Bausparvertrag
So funktioniert der Bausparvertrag

Was ist ein Bausparvertrag?

Der Bausparvertrag ist eine Anlageform für die steuerlich geförderten vermögenswirksamen Leistungen, zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie. Zudem können Bausparer die einkommensunabhängige Riester-Förderung (umgangssprachlich auch "Wohn-Riester" genannt) in der Spar- und Darlehnsphase des Bausparvertrags nutzen.

Den Bausparvertrag schließt ein Anleger bzw. Sparer mit einer Bausparkasse ab. Dabei wird der Anleger als Bausparer bezeichnet. Das Guthaben in einem Bausparvertrag kann sich aus den vom Sparer

• geleisteten Einzahlungen
• den vermögenswirksamen Leistungen
• den gutgeschriebenen Zinsen der Arbeitnehmersparzulage sowie
• der Wohnungsbauprämie

zusammensetzen.

Je nach Bausparkasse und Vertrag unterscheiden sich zum Beispiel die Höhe von Tarif, Zins und Darlehen. Neben den Landesbausparkassen gibt es auch auch private Anbieter. Weit mehr als 100 Tarife und Tarifvarianten stehen zur Auswahl – einschließlich der Wohn-Riester-Verträge kommen weitere Tarife dazu.

Das zeichnet einen Bausparvertrag aus

Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, den der Anleger (Bausparer) mit einer Bausparkasse abschließt. Bauspardarlehen werden hauptsächlich für die Immobilienfinanzierung eingesetzt.

Der mit Vertragsabschluss vereinbarte Bauspartarif bestimmt:

• die Zinssätze (Sparzins und Darlehenszins),
• die Ansparzeit,
• die Tilgungszeit,
• eine eventuelle Mindestvertragsdauer,
• das Mindestguthaben bei Zuteilung,
• die Regelspar- und Tilgungsbeiträge und
• die Abschlussgebühr.

Wie funktioniert Bausparen?

Bausparen ist eine Kombination aus Geld sparen und Geld leihen – beides zu niedrigen Zinsen und auf mehrere Jahre ausgerichtet. Sparer und Bank vereinbaren eine bestimmte Bausparsumme. In den ersten Jahren spart der Anleger einen Betrag an. Ist ein gewisses Guthaben erreicht, kann er sich das Geld auszahlen lassen und für den Rest der vereinbarten Summe ein Darlehen in Anspruch nehmen. Die Zinsen des Darlehens sind in vielen Tarifen im Voraus festgelegt und damit unabhängig vom Kapitalmarkt.

Wofür kann die Baufinanzierung genutzt werden?

Bausparkassen bieten unterschiedliche Bauspartarife an, zum Beispiel Standardtarife, Schnellspartarife, Langzeittarife, variable Tarife. Man kann den Bausparvertrag nicht nur für die Errichtung von Wohneigentum verwenden. Auch der Kauf, die Modernisierung oder der Erhalt einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims, bzw. anderer Gebäude, die Wohnzwecken dienen, gehören zu den Verwendungsmöglichkeiten. Darüber hinaus kann der Bausparvertrag dazu genutzt werden, Bauland bzw. Erbbaurechte zu erwerben. Selbst der Kauf einer Küche, der Bau einer Sauna oder eines Kamins sind möglich.

Wie viel Geld zahlt man in den Vertrag ein?

Wie viel Geld ein Sparer einzahlt, ist individuell. Die Rate nennt sich Regelsparbetrag. Der Sparer kann dabei die Zahlungsform frei wählen und selbst bestimmen, ob er in monatlichen, vierteljährlichen, halbjährlichen oder jährlichen Raten seinen Bausparvertrag besparen möchte.

Kosten eines Bausparvertrags

In vielen Fällen zahlen Bausparer eine Abschlussgebühr sowie Kontogebühren. Einige Kassen erheben vergleichbare Entgelte unter dem Namen „Servicepauschale“ – teilweise nur während der Sparphase. Ende 2016 kippte der Bundesgerichtshof die Darlehens-Gebühr, die fällig wurde, wenn der Bausparer den Kredit in Anspruch nehmen wollte.

Wie erfolgt die Zuteilung?

Der Anleger muss die vertraglich festgelegte Mindestsparzeit einhalten, um den Bausparvertrag zugeteilt zu bekommen. In der Regel beträgt die Mindestsparzeit zwischen zwölf und 80 Monaten. Unter der Mindestsparzeit versteht man dabei den Zeitraum von Abschlussdatum bis zum frühestmöglichen Zuteilungstermin. Der Zuteilungstermin ist allerdings von einer Vielzahl von Kriterien abhängig, so dass dabei eine eingehende individuelle Beratung bei einer Bausparkasse empfehlenswert ist. Meist sind die Kriterien für die Zuteilung eines Bausparvertrages entweder direkt in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Bausparkasse festgehalten oder die allgemeinen Bedingungen sind als extra Anlage dem Vertrag beigefügt.

Was passiert, wenn ich meinen Sparbeitrag zeitweise nicht leisten kann?

Regelmäßige Sparleistungen sind natürlich von Vorteil, und die Bausparkassen sind in der Regel flexibel, wenn der Sparer die Zahlen einmal aussetzen oder reduzieren möchte. Dennoch ist zu beachten, dass dies von der Bausparkasse genehmigt werden muss, da bei einer länger anhaltenden Nichtbesparung des Vertrages das Kreditinstitut theoretisch die Möglichkeit und das Recht hat, den Vertrag aufzukündigen. Auch wenn das in der Praxis so gut wie nie eintritt.

