Grundstückswert ermitteln
so einfach und professionell geht das bei HAUSGOLD

Sie fragen sich: „Wie viel ist mein Grundstück wert?“ Wir liefern Ihnen die Antwort! Bevor Sie Ihr Grundstück verkaufen, sollten Sie den Grundstückswert ermitteln lassen. Dafür werden zahlreiche unterschiedliche Aspekte berücksichtigt. Welche Faktoren den Wert Ihres Grund und Bodens beeinflussen, was Sie bei einer Immobilienbewertung beachten sollten und wie Sie den Wert Ihres Grundstücks steigern können, erfahren Sie in folgendem Beitrag. Zusätzlich stellen wir Ihnen eine kostenlose Checkliste zur Verfügung:

Wie funktioniert die Wertermittlung für ein Grundstück mit HAUSGOLD?

Sie wollen einen Grundstückswert schätzen lassen? Sie möchten erfahren, wie viel ein Grundstück in Ihrer Umgebung wert ist? Dann bieten wir Ihnen die kostenlose Bewertung Ihres Grundstücks an.

Eine Grundstücksbewertung durch Hausgold erfolgt in drei aufeinander folgenden Schritten:

Kosten einer Grundstücksbewertung mit HAUSGOLD

Die Grundstücksbewertung von HAUSGOLD ist für Sie konstenlos und unverbindlich. HAUSGOLD vermittelt Ihnen einen für Sie passenden und qualifizierten Makler in Ihrer Region, um Ihren Grundstückswert ermitteln zu lassen. Sie profitieren von seiner umfangreichen Fachkenntnisse sowie Erfahrung.

Welche Arten von Grundstücken gibt es?

Grundstückspreise hängen maßgeblich von der Klassifizierung der Fläche ab. Unterschieden wird hier zwischen den Kategorien:

• Bauerwartungsland
• unerschlossenes Bauland
• freies und fertiges, freies Bauland
• bebautes Grundstück

Bauerwartungsland

Dies sind Flächen, die von der zuständigen Gemeinde in Zukunft als Bauland deklariert werden können. Da es jedoch keinen Rechtsanspruch auf die Umwandlung von Bauerwartungsland in Bauland gibt, hat der Erwerb von Bauerwartungsland spekulativen Charakter. Erst mit der endgültigen Klassifizierung der Flächen als Bauland steigt der Wert des Grundstücks deutlich an.

Unerschlossenes Bauland

Bei unerschlossenem Bauland handelt es sich um Grundstücke, die bereits als Bauland deklariert, aber noch nicht an die örtlichen Versorgungsleitungen angeschlossen sind. Dennoch kann auch in diesem Stadium bereits eine Baugenehmigung oder ein Bauvorbescheid beantragt werden.

Freies Bauland

Bei freiem Bauland fehlt nur noch die Baugenehmigung, die von den zuständigen Behörden erteilt wird. Der Wert von freiem Bauland wird jedoch dadurch beeinflusst, dass die Kosten für die Erschließung noch extra beglichen werden müssen. Lediglich bei fertigem, freiem Bauland sind die Anschlusskosten an die öffentliche Versorgung mit Strom, Gas, Wasser und Abwasser sowie in manchen Fällen auch an Telekommunikationsleitungen schon im Kaufpreis enthalten.

Sonderfälle: bebaute und unbebaubare Grundstücke

Auch bei bereits bebauten Grundstücken sind in der Regel alle notwendigen Versorgungsleitungen vorhanden. Die grundsätzliche Frage, ob die Fläche bebaut werden darf, sollte in der Vergangenheit ebenfalls schon geklärt worden sein. Dies bedeutet jedoch nicht, dass in jedem Fall ein bebautes Grundstück im Wert über dem von vergleichbaren Flächen ohne Bebauung liegt. Denn bei der Wertermittlung muss berücksichtigt werden, dass unter Umständen Kosten für den Abriss eines Gebäudes und die Beseitigung von Altlasten anfallen. Außerdem kann es vorkommen, dass die Fläche erst umgewidmet werden muss, damit die gewünschte Art der Bebauung erfolgen kann.

Welche Verfahren stehen zur Berechnung des Grundstückswerts zur Verfügung?

