Kündigungsfrist bei Eigenbedarf
Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter und Mieter

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Eine Eigenbedarfskündigung ist eine spezielle Form der ordentlichen Kündigung eines Mietvertrags, bei der der Vermieter den Vertrag kündigt, weil er die Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige benötigt. Die Eigenbedarfskündigung ist im deutschen Mietrecht geregelt, insbesondere in § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Hier sind die wesentlichen Bedingungen festgelegt:

• Begründungspflicht (§ 573 Abs. 3 BGB): Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben den Eigenbedarf konkret und nachvollziehbar darlegen. Das heißt, er muss angeben, wer in die Wohnung einziehen soll und aus welchem Grund der Eigenbedarf besteht. Die Gründe müssen plausibel sein und dürfen nicht aus beliebigen oder vorgeschobenen Gründen bestehen.
• Berechtigter Personenkreis: Der Eigenbedarf kann nicht für beliebige Personen geltend gemacht werden. Es handelt sich dabei um den Vermieter selbst, enge Familienangehörige oder Personen seines Haushalts, wie z. B. Kinder, Enkel, Eltern oder Partner. Für weiter entfernte Verwandte oder andere Personen muss der Vermieter im Kündigungsschreiben darlegen, warum der Bedarf ausnahmsweise anerkannt werden soll.

Ein Eigenbedarf muss begründet und verhältnismäßig sein. Das Gesetz schützt Mieter vor vorgeschobenen Eigenbedarfskündigungen, die nur dazu dienen, einen unliebsamen Mieter loszuwerden. Sollte ein Mieter den Verdacht haben, dass die Kündigung missbräuchlich ist, kann er rechtliche Schritte einleiten und im Zweifelsfall auf Schadensersatz klagen, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war.

Wer kann Eigenbedarf anmelden?

Eigenbedarf kann grundsätzlich der Eigentümer einer Immobilie anmelden, wenn er die Wohnung für sich selbst oder für bestimmte Personen aus seinem engeren Umfeld benötigt.

Der Eigentümer der Wohnung kann Eigenbedarf anmelden, wenn er plant, selbst in die Wohnung einzuziehen. Typische Gründe hierfür sind etwa eine Verkleinerung des eigenen Haushalts, die Nähe zum Arbeitsplatz oder der Wunsch nach einem altersgerechten Wohnraum.

Neben dem Vermieter selbst können auch enge Verwandte in die Wohnung einziehen, sofern der Vermieter dafür Eigenbedarf anmeldet. Zu diesen engen Verwandten zählen:

• Kinder und Enkelkinder
• Eltern und Großeltern
• Geschwister (in manchen Fällen)
• Stiefkinder und Adoptivkinder
• Schwiegereltern (in Einzelfällen, wenn eine besonders enge Beziehung vorliegt)

Auch Personen, die im Haushalt des Vermieters leben und zu seinem engeren Lebensumfeld gehören, können als berechtigte Personengruppe für den Eigenbedarf gelten. Dazu zählen beispielsweise:

• Der Ehepartner oder Lebenspartner
• Nichteheliche Partner, die im gleichen Haushalt wohnen und als Lebensgemeinschaft gelten
• Pflegebedürftige Angehörige, die vom Vermieter gepflegt werden müssen und daher in die Nähe ziehen sollen

In besonderen Situationen kann der Vermieter auch für weiter entfernte Verwandte wie Nichten, Neffen oder Schwager und Schwägerinnen Eigenbedarf anmelden, wenn ein besonderes persönliches oder wirtschaftliches Interesse besteht. Dies ist jedoch schwerer zu begründen und erfordert eine detaillierte Erklärung.

Was sind die Gründe für die Kündigung durch Eigenbedarf?

