Schenkung einer Immobilie
So kann eine Immobilie schenkweise an Kinder übertragen werden

Wann ist eine Immobilienschenkung sinnvoll?

Eine Schenkung der Immobilie kann in vielen Situationen sinnvoll sein und überlässt dem Schenker ein größeres Maß an Entscheidungsfreiheit über sein Eigentum. Wer zu Lebzeiten wissen möchte, was mit der eigenen Immobilie geschieht, sollte über eine Schenkung nachdenken. Doch welche Vorteile bietet eine Schenkung?

• Entscheidungsfreiheit: Durch eine Schenkung des eigenen Vermögens, z.B. einer Immobilie kann, der Schenker schon lebzeitig frei darüber entscheiden, wer in Zukunft Eigentümer dieser sein wird.
• Steuern sparen: Durch eine Schenkung können die Freibeträge des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes alle 10 Jahre neu ausgenutzt werden. Die Freibeträge sind nicht zu unterschätzen, Ehegatten haben einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder 400.000 €, wie in dieser Tabelle zu sehen ist.
• Erben ausschließen: Eine Schenkung kann pflichtteilsvermeidende Wirkung haben. Soll z.B. ein Kind enterbt werden, so kann dies im Testament oder in einem Erbvertrag angeordnet werden. Allerdings besteht weiterhin ein Pflichtteilsanspruch für die enterbten Kinder. Gegenstände, die lebzeitig verschenkt worden sind, unterliegen dem sog. Pflichtteilsergänzungsanspruch. Dieser sinkt jedoch von Jahr zu Jahr nach der Schenkung um 10%. Nach 10 Jahren ist er demnach erloschen.

• Klare Verhältnisse schaffen: Wer zu Lebzeiten das Vermögen verschenkt, kann für klare Verhältnisse bzgl. des Nachlasses sorgen und einen Erbstreit vermeiden oder zumindest reduzieren.
• Pflegegarantie oder eine andere Gegenleistung: Neben dem zugesicherten Wohnrecht gibt es auch andere Gegenleistungen ,die man als Bedingung bestimmen kann. Üblich ist es, dass es eine schriftliche Zusage für eine Pflege im Alter als Gegenleistung für eine Vermögensschenkung gibt. Im Schenkungsvertrag sollten alle Gegenleistungen aufgelistet werden. Im Falle einer zugesicherten Pflege sollten alle einzelnen Aufgaben festgehalten werden.

Ein häufiger Grund für eine Schenkung ist das Umgehen der Erbschaftssteuer. Auf diesem Wege können Nachkommen finanziell entlastet werden.

Für die Kalkulation, ob sich eine Immobilienschenkung lohnt, ist es immer sinnvoll, den Wert der Immobilie zu kennen. Nutzen Sie hierfür den kostenlosen Service unserer Immobilienprofis.

Immobilienschenkung an Kinder

Immobilieneigentümer entscheiden sich häufig für die Schenkung eines Hauses an die Kinder zu Lebzeiten. Auf diesem Weg kann der Eigentümer über die Immobilie entscheiden und die Kinder finanziell entlasten.

Auch bei Kindern wird ein Schenkungsvertrag aufgesetzt. Dieser muss notariell beurkundet werden. Nach der offiziellen Verkündung durch einen Notar kann der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Kann ein Haus nur an ein Kind überschrieben werden?

Besteht der Wunsch, dass nur eins der Kinder das Haus übernimmt, kann es im Testament als Alleinerbe angegeben werden. Wird ein Kind enterbt, hat es aber nach wie vor Anspruch auf einen Pflichtanteil, dies regelt § 2303 BGB. Eine andere Möglichkeit wäre demnach, die Immobilie zu Lebzeiten an das bevorzugte Kind zu übertragen. Zwar besteht laut § 2325 BGB nach wie vor ein Pflichtteilsanspruch, dieser sinkt jedoch von Jahr zu Jahr um 10 %. Tritt der Erbfall also 10 Jahre nach der Schenkung ein, wird die Immobilie nicht mehr im Erbe berücksichtigt. Vor Ablauf der 10 Jahre greift allerdings der Pflichtteilsergänzungsanspruch.