Zur Grundstücksbewertung werden Verfahren genutzt, die auf unterschiedlichen Daten beruhen. Um den aktuellen Verkehrswert für ein Grundstück zu berechnen, ist eine Formel erforderlich, die zahlreiche Faktoren berücksichtigt. Übliche Methoden, um den Verkehrswert eines Baugrundstücks oder anderer Flächen zu berechnen, sind:

• das Vergleichswertverfahren
• der Bodenrichtwert
• die Bauträgerkalkulation

Das Vergleichswertverfahren

Zur Wertermittlung bei unbebauten Grundstücken wird in den meisten Fällen das Vergleichswertverfahren genutzt. Bei dieser Methode wird der Quadratmeterpreis zur Berechnung des Wertes herangezogen, der bei Verkäufen von Grundstücken in der unmittelbaren Nachbarschaft erzielt wurde. Das Vergleichswertverfahren kann jedoch nur angewendet werden, wenn die Daten auf einer ausreichenden Zahl von Referenzwerten vergleichbarer Areale basieren, die in jüngster Vergangenheit den Besitzer gewechselt haben. Wurden in der näheren Umgebung bislang noch keine oder nur sehr wenige Grundstücke verkauft, ist es nur schwer möglich, mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens belastbare Wertermittlungen durchzuführen.

Der Bodenrichtwert

Auch beim Bodenrichtwert liegen der Wertermittlung in der Vergangenheit erzielte Preise zu Grunde. Der örtliche Bodenrichtwert, der regelmäßig von der jeweiligen Gemeinde veröffentlicht wird, stützt sich jedoch auf Verkäufe aus mehreren Jahren. Aktuelle Entwicklungen auf einem zunehmend dynamischeren Immobilienmarkt werden deshalb vom Bodenrichtwert für unerschlossenes Bauland und andere Areale oftmals nicht in ausreichendem Maße berücksichtigt.

Die Bauträgerkalkulation

Beim Verkauf eines Grundstücks an einen Investor oder professionellen Bauträger spielt der durch die Bebauung zu erzielende Gewinn eine entscheidende Rolle. Um den Wert eines Grundstücks mit Hilfe der Bauträgerkalkulation zu bestimmen, wird der Bebauungsplan unter spezifischen Aspekten betrachtet. Anhand des Bebauungsplans lässt sich erkennen, welcher Teil des Grundstücks in welcher Form bebaut werden kann. Der Investor kann also berechnen, wie viel Wohnraum oder Gewerbefläche er auf Basis der geltenden Bauvorschriften schaffen kann. Sind die Baukosten und mögliche Verkaufspreise nach Fertigstellung des Objekts bekannt, kann die Höhe des Gewinns ermittelt werden. Auf Grundlage dieser Berechnungen ergibt sich die Summe, die der Bauträger bereit ist, für ein Baugrundstück zu zahlen.

Was genau ist eigentlich der Bodenrichtwert und was unterscheidet ihn vom Verkehrswert?

Bei der Vielzahl der Möglichkeiten, den Wert eines Grundstücks zu bestimmen, kann es leicht zu Missverständnissen kommen. So ist oftmals der Unterschied zwischen dem Bodenrichtwert und dem Verkehrswert nicht ausreichend bekannt.

Der Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert wird in der Regel alle zwei Jahre von der jeweils zuständigen Gemeinde ermittelt. Der Bewertung liegen die in dem vorausgegangenen Zeitraum erzielten durchschnittlichen Verkaufspreise für gleichwertige Grundstücke in einer bestimmten Lage zu Grunde. Der aktuelle Bodenrichtwert eines Grundstücks kann im Normalfall kostenlos in den Bodenrichtwertkarten der zuständigen kommunalen Stellen eingesehen werden. Da beim Bodenrichtwert aber die spezifischen Merkmale der einzelnen Grundstücke nicht berücksichtigt werden, dient er lediglich als grobe Richtlinie für weitere Betrachtungen.

Der Verkehrswert

Bei der Berechnung des Verkehrswertes fließen über die Basisdaten hinaus zahlreiche weitere Faktoren in die Wertermittlung für ein Grundstück ein. Neben der individuellen Lage und der Beschaffenheit des Geländes werden bei der Bestimmung des Verkehrswertes auch aktuelle Marktbedingungen und andere relevante Aspekte berücksichtigt.

