Seit Juni 2019
Haus geerbt
Nachlassimmobilie verkaufen oder behalten?
LM
Lukke Mörschner
Lukke Mörschner
Aktualisiert am
Ein Haus erben: Entdecken Sie in unserem umfassenden Artikel alles, was Sie wissen müssen, wenn Sie eine Immobilie erben. Von rechtlichen Grundlagen bis hin zu Steuertipps – wir bieten Ihnen einen detaillierten Überblick über das Erben von Immobilien in Deutschland.
Rechtliche Grundlagen des Immobilienerbes
Wenn Sie ein Haus erben, tauchen sofort Fragen auf: Was ist zu tun? Wer sind die rechtmäßigen Erben? In Deutschland regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) das Erbrecht. Gemäß dem Gesetz wird zwischen gesetzlicher und testamentarischer Erbfolge unterschieden. Während die gesetzliche Erbfolge greift, wenn kein Testament oder Erbvertrag vorhanden ist, legt ein Testament die Erben und ihre Anteile fest.
Gesetzliche vs. Testamentarische Erbfolge
Sollte kein Testament vorliegen tritt automatisch die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Diese ordnet die Erben in verschiedene Ordnungen ein: Ehegatten und Kinder stehen an erster Stelle, gefolgt von den Eltern des Erblassers und deren Nachkommen. Ist ein Testament vorhanden, so werden die Erben gemäß den Wünschen des Erblassers bestimmt. Dieses muss schriftlich verfasst und handschriftlich unterschrieben sein. Ein Notar kann zusätzlich konsultiert werden, um die Gültigkeit zu gewährleisten.
Erbschaft annehmen oder ausschlagen - was ist die richtige Entscheidung
Sobald Sie eine Immobilie erben, erben Sie auch alle Verbindlichkeiten und Schulden rund um das Objekt. Akzeptieren Sie die Erbschaft, übernehmen Sie für alle weiteren Schritte und Aufgaben die Verantwortung. Sie sollten vorab überprüfen, ob es sich um ein überschuldetes Erbe handelt. Beantragen Sie hierfür eine Einsicht in das Grundbuch und überprüfen Sie bestehende Hypotheken und Grundschulden. Ein weiterer Faktor für die Entscheidung sollte der Sanierungszustand der Immobilie sein.
Wenn der Wert des Hauses die Verbindlichkeiten übersteigt, sollten Sie das Erbe annehmen. Handelt es sich jedoch um ein überschuldetes Erbe, wäre das Ausschlagen des Erbes die sicherere Option. Die Ausschlagungsfrist beträgt 6 Wochen ab dem Tag des Erbfalls. Sie haben die Möglichkeit, das Erbe beim zuständigen Amtsgericht auszuschlagen, oder sich an einen Notar zu wenden, welche die Arbeit für Sie übernimmt.
Fristen beim Ausschlagen des Erbes
Eine Erbausschlagung erfolgt beim Nachlassgericht, wobei es einige Fristen und Regeln zu beachten gibt:
- Bis zu sechs Wochen lang, nachdem man von der Erbschaft erfahren hat, kann man sie ausschlagen.
- Hatte der Erblasser zuletzt einen Wohnsitz im Ausland, so verlängert sich die Ausschlagungsfrist auf sechs Monate.
- Verstreicht die Ausschlagungsfrist, gilt die Erbschaft als angenommen.
- Hat man eine Erbschaft bereits angenommen, ist ein Ausschlagen grundsätzlich nicht mehr möglich.
Nur in begrenzten Fällen kann eine Annahme oder Ausschlagung rückgängig gemacht werden. Eine Annahme erfolgt übrigens durch eine formfreie ausdrückliche Erklärung oder auch durch stillschweigendes, schlüssiges Handeln.
Erbe angenommen – was nun?
Wenn Sie das Erbe annehmen möchten, stehen Sie vor der Frage, was nun damit machen? In den meisten Fällen fließen Steueraspekte mit in diese Entscheidung. Aber natürlich auch die Frage, ob sich das geerbte Haus überhaupt verkaufen lässt. Hier die Vor- und Nachteile Ihrer Möglichkeiten:
Wann wird ein Erbschein benötigt?
Ein Erbschein wird in Deutschland benötigt, um nachzuweisen, dass man als Erbe berechtigt ist, über den Nachlass des Verstorbenen zu verfügen, wenn kein beglaubigtes Testament vorliegt. Dies ist besonders wichtig, wenn es um den Zugriff auf Bankkonten, die Umschreibung von Immobilien oder die Regelung anderer rechtlicher Angelegenheiten geht. Der Erbschein ist ein amtliches Dokument, das vom Nachlassgericht ausgestellt wird. Er bestätigt, wer die Erben sind und welchen Anteil am Nachlass sie haben.
Der Erbschein wird in folgenden Fällen benötigt:
- Bankangelegenheiten: Viele Banken verlangen einen Erbschein, um den Erben Zugang zu den Konten des Verstorbenen zu gewähren, insbesondere wenn keine Vollmacht über den Tod hinaus existiert.
- Immobilientransaktionen: Für die Umschreibung einer Immobilie im Grundbuch auf den Namen des Erben ist ein Erbschein erforderlich, es sei denn, es liegt ein notariell beglaubigtes Testament vor.
- Rechtsgeschäfte: Bei anderen rechtlichen Angelegenheiten, wie der Übertragung von Anteilen an einer Firma oder der Umschreibung von Wertpapieren, kann ebenfalls ein Erbschein erforderlich sein.
- Nachweis der Erbberechtigung: In manchen Fällen, insbesondere bei komplexen Erbfällen oder wenn die Erbfolge unklar ist, dient der Erbschein als Nachweis der Erbberechtigung.