Schenkung an nur ein Kind - Beispiel

Ihr Vermögen, welches Ihren Nachlass umfasst, beruht auf 400.000€. Darunter fallen ein Haus im Wert von 300.000€ und ein Konto mit 100.000€.

Die Immobilie verschenken Sie im Wert von 300.000€. Im Falle des Ablebens, würden nach der gesetzlichen Erbfolge beiden Kindern jeweils 50.000€ zustehen. Wurde jedoch ein Kind im Testament enterbt, stehen diesem nur noch 25.000 € (50% des Pflichtteils).

Wie errechnet sich der Pflichtteil bei einer erfolgten Überschreibung für die enterbten Geschwister?

Tritt der Fall ein, dass nur ein Kind beschenkt wird und der Erblasser vor Ablauf der 10 Jahresfrist verstirbt, steht den anderen Kindern nach erfolgter Enterbung in einem Testament oder in einem Erbvertrag der Pflichtteil zu. Dieser Anspruch wird als sog. Pflichtteilsergänzungsanspruch bezeichnet. In seltenen Fällen kann auch ein Kind, welches nicht enterbt wurde, einen Anspruch auf Pflichtteilsergänzung haben.

Schenkung einer Immobilie unter Geschwistern

Eine Immobilie kann grundsätzlich an jeden verschenkt werden. Nur gelten nicht bei allen Beschenkten die gleichen Freibeträge hinsichtlich der Schenkungsteuer. Dieser richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Bei Geschwistern beträgt dieser Freibetrag 20.000 €, da sie der Schenkungsklasse II zugeordnet werden. Wird demnach eine Immobilie im Wert von 250.000 € verschenkt, fällt auf 230.000 € die Schenkungssteuer an. Alle 10 Jahre darf der Freibetrag neu genutzt werden. Es besteht also die Möglichkeit, alle 10 Jahre einen Eigentumsanteil von 20.000 € zu verschenken, um die Steuer zu umgehen.

Schenkung an den nicht verheirateten Lebenspartner

Will man seine Immobilie dem nicht verheirateten Lebenspartner oder einem Freund vererben, kann eine Schenkung auch sinnvoll sein. Denn in diesen Fällen sieht das Erbrechtssteuergesetz nur einen Freibetrag von nur 20.000 € vor und es können je nach Betrag bis zu 50 Prozent Erbschaftssteuer anfallen.

Steuereinsparungen: Freibeträge bei der Schenkung

Die Freibeträge können bei einer Schenkung alle zehn Jahre neu ausgenutzt werden. Wenn Eltern gemeinsam ihr Vermögen vererben, gilt der Freibetrag zweimal – einmal von der Mutter und einmal vom Vater. Wer also rechtzeitig anfängt, sein Vermögen oder seine Immobilie stückweise an seine Kinder und Enkelkinder zu verschenken, senkt die entsprechende Steuerlast im Erbfall. Die Freibeträge können Sie folgender Tabelle entnehmen:

Wenn beide Ehegatten je hälftig Eigentümer einer Immobilie sind, können sie beide ihre jeweilige Hälfte an ihr Kinder verschenken. Ist die Immobilie z.B. 800.000€ Wert, haben beide einen Schenkung-Freibetrag von 400.000€. Die Übertragung erfolgt daher ohne Anfall einer Schenkungssteuer.

Kann die Schenkungssteuer umgangen werden?

