Wohnungswert ermitteln
Tipps für Ihre kostenlose Wohnungsbewertung

Den Wohnungswert ermitteln zu lassen kann unterschiedliche Ursachen haben. Steht ein Wohnungverkauf an, ist der Wert der Wohnung nicht nur für den Eigentümer interessant, sondern förderlich für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf. Um einen realistischen Wohnungswert berechnen zu können, gibt es verschiedene Bewertungsverfahren. Worauf Sie dabei achten müssen und welche Kriterien in die Bewertung mit einfließen finden Sie hier.

Wie funktioniert die Wohnungsbewertung mit HAUSGOLD?

Um eine kostenlose Immobilienbewertung durch einen erfahrenen und kompetenten Immobilienmakler von HAUSGOLD zu erhalten, müssen Sie lediglich folgende 3 Schritte durchlaufen:

Wer kann den Wohnungswert berechnen?

Es kommt in der Regel auf den Anlass und Zweck der Wertermittlung an, an wen Sie sich richten sollten. Es stellt sich also die Frage: reicht eine schnelle Onlinebewertung, die evtl. nicht den exakten Preis wiedergibt, oder brauchen Sie gar einen Gutachter, um den Marktpreis der Wohnung zu ermitteln? Es gibt 4 Möglichkeiten den Zeitwert einer Wohnung zu erheben:

• Wertermittlung durch einen Immobilienmakler
• Wertgutachten durch einen Immobiliengutachter oder Sachverständigen
• Onlinebewertung
• Wohnungsbewertung in Eigenregie

Unterschieden wird bei den Wertgutachten zwischen einem Vollgutachten/Verkehrswertgutachten und einem Kurzgutachten, die sich in der Ausführlichkeit und dem Umfang unterscheiden. Ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen oder einen Immobiliengutachter gleicht einem Vollgutachten und kann als Beweismittel vor Gericht genutzt werden. Ein Kurzgutachten kann auch von einem Immobilienmakler erstellt werden und ist somit nicht rechtskonform.

Wertermittlung mit einem Immobilienmakler

Die klassische Variante, wenn Sie eine Immobilie oder Wohnung bewerten lassen wollen, ist die Suche nach einem geeigneten Immobilienmakler bzw. Maklerbüro. Dort finden Sie versierte Experten mit fundierten Kenntnissen, gerade zum regionalen Immobilienmarkt. Immobilienmakler kennen das Angebot und die Nachfrage und haben Zugriff auf Wohnmarktanalysen.

Immobilienmakler bewerten Ihre Eigentumswohnung in der Regel kostenlos, da sie auf den Gewinn aus dem anschließend abzuwickelnden Wohnungsverkauf setzen. Wenn es sich um einen einfachen Wohnungsverkauf handelt, reicht also die kostenlose Wertermittlung durch den Wohnungsmakler aus.

Diese Immobilienexperten entdecken Sie bei HAUSGOLD. Ein Immobilienmakler kennt die ortsansässigen Immobilienmarktverhältnisse, verfügt über die nötige Expertise und kennt ggf. schon einen Interessenten. Sollten Sie sich nach einer erfolgreichen Bewertung für eine weitere Betreuung durch diesen Makler entscheiden, wird dieser alle weiteren Arbeiten übernehmen.

Wohnungsbewertung durch einen Immobiliengutachter

Die Immobiliengutachten per Gutachter oder Sachverständiger hat einen ganz entscheidenden Vorteil: Laut Rechtsgrundlage hat sie Bestand vor Gericht. Wenn Sie also eine Wohnungswertermittlung im Rahmen von Erbstreitigkeiten, z.B. beim Verkauf einer geerbten Immobilie, benötigen oder aufgrund einer Scheidung eine Eigentumswohnung zu verkaufen ist, dann kann der kostenpflichtige Gang zum Gutachter helfen. Die Bewertung durch einen Sachverständigen oder Gutachter ist jedoch kostenpflichtig. Sie wird ebenfalls als Vorlage bei Finanzämtern genötigt.

Online-Wohnungsbewertung

Wenn es Ihnen zunächst nur darum geht, eine grobe Schätzung für den Marktwert der Wohnung einzuholen, können Online-Rechner zur Wertermittlung der Immobilie helfen. Anhand wesentlicher Merkmale, die im Online-Verfahren von Ihnen angegeben werden, kann eine Schätzung vom Verkehrswert der Wohnung erstellt werden. Dazu geben Sie Werte wie

• die Grundstücksgröße,
• die Postleitzahl,
• die Objektart der Immobilie und
• ihr Alter an.

In Minutenschnelle bekommen Sie für Ihre Wohnung die Bewertung online. Zur ersten Orientierung mag die so ermittelte Zahl genügen. Sollten Sie sich jedoch für einen Verkauf und somit für ein Inserat und anschließende Verhandlungsgespräche vorbereiten, sollten Sie eine professionelle Bewertung durchführen lassen.

Welche Bewertungsverfahren eignen sich für eine Bewertung der Eigentumswohnung?

