Verkehrswert einer Immobilie
So wird er berechnet

Was genau ist der Verkehrswert?

Für Käufer und Verkäufer ist der Verkehrswert ein zentrales Instrument, um faire Preise zu verhandeln. Ein Verkäufer möchte natürlich den bestmöglichen Preis für seine Immobilie erzielen, während ein Käufer sicherstellen möchte, dass er nicht zu viel bezahlt.

Laut § 194 des Baugesetzbuches ist der Verkehrswert der Wert einer Immobilie, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechend dem tatsächlichen Zustand bzw. den tatsächlichen Eigenschaften voraussichtlich erzielt werden kann. Dabei darf keine Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse genommen werden. Der Verkehrswert bezieht sich demnach auf einen freien Markt, den alle Marktteilnehmer betreten können.

Der Verkehrswert kann anhand verschiedener Wertermittlungsverfahren ermittelt werden. Hierbei wird zwischen dem Vergleichs-, Sach-, und Ertragswert unterschieden. Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung muss nicht nur die Lage, die Ausstattung und der Zustand der Immobilie berücksichtigt werden, sondern auch die aktuelle Angebot-Nachfrage-Situation auf dem Immobilienmarkt.

Ermittlung des Verkehrswerts durch HAUSGOLD

Wenn Verkäufer Ihre Immobilie selbstständig bewerten, lassen Sie oft eine persönliche oder emotionale Einschätzung miteinfließen. Das sorgt im Endeffekt meist für eine Überschätzung des Immobilienwertes, sodass viele Käufer von dem Kaufpreis abgeschreckt werden. Deshalb raten wir Ihnen, einen Immobilienexperten, wie zum Beispiel einen Makler, zu beauftragen.

Dieser besitzt nämlich die nötige Erfahrung sowie die geforderten Fachkenntnisse, um Ihre Immobilie realistisch bzw. der aktuellen Marktsituation entsprechend zu bewerten. Zudem kann er Sie bei dem gesamten Verkaufsprozess begleiten - angefangen bei der Immobilienbewertung bis hin zu der Begleitung zum Notartermin - und Sie bei jeglichen Anliegen beraten.

Wie unterscheidet sich der Verkehrswert von anderen Werten?

Für den Verkehrswert gibt es eine Reihe verschiedener Bezeichnungen, die alle dieselbe Bedeutung haben: Sie alle beschreiben den Wert, den Ihre Immobilie voraussichtlich auf dem aktuellen Markt erzielen kann. Dabei sind folgende Synonyme gemeint:

• Der volle Wert
• Der Marktwert
• Der Jedermannswert
• Der Vergleichs-, Sach- oder Ertragswert

Verkehrswert und Verkaufs- bzw. Angebotspreis

Der Verkaufs- bzw. Angebotspreis einer Immobilie weicht in der Regeln von dem objektiv ermittelten Verkehrswert ab. Für den tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie ist nicht nur der reine Verkehrswert maßgeblich. Auch eine gesteigerte Immobiliennachfrage, der Einsatz bestimmter Verkaufsstrategien sowie das Verhandlungsgeschick des Maklers können eine ausschlaggebende Rolle spielen.

So kann es zum Beispiel sein, dass der Makler aufgrund von überzeugenden Argumenten bzw. aufgrund seines Verhandlungstalents, einen höheren Verkaufspreis verhandelt. Das könnte daran liegen, dass Ihre Immobilie im Gegensatz zu anderen Immobilien, gewisse “Extras”, wie eine Sauna oder eine Dachterrasse, zu bieten hat.

Banken und Kreditinstitute verlassen sich ebenfalls auf den Verkehrswert, um die Höhe der möglichen Finanzierung zu bestimmen. Da der Verkehrswert den möglichen Verkaufspreis der Immobilie wiederspiegelt, dient er als Sicherheit für den Kreditgeber. Sollte der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen, kann die Bank die Immobilie zum Verkehrswert verkaufen und ihre Verluste minimieren.

Verkehrs- und Bodenwert

Auch der Verkehrs- sowie Bodenwert dürfen nicht miteinander vertauscht werden. Der Bodenwert kommt bei einem Immobilienbewertungsverfahren zum Einsatz, nämlich bei dem Sachwertverfahren, welches weiter unten genauer beschrieben wird. Hierbei ist der Bodenwert ein Bestandteil für die Ermittlung des Verkehrswerts, der sich wiederum aus Bodenrichtwerten zusammensetzt.

Wozu dient eine Verkehrswertermittlung?