Grundsätzlich ist die Entscheidung eines Eigentümers, seinen Wohnbedarf zu respektieren – auch von Gerichten. Sie dürfen dem Eigentümer nicht fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine weitere Lebensplanung aufdrängen. Es ist allerdings nicht ausreichend, im Rahmen der Begründung der Eigenbedarfskündigung lediglich den Wunsch, einziehen zu wollen, zu äußern. Vielmehr muss der zentrale Begriff des „benötigen“ detailliert dargelegt werden. Die am häufigsten anerkannten Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind:

Der Vermieter kann auch Eigenbedarf anmelden, weil er innerhalb der Familie einen Wechsel von Wohnraum plant. Dies kommt beispielsweise vor, wenn eine Wohnung an eine junge Familie innerhalb der Familie übergeben werden soll, die mehr Platz benötigt, während der Vermieter selbst eine kleinere Wohnung beziehen möchte.

Was sind die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf?

Die Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und sind im deutschen Mietrecht, insbesondere in § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), geregelt. Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf richtet sich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses:

• Bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate.
• Bei einer Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren verlängert sich die Frist auf 6 Monate.
• Ab einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate.

Auch bei den Kündigungsfristen gibt es Sonderfälle. Diese betreffen den Schutz der Mieter und die Fristen bei Eigentümerwechsel. Dies werden wir anschließend erläutern.

Besondere Fälle: Kündigungsfrist und Eigenbedarf nach Kauf einer Immobilie

Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, können Mieter vorerst beruhigt sein. In diesem Fall gelten für den neuen Eigentümer Sperrfristen, in denen der laufende Mietvertrag nicht gekündigt werden darf. Diese Sonderregel wird im § 577a BGB festgehalten.

Diese Sperrfrist kann je nach Bundesland unterschiedlich lang sein und beträgt meist zwischen drei und zehn Jahren. Je angespannter der Wohnungsmarkt einer Region ist, desto länger ist in der Regel die Sperrfrist. Diese Regel soll den Mieter schützen und Wohnungsbestand sichern.

Während einer Sperrfrist darf der neue Eigentümer keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Es gibt allerdings auch Ausnahmen: wenn der Kauf und die Kündigung im direkten Zusammenhang stehen und der Käufer den Eigenbedarf schon vor dem Kauf gegenüber dem Verkäufer nachweisen konnte. Ein Beispiel hierfür könnte ein Notfall sein, bei dem ein Familienmitglied des Käufers sofort eine barrierefreie Wohnung benötigt.

Rechte der Mieter bei Eigenbedarfskündigung

Mieter haben auch das Recht, der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen oder eine Fristverlängerung zu erwirken. Das deutsche Mietrecht, insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), schützt Mieter durch zahlreiche Vorschriften, die Missbrauch verhindern und die Rechte der Mieter stärken sollen.

Härtefallregelung (§ 574 BGB):

Der Mieter kann der Kündigung laut § 574 BGB widersprechen, wenn sie für ihn oder seine Familie eine besondere Härte darstellt, die über die normalen Nachteile eines Wohnungswechsels hinausgeht. Härtefälle sind:

• Krankheit: Wenn der Mieter aufgrund einer Krankheit besondere Pflegebedürfnisse hat oder gesundheitliche Risiken bestehen, die durch den Umzug verstärkt werden könnten.
• Fortgeschrittenes Alter: Bei älteren Mietern, die lange in der Wohnung gelebt haben, kann ein Umzug eine besondere Härte darstellen.
• Schulpflichtige Kinder: Wenn ein Umzug für schulpflichtige Kinder schwerwiegende Auswirkungen hätte, z. B. einen Schulwechsel.

Fristverlängerung wegen besonderer Umstände (§ 574a BGB)

Wenn ein Härtefall vorliegt, hat der Mieter das Recht laut, die Verlängerung der Kündigungsfrist zu beantragen. Statt einer unbefristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses kann der Vermieter so zu einer befristeten Verlängerung der Mietdauer verpflichtet werden.

