Seit Juni 2019
Erbschaftssteuer bei Immobilien
Freibeträge und Steuersätze
LM
Lukke Mörschner
Lukke Mörschner
Aktualisiert am
In Deutschland gibt es jährlich gut 100.000 Erbfälle, in denen Erbschaftssteuer zu zahlen ist. Die Berechnung der Erbschaftssteuer ist abhängig von der Höhe des Vermögens und vom Verwandtschaftsgrads und deren Steuerklassen. Erfahren Sie hier alles über die Höhe der Erbschaftssteuer, Freibeträge, Steuerklassen und Steuersätze beim Immobilienerbe.
Die Erbschaftssteuer in Deutschland
Die Erbschaftssteuer ist in Deutschland im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz geregelt. Sie ist als Erbanfallsteuer gestaltet und nicht wie in anderen Ländern als Nachlasssteuer. Das bedeutet, die Erbschaftssteuer richtet sich nach der konkreten Höhe, die der Erbe erhält und nicht nach der Höhe des gesamten Nachlasses.
Deutschland erhebt im internationalen Vergleich die höchste Erbschaftssteuer beim Erbe von Verwandten. Um die Flucht vor der Erbschaftssteuer zu verhindern, wurde eine erweiterte Steuerpflicht eingeführt.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?
Wenn Sie Vermögen oder Immobilien erben, besteht gegenüber dem Finanzamt grundsätzlich eine Erbschaftssteuerpflicht. Durch Freibetragsregelungen ist allerdings effektiv vielfach keine Erbschaftssteuer an das Finanzamt zu zahlen. Das deutsche Erbschaftsteuergesetz verfährt nach dem Prinzip:
Je näher das Verwandtschaftsverhältnis bzw. die Beziehung zum Erblasser ist, desto höher der Freibetrag und desto geringer die Steuerlast.
Die höchsten Begünstigungen erhalten danach Ehegatten und Kinder des Verstorbenen, Personen ohne Verwandtschaftsverhältnis, wie erbende Freunde, Bekannte usw. erhalten die ungünstigsten Konditionen.
Geschwister gehören nicht zu den engsten Verwandten und zählen zur Steuerklasse II. Hier liegen die Freibeträge deutlich unter denen von Ehepartnern und Kindern.
Grundsätzlich gibt es drei Steuerklassen, bei denen die Erbschaftsteuer zwischen 7 - 50 % des geerbten Vermögens liegt. Freibeträge reichen je nach Verwandtschaftsgrad von 20.000 - 500.000 Euro.
Freibeträge bei der Erbschaftssteuer
Freibeträge als auch die Steuerklasse richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser:
Freibeträge nach ErbStG § 16
Stand 2022
| Steuerklasse | Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|---|
| I | Ehepartner | 500.000 € |
| I | leibliche Kinder; Stief- und Adoptivkinder; Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind | 400.000 € |
| I | Enkel | 200.000 € |
| I | Eltern, Großeltern | 100.000 € |
| II | Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder | 20.000 € |
| III | nicht verwandte Personen | 20.000 € |
Steuerklassen im Überblick
Steuerklasse I
Personen mit dem "engsten" Verhältnis zum Verstorbenen wie Ehegatte, Kinder, Eltern.
Steuerklasse II
Geschwister, blutsverwandte Neffen und Nichten.
Steuerklasse III
Nicht verwandte Personen.
Je höher das steuerpflichtige Vermögen ist, desto höher sind die anzuwendenden Steuersätze. Die Steuersätze sind 2010 neu festgelegt worden.