Für die Wertermittlung einer frei stehenden Wohnung wird in der Regel das Vergleichswertverfahren angewandt. Im Gegensatz zu Grundstücken und Häusern gibt es bei Wohnungen in der Regel ausreichend Vergleichsobjekte. Bei dem Vergleichswertverfahren werden erzielte Verkaufspreise von vergleichbaren Wohnungen aus der Umgebung herangezogen. Dabei werden Faktoren wie die Grundstückslage, die Mikro- und die Makrolage, das Alter und die Ausstattung der Wohnung berücksichtigt. Je mehr Wohnungen sich in diesen Faktoren ähneln, desto präziser kann die Vergleichswertmethode genutzt werden.

Das Ertragswertverfahren eignet sich für vermietete Wohnungen. In diesem Verfahren steht der Reinertrag, also die Pacht-oder Mieteinkünfte, welchen die Wohnung abwirft, im Fokus.

Das Sachwertverfahren wird nur in Ausnahmefällen angewendet, sollten nicht ausreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. In diesem Verfahren wird der Preis der Baukosten eines Neubaus, sprich der Bauwert, mit dem Zustand der ins Verhältnis gesetzt. Es wird ein Altersabschlag berechnet, welcher dem Wert des Neubaus abgezogen wird.

Quadratmeterpreis als Grundlage für die Wohnungsbewertung

Bei dieser Methode wird der Verkaufspreis einer Wohnung durch die Gesamtfläche der Wohnung geteilt, um den Preis pro Quadratmeter zu ermitteln. Dieser Quadratmeterpreis dient dann als Vergleichswert, um den Wert verschiedener Wohnungen zu beurteilen. Verkehrswert = Quadratmeterpreis x Grundfläche. Zum Beispiel könnte eine Wohnung mit einer Fläche von 80 Quadratmetern und einem Quadratmeterpreis von 5.000 Euro einen Gesamtwert von 400.000 Euro haben.

Der Quadratmeterpreis kann je nach Lage, Ausstattung, Zustand und anderen Faktoren einer Wohnung variieren. In begehrten Stadtvierteln oder zentralen Lagen sind die Preise pro Quadratmeter oft höher als in weniger beliebten Gegenden. Ebenso können Faktoren wie eine hochwertige Ausstattung, ein moderner Zustand oder besondere Merkmale einer Wohnung den Quadratmeterpreis beeinflussen.

Wann sollte ich meine Wohnung bewerten?

Ein Immobiliengutachten Ihrer Wohnung sollten sie für folgende Situationen erstellen lassen:

• Gerichtliche Klärung finanzieller Sachverhalte im Zusammenhang mit einem Scheidungsverfahren
• Vor Gericht ausgetragene erbrechtliche Streitigkeiten
• Zwangsversteigerungen
• Feststellung des Betriebsvermögens
• Für die Finanzbehörden notwendige Verkehrswertermittlungen
• Im Rahmen von Schenkungen
• Abhängig vom Einzelfall im Zusammenhang mit der Kreditvergabe durch eine Bank

Handelt es sich um einen Wohnungsverkauf oder um Neugier über den Wert Ihrer Wohnung, reicht eine Wohnungswertermittlung durch einen Immobilienmakler.

Welche Rolle spielt die Lage bei dem Wert einer Wohnung?

Die Lage einer Eigentumswohnung ist ein zentraler Aspekt in Bezug auf ihre Wertigkeit und spielt bei der Wohnungsbewertung eine große Rolle. Für eine bessere Übersicht über einzelne Faktoren wird zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden.

Makrolage - Regionales Umfeld der Wohnung Die Makrolage bezieht sich auf den übergeordneten Standort einer Immobilie. Berücksichtigt werden Faktoren aus der Stadt und Region, in der die Wohnung verortet ist:

• Wirtschaftliche Situation: wie Arbeitsmarkt, Arbeitslosigkeit, Arbeitgeber
• Politische Lage: regionale Regierungsbildung, Wahlverhalten der Bevölkerung
• Infrastruktur: wie Schulen, Ärzte, Kindergärten
• Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs: können tägliche Wege mit dem ÖPNV getätigt werden
• Demographische Struktur: Personengruppen, die in der Region leben (Studierende, Rentner usw.)
• Anbindung: wie Bahnhof, Flughafen, Autobahn
• Zukünftige Entwicklung: städtebauliche Maßnahmen, Ausbau der Infrastruktur, geplante Investitionen

Mikrolage - Direktes Umfeld der Immobilie Die Mikrolage spiegelt das direkte Umfeld einer Wohnung wider. Zwischen manchen Faktoren, wie der Infrastruktur, gibt es einen fließenden Übergang zwischen Mikrolage und Makrolage.