Jeder Bürger kann den Bodenrichtwert für sein Grundstück einsehen. Hierfür wendet er sich an die zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse (in der Regel Kataster- und Vermessungsamt) seiner Gemeinde. Viele Gemeinden stellen ihre Bodenrichtwerttabellen zur kostenlosen Einsicht zur Verfügung.

Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?

Zusammengefasst nehmen folgende Faktoren starken Einfluss auf den Wert Ihres Grundstücks:

• Makro- und Mikrolage
• Bodenbeschaffenheit
• Bebaubarkeit
• Größe und Form
• Grad der Erschließung
• spezielle Eigenheiten

Die Makrolage

Die Makrolage eines Grundstücks ist nach wie vor der wichtigste Faktor bei der Bewertung eines Grundstücks. Ein Baugrundstück in einer attraktiven Region, einer beliebten Stadt oder in einem angesagten Viertel wird deutlich höher bewertet als ein Areal in einem weniger nachgefragten Umfeld. Die Attraktivität eines Grundstücks hängt maßgeblich von der vorhandenen Infrastruktur ab. Sind Supermärkte und Fachgeschäfte, Freizeit- und Kulturangebote, aber auch Ärzte und Schulen in unmittelbarer Nachbarschaft vorhanden, so steigert dies den Wert eines Grundstücks ebenso wie eine günstige Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Fernstraßen.

Die Mikrolage

Innerhalb einer generell attraktiven Makrolage bestehen jedoch weitere Unterschiede bei den Grundstückswerten. Individuelle Vorzüge, wie etwa eine tolle Aussicht, eine geringe Belastung durch Straßenlärm oder auch das Erscheinungsbild der direkten Nachbarschaft, haben ebenso einen Einfluss auf den Grundstückswert wie die Ausrichtung oder das Vorhandensein von öffentlichem Parkraum.

Die Bebaubarkeit des Grundstücks

Ein weiterer entscheidender Faktor für den Wert eines Grundstücks ist die Bebaubarkeit. Im Bebauungsplan einer Stadt ist genau festgelegt, ob sowie was, wo und wie gebaut werden darf. Den höchsten Wert haben die Grundstücke, die als fertiges, freies Bauland klassifiziert sowie voll erschlossen worden sind und unverzüglich auf vielfältige Weise bebaut werden können. Bauerwartungsland dagegen, das zur Bebauung noch nicht freigegeben ist, hat selbst bei ansonsten vergleichbaren Qualitäten einen deutlich niedrigeren Wert.

Bodenbeschaffenheit

Zur Bebaubarkeit zählt aber nicht nur die Klassifizierung eines Grundstücks, sondern auch die Bodenbeschaffenheit. Damit das Areal bebaut werden kann, muss der Untergrund ausreichend fest sein. Außerdem darf das Grundstück nicht in einem Überschwemmungsgebiet liegen. Je standhafter der Boden, desto größer die Möglichkeit zur Errichtung von Gebäuden und damit auch der Wert des Grundstücks. Auch die nachgewiesene Freiheit von Altlasten hat einen positiven Effekt auf den Grundstückswert. Soll das Grundstück für landwirtschaftliche Zwecke oder zum privaten Anbau von Beeten genutzt werden, spielt die Fruchtbarkeit des Bodens eine maßgebliche Rolle. Manche Bauherren oder Gründstücksverkäufer bemühen sich vorab um ein Bodengutachten.

Spezielle Eigenheiten

Es gibt Grundstücke und Immobilien, die mit einem Nießbrauch-, Wege- oder Wohnrecht behaftet sind. Diese Eigenheiten haben einen negativen Einfluss auf den Wert. Eine weitere Eigenheit könnte ein laufender Kredit mit Grundschuld sein. Sollten Sie den Kredit an den neuen Eigentümer übergeben wollen, wird sich dies ebenfalls negativ auf den Grundstückswert ausüben. Es gibt allerdings weitere Möglichkeiten, Ihr Grundstück trotz laufendem Kredit zu verkaufen. Informieren Sie sich hier.

Wer kann ein Grundstück bewerten?

