Sonderkündigungsrecht Wohnung
Diese Regeln gelten für Vermieter und Mieter

Was bedeutet Sonderkündigungsrecht bei Wohnung?

Das Sonderkündigungsrecht für Mietverträge einer Wohnung ermöglicht es Mietern und Vermietern, ihren Mietvertrag vorzeitig und außerordentlich zu kündigen. Dafür müssen besondere Umstände vorliegen. Bei einer ordentlichen Kündigung müssen vorgeschriebene Fristen eingehalten werden. Bei einem Sonderkündigungsrecht liegen Ausnahmesituationen vor, die eine sofortige Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen. Typische Gründe für das Sonderkündigungsrecht können eine

• erhebliche Mieterhöhung,
• gravierende Modernisierungsmaßnahmen,
• unzumutbare Wohnbedingungen aufgrund von Mängeln oder
• der Tod des Mieters sein.

Die Kündigung muss in der Regel fristgerecht, aber unter verkürzten Bedingungen erfolgen, sobald die entsprechenden Gründe gegeben sind.

Wann greift das Sonderkündigungsrecht bei Wohnungen für Mieter?

Damit der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen kann, ist besonders wichtig, dass eine Situation vorliegt, die bei Vertragsabschluss unvorhersehbar und untypisch war. Dies sind unter anderem die folgenden Gründe:

• Mieterhöhung
• Modernisierungsmaßnahmen
• Gravierende Mängel
• Nach Tod des Mieters
• Bei Umzug ins Pflegeheim

Die genannten Gründe werden wir im folgenden Abschnitt näher erläutern. Außerdem gilt:

• Bei Insolvenz des Mieters besteht ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall kann unter bestimmten Voraussetzungen der Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden.
• Soldaten, Geistlichen, Lehrern an öffentlichen Schulen und Beamte hatten nach § 570 BGB a.F. ein Sonderkündigungsrecht, wenn sie an einen anderen Dienstort versetzt werden. Diese Regelung ist mit der Mietrechtsreform ersatzlos entfallen und gilt lediglich für Zeitmietverträge, bzw. befristete Mietverträge, die vor der Reform abgeschlossen worden sind, aus Gründen des Vertrauensschutzes weiter.

Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 (Mieterhöhung bis zur Ortsüblichen Vergleichsmiete), oder nach §559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsarbeiten) ankündigt, hat der Mieter das Recht, bis zum Ende des übernächsten Monats außerordentlich zu kündigen. Das bedeutet, dass die Kündigungsfrist zwei Monate beträgt. Dieses Recht ist im §561 BGB (Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung) verankert.

Wenn der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft. Der Mieter zahlt also bis zum Ende des Mietverhältnisses die alte Miete. Beispiel: Wenn der Mieter im Mai eine Mieterhöhung erhält, hat er bis zum Ende des Juni Zeit, die Kündigung einzureichen. Die Kündigung wird dann Ende August wirksam.

Sonderkündigungsrecht der Wohnung bei Todesfall

Wenn der Mieter stirbt, treten besondere Regelungen nach dem Mietrecht in Kraft:

1. Eintrittsrecht von Angehörigen oder Mitbewohnern: Nach dem Tod des Mieters können bestimmte Personen in den Mietvertrag eintreten, d. h. sie übernehmen die Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters. Dazu zählen: Der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner, Familienangehörige, die mit dem Mieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben (z. B. Kinder), Personen, die mit dem Mieter eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft geführt haben (z. B. Lebensgefährte)
2. Diese Personen haben das Recht, den Mietvertrag fortzuführen, aber sie können ihn auch innerhalb eines Monats nach dem Todesfall außerordentlich kündigen. In diesem Fall gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
3. Sonderkündigungsrecht der Erben: Wenn keine der oben genannten Personen in den Mietvertrag eintritt, geht das Mietverhältnis auf die Erben des Verstorbenen über. Die Erben haben dann ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht und können den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Tod des Mieters kündigen. Auch hier gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
4. Kündigung durch den Vermieter: Der Vermieter hat kein unmittelbares Kündigungsrecht aufgrund des Todes des Mieters. Wenn jedoch keine Angehörigen oder Erben den Mietvertrag übernehmen, kann der Vermieter nach den üblichen gesetzlichen Regelungen kündigen.