Die meisten Wertermittlungen werden zur Bestimmung des Verkehrswertes von bebauten und unbebauten Grundstücken benötigt. Dabei wird nicht nur der Wert des Grundstücks selbst, sondern auch der Wert der darauf befindlichen Immobilie berücksichtigt. In den meisten Fällen genügt eine kostenlose Wertermittlung durch einen ortsansässigen Immobilienexperten, um eine verlässliche Einschätzung des Verkehrswerts zu erhalten.

Zudem muss der Verkehrswert für einige gerichtliche Vorgänge oder für das Finanzamt offiziell bestimmt werden. Dafür erstellt ein Immobiliengutachter ein professionelles Verkehrswertgutachten mit rechtlicher Gültigkeit. Im Folgenden sehen Sie eine Zusammenfassung der Anwendungsfälle für die Verkehrswertermittlung:

• Festlegung des Beleihungswerts für Banken
• Verkauf und Erwerb von Immobilien oder Grundstücken
• Teilung oder Hinzukauf von Grundstücksflächen
• Ermittlung des Versicherungswerts
• Regelung von Erbschaften und Steuerangelegenheiten
• Zwangsversteigerungen und Insolvenzverfahren
• Scheidungen und Kreditvergaben

Welche Faktoren haben einen Einfluss auf den Verkehrswert?

Der Verkehrswert wird unter Inbezugnahme verschiedener Faktoren ermittelt. Einen großen Einfluss haben, wie bereits erwähnt, die aktuellen Marktgeschehnisse, denn es gilt: Wenn die Nachfrage der Käufer größer ist als das Angebot der Immobilien, dann ist es sehr wahrscheinlich, dass der Verkehrswert hoch ausfällt. Zudem spielen auch diese Faktoren bei der Wertermittlung eine entscheidende Rolle:

• Die Immobilienmerkmale
• Der Zustand
• Die Lage und Umgebung
• Die Ausstattung
• Das Baujahr
• Die Nutz- und Wohnfläche

Bevor ein Makler-Profi Ihre Immobilie bewertet, wird er sich diese vor Ort genauestens anschauen und den Immobilienwert auf Grundlage der oben genannten Faktoren ermitteln. Dabei weiß der Makler exakt, welche Faktoren und Merkmale den Wert einer Immobilie erhöhen und welche den Wert eher mindern.

Wenn sich beispielsweise Einkaufsmöglichkeiten in der direkten Umgebung befinden oder die Immobilie sich in einem gepflegten Zustand befindet, erhöhen diese Faktoren den Wert. Wenn sich jedoch zum Beispiel die elektronischen Geräte nicht auf dem aktuellsten Stand befinden, keine Parkplatzmöglichkeiten vor der Tür aufzufinden sind oder umliegende Schulen weit entfernt sind, kann dies einen negativen Einfluss auf die Wertermittlung haben.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Der Verkehrswert kann anhand drei verschiedener Methoden ermittelt werden, die durch die Immobilienwertermittlungsverordnung, abgekürzt als “ImmowertV”, vorgegeben sind. Welche Methode sich am ehesten anbietet, hängt hauptsächlich von der Art der Immobilie sowie von der aktuellen Marktsituation ab. Außerdem ist auch eine Kombination mehrerer Verfahren möglich. Es handelt sich dabei um folgende Methoden:

• Das Vergleichswertverfahren
• Das Sachwertverfahren
• Das Ertragswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren bei Vergleichsobjekten

Das Vergleichswertverfahren kann herangezogen werden, wenn viele vergleichbare Objekte im selben Umkreis liegen und viele Immobilien in diesem Umkreis in junger Vergangenheit verkauft wurden. Die Basis für die Vergleichbarkeit der Immobilien bildet dabei eine Kaufpreissammlung, die vom lokalen Gutachterausschuss ausgestellt werden kann.

Dieses Verfahren findet aufgrund der Ähnlichkeit der Immobilien besonders Anwendung in Großwohnanlagen für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen und in einheitlichen Baugebieten, um den Wert von Reihenhäusern oder Doppelhaushälften zu ermitteln. Es handelt sich hier also meist um Liegenschaften. Als Synonym für den Verkehrswert findet sich hier häufig der Begriff “Vergleichswert” wieder.

Das Vergleichswertverfahren scheitert jedoch häufig daran, dass sich nicht ausreichend vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage finden lassen, die kürzlich veräußert wurden. Das ist zum Beispiel häufig bei bebauten Grundstücken der Fall. Denn hier unterscheiden sich die Immobilien oft erheblich in sämtlichen Merkmalen, wie in der Grundstücksfläche, im Baujahr oder auch in der Ausstattung.