• Nachbarschaft: soziale Struktur, Sicherheitsniveau, Lärmaufkommen, Sauberkeit
• Verkehrsanbindung: Anbindung öffentlicher Nahverkehrs, Parkmöglichkeiten
• Infrastruktur: Anbindung an Supermärkte, Alltags-Geschäfte
• Kultur- und Freizeitangebote: wie Kino, Schwimmbad
• Erholung: Grünflächen, Parks
• Lage der Wohnung: welche Etage, welche Aussicht hat die Wohnung

Bei der Wohnungsbewertung ist es wichtig, sowohl die Makrolage (übergeordneter Standort) als auch die Mikrolage zu berücksichtigen. Beide Ebenen beeinflussen den Gesamtwert einer Immobilie und sollten in eine fundierte Bewertung einfließen.

Welche weiteren Faktoren beeinflussen den Wohnungswert?

Neben der Mirkolage und Makrolage gibt es zahlreiche weitere Faktoren, die den Wert der Wohnung beeinflussen.

• Ausrichtung der Wohnung: Lage innerhalb des Gebäudes, Himmelsrichtung, Lichteinstrahlung, Süd-oder Nordbalkon, Lichtdurchflutete Dachgeschosswohnung, dunklere Wohnung im Erdgeschoss, Etage
• Zustand der Wohnung: Baujahr, Bausubstanz, Elektrische Leitungen, Renovierungs- und Sanierungszustand, Energieeffizienz
• Ausstattung, Aufteilung: Größe, Anzahl der Zimmer, Grundriss, Balkon, Terrasse, Fußboden, Küche, Heizung, Garage, Aufzug, eigene Parkplätze
• Nutzung: Freie Wohnung, vermietete Wohnung
• Gemeinschaftseigentum: Modernisierungsbedarf, Instandhaltungsrücklage

Neben dem Zustand der zu bewertenden Wohnung sollte auch der allgemeine Zustand des Hauses berücksichtigt werden.

Wie wird das Gemeinschaftseigentum bei einer Wohnungsbewertung berücksichtigt?

Gemeinschaftseigentum bezieht sich auf alle Teile eines Gebäudes oder einer Wohnanlage, die von mehreren Eigentümern gemeinsam genutzt werden, wie beispielsweise das Treppenhaus, den Aufzug, den Garten, das Dach, die Fassade und andere gemeinschaftliche Bereiche. Darüber hinaus zählen auch gemeinschaftlich genutzte Anlagen, wie Heizungsanlagen und elektrische Leitungen.

Alle Parteien eines Gemeinschaftsobjekts sind dazu verpflichtet, die gemeinsam genutzten Flächen und Anlagen zu warten, zu sanieren und zu modernisieren. Für diese Arbeiten gibt es einen gemeinsamen “Spartopf”, die Instandhaltungsrücklage. Eine Instandhaltungsrücklage steigert den Wert der Immobilie und somite auch den Wert der einzelnen Wohnungen im Haus. Regelmäßige Modernisierungsarbeiten, vor allem in Bezug auf Energieeffizienz, wirken sich ebenfalls positiv auf Immobilienwert aus.

Vermietete oder freie Wohnung - welche ist mehr wert?

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, gelten bei der Wertermittlung andere Regeln als bei der Bewertung eines Hauses. Bei der Bewertung einer Eigentumswohnung mit Mietern ist es wichtig, auf die Mieteinnahmen zu schauen, die das Objekt erzielt. Der Wert der Eigentumswohnung wird auf der Basis dieser Einnahmen bzw. möglicher Rendite ermittelt.

Ob die Wohnung vermietet ist oder frei steht, spielt vor allem bei der Zielgruppenanalyse eine entsprechende Rolle. Denn bei dem Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt „Kauf bricht nicht Miete“. Während Paare oder Familien vor allem nach leerstehenden Wohnungen als Eigenheim suchen, können vermietete Wohnungen vor allem an Kapitalanleger verkauft werden. Für Kapitalanleger kann sich der Kauf einer vermieteten Wohnung lohnen, da kein neuer Mieter gesucht werden muss und der laufende Mietvertrag bestehen bleiben kann. Allgemein lässt sich sagen, dass freie Wohnungen einen höheren Verkaufswert erzielen. In einzelnen Fällen können dies bis zu 30% mehr sein.

Wie kann ich mich auf die Wohnungsbewertung vorbereiten?

Um den Prozess der Wohnngsbewertung zu beschleunigen können einige Dinge vorbereitet werden:

• nötige Unterlagen zusammenstellen
• Informationen über Zustand, Lage oder Baujahr der Wohnung einholen
• Besonderheiten der Wohnung notieren
• Checkliste von HAUSGOLD ausfüllen

Kostenlose Wohnungsbewertung

Eine Wohnungsbewertung in Eigenregie ist möglich, kostet jedoch viel Zeit und verlangt ausreichend Erfahrung. Immobilienmaklern stehen wichtige Daten und Verfahren zur Verfügung, wodurch eine präzise Bewertung der Wohnung möglich ist. Nutzen Sie den Service unserer Immobilienmakler und lassen Sie Ihre Wohnung kostenlos bewerten. Für den weiteren Verkaufsprozess stehen Ihnen unsere Experten ebenfalls gerne zur Verfügung.