Durch diese Regelungen wird gewährleistet, dass der Mietvertrag entweder ordnungsgemäß fortgeführt oder aufgelöst werden kann, ohne dass der Vermieter oder die Erben benachteiligt werden.

Sonderkündigungsrecht bei gravierenden Mängeln

Wenn die Wohnung aufgrund von erheblichen Mängeln unbewohnbar ist und der Vermieter trotz Aufforderung keine Abhilfe schafft, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 543 BGB). Es müssen gravierende Mängel vorliegen, die die Gesundheit des Mieters gefährden oder die Nutzung der Wohnung erheblich einschränken. Beispiele dafür sind:

• Schimmelbefall
• Wasserschäden
• Defekte Heizung im Winter
• Ausfall von Strom oder Wasser für längere Zeit

In der Regel muss der Mieter dem Vermieter zunächst eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Falls der Vermieter innerhalb dieser Frist keine Abhilfe schafft, kann der Mieter fristlos kündigen.

Ist Feuchtigkeit ein gravierender Mangel?

Auch eine feuchte Wohnung kann ein gravierender Mangel sein, vor allem, wenn Schimmel dadurch entsteht. Wenn die Feuchtigkeit nicht durch unsachgemäßes Lüften oder Verhalten des Mieters entsteht, sondern bauliche Mängel oder Undichtigkeiten im Gebäude die Ursache sind, kann der Mieter fristlos kündigen.

Sind Ungeziefer ein gravierender Mangel?

Auch ein Ungezieferbefall kann als erheblicher Mangel angesehen werden, der die Mietwohnung unbewohnbar oder unzumutbar macht. Besonders bei einem Befall durch Kakerlaken, Ratten oder andere gesundheitsschädliche Tiere.

Der Befall muss umfangreich sein und die Gesundheit oder das Wohlbefinden des Mieters beeinträchtigen. Ein vereinzeltes Auftreten von Insekten reicht oft nicht aus, aber ein anhaltender oder wiederkehrender Befall schon.

Urteil: Das AG Hamburg entschied in einem Fall (Landgericht Freiburg, Urteil vom 30.05.1985 - 3 S 1/85 -), dass ein erheblicher Kakerlakenbefall ein Recht zur fristlosen Kündigung begründen kann, wenn der Vermieter keine ausreichenden Maßnahmen zur Beseitigung ergreift.

Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen

Bei angekündigten Modernisierungen, die eine erhebliche Belastung für den Mieter darstellen (z. B. bauliche Veränderungen, die zu einer langfristigen Lärmbelästigung oder einem stark eingeschränkten Wohnkomfort führen, kann der Mieter nach § 555e BGB sein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Auch hier beträgt die Frist in der Regel zwei Monate.

Der Vermieter muss die geplanten Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen (§ 555c BGB). Die Kündigung des Mieters muss dann innerhalb eines Monats nach der Ankündigung der Modernisierung erfolgen. Die Kündigungsfrist beträgt dann zwei Monate, das bedeutet, dass der Mieter spätestens zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Ankündigung ausziehen kann.

Sonderkündigungsrecht bei Umzug ins Pflegeheim

Zieht der Mieter dauerhaft ins Pflegeheim, gilt das Sonderkündigungsrecht. Dieser Fall wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zwar nicht explizit geregelt, jedoch wird er in der Rechtsprechung als "wichtiger Grund" anerkannt, der eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen kann.

