Hausverkauf mit Wohnrecht
Das sollten Sie wissen

Was bedeutet ein Wohnrecht im Grundbuch für den Hausverkauf?

Ein Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht unterscheidet sich grundlegend von der Veräußerung einer Immobilie, für die kein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist. Das Wohnrecht ist eine besondere Form des Nießbrauchs und ermöglicht es dem Berechtigten, eine Immobilie zu bewohnen, ohne der Eigentümer zu sein. In Deutschland ist das Wohnrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und wird oft im Rahmen eines Hausverkaufs eingeräumt. Es kann auf Lebenszeit des Berechtigten oder für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden und ist in der Regel im Grundbuch eingetragen.Ein lebenslanges Wohnrecht löschen zu lassen, ist nur mit Zustimmung des Berechtigten möglich. Da dies eine deutliche Einschränkung der Nutzungsfreiheit für einen Käufer bedeutet, ist es meist schwierig, ein solches Objekt zu verkaufen. Aber auch wenn ein Immobilienverkauf mit Wohnrecht mit hohen Hürden verbunden ist, so ist er doch nicht unmöglich. Denn es gibt für den Eigentümer keine Verpflichtung, die Zustimmung des Nutznießers des Wohnrechts für einen Verkauf einzuholen.

Welche Rechte und Pflichten gelten beim Hausverkauf mit Wohnrecht?

Beim Hausverkauf mit Wohnrecht sind verschiedene rechtliche Aspekte zu berücksichtigen. Zentral ist die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch, die dem Berechtigten auch nach dem Verkauf der Immobilie das Recht sichert, diese zu bewohnen. Für den Käufer bedeutet dies, dass er das Eigentum an der Immobilie mit der Einschränkung des Wohnrechts erwirbt. Es ist daher essenziell, alle rechtlichen Details vor dem Verkauf genau zu klären und vertraglich festzuhalten. Grundsätzlich ist der Nutznießer des Wohnrechts mit folgenden Rechten ausgestattet:

• Recht auf das Bewohnen der Immobilie in ihrer Gesamtheit oder bestimmten Teilen
• Recht zur Aufnahme von Angehörigen, Freunden oder Helfern
• Recht auf Mitsprache bei Vereinbarung von Besichtigungsterminen

Im Gegenzug besteht die Verpflichtung des Nutznießers zur Zahlung von Nebenkosten und Reparaturen.

Wie mindert ein Wohnrecht den Verkehrswert?

Ein Wohnrecht kann den Verkehrswert einer Immobilie stark beeinflussen. Ein Wohn- und Nutzungsrecht auf Lebenszeit bedeutet eine Einschränkung der Nutzungsfreiheit des Eigentümers. Solange das Wohnrecht besteht, kann der neue Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnen, vermieten oder anderweitig frei darüber verfügen. Diese Einschränkungen machen die Immobilie für potenzielle Käufer weniger attraktiv, was sich in einem niedrigeren Verkaufspreis niederschlägt. Der Wert eines Wohnrechts orientiert sich an den für das Objekt zu erzielenden Mieteinnahmen und der zu erwartenden Dauer des Wohnrechts.

Dieses endet in der Regel erst mit dem Tod des Berechtigten. Der auf diese Weise ermittelte Betrag wird vom eigentlichen Wert der Immobilie abgezogen. Eine Wertminderung durch Wohnrecht ist also in jedem Fall gegeben. Ein Haus zu verkaufen mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit sollte unter wirtschaftlichen Aspekten genau geprüft werden. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und wohnen bleiben möchten, helfen Ihnen die Experten von Hausgold gerne weiter.

Wie wird der Wert des Wohnrechts berechnet?

