Seit Juni 2019
Vollmacht für den Immobilienverkauf
Alles, was Sie über eine Vollmacht wissen müssen!
Wenn Sie nicht die zeitlichen Kapazitäten besitzen, Ihre Immobilie selbst vor Ort zu verkaufen und besonders bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages nicht anwesend sein können, ist eine Vollmacht eine sinnvolle Lösung.
Was eine Vollmacht ausmacht, wann diese sinnvoll ist, was bei der Erteilung bedacht werden muss und welche Vollmachtsarten es eigentlich gibt, lesen Sie in diesem Artikel. Zudem erfahren Sie auch, wie viel eine Vollmacht kostet und wie Sie diese widerrufen können - und natürlich noch viele weitere spannende Inhalte zum Thema Vollmachten.
Die Definition einer Vollmacht
Sie möchten als Eigentümer eine Immobilie verkaufen, aber sind zeitlich zu eingeschränkt, um bei dem Verkaufsprozess und besonders bei dem Beurkundungstermin des Kaufvertrages persönlich dabei zu sein? Dann können Sie eine dritte Person für die Abwicklung beauftragen. Sie erteilen dieser dann eine Vollmacht bzw. eine Verkaufsvollmacht und sie agiert dementsprechend als Ihr Stellvertreter in Ihrem Namen gegenüber Unternehmen, Behörden und Privatpersonen.
Die Vollmacht wird allerdings in der Regel nur für die jeweilige, zu verkaufende Immobilie ausgestellt. Bei der Immobilie kann es sich zum Beispiel um ein Haus, ein Grundstück, ein Gewerbe oder eine Eigentumswohnung handeln.
Der Stellvertreter hat dann vor allem die Aufgabe, den jeweiligen Notartermin wahrzunehmen und den Kaufvertrag mit Vorlage der Vollmacht zu unterschreiben. Die Vollmacht muss jedoch die Pflicht erfüllen, notariell beglaubigt worden zu sein, da diese und das Rechtsgeschäft ansonsten ungültig sind. Solch eine notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben.
Wann ist eine Vollmacht sinnvoll?
✓ Bei nicht ausreichender zeitlicher Kapazitäten
✓ Bei Ortsabwesenheit, wie ein Aufenthalt im Ausland
✓ Bei einem Pflegefall
✓ Bei Erbengemeinschaften
✓ Bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers
Nicht selten werden Makler für den Verkauf einer Immobilie beauftragt, da diese das notwendige Fachwissen und die jeweiligen Fähigkeiten besitzen, eine Immobilie erfolgreich und stressfrei zu verkaufen. Diese übernehmen nämlich wichtige Aufgaben, die mit dem Verkaufsprozess einhergehen, wie zum Beispiel die Wertermittlung der Immobilie oder die Erstellung eines professionellen Exposés. Nicht ohne Grund werden Makler also auch oft dazu bevollmächtigt, Preisverhandlungen mit den potenziellen Käufern zu führen oder den Kaufvertrag zu unterzeichnen.
Die Erteilung einer Vollmacht
Die Überschreibung der eigenen Einverständnis auf eine dritte Person, besonders für Immobiliengeschäfte, muss in einer Vollmacht bestimmte Bedingungen erfüllen, damit der Immobilienverkauf als Rechtsgeschäft wirksam werden kann. Ohne diese gesetzliche Wirksamkeit der Vollmacht kommt ein Immobilienverkauf nicht zustande oder dieser wird ungültig.
Die Form einer Vollmacht
Grundsätzlich herrscht bei der Erteilung einer einfachen Vollmacht, wie zum Beispiel für die Abholung eines neuen Personalausweises, Formfreiheit. Das heißt, es bestehen keine besonderen Vorschriften und sie kann auch mündlich erteilt werden. Aus Beweisgründen und besonders zum Schutze des Vollmachtgebers sollte diese jedoch lieber schriftlich erteilt und mit den Unterschriften beider Parteien bestätigt werden.
Die Formfreiheit findet aber bei Immobilienverkäufen keine Anwendung bzw. diese ist eingeschränkt gemäß § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Damit ein Immobilienverkauf rechtswirksam werden kann, muss zunächst eine notarielle Beglaubigung der Vollmacht vorliegen. Hier herrscht nicht nur eine Pflicht der notariellen Beurkundung, sondern auch die der Erteilung der Vollmacht in schriftlicher Form.
