erwerben?
Das Sondernutzungsrecht ist eng mit dem Wohnungseigentumsrecht verknüpft und unterliegt daher den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Gemäß § 13 Abs. 1 WEGist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, das Sondereigentum nach Belieben zu nutzen, soweit dem keine Rechtsvorschriften, die Gemeinschaftsordnung oder das Interesse der anderen Wohnungseigentümer entgegenstehen.
Um ein Sondernutzungsrecht wirksam zu begründen, bedarf es einer entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, die von sämtlichen Eigentümern einstimmig beschlossen werden muss. Diese Regelung muss genau festlegen, welcher Teil des gemeinschaftlichen Eigentums einem bestimmten Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung überlassen wird. Zudem müssen die Modalitäten der Nutzung sowie eventuelle Kosten- und Unterhaltsregelungen klar geregelt sein.
Um ein Sondernutzungsrecht nachträglich zu erwerben, bedarf es der Zustimmung aller Parteien der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine entsprechende Vereinbarung muss dann noch notariell beurkundet werden. In der Regel wird das Sondernutzungsrecht auch im Grundbuch eingetragen.
Kann ein Sondernutzungsrecht übertragen oder entzogen werden?
Eine Übertragung des Sondernutzungsrechtes ist nur innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich. Allerdings bedarf es nicht der Zustimmung aller Eigentümer, wenn das Sondernutzungsrecht an einen Miteigentümer übertragen wird. Sondernutzungsrechte werden im Grundbuch vermerkt und können so auch nur durch einen Notar übertragen werden.
Der Entzug einer Sondernutzungsfläche gegen den Willen des Berechtigten kann nur durch eine Anpassung der Gemeinschaftsordnung bezweckt werden. Diese Änderungen setzen allerdings auch voraus, dass durch schwerwiegende Gründe ein Beibehalten der bestehenden Regelungen für die Wohngemeinschaft nicht zumutbar wäre.
Eigentümer einer Sondernutzungsfläche dürfen diese auch ohne vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nach Belieben vermieten. Ein Verkauf eines Sondernutzungsrechts ist nur nach absoluter Zustimmung der Eigentümer möglich.
Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus einem Sondernutzungsrecht?
Neben den exklusiven Nutzungsrechten, die mit dem Sondernutzungsrecht einhergehen, gibt es noch weitere wichtige Aspekte zu beachten. In der Regel legt die Gemeinschaftsordnung Richtlinien fest, die die Nutzung der Sondernutzungsrechte regeln. Sondernutzungsberechtigte dürfen in der Regel kleinere Veränderungen an der Fläche vornehmen, wie das Aufstellen von Mobiliar oder das Anlegen von kleinen Pflanzen.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass bauliche Veränderungen untersagt sind. Als bauliche Veränderungen gelten alle Umgestaltungen, die den ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustand der Fläche verändern und nicht als normale Instandhaltung oder Instandsetzung betrachtet werden können. Es handelt sich also um Maßnahmen, die über die übliche Erhaltung der Fläche hinausgehen.
Laut Gesetz stehen dem Eigentümer, zu dessen Wohnung die Sondernutzungsfläche gehört, auch sämtliche Erträge aus dem Gegenstand zu. Sollte die Fläche also beispielsweise vermietet werden, so darf der Sondernutzungsberechtigte die gesamten Gewinne für sich beanspruchen.
Wenn ein Eigentümer das ihm zugewiesene Sondernutzungsrecht überschreitet, haben die anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht, von ihm zu verlangen, dass er dies unterlässt. Auf der anderen Seite kann ein Eigentümer, dem ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde, von der Gemeinschaft Entschädigung verlangen, wenn er in der Ausübung dieses Rechts eingeschränkt oder behindert wird.
Sondernutzungsrecht und Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnanlage ist ein wichtiges Dokument, das die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie die Organisation und Verwaltung der Eigentümergemeinschaft regelt. Sie enthält in der Regel auch Regelungen zum Sondernutzungsrecht und dessen Ausgestaltung in der konkreten Wohnanlage.
In vielen Fällen werden die Modalitäten des Sondernutzungsrechts bereits in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt. Dabei kann es sich um eine detaillierte Aufstellung aller Sondernutzungsrechte und deren Zuordnung handeln oder um allgemeine Regelungen, die den Rahmen für spätere Vereinbarungen bilden. In jedem Fall ist es wichtig, dass die Regelungen klar und verständlich formuliert sind, um Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden.
Wer ist für die Instandhaltung einer Sondernutzungsfläche zuständig?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich für die Instandhaltung und für die Verkehrssicherung als auch für die Räum- und Streupflicht verantwortlich. Da es sich bei Sondernutzungsflächen weiterhin um Gemeinschaftseigentum handelt, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht automatisch zur Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsfläche verpflichtet.
In der Praxis hat es sich allerdings bewährt, dass die Kosten für Instandhaltung, Reinigung oder Reparatur der Sondernutzungsfläche von dem Eigentümer getragen werden, der das Sondernutzungsrecht innehat. Denn in der Regel wird dem Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht durch vertragliche Vereinbarung auferlegt. In manchen Fällen kann der Nutzungsberechtigte auch zur Instandsetzung verantwortlich gemacht werden.
Was kostet ein Sondernutzungsrecht?
Sondernutzungsrechte können den Wert von Wohnungen oder anderen Immobilien erheblich steigern. Zwei identische Wohnungen, die sich nur in der Nutzungsberechtigung eines Gartens oder einer Terrasse unterscheiden, können große Unterschiede im Mietpreis aufweisen. Um ein Sondernutzungsrecht nachträglich zu erhalten, muss es von einem Miteigentümer innerhalb der Wohngemeinschaft übertragen werden. Die Preise sind hier je nach Sondernutzungsfläche sehr unterschiedlich. Für die Übertragung der Sondernutzungsrechte wird eine feste Gebühr von 50 Euro fällig. Dazu kommen noch die Notarkosten.
Wir fassen für Sie zusammen
Sondernutzungsrechte ermöglichen die alleinige Nutzung gemeinschaftlicher Flächen einer Wohngemeinschaft. Gartenflächen, Garagen oder Terrassen werden oft bereits in der Teilungserklärung als Sondernutzungsflächen deklariert. Sondernutzungsberechtigte dürfen kleinere unbeständige Änderungen an der Fläche vornehmen. Bauliche Veränderungen, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, sind jedoch untersagt oder nur mit Zustimmung der anderen Eigentümer möglich. Sondernutzungsrechte können nur innerhalb einer Wohngemeinschaft veräußert werden, die Vermietung unterliegt allerdings keinen Einschränkungen.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.