Die Schenkungssteuer fällt bei der Schenkung von Immobilien grundsätzlich immer an, wenn der Freibetrag bei der Schenkung überschritten wird. Jedoch gibt es auch eine Ausnahme: Ein Ehepartner kann das Familienheim an den anderen Partner verschenken, ohne Schenkungssteuer zahlen zu müssen. Dies funktioniert allerdings nur, wenn zum Zeitpunkt der Schenkung beide in der Immobilie wohnen und wenn die Immobilie zu Wohnzwecken genutzt wird. Zudem gibt es gewisse Freibeträge, über die wir Sie im Folgenden aufklären. Falls diese nicht überschritten werden, fällt ebenso keine Schenkungsteuer an.

Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei Immobilien?

Bei der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten fällt bei Überschreitung der Freibeträge die Schenkungssteuer an. Die Höhe des Freibetrages und der Prozentsatz der Besteuerung hängt davon ab, welcher Verwandtschaftsgrad und somit welche Steuerklasse vorliegt, sowie vom Wert der zu verschenkenden Immobilie und der Art der Nutzung. Zur Berechnung der Schenkungssteuer muss der Wert der Immobilie bestimmt werden. Das Finanzamt nimmt dabei eine grobe Schätzung des Immobilienwertes vor. Diese kann höher ausfallen als der tatsächliche Wert ist, da das Finanzamt die Immobilie nicht vor Ort bewertet und so die gegebenen Besonderheiten (z.B. Sanierungsstau) nicht berücksichtigt.

Lassen Sie ein Verkehrswertgutachten der Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen fertigen. Dieser berücksichtigt die Besonderheiten der Immobilie, sodass der tatsächliche Wert für die Steuerberechnung zu Grunde gelegt wird.

Wovon spricht man bei einer gemischten Schenkung?

Bei einer gemischten Schenkung wird ein Teil der Immobilie entgeltlich erworben und ein anderer Teil unentgeltlich übertragen.

• Eltern übertragen ihrem Kind eine Immobilie im Wert von 200.000 € für einen Kaufpreis von 100.000 €. In diesem Fall müsste das Kind 100.000 € durch die Schenkungssteuer versteuern. Durch einen Freibetrag von 400.000 € bei eigenen Kindern, wäre diese Schenkung steuerfrei, wenn das Kind in den letzten 10 Jahren nicht noch andere Schenkungen erhalten hat.

Auch die Aufnahme einer Pflegeverpflichtung , eines Wohnrechts oder eines Nießbrauchs, zählt zu den gemischten Schenkungen. Wenn im Schenkungsvertrag festgelegt ist, dass sich der Beschenkte verpflichtet, den Schenker zu pflegen bzw. die Pflegekosten zu decken. Die Kosten werden vom Finanzamt ermittelt und vom schenkungssteuerpflichtigen Teil des Erwerbs in Abzug gebracht.

Was sollte bei einem Schenkungsvertrag beachtet werden?

In einem Schenkungsvertrag werden alle Formalitäten rund um die Schenkungs geregelt. So ist es für den Schenkenden möglich, Gegenleistungen zu verlangen. Darunter zählen:

• Haus mit Wohnrecht übertragen: Es ist möglich, ein lebenslanges Wohnrecht oder einen lebenslangen Nießbrauch zu vereinbaren. Auf diesem Wege sichert sich der Schenker eines Eigenheims ab, wenn er in der Immobilie noch selbst wohnen möchte (Wohnrecht) oder wenn er z.B. die Mieteinnahmen noch als Aufstockung der eigenen Rente benötigt (Nießbrauch). Achtung: Wenn ein Wohnrecht oder Nießbrauch auf dem ganzen Grundstück vorbehalten ist, beginnt die 10-Jahresfrist der Pflichtteilsergänzung nicht zu laufen.
• Leibrente: Es kann eine lebenslange oder zeitlich festgelegte Rentenzahlung vereinbart werden.
• Pflege: Der Beschenkte verpflichtet sich, sich bis an das Lebensende um den Schenker zu kümmern. Darunter kann auch eine spätere Übernahme der Pflegekosten fallen.
• Rückforderungsrecht: Es können Umstände angegeben werden, die es dem Schenker ermöglichen, von dem Vertrag zurück zu treten, z.B. bei Vorversterben des Beschenkten oder wenn der Beschenkte insolvent wird. Ferner gibt es gesetzliche Widerrufsmöglichkeiten, so z.B. bei Verarmung des Schenkers oder wenn bei groben Undank des Beschenkten gegenüber dem Schenker.
• Tilgung der Schulden: Wird eine Immobilie mit Schulden verschenkt, kann vereinbart werden, dass die Hypothek mit der Schenkung auf den neuen Eigentümer übertragen wird. Hierzu ist aber in der Regel die Zustimmung der Bank erforderlich. Ansonsten kann die Schuldübernahme nur im Innenverhältnis zwischen den Vertragsparteien erfolgen, in dem sich der Beschenkte verpflichtet, den Schenker von den Verpflichtungen freizustellen.