Der Inhalt einer Vollmacht
In einer Vollmacht müssen gewisse Inhalte enthalten sein. Im Folgenden sehen Sie ein paar Beispiele aufgelistet. Genauer sollten Sie sich jedoch bei einem Notar rechtssicher beraten und die Vollmacht von diesem erstellen lassen.
Mögliche Angaben können sein:
➔ Vor- und Nachname, Geburtsort und -datum sowie Adressen des Vollmachtnehmers und -gebers
➔ Anschrift der jeweiligen Immobilie
➔ Auflistung der Befugnisse des Vollmachtnehmers
➔ Klausel für ein Widerrufsrecht
➔ Unterschriften beider Parteien
Die verschiedenen Vollmachtsarten
Je nach Fall, sind unterschiedliche Vollmachten sinnvoll. Dass eine einfache, formlose Vollmacht und eine Verkaufsvollmacht mit Formbedürftigkeit, nämlich der notariellen Beglaubigung, sich unterscheiden, haben Sie bereits erfahren. Speziell bei Immobiliengeschäften wird hauptsächlich noch zwischen der Vorsorge- und Generalvollmacht unterschieden. Bei beiden Vollmachten ist es wichtig, nur solche Vollmachtnehmer zu beauftragen, denen absolut vertraut werden kann, um Missbrauchsrisiken zu vermeiden.
Die Vorsorgevollmacht
Diese Vollmacht betrifft vor allem älter werdende Menschen, wenn sie nicht mehr dazu in der Lage sind, sich alleine um wichtige Angelegenheiten zu kümmern und/oder durch eine Krankheit sehr eingeschränkt sind. Bei der Erteilung einer Vorsorgevollmacht ist es wichtig zu beachten, dass der Vollmachtgeber zu dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung noch vollständig bei geistiger Fähigkeit ist. Hier wird die Vollmacht sehr explizit auf die jeweilige Angelegenheit begrenzt.
Die Generalvollmacht
Eine Generalvollmacht unterscheidet sich von der Vorsorgevollmacht in ihrem Anwendungsrahmen. Die Generalvollmacht kann nämlich nicht nur einen Bereich, sondern die gesamte Abwicklung des Immobilienverkaufs umfassen. Das betrifft also zum Beispiel nicht nur die Beurkundung des Kaufvertrages, sondern auch die Wahl des potenziellen Käufers. Hier geht es sowohl um persönliche als auch um rechtliche Themen. Außerdem ist diese Vollmacht nicht erst ab einem gewissen gesundheitlichen Zustand gültig, sondern direkt nach Übergabe dieser an den Vollmachtnehmer.
Die transmortale Vollmacht
Solch eine Vollmacht geht im Gegensatz zu anderen Vollmachten über den Tod hinaus. Der Vollmachtnehmer erhält dadurch die Möglichkeit, sich in dem Sinne des verstorbenen Vollmachtgebers, um dessen Nachlass und Vermögen zu kümmern. Auch bei dieser Vollmacht ist die Beurkundung durch einen Notar unabdingbar und muss unbedingt den Hinweis enthalten, dass diese auch über den Tod hinaus gültig bzw. wirksam ist.
Die Kosten für eine Vollmacht
In dem Gerichts- und Notarkostengesetz werden die Kosten einer notariellen Vollmacht geregelt, nämlich in § 98 Vollmachten und Zustimmungen. Der sogenannte Geschäftswert dient dabei als Berechnungsgrundlage für die notarielle Beurkundung. Wenn die Vollmacht nur für den jeweiligen Immobilienverkauf ausgestellt wurde, bildet bis zu 50 Prozent der Immobilienwert die Grundlage. Hinzu kommt eine 1,0-Gebühr gemäß dem Kostenverzeichnis Nummer 21200.
Hier zwei Beispiele:
- Bei einem Geschäftswert von 50.000 Euro liegt die Beurkundungsgebühr bei 165 Euro.
- Bei einem Geschäftswert von 250.000 Euro liegt die Beurkundungsgebühr bei 535 Euro.
Die nachträgliche Vollmacht
Die Vollmachten, die Sie bis jetzt kennengelernt haben, werden vor dem Abschluss des Kaufvertrages erteilt. Die Erteilung einer Vollmacht kann jedoch auch nachträglich erfolgen. Der Kaufvertrag gilt aus rechtlicher Sicht dann bis zu der Vollmachtserteilung als “schwebend unwirksam”, auch wenn der Vertrag bereits notariell beglaubigt wurde.
