Sondereigentum
Definition, Rechte und aktuelle Beispiele

Definition: Was zählt als Sondereigentum?

Sondereigentum ist das Eigentum an bestimmten, abgeschlossenen Bereichen innerhalb einer Immobilie, meist einer einzelnen Wohnung, inklusive der dazugehörigen Räume wie Keller oder Garage. Es ist ein rechtlich selbständiges Eigentum, das wie Eigentum an einem Haus genutzt, verkauft oder vermietet werden darf

Die gesetzliche Definition findest du in § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dort ist geregelt, dass Sondereigentum nur an abgeschlossenen Räumen innerhalb eines Gebäudes gebildet werden kann – etwa an einer Wohnung, einem Büro oder einer Garage.

Was ist der Unterschied zum Gemeinschaftseigentum?

Ein häufiger Irrtum: Viele denken, alles innerhalb der eigenen vier Wände gehört automatisch zum Sondereigentum – doch das stimmt nicht immer. Fenster, Außenwände, Heizkörper oder Balkone sind in vielen Fällen Teil des Gemeinschaftseigentums, auch wenn sie sich „in der Wohnung“ befinden. Entscheidend ist, was in der Teilungserklärung steht.

Was ist 2025 wichtig zu wissen? (Update zur Rechtslage)

Mit der WEG-Reform von 2020 wurden einige Klarstellungen zum Sondereigentum eingeführt – besonders im Hinblick auf bauliche Veränderungen. Für 2025 ist unter anderem wichtig:

• Bauliche Änderungen im Sondereigentum dürfen nicht das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen.
• Technische Installationen (z. B. Wärmemengenzähler, Wasseruhren, Heizkörperventile) müssen klar zugeordnet sein – hier entstehen häufig Streitpunkte.
• Die Verwaltung und Instandhaltung von Gemeinschaftsbestandteilen bleibt Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – auch wenn der Schaden in der Wohnung sichtbar wird (z. B. bei einem Rohrbruch hinter der Wand).

Typische Bestandteile von Sondereigentum – Übersicht & Liste

Das Sondereigentum umfasst alle Teile einer Eigentumswohnung, die nicht für den gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmt sind und baulich von anderen Einheiten abgeschlossen sind. Die rechtliche Grundlage bildet § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Damit du den Überblick behältst, findest du hier eine Liste der typischen Bestandteile von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum:

Wichtig: Viele Punkte (wie Heizkörper, Fenster, Rollläden, Balkone, Terrassen) sind nicht pauschal zuordenbar – entscheidend ist immer die Teilungserklärung der Immobilie.

Sondereigentum & Sondernutzungsrecht – Wo ist der Unterschied?

Die Begriffe Sondereigentum und Sondernutzungsrecht werden oft verwechselt – obwohl sie rechtlich grundverschieden sind. Beide betreffen Flächen oder Teile einer Immobilie, die nicht der gesamten Eigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen, aber die Art des Rechts unterscheidet sich deutlich.

Ein Sondernutzungsrecht (SNR) gibt dir das exklusive Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums – aber kein Eigentum daran. Du darfst diesen Bereich alleine nutzen, aber er gehört rechtlich weiterhin allen Eigentümer gemeinsam. Typisch ist das z. B. bei:

⚖️ Rechtliche Unterschiede im Überblick

Ein Sondernutzungsrecht gilt nur mit entsprechender Eintragung in der Teilungserklärung oder im Grundbuch. Mündliche Absprachen oder Protokolle ohne Eintragung sind rechtlich unsicher

Rechte und Pflichten beim Sondereigentum

Als Eigentümer von Sondereigentum genießt man nicht nur Rechte, sondern hat auch Pflichten zu tragen. Diese ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere aus den §§ 13 und 14.

Rechte des Sondereigentümers Gemäß § 13 Abs. 1 WEG hast du das Recht, dein Sondereigentum nach Belieben zu nutzen, sofern dadurch nicht das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt oder andere Eigentümer gestört werden.

• Nutzung: Du darfst deine Wohnung selbst bewohnen, vermieten oder verpachten.
• Veränderungen: Innenumbauten, wie das Versetzen nicht tragender Wände oder die Modernisierung von Bad und Küche, sind erlaubt, solange sie nicht die Gebäudestruktur oder das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen.
• Veräußerung: Du kannst dein Sondereigentum verkaufen oder vererben, ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer.
• Teilnahme an der Eigentümerversammlung: Du hast das Recht, an Versammlungen teilzunehmen und dort abzustimmen.

Pflichten des Sondereigentümers

Deine Rechte gehen mit Pflichten einher, die das harmonische Zusammenleben in der Gemeinschaft sichern sollen:

• Rücksichtnahme: Du musst auf andere Eigentümer und Bewohner Rücksicht nehmen und Störungen vermeiden.
• Instandhaltung: Du bist für die Instandhaltung und Reparatur deines Sondereigentums verantwortlich, etwa bei defekten Wasserhähnen oder beschädigten Bodenbelägen.
• Kostenbeteiligung: Du trägst anteilig die Kosten für das Gemeinschaftseigentum, wie etwa für die Instandhaltung des Dachs oder der Heizungsanlage.​
• Meldung von Schäden: Bei Schäden, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, bist du verpflichtet, diese unverzüglich zu melden.

§ 13 WEG regelt dabei die Rechte und §14 WEG die Pflichten des Sondereigentümers.

Schäden im Sondereigentum – Wer haftet bei Wasserschäden & Co.?

Ein Wasserschaden im Sondereigentum kann erhebliche finanzielle und organisatorische Herausforderungen mit sich bringen. Die Haftungsfrage hängt maßgeblich davon ab, wo die Schadensursache liegt und ob ein Verschulden vorliegt. Anhand von Beispielen erläutern wir unterschiedliche Ausgangslagen und die damit einhergehende Haftung.