Alle Parteien, die an einer Schenkung beteiligt sind, sollten sich vorher von einem Fachanwalt/Fachanwältin für Erbrecht rechtlich beraten lassen. Der Notar wird die individuellen Rechte, Pflichten, aber insbesondere die Interessen der jeweiligen Partei nicht als Interessenvertreter wahrnehmen. Der Notar ist eine neutrale Amtsperson.

Wie hoch sind die Notarkosten bei einer Immobilienschenkung?

Bei einer Schenkung fallen Notarkosten an. Diese lassen sich nicht umgehen, da eine Beurkundung durch einen Notar bei der Schenkung einer Immobilie Pflicht ist. Andere Schenkungen sind zwar auch zu beurkunden, allerdings kann das Fehlen dieser Form dadurch geheilt werden, dass die versprochene Leistung bewirkt wird. Schenkt der Vater seiner Tochter 100.000 € und überweist er das Geld, so ist die Schenkung auch ohne Notarielle Beurkundung wirksam. Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie (sog. Geschäftswert). Für die Schenkung werden 2,0-fache Gebühren erhoben. Zusätzlich zu den Notarkosten sollten Kosten für die Einsicht in das Grundbuch, Telekommunikationskosten und Porto eingeplant werden. Ohne diese lässt sich eine Schenkung nicht abwickeln.

Für die Berechnung der Notarkosten ist es hilfreich, den Immobilienwert zu kennen. Lassen Sie diesen kostenlos durch einen Immobilienmakler von HAUSGOLD bestimmen.

Ist eine Rückübertragung bei einer Immobilienschenkung möglich?

Eine Schenkung zu Lebzeiten ist eine harte Entscheidung. Kein Wunder, dass es Menschen gibt, die diese Schenken widerrufen möchten und somit eine Rückforderung der Immobilie fordern. Der Auslöser für diese Rückforderung sind vielseitig:

• Streit mit dem Beschenkten
• der Schenker ist nicht mehr in der Lage seinen Unterhalt zu leisten.

Sozialhilfeträger können in diesem Fall auch einen Widerruf einreichen. Ob einer Rückforderung stattgegeben werden kann, entscheidet das Gericht. Es gibt jedoch Gründe, die einen Widerruf möglich machen. Hier ein paar Beispiele:

• Grober Undank: Bedrohung und schwere Beleidigung des Schenkers
• Plötzliche Armut des Schenkers § 528 BGB

Schon zu Lebzeiten können individuelle Absprachen im Schenkungsvertrag festgehalten werden, die einen Widerruf ermöglichen. Es gibt noch weitere Gründe die für einen Rückruf sprechen:

• Der Beschenkte verstirbt vor dem Schenker und hinterlässt keine Erben
• Der Beschenkte geht in Privatinsolvenz,
• Der Beschenkte wird drogenabhängig usw.

Bitte lassen Sie die rechtlichen und die steuerlichen Auswirkungen im Vorfeld rechtlich prüfen und denken Sie daran, Erwartungen, die Sie ggfs. an die Schenkung knüpfen, offen und transparent zu kommunizieren, damit spätere Streitigkeiten ausgeschlossen werden können.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.