Immobilienfotos für das Exposé
Unsere Tipps & Hinweise

Das wichtigste in Kürze:

Möchten Sie als Vermieter oder Makler die Fotos einer Immobilie selbst schießen, sollten Sie sich zuerst fragen, ob und wie Sie das Gebäude fotografieren dürfen. Möchten Sie bereits vorhandene Fotos übernehmen, achten Sie darauf, dass der Urheber des Fotos mit der Verwendung einverstanden ist, denn durch das Urheberrechtsgesetz (UrhG) bzw. das Kunst- und Urheberrechtsgesetz (KUG) ist nahezu jedes Foto geschützt.

Der Urheber kann dann die Nutzung erlauben oder die Verwaltung des Urheberrechts übertragen. Aber auch Texte, Pläne und Skizzen können urheberrechtlichen Schutz genießen. Also prüfen Sie dies vorher! Nutzen Sie ein Foto ohne Einverständnis, dann kann der Urheber Unterlassung, Schadensersatz und Auskunft über den Umfang der Verwendung verlangen. Und selbst dann dürfen Sie das Foto nicht verändern.

Gute Immobilienfotos für das Exposé

Beachten Sie einige Tipps, damit Ihre Fotos im Exposé ansprechend aussehen:

• Achten Sie darauf, dass die Motive aussagekräftig sind. Fotografieren Sie die Räume und nicht die Möbel.
• Die Außenansicht sollte zur Jahreszeit passen.
• Saubere und aufgeräumte Zimmer sind ansprechend - leere Räume eher nicht. Schauen Sie sich unsere Tipps zum Home Staging an.
• Gut belichtete und scharfe Bilder lassen die Immobilie hochwertig wirken.
• Je mehr Fotos Sie verwenden, desto mehr Informationen liefern Sie.
• Nutzen Sie ein Stativ, damit die Fotos nicht verwackeln.
• Verwenden Sie kein Blitz, um die Farben nicht zu verfälschen.

Eine professionelle Kamera sorgt für hochwertigere Fotos. Haben Sie jedoch keine, dann reicht auch meist die Kamera Ihres Mobiltelefons. Die meisten Telefone haben heutzutage Kameras mit guter Auflösung. Hauptsache die Belichtung und das Motiv stimmen.

Beachten Sie auch, dass die Fotos der Realität entsprechen! Sie dürfen zwar beispielsweise die Helligkeit verändern, aber nichts Wesentliches überarbeiten. Lassen Sie beispielsweise alte Fenster wie neue aussehen, ist das nicht in Ordnung.

Umgang mit Immobilienfotos: Keine Bilder von vermieteten Objekten?

Zwar sind Objekte ohne Fotos schwieriger zu verkaufen, aber insbesondere wenn diese vermietet sind, kann das Ganze etwas komplizierter werden. Denn der Mieter muss nicht dulden, dass der Eigentümer oder Makler Fotos in der Wohnung macht. Hier müssen die Interessen des Eigentümers und des Mieters abgewägt werden.

Einerseits ist die Immobilie Eigentum des Vermieters. Hierzu gehört auch das Recht zur Veräußerung. Auf der anderen Seite jedoch ist der Mieter der Besitzer und hat ein allgemeines Persönlichkeitsrecht und auch das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung. Bei der Abwägung ist zu berücksichtigen, dass die Vermieterin den unmittelbaren Besitz an der Wohnung durch die Vermietung freiwillig aufgegeben hat.

Außerdem ist der Eingriff in die Privatsphäre des Mieters durch die Veröffentlichung von Bildern im Internet nicht unerheblich. Bilder aus der Wohnung erlauben einen Einblick in die grundrechtlich geschützte Wohnung des Mieters und seiner Familie.

Sind die Regelungen für Innen- und Außenaufnahmen gleich?

Nein, die Regelungen für Innen- und Außenaufnahmen unterscheiden sich. Grundsätzlich gilt, dass alles, was öffentlich sichtbar ist, auch fotografiert, gefilmt und veröffentlicht werden darf. Aber nur, wenn es ohne besondere Hilfsmittel (wie beispielsweise einer Leiter oder Drohne) wahrgenommen werden kann (die sogenannte "Panoramafreiheit").

Ist das Objekt ein Kunstwerk, dann gelten andere Rechte - aber das ist natürlich selten der Fall. Handelt es sich um Innenaufnahmen, dann wird in jedem Fall die Zustimmung des Mieters bzw. Eigentümers benötigt. Sind auf den Fotos außerdem noch Personen zu erkennen, müssen auch sie mit der Verwendung der Fotos einverstanden sein oder unkenntlich gemacht werden.

