Erbengemeinschaft und Immobilie
Tipps für den Umgang mit einem Haus als Erben

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft ist nach deutschem Recht eine Gruppe von Personen, die gemeinschaftlich die Erbschaft eines verstorbenen Erblassers antreten (§ 2032 BGB). Laut BGB werden die einzelnen Personen als Miterben bezeichnet.

Eine Erbengemeinschaft entsteht entweder über ein Testament des Verstorbenen oder über die gesetzliche Erbfolge. Hinterlässt ein Witwer 4 Kinder, bilden diese eine Erbengemeinschaft.

Wer ist Eigentümer der Immobilie bei einer Erbengemeinschaft?

Gibt es keinen Alleinerben für die Immobilie, gehört sie allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft zu gleichen Teilen – dies wird als Gesamthandseigentum bezeichnet. Das bedeutet, dass kein einzelner Miterbe allein über die Immobilie verfügen kann. Stattdessen muss die Erbengemeinschaft einstimmig entscheiden. In der Regel reicht ein Mehrheitsbeschluss nicht aus.

Ein wichtiger Schritt ist die Berichtigung des Grundbuchs. Die Erbengemeinschaft hat 2 Jahre Zeit, sich offiziell als Eigentümer in das Grundbuch eintragen zu lassen. Dafür wird ein Antrag gestellt, mit dem ein Nachweis über die Erbschaft erbracht werden muss. Dafür wird ein Erbvertrag oder ein Testament benötigt. Liegt beides nicht vor, wird ein Erbschein beantragt.

Welche Rechte und Pflichten hat eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft übernimmt alle Rechte und Pflichten, die das Erbe betreffen. Auch alle anfallenden Kosten müssen übernommen werden. Bei einer Immobilie wären das folgende Kostenpunkte:

• Grundsteuer
• Instandhaltungskosten
• Abschlagszahlungen (z.B. laufende Kosten wie Strom, Gas usw.)
• Reparaturkosten

Kann einer der Erben diese nicht tragen, müssen die anderen diese übernehmen, da eine Erbengemeinschaft als eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gilt. Hier haftet jeder mit seinem Privatvermögen für die anderen (Gesellschafter). Solche Konstellationen führen selbst in harmonischen Familien oft zum Streit, der in den meisten Fällen vor einem Gericht endet, das schließlich über die Nachlassaufteilung entscheidet.

Erbengemeinschaft auflösen - wie geht man vor?

Ziel einer Erbengemeinschaft ist, dass diese potentiell aufgelöst wird. Bei der Erbauseinandersetzung wird der Nachlass auf alle Erben aufgeteilt und notariell beurkundet. Vor allem bei einer Immobilie führt die Auseinandersetzung zu Schwierigkeiten, da diese in der Regel nicht physisch aufgeteilt werden kann. Es ist daher ratsam, einen Testamentsvollstrecker zu engagieren, der sich um alle Formalitäten kümmert. Dabei entstehen einige Kostenpunkte, die nicht unterschätzt werden dürfen:

• Kosten für eine Bewertung der Immobilie,
• Kosten für einen Testamentsvollstrecker,
• Kosten für den Erbschein,
• Kosten für die notarielle Beurkundung und
• Eventuell Gerichts- und Anwaltskosten.

Als Erbengemeinschaft ein Haus erben - was nun?

Erbt die Erbengemeinschaft ein Haus, kann es schnell zu Streitigkeiten kommen. Ein Haus ist in der Regel nicht physisch aufteilbar, besitzt hohen finanziellen Wert und für einige auch emotionale Erinnerungen. Sowohl für Erben, die sich einig sind, als auch für Erben mit Streitigkeiten gibt es mehrere Möglichkeiten, mit der Immobilie umzugehen.

Vermieten

Für die Vermietung der Immobilie sollte die Erbengemeinschaft einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag zur Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) aufsetzen. Dies ist die Voraussetzung dafür, dass die Erbengemeinschaft als juristische Person fungieren kann und somit in der Lage ist, Verträge aufzusetzen. Die Mieteinnahmen werden zu entsprechenden Anteilen auf die Miterben verteilt.

Übernahme der Immobilie und Auszahlung an Miterben und Geschwister

Wenn alle Mitglieder der Erbengemeinschaft einverstanden sind, kann ein Miterbe die Immobilie übernehmen und die anderen Beteiligten auszahlen. Erben z.B. 3 Geschwister zu gleichen Teilen eine Immobilie, kann ein Kind die Immobilie bewohnen und die Geschwister zu jeweils ⅓ des Hauswerts auszahlen. Die Höhe der Ausgleichszahlung muss nämlich dem jeweiligen Erbteil entsprechen. Dies entspricht den Regelungen des BGB. Dieser Vorgang bzw. die Abmachung sollte notariell beglaubigt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Für eine korrekte Auszahlung sollte vorab eine Immobilienbewertung durchgeführt werden.