Es ist zu beachten, dass in Fällen, in denen ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt, häufig kein Erbschein benötigt wird, da das notarielle Testament oder der Erbvertrag in der Regel als ausreichender Nachweis der Erbberechtigung anerkannt wird.
Erbe innerhalb einer Erbengemeinschaft
Wenn ein Erblasser stirbt, hinterlässt dieser nicht selten mehrere Erben, die einen Anspruch auf den Nachlass haben. Die Herausforderung in einer Erbengemeinschaft liegt oft in der Entscheidungsfindung. Für wichtige Entscheidungen, wie den Verkauf des Hauses, ist in der Regel die Zustimmung aller Miterben erforderlich. Die Verwaltung des Hauses, wie Instandhaltung und Zahlung von Steuern, muss ebenfalls gemeinschaftlich organisiert werden. Sie entscheiden also darüber, was mit der Immobilie passieren soll und haften sogar mit ihrem Privatvermögen, von dem sie unter Umständen notwendige Instandsetzungsarbeiten zahlen müssen.
Bei Konflikten innerhalb der Erbengemeinschaft kann eine Mediation hilfreich sein. Ziel ist es, eine einvernehmliche Lösung zu finden, die für alle Beteiligten akzeptabel ist. Im Extremfall kann auch ein Gerichtsverfahren notwendig werden, um die Auseinandersetzung zu regeln.
Können sich die Erben nicht einigen, kann es schon mal vorkommen, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst und das Erbe auseinandergesetzt werden muss. Allerdings hat die Vergangenheit gezeigt, dass innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Verkauf oft die einfachste Möglichkeit ist, um Auseinandersetzungen über die Nutzung der Immobilie zu vermeiden.
Grundbucheintrag ändern
Wenn Sie eine Immobilie erben und die Erbschaft auch annehmen, sind Sie zwar aufgrund gesetzlicher Erbfolge bereits zum Eigentümer geworden, der Erblasser ist aber immer noch im Grundbuch eingetragen. Den Antrag auf Grundbuchberichtigung richten Sie schriftlich an das beim Amtsgericht angesiedelte Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.
Kosten Grundbuchänderung
Die Grundbuchberichtigung ist in den ersten zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers kostenlos. Bei einer späteren Erbauseinandersetzung kann diese Frist verlängert werden. Voraussetzung ist, dass der Antrag inenrhalb der zwei Jahre gestellt wird. Die Kosten einer späteren Grundbuchänderungen werden anhand des Immobilienwertes berechnet.
Erbschaftssteuer
Ein Erwerb von Vermögensgegenständen „von Todes wegen“ unterliegt der Erbschaftsteuer (§ 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG). Als Erbe steht Ihnen jedoch ein Freibetrag zu, auf den Sie keine Steuern zahlen müssen. Den können Sie von der Erbschaft abziehen. Erst auf die Summe, die nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt, erhebt das Finanzamt dann die Erbschaftssteuer. Für die Höhe des Freibetrags ist der Verwandtschaftsgrad ausschlaggebend. Lesen Sie mehr zur Erbschaftssteuer.
Tipp: Für viele ist die Schenkung eine Alternative zur Vererbung einer Immobilie. Denn bei einer Schenkung können die Freibeträge alle zehn Jahre angerechnet werden wodurch sich oft Steuern sparen lassen.
Neben der Steuer müssen Erben auch die laufenden Kosten für Verwaltung und Instandhaltung des Hauses bedenken. Dazu gehören Grundsteuer, Versicherungen und eventuelle Renovierungskosten.
Wir fassen für Sie zusammen
Eine Immobilie zu erben in Deutschland ist ein Prozess, der durch das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt wird, wobei zwischen gesetzlicher und testamentarischer Erbfolge unterschieden wird. Bei einer Erbengemeinschaft wird das Erbe, wie ein Haus, gemeinsames Eigentum der Miterben, wobei Entscheidungen gemeinschaftlich getroffen werden müssen. Wichtige rechtliche Schritte nach dem Erbfall beinhalten die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft, die Beantragung eines Erbscheins sowie die Änderung im Grundbuch. Die Erbschaftssteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie ab, mit spezifischen Freibeträgen, die die Steuerlast mindern können.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.
Über den Autor
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Lukke Mörschner
Lukke Mörschner
Rechtsanwalt Lukke Mörschner ist seit Jahren auf das Thema Erbrecht spezialisiert. Er ist als Berater überregional bekannt, um Erbfälle, auch im Bereich des internationalen Erbrechts, zu gestalten und im Konfliktfall außergerichtlich und gerichtlich zu lösen. Lukke Mörschner organisiert die Erbauseinandersetzung, setzt Ansprüche seiner Mandanten überlegt durch, ist als Testamentsvollstrecker und vereinzelt auch als Nachlasspfleger im Auftrag von Nachlassgerichten tätig. Hierbei berät er nicht ausschließlich im Auftrag von Privatmandanten, sondern steht auch regelmäßig Rechtsanwälten und Steuerberatern zur Verfügung, wenn komplexe internationale Erbfälle oder Erbfälle im Unternehmensbereich oder bei Freiberuflerpraxen die Hinzuziehung eines Spezialisten notwendig werden lassen oder wenn Testamentsvollstrecker fachanwaltliche Hilfe benötigen. Im Jahr 2020, 2021 und im Jahr 2022 wurde er von den Zeitschriften Capital & Stern unter die 13 besten Anwälte für Erbrecht in Westdeutschland gewählt (NRW, Hessen, Rheinland Pfalz).