Der Vorteil einer nachträglichen Vollmachtsbestätigung liegt auf der Hand: Der Vollmachtgeber hat genügend Zeit, die Inhalte des Kaufvertrags zu überprüfen, bevor er diesen unterzeichnet. Bei Unstimmigkeiten oder Unzufriedenheit kann er seine Unterschrift bzw. seine Einverständnis sogar verweigern.
Bei der nachträglichen Verweigerung einer Vollmacht, muss der Vollmachtgeber jedoch bedenken, dass er sich dadurch eventuell schadensersatzpflichtig machen kann.
Der Widerruf einer Vollmacht
Sie können eine bereits erteilte Vollmacht natürlich auch widerrufen. Ein Widerruf ist jedoch eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Teilen Sie diesen Widerruf also dem Vollmachtnehmer bzw. Bevollmächtigten schriftlich mit und weisen Sie ihn darauf hin, dass die aktuelle und gegebenenfalls auch noch alle älteren Vollmachten mit der Erteilung dieses Widerrufes keine Gütligkeit mehr tragen. Wenn der Vollmachtnehmer außerdem die originale(n) Vollmacht(en) besitzt, sollten Sie diese von ihm zurückfordern.
Besonders wichtig bei einem Widerruf ist es, auch den Notar in Kenntnis zu setzen. So kann er den Vollmachtswiderruf vermerken und es kommt nicht zu Missverständnissen.
Der Immobilienverkauf ohne Vollmacht
In seltenen und speziellen Fällen kann es dazu kommen, dass eine Immobilie nicht durch die Erteilung einer Vollmacht verkauft wird, sondern durch einen gerichtlichen Betreuer. Ein Beispiel für so einen Fall wäre ein schwerer Unfall, bei dem der Eigentümer kurz vor Verkauf seiner Immobilie geschäftsunfähig wird.
Bei den gesetzlichen Betreuern handelt es sich um Familienangehörige, wie beispielsweise um die Kinder des Betroffenen, die von dem Gericht jedoch zunächst als gesetzliche Betreuer anerkannt und bestellt werden müssen. Das führt oft dazu, dass sich der Verkaufsprozess im Endeffekt sehr in die Länge ziehen kann.
Vollmacht bei geistiger Einschränkung
Wenn eine Vollmacht erteilt werden soll, muss der Vollmachtgeber noch bei gesunder, geistiger Besinnung sein. Das heißt: Falls dieser bereits an einer Krankheit wie Demenz leidet, kann er sehr wahrscheinlich keine Vollmacht mehr erteilen. Das ist natürlich vom Schweregrad der Erkrankung abhängig. Deswegen ist es umso wichtiger, sich bei einer Erkrankung bzw. bei einem Pflegefall - solange dies noch möglich ist - rechtzeitig um eine Vorsorgevollmacht zu kümmern.
Vollmacht bei Erbengemeinschaften
Wenn das Vermögen, wie eine Immobilie, eines verstorbenen Eigentümers auf mehrere Miterben übergeht, kann dies oft zu Erbschaftskonflikten führen. Diese Betroffenen werden dann als Erbengemeinschaft bezeichnet. Wahrscheinlicher als die gemeinsame Nutzung der Immobilie innerhalb der Erbengemeinschaft ist der Verkauf der Immobilie. So kann der Verkaufserlös im Endeffekt gerecht zwischen den Miterben aufgeteilt werden.
In diesem Fall ist es jedoch sehr sinnvoll, wenn eine neutrale, dritte Person den Immobilienverkauf übernimmt. Hierfür eignet sich ein erfahrener und professioneller Makler. So können von vornherein die Interessen aller Beteiligten vertreten werden und es kommt nicht zu (weiteren) Konflikten.
Wenn ein Immobilieneigentümer stirbt und ein Makler beauftragt wird, muss die gesamte Erbengemeinschaft über eine Verkaufsvollmacht einverstanden sein und diese unterschreiben. Nur so erfüllt sie ihre Wirksamkeit.
Vollmacht im Ausland
Wenn Sie sich zum Beispiel aktuell in Spanien befinden und keine zeitlichen Ressourcen besitzen, nach Deutschland zu reisen, um ein Immobiliengeschäft zu tätigen, können Sie ebenfalls eine dritte Person mit einer Vollmacht bevollmächtigen. Ganz gleich, ob es sich bei dieser Person um einen Immobilienmakler, um Verwandte oder um eine sehr vertrauenswürdige Person handelt, ist auch hier eine Beglaubigung der Vollmacht durch einen Notar Pflicht. Hinzu kommt, dass die Echtheit der Vollmacht bestätigt werden muss, zum Beispiel durch Legalisation der Vollmachtsurkunde.