Schadensursache im Gemeinschaftseigentum

Ein Rohrbruch in einer gemeinschaftlichen Leitung führt zu einem Wasserschaden in einer Wohnung.

• Haftung: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haftet nur, wenn ihr ein Verschulden nachgewiesen werden kann, beispielsweise durch unterlassene oder verspätete Instandsetzungsmaßnahmen.
• Keine Gefährdungshaftung: Liegt kein Verschulden vor, besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Schadensersatz gegenüber der WEG.
• Versicherungsschutz: In vielen Fällen übernimmt die Wohngebäudeversicherung der WEG die Kosten für Schäden am Gemeinschaftseigentum. Schäden am Sondereigentum können unter Umständen durch die Hausratversicherung des Eigentümers gedeckt sein.

Schadensursache im Sondereigentum

Ein defekter Waschmaschinenschlauch in einer Wohnung verursacht einen Wasserschaden.

• Haftung: Der Eigentümer des Sondereigentums haftet für Schäden, die durch sein Verschulden entstehen.
• Versicherungsschutz: Die private Haftpflichtversicherung des Eigentümers kann für Schäden aufkommen, die anderen Eigentümern oder dem Gemeinschaftseigentum entstehen.

Unklare Schadensursache

Ein Wasserschaden tritt auf, die genaue Ursache ist jedoch unklar.

• Vorgehen: Eine Leckageortung durch Fachfirmen kann helfen, die Ursache zu identifizieren.
• Haftung: Bis zur Klärung der Ursache ist unklar, wer haftet.
• Versicherungsschutz: Die zuständigen Versicherungen sollten frühzeitig informiert werden, um den Schaden zu regulieren.

In jeder dieser Situationen ist jedoch schnelles Handeln hilfreich. Versuchen Sie schnellstmöglich, die Wasserzufuhr zu unterbrechen, um weiteren Schaden zu verhindern. Daraufhin sollte der Schaden fotografiert, dokumentiert und der Hausverwaltung und Versicherung mitgeteilt werden.

Sondereigentum vermieten – Was ist erlaubt, was nicht?

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung hast du grundsätzlich das Recht, dein Sondereigentum zu vermieten. Dieses Recht ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert. Allerdings gibt es bestimmte Einschränkungen und Pflichten, die du beachten solltest.

Gemäß § 13 Abs. 1 WEG darf jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere es bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, sofern nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.

✅ Was ist erlaubt?

• Vermietung an Dritte: Du kannst deine Wohnung an beliebige Personen vermieten, solange keine gesetzlichen oder vertraglichen Einschränkungen bestehen.
• Gestaltung des Mietvertrags: Du bist in der Ausgestaltung des Mietvertrags frei, musst jedoch die gesetzlichen Vorgaben des Mietrechts beachten.
• Verwaltung des Mietverhältnisses: Die Verwaltung und Instandhaltung des Sondereigentums obliegt dir als Eigentümer.

❌ Was ist nicht erlaubt?

• Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb): Die dauerhafte Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung oder zur kurzfristigen Vermietung kann durch die Teilungserklärung oder Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft untersagt sein.
• Gewerbliche Nutzung: Die Nutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken kann eingeschränkt oder untersagt sein, insbesondere wenn sie den Charakter des Gebäudes verändert oder andere Eigentümer beeinträchtigt.
• Veränderungen am Gemeinschaftseigentum: Bauliche Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Sollten Sie Ihre Wohnung vermieten, achten Sie darauf, dass die Mieter die Hausordnung einhalten und das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigen. In der Gemeinschaftsordnung könnte verankert sein, dass ein Mieterwechsel der Hausverwaltung mitgeteilt werden muss.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

Sondereigentum begründen – So funktioniert die rechtssichere Aufteilung

Die Begründung von Sondereigentum ist ein zentraler Schritt beim Erwerb oder der Umwandlung von Immobilien in Eigentumswohnungen. Sie ermöglicht es, einzelne Einheiten rechtlich eigenständig zu machen und im Grundbuch zu verankern. Die rechtssichere Aufteilung erfolgt in mehreren Schritten:

1. 📄 Teilungserklärung erstellen Die Teilungserklärung ist das Herzstück der Aufteilung. Sie wird vom Eigentümer des Grundstücks erstellt und notariell beurkundet. In ihr wird festgelegt, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum und welches Gemeinschaftseigentum sind. Zudem enthält sie die Gemeinschaftsordnung, die das Zusammenleben und die Verwaltung regelt. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Eintragung des Sondereigentums im Grundbuch.

2. 📐 Aufteilungsplan erstellen Der Aufteilungsplan ist ein zeichnerischer Plan, der die genaue Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum darstellt. Er wird von einem Architekten oder Vermessungsingenieur erstellt und ist Bestandteil der Teilungserklärung. Der Plan muss von der Baubehörde genehmigt werden.

3. 🏢 Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen Für jede Einheit, die als Sondereigentum begründet werden soll, ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Sie wird von der zuständigen Baubehörde ausgestellt und bestätigt, dass die Einheit baulich von anderen Einheiten abgeschlossen ist und über einen eigenen Zugang verfügt.

4. 🖊️ Notarielle Beurkundung Sowohl die Teilungserklärung als auch der Aufteilungsplan müssen notariell beurkundet werden. Der Notar prüft die Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit und leitet sie anschließend an das Grundbuchamt weiter.

5. 📘 Eintragung ins Grundbuch Nach der notariellen Beurkundung erfolgt die Eintragung des Sondereigentums ins Grundbuch. Jede Einheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt, das die rechtliche Selbstständigkeit der Einheit dokumentiert. Erst mit dieser Eintragung ist das Sondereigentum rechtlich wirksam.