Das Sachwertverfahren bei selbstgenutzten Immobilien

Bei selbstgenutzten Objekten, wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern, wird häufig das Sachwertverfahren angewendet. Hierbei wird der Wert der Immobilie, in diesem Fall oft als “Sachwert” bezeichnet, sowie der Wert des dazugehörigen Grundstücks separat voneinander ermittelt. Die beiden Werte werden wie folgt berechnet:

• Der tatsächliche Immobilienwert: Die bisherige Nutzung - entsprechend der Nutzungsdauer - wird von den ursprünglichen Bau- bzw. Gebäudeherstellkosten subtrahiert. Das Ergebnis wird oft als “Restgebäudewert” bezeichnet.
• Der tatsächliche Grundstückswert: Der Quadratmeterpreis wird auf Grundlage des Bodenrichtwerts der Gemeinde errechnet. Aktuelle Angaben zum Bodenrichtwert können zum Beispiel vom lokalen Bau- oder Katasteramt ausgestellt werden.

Das Sachwertverfahren gilt als das aufwendigste und komplexeste Verfahren zur Wertermittlung in Deutschland, da es die detaillierte Berechnung der Herstellungskosten einer Immobilie erfordert. Hierbei werden sämtliche Baukosten, Materialkosten, sowie die Alterswertminderung berücksichtigt. Zudem wird der Bodenwert separat ermittelt und zum Sachwert addiert. Anders als beim Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren, die auf Marktdaten basieren, setzt das Sachwertverfahren eine gründliche Analyse der Bausubstanz und der genauen Kostenstrukturen voraus.

Das Ertragswertverfahren bei vermieteten Wohnungen und Bürogebäuden

Bei wirtschaftlich genutzten Gewerbeimmobilien oder bei vermieteten Immobilien bietet sich das Ertragswertverfahren, auch Barwertverfahren genannt, an. Ziel dieses Verfahrens ist es, herauszufinden, wie rentabel die Immobilie tatsächlich ist. Deshalb wird sie in diesem Fall, basierend auf den erzielbaren Mieteinnahmen, als reine Kapitalanlage betrachtet. Der Verkehrswert wird hier häufig als “Ertragswert” bezeichnet.

Das Ertragswertverfahren ist dem Sachwertverfahren in der Hinsicht ähnlich, dass die Ermittlung des Boden- sowie Gebäudewerts getrennt voneinander erfolgt. Zusätzlich spielen bei dem Ertragswertverfahren folgende Kennzahlen eine wichtige Rolle:

• Die Bewirtschaftungskosten
• Die Mieteinnahmen
• Der Vervielfältiger
• Der Liegenschaftszins

Wenn zum Beispiel die Wahrscheinlichkeit für Mietausfälle sowie die Instandhaltungskosten ziemlich hoch sind, kann der Ertragswert eher niedrig ausfallen, obwohl die Mieteinnahmen hoch sind.

Wie das Sachwertverfahren ist auch das Ertragswertverfahren eher kompliziert, da hier viele Faktoren in Betracht gezogen werden müssen, um die Rentabilität richtig einzuschätzen. Holen Sie sich in diesem Fall ebenfalls einen Fachexperten zur Seite.

Verkehrswertermittlung bei Grundstücken

Wer wissen will, was sein Grundstück wert ist, muss sich mit dessen Bebaubarkeit befassen. Außerdem ist es wichtig zu wissen, welche Kosten dabei entstehen und zu welchem Marktpreis das Gebäude, das auf dem Grundstück errichtet wird, verkauft werden kann.

Marktpreise für Grundstücke variieren sehr stark. Einerseits, weil der Grundstücksmarkt in der Regel kleiner als der Häusermarkt ist. Andererseits, weil die tatsächliche Bebauung vor dem Verkauf nicht feststeht. Der zweite Grund kann demnach dazu führen, dass ein Interessent das Grundstück mit einer anderen Immobilie und zu anderen, besseren Baukosten bebauen möchte als ein zweiter Interessent. Je nach Konzept und Finanzkraft der Bieter können die Gebote daher unterschiedlich ausfallen.

Bei der Wertermittlung eines Grundstücks ist jedoch anzumerken, dass - wie bei der Bewertung einer Immobilie - ein Makler beauftragt werden sollte, da er sich in der Regel mit der Wertermittlung eines Grundstücks bestens auskennt.