Es gibt mehrere Experten, die sich für eine Wertermittlung eines Grundstücks eignen. Welcher Experte für Sie geeignet ist, hängt von der jeweiligen Verkaufssituation ab. Wenden können Sie sich an:

• Immobilienmakler
• Gutachter und Sachverständige

Unabhängig davon, ob Sie sich für einen Immobilienmakler oder Sachverständiger entscheiden, wichtig ist es, sich auf diesen Termin gut vorzubereiten. Wir stellen Ihnen eine Checkliste für den bevorstehenden Bewertungstermin kostenlos zur Verfügung.

Immobilienmakler

Eine objektive Grundstücksbewertung erfolgt am besten durch einen ausgewiesenen Immobilienexperten, der sich mit den lokalen Besonderheiten auskennt und über einschlägige Kontakte in der jeweiligen Region verfügt. Neben der fachlichen Expertise, die auch eine erste Beurteilung von Bodenqualitäten umfasst, spielt die Kenntnis des regionalen Marktes eine entscheidende Rolle. Um Ihren Grundstückswert zu ermitteln und online einen Expertentermin zu vereinbaren, müssen Sie lediglich ein paar Daten zu Ihrem Grundstück auf unserer Website angeben. Die Bewertung Ihres Grundstücks durch einen von HAUSGOLD vermittelten Immobilienexperten aus Ihrer Umgebung ist für Sie übrigens völlig kostenlos.

Ein Immobilienmakler eignet sich vor allem:

• für eine kostenlose Immobilienbewertung
• für ein Grundstücksverkauf

Gutachter und Sachverständige

Im Scheidungs- oder Erbfall kann es möglich sein, dass Sie eine richterliche Aufforderung für eine Wertermittlung erhalten. In diesem Fall reicht die Arbeit eines Immobilienmaklers nicht aus. Es bedarf eines Vollgutachtens, welches nur von einem Gutachter bzw. eines geeigneten Sachverständigen durchgeführt werden kann.

Wie kann ich den Wert meines Grundstücks maximieren?

Um den Wert eines größeren Grundstücks zu steigern, kann es sinnvoll sein, diesen in kleinere Parzellen aufzuteilen. Durch eine solche Realteilung entstehen gleich mehrere Bauplätze, die einzeln verkauft werden können. Um ein Grundstück zu teilen, müssen Sie als Eigentümer eine Erklärung nach §19 Absatz 1 des BauGB gegenüber dem Grundbuchamt abgeben. Darin wird festgehalten, dass die einzelnen Grundstücksteile grundbuchmäßig abgeschrieben sind und nun als selbstständige Grundstücke eingetragen werden sollen.

Auf welchem Niveau bewegen sich die Grundstückspreise aktuell?

Die Nachfrage nach Bauland ist nach wie vor ungebrochen. Der Bedarf übersteigt nicht nur in besonders begehrten Lagen in den meisten Fällen das Angebot. Die derzeit noch anhaltende Niedrigzinsphase trägt maßgeblich dazu bei, dass immer mehr Familien den Traum vom eigenen Haus erfüllen möchten. Die auf dem Markt zu erzielenden Preise für Grundstücke bewegen sich deshalb im Moment auf einem recht hohen Niveau. Für Grundstückseigentümer eine gute Zeit zu verkaufen.

Die Gunst der Stunde nutzen und mit HAUSGOLD den besten Preis für Ihr Grundstück finden

Als Grundstückseigentümer befinden Sie sich derzeit in einer komfortablen Lage. Die hohe Nachfrage nach Bauland führt zu hohen Preisen auf allen Ebenen des Immobilienmarktes. Doch wie viel ist Ihr Grundstück eigentlich wert? Um diese Frage beantworten zu können, bedarf Ihre Immobilie der professionellen Beurteilung durch einen erfahrenen Experten aus Ihrer Umgebung, der sich mit den Verhältnissen auf dem regionalen Markt auskennt. Diesen Experten finden Sie bei HAUSGOLD. Füllen Sie einfach unseren kurzen Fragebogen aus. Dann vermitteln wir Ihnen einen zuverlässigen Makler aus Ihrer Umgebung, mit dem Sie einen Termin zur kostenlosen Bewertung Ihres Grundstücks vor Ort vereinbaren können - einfacher und günstiger geht es nicht.