Wenn Sie den Wert eines lebenslangen Wohnrechts berechnen möchten, steht Ihnen dazu eine einfache Formel zur Verfügung. Zur Berechnung des Wertes eines Wohnrechts werden die Nettokaltmiete und der vom Alter und Geschlecht des Nutznießers abhängige Kapitalwertfaktor herangezogen. Die angesetzte Jahresmiete darf dabei den Immobilienwert dividiert durch den Faktor 18,6 nicht überschreiten. Der Kapitalwertfaktor basiert auf den offiziellen Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Diese geben Auskunft über die durchschnittlich zu erwartende verbleibende Lebenserwartung von Männern und Frauen eines bestimmten Jahrgangs.

Handelt es sich bei dem Nutznießer beispielsweise um einen 60-jährigen Mann, wird in der aktuellen Sterbetafel angenommen, dass er noch 21,75 Jahre zu leben hat. Daraus leitet sich in der aktuellen Wohnrechtstabelle des Jahres 2022 ein Kapitalwertfaktor von 12,852 ab. Bei einer möglichen Jahresmiete von 10.000 Euro für das mit einem Wohnrecht versehene Objekt ergibt sich daraus folgende Beispielrechnung:

• 10.000 Euro Jahresmiete x Kapitalwertfaktor 12,852 = 128.520 Euro Wohnrechtswert

Somit vermindert sich der Wert der Immobilie durch das lebenslange Wohnrecht also um 128.520 Euro. Ist das Wohnrecht zeitlich befristet, wird der in der Wohnrecht Auszahlungstabelle für die einzelnen Jahre ausgewiesene Kapitalwert bei der Berechnung angewendet.

Wie kann das Wohnrecht beim Verkauf aufgehoben werden?

Die Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbuch bedarf grundsätzlich der Zustimmung der Person, auf die das Recht eingetragen ist. Die Zustimmung muss sich in der Regel mit einer Abfindung erkauft werden. Bei der Berechnung des Ausgleichsbetrags muss beachtet werden, dass dieser mindestens die Höhe des Wohnungsmietwertes für die noch zu erwartende Lebensdauer betragen muss. Um ein lebenslanges Wohnrecht aufheben zu lassen, sind also in den meisten Fällen finanzielle Anreize zu schaffen.

Darüber hinaus kann ein Wohnrecht nur im Zuge einer Zwangsversteigerung aufgehoben werden. Kann der Eigentümer seinen Verpflichtungen gegenüber seinen Gläubigern nicht mehr nachkommen, kann dies zum Verlust des Wohnrechts führen. In einem solchen Fall kann versucht werden, das Haus an die Bank zu verkaufen mit dem Wohnrecht.

Welche Steuern fallen beim Hausverkauf mit Wohnrecht an?

Beim Verkauf eines Hauses, das mit Wohnrecht belastet ist, gilt der Wohnrechtsberechtigte steuerlich als Empfänger einer Schenkung, die entsprechend der jeweils geltenden steuerlichen Regelungen zur Schenkungssteuer zu versteuern ist. Je nach Verwandtschaftsgrad zwischen dem Verkäufer und dem Wohnberechtigten sind die anzusetzenden Freibeträge jedoch so hoch, dass in der Regel keine Steuer anfällt. Nur selten übersteigt der Wert eines Wohnrechts den steuerlichen Freibetrag. Der liegt bei Lebenspartnern und Eheleuten bei 500.000 und zwischen Eltern und Kindern bei 400.000 Euro. Ein Haus an ein Kind zu verkaufen mit Wohnrecht für die Eltern bleibt somit meist steuerfrei.

Spekulationsfrist beachten

Zudem müssen Sie, wie auch bei anderen Immobilien, um die Spekulationssteuer zu umgehen, die Spekulationsfrist beachten. Es gilt nämlich: Wenn Sie das Haus nach dem Kauf in einem Zeitraum von zehn Jahren wieder verkaufen und das Wohnrecht bei bleibt, müssen Sie Steuern auf den Gewinn zahlen.

Was passiert, wenn das Wohnrecht nicht mehr genutzt werden kann?