Als Erbengemeinschaft das Haus verkaufen

Sollten sich alle Miterben über einen Verkauf einig sein, ist dies eine unkomplizierte Art und Weise, eine Immobilie aufzuteilen. Die Erbengemeinschaft kann das Haus nicht gegen den Willen eines Miterben verkaufen (§2032 BGB). Der Erlös, welcher durch den Verkauf erzielt wird, wird anschließend zu notariell festgelegten Teilen auf alle aufgeteilt. Wichtig für einen erfolgreichen Verkauf ist, dass die Erbengemeinschaft den richtigen Wert der Immobilie oder des Grundstücks kennt. Bei Diskrepanzen innerhalb der Erbengemeinschaft ist eine Verkehrswertermittlung durch einen Gutachter empfehlenswert. Nur seine Immobilienbewertung hat vor Gericht Bestand. Bei Einigkeit kann sich die Erbengemeinschaft an einen guten Immobilienmakler wenden, der die Bewertung des Anlagevermögens vornimmt.

Erbengemeinschaft - Ein Erbe wohnt im Haus

Es gibt durchaus Fälle, in denen eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft vererbt wird, in der aber noch eine Person wohnt (z.B. der Ehepartner). Gibt es keine Vorschriften im Testament von Seiten des Erblassers, entscheiden alle Mitglieder, wie mit dieser Situation verfahren wird. Dies kann z.B. in Form einer angemessenen Nutzungsentschädigung oder einem Mietvertrag sein.

Wurde der Person allerdings ein Wohnrecht vererbt und offiziell in das Grundbuch eingetragen, so bleibt dieses Wohnrecht bestehen. In dieser Lage ist es eher unwahrscheinlich, dass es zu einem Verkauf der Immobilie kommt. Die Immobilie kann nach wie vor an Dritte verkauft werden, aber auch dann bleibt das Wohnrecht bestehen. Dieser Umstand hat erheblichen Einfluss auf den Wert der Immobilie.

Ein Erbe wohnt im Haus - haben alle Miterben ein Zutrittsrecht?

Solange das Erbe noch nicht aufgeteilt ist, gehört der Nachlass allen Erben gemeinsam zu festgelegten Anteilen – selbst wenn einer von ihnen in der Immobilie lebt. In diesem Fall haben alle Erben ein Zutrittsrecht zum Haus. Allerdings darf die Immobilie nicht ohne vorherige Ankündigung und nicht eigenmächtig betreten werden. Soll die Immobilie ausschließlich von einem Miterben genutzt werden, ist die Zustimmung aller Erben erforderlich.

Erbengemeinschaft Hausverkauf - Einer blockiert

Eine Immobilie im Nachlass einer Erbengemeinschaft kann zu viel Streitigkeiten führen. Neben den “friedlichen” vorhergehenden Lösungen, wie dem gemeinsamen Verkauf, gibt es häufig die Situation, dass sich die Miterben uneinig sind. Es gibt jedoch einige Möglichkeiten für den Fall, dass es keine Einigung gibt.

Auseinandersetzungsklage

Eine Auseinandersetzungsklage kann jedes Mitglied der Erbengemeinschaft zu jeder Zeit beantragen (§ 2042 BGB). Es wird ein Antrag gestellt, welcher einen Teilungsplan beinhalten muss. Im Anschluss wird dieser Teilungsplan vom jeweiligen Gericht bearbeitet und abgelehnt bzw. zugestimmt. Gehören Immobilien mit zum Nachlass, kommt es in der Regel zu einer Teilungsversteigerung, damit der Erlös auf die Miterben aufgeteilt werden kann. Bevor sich ein Miterbe für eine Auseinandersetzungsklage entscheidet, sollten die hohen Kosten beachtet werden. Die Kostenpunkte entstehen wie folgt:

• Prozesskosten,
• Anwaltskosten,
• Bewertungsgutachten des Nachlasses,
• Versteigerungskosten.

Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung kann von jedem Mitglied der Erbengemeinschaft beim Amtsgericht (§§ 180 Abs. 1, 15 ZVG) beantragt werden. Für eine Teilungsversteigerung muss ein Wertgutachten durch einen Gutachter erfolgen. Anschließend findet der Auktionstermin statt, bei dem die Immobilie (in der Regel unter Wert) verkauft wird. Die Kosten für das Gutachten, den Antrag und das Verfahren werden anschließend vom Verkaufserlös abgezogen. Es wird ersichtlich, dass eine Teilungsversteigerung aus wirtschaftlicher Hinsicht nicht rentabel ist und umgangen werden sollte.

Erbanteil verkaufen

Ein Erbteil kann jederzeit und von jedem Miterbe verkauft werden. Im Erbrecht ist geregt, dass es für diesen Entschluss keine Zustimmung der Miterben geben muss(§ 2033). Der Erbteil kann an Dritte sowie an Miterben verkauft werden, wobei Miterben ein Vorkaufsrecht haben, wofür sie eine Vorkaufsfrist von 2 Monaten einhalten müssen. In dieser Frist müssen sie eine formlose Erklärung zukommen lassen. Allerdings kann nur der gesamte Anteil am Nachlass verkauft werden, nicht nur der Anteil an der Immobilie.

Abschichtung

Bei einer Abschichten entschließt sich ein Miterbe, aus der Erbengemeinschaft auszutreten. Im Idealfall erhält dieser eine Abfindung, welche aber aus rechtlicher Sicht nicht zwingend ist. Die Höhe der Abfindung muss also von allem Miterben unterstützt werden. Aus der Praxis lässt sich sagen, dass eine Abschichtung in der Regel keine gute Alternative ist.

Aufteilung des Wohneigentums

Ist die Immobilie so geschnitten, dass sie in mehrere oder zwei Teile aufgeteilt werden kann, können die Erben eine Teilungserklärung an den Notar übergeben. In der Praxis ist dies selten der Fall und wird in der Regel bei Grundstücken über eine Realteilung angewendet.

Erbstreitigkeiten verhindern

Erblasser können ihren Nachlass mit einem wohl durchdachten Testament schon zu Lebzeiten regeln und so mögliche Erbauseinandersetzungen und Probleme unter den Erben vermeiden. Nach dem Erbrecht (geregelt in §2032 BGB) kann der Erblasser beispielsweise die wichtigsten Gegenstände bestimmten Menschen zuweisen oder eine Teilungsanordnung bestimmen. Paare, die mit ihren Kindern in einem Haus leben, das ihnen gehört, ist zu raten, sich gegenseitig im Testament als Alleinerben einzusetzen oder auf anderem Weg sicherzustellen, dass der überlebende Ehegatte Alleineigentümer der Immobilie wird.

Beispiel: Ein Ehepaar hat keinen Ehevertrag geschlossen. Sie haben eine gemeinsame Tochter sowie ein gemeinsames Haus. Stirbt der Ehemann, erben sowohl die Ehefrau als auch die Tochter je zur Hälfte des Hauses. Wären vier Kinder vorhanden, würde die Ehefrau weiterhin die Hälfte erben, während jedes Kind ein Achtel erhält. Alle Erben werden als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Eine einfachere Lösung wäre es, wenn der hinterbliebende Ehepartner das Haus zunächst alleine erbt und die Kinder erst nach dessen Tod ihren Erbanteil erhalten. In vielen Fällen möchte der hinterbliebene Ehegatte in der Immobilie wohnen bleiben, während die Kinder gleichzeitig Ansprüche auf ihr Erbe geltend machen.

Gibt es ein Vorkaufsrecht, wenn eine Erbengemeinschaft ein Haus erbt?

Verkauft ein Mitglied der Erbengemeinschaft einen Erbanteil der Immobilie, so haben die übrigen Mitglieder ein sogenanntes Vorkaufsrecht (§ 2034). Dieses Recht soll zum einen ermöglichen, dass der Erbnehmer nach freiem Interesse den Erbteil verkaufen kann und die Miterben die Möglichkeit haben, sich vor einem fremden Miteigentümer zu schützen. Laut § 464 BGB kommt das Vorkaufsrecht durch eine Erklärung aller Beteiligten zustande. Anschließend wird ein Kaufvertrag angefertigt.

Fazit

Das Erben einer Immobilie ist und bleibt eine Herausforderung. Es gibt keine richtige und genaue Lösung für eine Erbengemeinschaft. Diese ist abhängig von der individuellen Situation aller Beteiligten. Fest steht jedoch, dass eine Einigung aller Beteiligten sich sowohl finanziell als auch emotional positiv auswirkt. Alle rechtlichen Schritte, die zusätzlich hinzugezogen werden, schmeißen immense Kosten ab.