Anspruch auf Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf (§ 280 BGB)

Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war und der Vermieter tatsächlich keinen Eigenbedarf hatte, hat der Mieter das Recht, Schadensersatz zu fordern. Zu den möglichen Schadensersatzansprüchen gehören Umzugskosten, Maklergebühren für die neue Wohnung oder Differenzkosten, wenn die neue Wohnung teurer ist als die alte.

Anspruch auf angemessene Frist für die Wohnungssuche (§ 242 BGB - Treu und Glauben)

Das BGB fordert, dass Kündigungen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls ausgesprochen werden. Auch wenn das Gesetz eine bestimmte Kündigungsfrist vorschreibt, kann es in besonderen Fällen fair sein, dem Mieter eine längere Frist zur Wohnungssuche zu gewähren. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter keine andere zumutbare Wohnung finden kann oder in einer besonderen persönlichen Lage ist.

Eigenbedarf anmelden und nachweisen

Um eine rechtlich wirksame Eigenbedarfskündigung auszusprechen, muss der Vermieter den Eigenbedarf schriftlich und nachvollziehbar begründen. Das Kündigungsschreiben muss bestimmte Anforderungen erfüllen, um im Falle eines gerichtlichen Streits Bestand zu haben. Zudem ist es oft erforderlich, den Eigenbedarf nachzuweisen, insbesondere wenn der Mieter die Kündigung anzweifelt oder Widerspruch einlegt.

Der Eigenbedarf muss vom Eigentümer nachgewiesen werden. Der Vermieter sollte dafür alle notwendigen Dokumente aufbewahren. Zum Beispiel:

• Arbeitsvertrag oder eine Bestätigung des Arbeitgebers, falls der Bedarf durch einen Arbeitsplatzwechsel begründet ist.
• Ärztliche Atteste oder ärztliche Empfehlungen, wenn gesundheitliche Gründe angeführt werden.
• Familienstands- und Wohnsitznachweise, um zu dokumentieren, dass der betroffene Angehörige tatsächlich in die Nähe ziehen oder in die Wohnung einziehen muss.

Um sich weiterhin abzusichern, kann es sinnvoll sein, einen Nutzungsplan der Wohnung oder des Hauses anzufertigen. Dieser zeigt, dass der Vermieter die Wohnung nicht kurzfristig nutzt oder aus Spekulationsgründen kündigt.

Mustervorlage Kündigung wegen Eigenbedarf

Die Form und der Inhalt der Kündigung müssen korrekt sein. Es muss sich um eine schriftliche Kündigung handeln. Eine mündliche Kündigung ist rechtlich unwirksam und erfüllt die formellen Anforderungen nicht.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben den Eigenbedarf konkret und detailliert begründen. Es reicht nicht aus, pauschal „Eigenbedarf“ anzugeben. Die Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie der genaue Grund für den Eigenbedarf müssen klar benannt werden.

Nutzen Sie unsere kostenlose Mustervorlage als PDF zum Download.

Abschließend: Praktische Tipps zur Kündigungsfrist bei Eigenbedarf

Es sollte von allen Betroffenen eine Herzensangelegenheit sein, den Prozess so fair und korrekt wie möglich zu behandeln. Als Vermieter sollten Sie immer bedenken, dass es in heutigen Zeiten schwierig ist, eine Wohnung zu finden und dass Mieter emotional an ihrer Bleibe hängen. Kündigen Sie den Eigenbedarf so früh wie möglich an, auch wenn die gesetzliche Frist kürzer ist. Dies ermöglicht den Mietern, sich von ihrem Zuhause zu verabschieden und ein neues zu finden. Handeln Sie fair und berücksichtigen Sie die Situation des Mieters. Wenn der Mieter gesundheitliche Probleme hat oder schon lange in der Wohnung lebt, kann eine verlängerte Frist oder ein unterstützendes Angebot (z. B. Umzugskosten) sinnvoll sein.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.