Verkehrswertermittlung bei Versteigerungen

Der große Unterschied zu herkömmlichen Verkäufen ist, dass der tatsächliche Marktwert bei einer zu versteigernden Immobilie geringer ausfallen kann als der ermittelte Verkehrswert. Das lässt sich damit begründen, dass eine Versteigerung bzw. Zwangsversteigerung nicht für den freien Markt zugänglich ist und es sich hierbei dementsprechend um eine eher geringe Zahl der Kaufinteressenten handelt.

Normalerweise wird der Verkaufspreis einer zu versteigernden Immobilie ziemlich niedrig angesetzt, weil es in erster Linie um die Versteigerung an sich geht und nicht um die Erzielung eines hohen Wertes.

Wer kann den Verkehrswert ermitteln?

Um den Immobilienpreis richtig festzulegen, sind folglich nicht nur theoretisches Wissen, sondern auch Erfahrung und eine genaue Marktkenntnis notwendig. Diese Faktoren bilden das Fundament eines professionellen Maklers sowie Immobiliengutachters.

Wertermittlung durch einen Gutachter

Wenn Sie ein Gutachten benötigen, das vor Gericht gültig sein soll, sollten Sie einen Immobiliengutachter beauftragen. Der Beruf “Gutachter” ist eine rechtlich geschützte Berufsbezeichnung, basierend auf § 192 des Baugesetzbuches. Dieser Paragraph legt zugrunde, dass ein Gutachter „in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren" sein sollte.

Käufer und Verkäufer können sich bei dem lokalen Gutachterausschuss informieren, zu welchen Preisen in einem bestimmten Stadtteil oder in einer bestimmten Straße in der Vergangenheit Immobilien verkauft wurden. Neben der Ermittlung des Verkehrswertes hat ein Immobiliengutachter noch weitere Tätigkeitsfelder, wie zum Beispiel:

• Die Ermittlung einer ortsüblichen Miete oder Pacht
• Die Prüfung von Immobiliengutachten
• Die Mitarbeit im örtlichen Gutachterausschuss

Wertermittlung durch das Finanzamt

Der Wert einer Immobilie kann zudem auch vom Finanzamt ermittelt werden. Dafür nutzt dieses zwar ebenfalls - je nach Art der Immobilie - eines der oben aufgeführten Wertermittlungsverfahren. Jedoch gibt es meist einen großen Nachteil:

Übereinstimmende Immobilien werden meist gruppiert und demnach gleich bewertet. Immobilien unterscheiden sich jedoch oft in gewissen Merkmalen. Das führt dann dazu, dass der ermittelte Wert der jeweiligen Objekte oft zu hoch angesetzt wird.

Die Wertermittlung einer Immobilie durch das Finanzamt erfolgt in der Regel meist bei Schenkungen oder Erbschaftsfällen. Beim Letzteren erfolgt die Wertermittlung vor allem aufgrund der Erbschaftssteuer.

Verkaufsunterstützung durch HAUSGOLD

HAUSGOLD verfügt über ein großes Netzwerk von Immobilienexperten und wählt für Sie gerne drei verschiedene, lokale Makler aus, von denen Sie den passenden aussuchen. Der ausgewählte Immobilienexperte wird Ihnen vor Ort zur Seite stehen und Ihre Immobilie nicht nur realistisch und kostenlos bewerten, sondern Sie auch in den weiteren Verkaufsschritten unterstützen.

Welche Unterlagen werden für eine Verkehrswertermittlung benötigt?

Welche Unterlagen für eine Verkehrswertermittlung notwendig sind, muss individuell abgestimmt werden. Folgende Unterlagen sind für die Verkehrswertermittlung eines Hauses jedoch auf jeden Fall notwendig:

• Der Grundbuchauszug (Grundbuchamt)
• Der Lageplan (Katasteramt)
• Die Flurkarte (Katasteramt)
• Die Wohnflächenberechnung (Bauamt)

Zudem kann die Beantragung sowie Beschaffung des Grundrisses, des Energieausweises, der Baubeschreibung und der Nachweise über Modernisierungs-, Reparatur- sowie Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sein.

Wir fassen für Sie zusammen

Der Verkehrswert gibt den Wert einer Immobilie an, der voraussichtlich am freien Markt erzielt werden kann. Dabei wird zwischen einer “einfachen” Wertermittlung durch einen Immobilienmakler und einem Wertgutachten durch einen Gutachter unterschieden. Letzteres ist notwendig, wenn eine Behörde dies verlangt. Zudem wissen Sie nun, dass zwischen dem Vergleichs-, Sach- sowie Ertragswertverfahren unterschieden wird und deren Anwendung sich hauptsächlich nach der Art der Immobilie richtet.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.