In solchen Fällen greift § 543 BGB ("Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund"). Ein dauerhafter Umzug in ein Pflegeheim kann als ein solcher wichtiger Grund gelten, da der Mieter die Wohnung nicht mehr nutzen kann und es ihm nicht zugemutet werden kann, weiterhin an den Vertrag gebunden zu sein. Es empfiehlt sich, den Vermieter frühzeitig zu informieren und gegebenenfalls eine einvernehmliche Lösung zu suchen, falls die fristlose Kündigung nicht akzeptiert wird.

Wann greift das Sonderkündigungsrecht bei Wohnungen für Vermieter?

Das Sonderkündigungsrecht für Vermieter ist gesetzlich stark eingeschränkt, um den Mieterschutz zu gewährleisten. Vermieter können in bestimmten Ausnahmefällen außerordentlich kündigen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Diese Gründe sind im Wesentlichen in § 543 BGB ("Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund") geregelt. Zu den Fällen, in denen das Sonderkündigungsrecht gilt zählen:

• Zahlungsverzug des Mieters: Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate in Verzug ist und dies einen erheblichen Teil der Miete betrifft. Ebenso kann eine Kündigung erfolgen, wenn der Mieter in einem längeren Zeitraum mit kleineren Beträgen in Höhe der Summe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Die rechtliche Grundlage ist in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB verankert. In diesem Fall ist keine Abmahnung erforderlich, da der Mietrückstand nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB einen ausreichenden Grund für die fristlose Kündigung darstellt.
• Verletzung der Sorgfaltspflicht oder des Hausfriedens: Wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt, kann der Vermieter fristlos kündigen. Das kann der Fall sein, wenn der Mieter die Wohnung erheblich beschädigt, andere Mieter belästigt oder wiederholt den Hausfrieden stört. Dazu zählen dauerhafte Ruhestörungen, Verwahrlosung der Wohnung oder grob fahrlässiger Umgang mit der Mietsache. Die rechtliche Grundlage ist in § 543 Abs. 1 BGB ("wichtiger Grund") verankert.
• Nutzung der Wohnung zu verbotenen Zwecken: Wenn der Mieter die Wohnung zu illegalen oder unerlaubten Zwecken nutzt, wie z. B. zur Betreibung eines Gewerbes ohne Erlaubnis oder für kriminelle Aktivitäten, kann der Vermieter fristlos kündigen.

In vielen Fällen muss der Vermieter den Mieter vor einer fristlosen Kündigung abmahnen und ihm die Möglichkeit zur Abhilfe geben. Das gilt insbesondere bei Störungen des Hausfriedens oder Verstößen gegen vertragliche Pflichten.

Eine fristlose Kündigung ist immer das letzte Mittel. Sie ist nur zulässig, wenn es dem Vermieter nicht zumutbar ist, das Mietverhältnis unter Berücksichtigung der Umstände bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen

Wann gibt es kein Sonderkündigungsrecht?

Ein Sonderkündigungsrecht besteht nicht in allen Fällen, sondern nur in besonderen, gesetzlich geregelten Ausnahmesituationen. In vielen Situationen sind Mieter und Vermieter an die regulären Kündigungsfristen gebunden, und es gibt kein Recht auf eine vorzeitige, außerordentliche Kündigung. Nachfolgend sind einige Fälle aufgeführt, in denen kein Sonderkündigungsrecht besteht:

• Eigenbedarfskündigung des Vermieters: Der Vermieter hat kein Sonderkündigungsrecht bei Eigenbedarf. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist eine ordentliche Kündigung und unterliegt den regulären gesetzlichen Fristen, die sich nach der Mietdauer richten (in der Regel drei Monate für den Mieter, sechs bis neun Monate für den Vermieter je nach Wohndauer).
• Normale Mietanpassungen: Bei einer Mieterhöhung, die im Rahmen des gesetzlich Zulässigen liegt und die ordnungsgemäß nach den Vorschriften des BGB erfolgt, besteht ebenfalls kein Sonderkündigungsrecht. Der Mieter hat in diesen Fällen nur die Möglichkeit, innerhalb der gesetzlichen Frist nach § 561 BGB (in der Regel zwei Monate) zu kündigen, wenn er mit der Erhöhung nicht einverstanden ist. Dies ist jedoch eine ordentliche Kündigung, kein Sonderkündigungsrecht im strengen Sinne.
• Bagatellmaßnahmen: Typische Beispiele für Bagatellmaßnahmen sind leichte Verschmutzungen im Treppenhaus, vorübergehende Lärmbelästigungen oder geringfügige Reparaturarbeiten, die keinen erheblichen Einfluss auf das Wohnen haben. Gemäß § 543 Abs. 3 BGB stellt das Vorliegen von Bagatellmaßnahmen in der Regel keinen ausreichenden Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags dar. Solange die Beeinträchtigungen durch Bagatellmaßnahmen nicht erheblich sind und die Wohnqualität nicht nachhaltig beeinträchtigen, besteht kein Recht auf außerordentliche Kündigung.

In diesen Fällen greifen die regulären Kündigungsfristen und Bedingungen.

Welche Fristen gelten beim Sonderkündigungsrecht?

Beim Sonderkündigungsrecht gelten unterschiedliche Fristen der Kündigung. Die Fristen sind je nach Situation unterschiedlich. Nachfolgend sind die wichtigsten Fristen für verschiedene Fälle des Sonderkündigungsrechts aufgeführt:

1. Sonderkündigungsfrist bei Mieterhöhung: Der Mieter muss bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt dann zwei Monate. Das bedeutet, die Kündigung wird zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam (§ 561 BGB). Als Beispiel: Wenn der Vermieter im Mai eine Mieterhöhung angekündigt hat, hat der Mieter bis Ende Juni Zeit, zu kündigen. Die Kündigung wird dann zum 31. August wirksam.
2. Sonderkündigungsfrist bei Modernisierungarbeiten: Der Mieter kann bis zum Ablauf des Monats, der der Modernisierungsankündigung folgt, mit einer Frist von zwei Monaten kündigen (§ 555e BGB). Wenn der Vermieter im März Modernisierungsmaßnahmen ankündigt, kann der Mieter bis Ende April kündigen, und die Kündigung wird zum 30. Juni wirksam.
3. Sonderkündigungsfrist bei gravierenden Mängeln: Es gibt keine feste Frist. Der Mieter muss dem Vermieter in der Regel jedoch zunächst eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Wird der Mangel nicht behoben, kann der Mieter sofort und fristlos kündigen (§ 543 BGB). Der Mieter fordert den Vermieter auf, binnen zwei Wochen Schimmel zu beseitigen. Geschieht dies nicht, kann der Mieter nach Ablauf dieser Frist sofort kündigen.
4. Sonderkündigungsfrist bei Zahlungsverzug des Mieters: Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten oder einen erheblichen Teil davon schuldig bleibt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine Frist zur Abhilfe ist nicht notwendig. Wenn der Mieter für Januar und Februar keine Miete zahlt, kann der Vermieter nach dem Februar fristlos kündigen.

Bei Zahlungsverzug besteht für den Mieter die Möglichkeit, die Kündigung durch eine sogenannte Schonfristzahlung abzuwenden. Wenn der Mieter den gesamten Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Kündigung begleicht, wird die Kündigung unwirksam. Diese Regelung ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB festgelegt.

Alternativen zur Sonderkündigung

Statt einer sofortigen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags können Mieter in vielen Fällen versuchen, durch Verhandlungen mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu finden. Dies kann beispielsweise die Verhandlung einer angemessenen Mietpreiserhöhung oder die Vereinbarung von Kompromissen bezüglich anderer Probleme in der Wohnung umfassen. Wenn die Mietwohnung erhebliche Mängel aufweist, die die Wohnqualität beeinträchtigen, können Mieter unter Umständen eine Mietminderung in Betracht ziehen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.