Steuersätze beim Erbe
Steuersätze nach ErbStG § 19
Stand 2022
| Erbsumme in Euro | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 | 7% | 15% | 30% |
| 300.000 | 11% | 20% | 30% |
| 600.000 | 15% | 25% | 30% |
| 6.000.000 | 19% | 30% | 30% |
| 13.000.000 | 23% | 35% | 50% |
| 26.000.000 | 27% | 40% | 50% |
| über 26.000.000 | 30% | 43% | 50% |
Ob und wie viel Erbschaftssteuer an das Finanzamt zu zahlen ist, soll ein Beispiel verdeutlichen. Angenommen sei ein vererbtes Vermögen von 500.000 Euro. Danach ergibt sich folgende Erbschaftsteuer
- Beim eigenen Kind als Erben: 11.000 Euro (400.000 Euro Freibetrag, steuerpflichtiger Erwerb 100.000 Euro, Steuerklasse I 11 %);
- Bei einem erbenden Bruder: 120.000 Euro (20.000 Euro Freibetrag, steuerpflichtiger Erwerb 480.000 Euro, Steuerklasse II 25 %);
- Bei einem erbenden Freund: 144.000 Euro (20.000 Euro Freibetrag, steuerpflichtiger Erwerb 480.000 Euro, Steuerklasse III 30 %).
Berliner Testament
Das Berliner Testament ist eine deutsche Testamentsform, die das Erbe von Ehegatten regelt. Es wird dazu eingesetzt, den hinterbliebenen Ehepartner abzusichern. Bei dieser Form des Erbes ist der hinterbliebene Ehepartner Alleinerbe. Kinder und andere Erben erhalten ihren Erbteil erst nach dem Tod des zweiten Ehepartners, sie sind sogenannte Schlusserben.
➤ Lesen Sie hier mehr über das Berliner Testament.
Freibeträge bei Schenkung
Bei der Schenkung von Immobilien finden übrigens die gleichen Freibetrags-Regelungen und ein ähnliches Besteuerungsprinzip Anwendung. Die Steuerklassen-Einstufung ist bei der Schenkungssteuer allerdings nicht ganz deckungsgleich mit der bei der Erbschaftssteuer.
➤ Hier gibt es mehr Informationen zur Schenkung von Immobilien.
Welche Ausnahmen gibt es bei der Erbschaftsteuer?
Bei der Erbschaftsteuer gibt es einige Ausnahmen, bei der keine Steuer abgeführt werden muss. Hausrat, der vererbt wird, ist je nach Steuerklasse bis zu 41.000 Euro und andere bewegliche Gegenstände bis zu einem Wert von 12.000 Euro steuerfrei. Selbstgenutzter Wohnraum muss unter bestimmten Voraussetzungen auch nicht versteuert werden. Weitere Ausnahmen beinhalten aber sind nicht begrenzt auf:
- Grundbesitz, der von öffentlichem Interesse ist und zugänglich bleibt, wie Kunstwerke, Bibliotheken und Archive
- Grundbesitz der wohltätigen Zwecken dient und öffentlich gemacht ist
- Gelegenheitsgeschenke
- Zuwendungen an politische Parteien
Erbschaftssteuer bei Haus und Wohnung
Wenn Sie ein Haus erben oder eine Wohnung, gelten einige Sonderregelungen, die die Erbschaftsteuer-Belastung tendenziell reduzieren:
1. Bei vererbten Mietimmobilien
Diese werden nur zu 90% ihres Wertes berücksichtigt. Es wird also ein pauschaler steuerlicher Bewertungsabschlag von 10 % im Vergleich zu Mietobjekten am "freien Markt" vorgenommen.
2. Bei selbst bewohnten Immobilien
Hier kann die Erbschaft unter bestimmten Bedingungen ganz steuerfrei bleiben. Das gilt, wenn der Erblasser das Wohneigentum bis zu seinem Tod selbst genutzt hat und Sie als Erbe in Steuerklasse I die geerbte Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen.
Steuerfrei ein Haus erben - wie geht das?
Bleiben Ehegatten oder Kinder in der geerbten Immobilie wohnen, fällt keine Erbschaftssteuer an. Die Bedingung: sie müssen zehn Jahre in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleiben. Nur wenn folgende Bedingungen erfüllt sind, tritt allerdings Steuerfreiheit ein:
- Das Haus oder die Wohnung muss vom Verstorbenen bis zum Eintritt des Erbfalls selbst genutzt worden sein.
- Erben der Immobilie sind der Ehepartner bzw. ein eingetragener Lebenspartner oder ein Kind des Verstorbenen.