Hat ein Sparer also kein Geld zur Verfügung, kann er seine Sparbeiträge verringern oder zeitweise aussetzen und später einfach nachzahlen. Natürlich dauert es dann länger, bis er sein Sparziel erreicht. Bei Reduzierung oder Aussetzen der Sparraten können staatliche Prämien und die Riester-Förderung nicht oder nur teilweise ausgeschöpft werden.

Staatliche Förderung für das Bausparen

Beim Bausparen können Anleger staatliche Förderung erhalten, und zwar in Form

• der Arbeitnehmersparzulage und
• der Wohnungsbauprämie.

Für die Arbeitnehmersparzulage muss der Sparer vermögenswirksame Leistungen seines Arbeitgebers beziehen und diese in den Bausparvertrag investieren. Dabei darf er bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Für die Wohnungsbauprämie gelten ähnliche Voraussetzungen. Auch hierfür benötigt der Sparer einen Bausparvertrag. Hingegen ist irrelevant, ob der Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen einzahlt. Wichtig ist, dass er unbedingt selbst etwas in seinen Vertrag investieren, denn allein daran errechnet sich die Höhe der Wohnungsbauprämie. Auch hier sind Einkommensgrenzen zu berücksichtigen.

Wie kann die Riester-Förderung genutzt werden?

Die Riester-Förderung ist eine durch staatliche Zulagen und durch Sonderausgabenabzug geförderte, privat finanzierte Rente in Deutschland. Riester-Bausparverträge sind wie alle Bausparverträge eine Kombination aus Sparvertrag und Darlehens-Option – mit dem Unterschied, dass der Kunde in der Riester-Variante seinen Beitrag plus Zulagen anspart.

Sparer setzen auch bei Wohn-Riester die staatliche Förderung zur Altersvorsorge für den Kauf oder Bau ihres Eigenheims ein. Außerdem können sie mit dem Kapital ihre eigen genutzte Immobilie barrierefrei umbauen. Oder Anteile an einer Wohnungsgenossenschaft kaufen. Oder sie erwerben damit ein Dauerwohnrecht, zum Beispiel in einem Seniorenheim. Während der gesamten Laufzeit fließen die Sparbeträge und die staatlichen Zulagen in einen Bausparvertrag oder in ein Baudarlehen. Beides muss speziell als Riester-Produkt zertifiziert sein.

Lohnt sich ein Bausparvertrag?

In Deutschland gilt das Bausparen seit jeher als solide und sichere Anlageform. Allerdings liegen die Zinsen derzeit auf einem historisch niedrigen Niveau, so dass auch die Bausparkassen aktuell meist nur recht niedrige Guthabenzinsen bieten. Als ein Sparmodell lohnt sich der Bausparvertrag daher nicht unbedingt.

Wer dagegen mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie liebäugelt und bereits Eigenkapital angespart hat, kann sich momentan über zinsgünstige Baufinanzierungsangebote freuen. Zur Realisierung eines kurzfristigen Immobilienkaufs ist in der Regel der klassische Immobilienkredit einem Bausparvertrag aufgrund dessen längerer Ansparzeit vorzuziehen.

Die drei Phasen des Bausparens

1. Einzahlungs- bzw. Ansparphase

In der Ansparphase wird die Basis für den Bausparvertrag geschaffen. Dabei wird das Eigenkapital aufgebaut. Zwar geht man von einem Mindestsparbetrag aus, jedoch kann es sich lohnen, einen höheren Eigenanteil anzusparen. Denn so reduziert sich einerseits die Darlehenssumme, andererseits kann man mit einem höheren Sparbetrag bessere Konditionen für das Bauspardarlehen mit der Bausparkasse vereinbaren. Nicht nur monatliche Raten sind bei einem Bausparvertrag möglich, auch eine höhere Einmalzahlung kann die Grundlage des Vertrags bilden. Jedoch kann die Einzahlungsart beeinflussen, welcher Tarif sich eher für Sie lohnt.

2. Zuteilungsphase

Beim Abschluss des Bausparvertrags wird ein Zuteilungszeitpunkt berechnet. Dieser gibt an, wann nach Ansparen des Eigenkapitals das eigentliche Darlehen gewährt wird. Hier gilt es allerdings zu beachten, dass der im Vertrag genannte Zeitpunkt keine Garantie beinhaltet. Der tatsächliche Zeitpunkt kann sich je nach Finanzmarktlage auch um mehrere Monate verschieben, was dann zu Wartezeiten führen kann.Grundsätzlich wird das Darlehen nur dann gewährt, wenn neben dem Mindestguthaben, das zuvor im Bausparvertrag angespart werden muss, noch einige weitere Bedingungen erfüllt werden. So muss eine Mindestvertragsdauer erfüllt sein, sowie eine Mindestsparzeit. Hinzu kommt die sogenannte Bewertungszahl, die darüber entscheidet, ob ein Darlehen zugeteilt wird oder nicht.

3. Tilgungsphase

Nach Zuteilung des Baudarlehens beginnt die Tilgungsphase. Dabei ist vertraglich festgelegt in welchem Umfang und über welchen Zeitraum die Rückzahlung der Darlehenssumme erfolgt. In der Regel werden die einzelnen Raten dabei genauso wie beim normalen Ratenkredit monatlich beglichen. Die Länge der Laufzeit hat Einfluss nicht nur auf die Höhe der einzelnen Monatsraten, sondern auch auf die anfallenden Bauzinsen – je länger das Darlehen abbezahlt wird, desto mehr Zinsen fallen an und desto höher ist die Tilgungssumme.