Es gibt Situationen, in denen das Wohnrecht nicht mehr genutzt werden kann oder soll. Dies kann der Fall sein, wenn der Berechtigte dauerhaft in ein Pflegeheim umzieht, verstirbt oder aus anderen Gründen die Immobilie nicht mehr bewohnen kann oder möchte. In solchen Fällen kann das Wohnrecht aufgehoben werden. Die Aufhebung muss rechtlich einwandfrei erfolgen und im Grundbuch eingetragen werden. Für die Aufhebung des Wohnrechts ist in der Regel die Zustimmung aller Beteiligten erforderlich, es sei denn, im ursprünglichen Vertrag wurden bereits entsprechende Regelungen für solche Fälle festgelegt.

Wie können Sie Ihr Haus mit Wohnrecht verkaufen?

Lassen sich keine Familienmitglieder als potenzielle Käufer finden, raten wir Ihnen dazu, einen unserer HAUSGOLD-Makler an Ihre Seite zu holen. Diese sind darauf spezialisiert, die richtige Zielgruppe - auch für so einen Verkaufsfall - ausfindig zu machen und Ihre Immobilie dementsprechend erfolgreich zu vermarkten. Zudem begleitet der Experte Sie durch den gesamten Verkaufsprozess und bewertet Ihr Haus vor Verkaufsbeginn professionell und kostenlos.

Wohnrecht oder Nießbrauch?

Wohnrecht und Nießbrauch sind beides juristische Konstrukte, die im deutschen Immobilienrecht eine wichtige Rolle spielen, jedoch unterscheiden sie sich in ihren Grundlagen und Auswirkungen erheblich. Das Wohnrecht berechtigt eine Person, eine Immobilie oder einen Teil davon zu Wohnzwecken zu nutzen, ohne Eigentümer der Immobilie zu sein. Es ist in der Regel auf das Wohnen beschränkt und erlaubt keine weitergehende Nutzung der Immobilie, wie beispielsweise eine Vermietung. Der Nießbrauch hingegen ist umfassender und gewährt dem Berechtigten die volle Nutzung der Immobilie, einschließlich der Möglichkeit, aus der Immobilie Einkünfte zu erzielen, etwa durch Vermietung oder Verpachtung.

Sowohl das Wohnrecht als auch der Nießbrauch sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Das Wohnrecht wird in den §§ 1093 ff. BGB geregelt, während der Nießbrauch in den §§ 1030 ff. BGB seine rechtliche Grundlage findet. Beide Rechte müssen im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Dritten wirksam zu sein. Diese Eintragung dient dem Schutz des Berechtigten und stellt sicher, dass das Recht auch bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie Bestand hat.

Die Wahl zwischen Wohnrecht und Nießbrauch hängt von den individuellen Bedürfnissen und Zielen der Beteiligten ab sowie von den steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen. In jedem Fall ist es ratsam, sich vor der Einräumung solcher Rechte umfassend beraten zu lassen, um die bestmögliche Entscheidung zu treffen.

Wir fassen für Sie zusammen

Ein Hausverkauf mit Wohnrecht gestaltet sich nicht so einfach wie der von unbelasteten Immobilien. Wichtig zu wissen ist, dass der Hausverkauf das Wohnrecht keinesfalls bricht. Dieses bleibt also auch bei einem Verkauf bestehen. Damit ein lebenslanges Wohnrecht aufgehoben werden kann, bedarf es entweder einer Zustimmung des Wohnberechtigten oder einer Zwangsversteigerung, die jedoch nur selten der Fall ist.

Wenn Sie ein Haus mit Wohnrecht verkaufen wollen, müssen Sie leider davon ausgehen, dass der Wert durch diese Belastung negativ beeinflusst wird. Lassen Sie sich vor Verkaufsbeginn von einem Experten, wie einem HAUSGOLD-Makler, beraten und profitieren Sie von seiner Unterstützung und der Zusammenarbeit während des gesamten Verkaufsprozesses.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.