- Die Erben wohnen unmittelbar nach Eintritt des Erbfalls mindestens zehn Jahre lang weiter in der Immobilie. Wird die Zehn-Jahres-Frist nicht eingehalten, droht nachträgliche Besteuerung
- Die Wohnfläche des Hauses oder der Wohnung darf nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen. Ist sie größer, besteht für den übersteigenden Flächenanteil Steuerpflicht.
Immobilienbewertung zur Berechnung Erbschaftssteuer
Entscheidend bei der Berechnung der Erbschaftssteuer ist der sogenannte "Verkehrswert" der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls. Der Verkehrswert ist der Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach Lage, Eigenschaften und Beschaffenheit für das Objekt oder Grundstück anzusetzen wäre - umgangssprachlich ausgedrückt ist der Marktwert gemeint.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes für Erbschaftssteuer-Zwecke ist sehr oft ein Sachverständigengutachten erforderlich. Der Gutachter ermittelt den Verkehrswert nach amtlich anerkannten Verfahren. Die Methodik ist im Einzelnen in der ImmobilienWertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt. Die ImmoWertV kennt drei Verfahren:
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Wertermittlungsgutachten sind nicht billig. Die Kosten hängen vom Verkehrswert ab. Bei einem Wert von 400.000 Euro kann sich das auf etwa 1.500 bis 2.000 Euro belaufen, im Einzelfall auch mehr.
Die Kosten für ein Wertermittlungsgutachten sind als Erbnebenkosten steuerlich absetzbar und reduzieren so die Erbschaftsteuer.
Erbimmobilien verkaufen mit HAUSGOLD Maklern
Der Verkauf einer geerbten Immobilie bedeutet vielfach eine zusätzliche Last, die zur Trauer und den vielfältigen Aufgaben der Nachlassregelung noch hinzukommt. Es ist gut, dann einen kompetenten Makler zu beauftragen, der sensibel mit der Situation umzugehen weiß, Ihnen Tipps zur Haushaltsauflösung gibt und Arbeit beim Immobilienverkauf abnimmt.
Über HAUSGOLD finden Sie ganz einfach und unkompliziert einen erfahrenen Makler in Ihrer Nähe, der diese Kriterien erfüllt, Erfahrungen mit geerbten Immobilien besitzt und Ihnen mit Rat und Tat zur Seite steht. Sie können zur Orientierung über HAUSGOLD auch eine kostenlose Immobilienbewertung anfordern, um abzuschätzen, was nach einem Erbfall an Erbschaftssteuer auf Sie zukommt.
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Füllen Sie schnell und einfach unser Formular aus. Hier geben Sie erste Eckdaten an, die für die Wertermittlung relevant sind.
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Nach der Besichtigung wird unser Immobilienexperte den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Auf Wunsch werden Sie bis zum Verkauf persönlich betreut.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.
Über den Autor
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Lukke Mörschner
Lukke Mörschner
Rechtsanwalt Lukke Mörschner ist seit Jahren auf das Thema Erbrecht spezialisiert. Er ist als Berater überregional bekannt, um Erbfälle, auch im Bereich des internationalen Erbrechts, zu gestalten und im Konfliktfall außergerichtlich und gerichtlich zu lösen. Lukke Mörschner organisiert die Erbauseinandersetzung, setzt Ansprüche seiner Mandanten überlegt durch, ist als Testamentsvollstrecker und vereinzelt auch als Nachlasspfleger im Auftrag von Nachlassgerichten tätig. Hierbei berät er nicht ausschließlich im Auftrag von Privatmandanten, sondern steht auch regelmäßig Rechtsanwälten und Steuerberatern zur Verfügung, wenn komplexe internationale Erbfälle oder Erbfälle im Unternehmensbereich oder bei Freiberuflerpraxen die Hinzuziehung eines Spezialisten notwendig werden lassen oder wenn Testamentsvollstrecker fachanwaltliche Hilfe benötigen. Im Jahr 2020, 2021 und im Jahr 2022 wurde er von den Zeitschriften Capital & Stern unter die 13 besten Anwälte für Erbrecht in Westdeutschland gewählt (NRW, Hessen, Rheinland Pfalz).