Immobilienfotos und Drohnenaufnahmen

Möchte man Fotos einer Immobilie mit einer Drohne erstellen, gelten natürlich besondere Regeln. Zuallererst ist das Fliegen mit Drohnen versicherungspflichtig. Die private Haftpflichtversicherung deckt dies normalerweise nicht ab. Das gesetzliche Mindestalter beträgt 16 Jahre für das Fliegen von Drohnen von einem Gewicht unter zwei Kilogramm.

Außerdem braucht man eine Aufstiegserlaubnis für die Drohne, die von der zuständigen Behörde im jeweiligen Bundesland erteilt wird. Das Fotografieren eines durch Hecken eingezäunten Grundstücks mittels Drohne gilt als eine Verletzung des Persönlichkeitsrechtes des Grundstückseigentümers. Je nach Versicherung und Drohne gibt es auch andere bestimmte Regelungen, wie hoch und wo geflogen werden darf.

Wie sieht die Rechtslage bei Google Street View aus?

Google Street View ist vor allem bei Immobilieninteressenten sehr beliebt. Hierdurch kann man sich schließlich die Umgebung der Immobilie, für die man sich interessiert, genauer ansehen ohne vor Ort sein zu müssen. Man kann schauen, wie die Parkmöglichkeiten in der Umgebung sind, was für einen Eindruck die Nachbarschaft macht oder wie es beispielsweise mit den Einkaufsmöglichkeiten aussieht.

Jedoch ist nicht jeder Immobilienbesitzer mit der Veröffentlichung seines Objektes im Internet einverstanden. Einerseits greift auch hier die Panoramafreiheit. Das bedeutet, dass Google von all dem, was sowieso schon öffentlich sichtbar ist, Fotos machen darf.

Viele kritisieren jedoch, dass die Street View Fotos nicht aus einer normalen Augenhöhe, sondern aus einer Höhe von etwa 2,5 m aufgenommen werden. So sind beispielsweise Einblicke über Zäune möglich, die ein Fußgänger nicht hat. Dies ist jedoch rechtlich umstritten. Alle Immobilieneigentümer können aber formlos einen Widerspruch gegen die Veröffentlichung der Bilder des eigenen Hauses einlegen. Dann werden diese Objekte unkenntlich gemacht.

Weitere Inormationen zum rechtssicheren Umgang mit Immobilienfotos erfahren Sie im Interview mit dem Anwalt und Dozenten Peter Schotthöfer.

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Welches Objektiv ist für Innenaufnahmen am besten geeignet?

Für Innenaufnahmen, besonders im Bereich der Architektur- und Immobilienfotografie, ist ein Weitwinkelobjektiv oft die beste Wahl. Solche Objektive erlauben es, mehr von einem Raum in das Bild einzufangen, was besonders bei kleineren Räumen wichtig ist, um ein Gefühl von Weite und Offenheit zu vermitteln. Hier sind einige Schlüsselmerkmale und Empfehlungen:

• Brennweite: Typischerweise liegen Weitwinkelobjektive im Bereich von etwa 14mm bis 35mm für Vollformatkameras. Für Kameras mit einem APS-C-Sensor entspricht dies etwa 10mm bis 24mm, um einen ähnlichen Bildwinkel zu erreichen. Objektive im unteren Bereich dieser Brennweiten sind besonders effektiv, um kleine Räume vollständig abzubilden.
• Lichtstärke: Eine hohe Lichtstärke (niedrige f-Nummer, z.B. f/2.8) ist von Vorteil, da sie mehr Licht auf den Sensor lässt. Dies ist besonders in Innenräumen nützlich, die oft schlechter beleuchtet sind als Außenbereiche. Allerdings ist für die Immobilienfotografie die Schärfentiefe (also der Bereich des Fotos, der scharf abgebildet wird) oft wichtiger als eine extrem niedrige f-Nummer, da normalerweise mit etwas kleineren Blendenöffnungen (höheren f-Zahlen) gearbeitet wird, um eine durchgehende Schärfe im Raum zu gewährleisten.
• Verzeichnung: Achten Sie auf Objektive, die eine minimale Verzeichnung aufweisen. Weitwinkelobjektive neigen dazu, gerade Linien, besonders am Rand des Bildes, zu krümmen. Hochwertige Objektive und/oder eine nachträgliche Korrektur in der Bildbearbeitung können helfen, dieses Problem zu minimieren.
• Tilt-Shift-Objektive: Für die anspruchsvolle Architektur- und Immobilienfotografie könnten Tilt-Shift-Objektive eine Überlegung wert sein. Sie erlauben die Korrektur von Perspektiven direkt bei der Aufnahme, um stürzende Linien zu vermeiden, die bei Weitwinkelaufnahmen von Gebäuden häufig auftreten. Diese sind allerdings in der Anschaffung teurer und erfordern Erfahrung in der Handhabung.

Letztlich hängt die beste Wahl des Objektivs von Ihrer spezifischen Kamera, Ihrem Budget und Ihren persönlichen Vorlieben ab.