Seit Juni 2019
Bauerwartungsland
Definition, Preis und Bodenrichtwert
Wer Bauerwartungsland verkaufen will, muss zunächst den Wert des Grundstücks ermitteln und sich mit den Fragen seiner potenziellen Käufer beschäftigen. Hier finden Sie die alle wichtigen Informationen zum Verkauf.
Was ist ein Bauerwartungsland?
Grundstücke lassen sich in mehrere Kategorien einordnen, dazu zählt auch das Bauerwartungsland. Ein Bauerwartungsland ist ein Grundstück, bei dem in Zukunft mit einer Bebaubarkeit zu rechnen ist. Der Begriff bezeichnet Flächen, die derzeit landwirtschaftlich genutzt werden oder brachliegen.
Anhaltspunkte dafür, ob ein Grundstück Bauerwartungsland ist, finden Grundstückseigentümer im Flächennutzungsplan, wo das entsprechende Gebiet beispielsweise als allgemeines Wohngebiet gekennzeichnet sein kann.
Wann ein Bauerwartungsland zu Bauland umgewandelt werden kann, ist abhängig von der städtebaulichen Entwicklung. Denn dafür benötigt es z.B. einen Ausbau der Kanalisation und anderer Versorgungsleitungen.
Der Status eines Grundstücks hat großen Einfluss auf den Wert des Grundstücks. Wenn ein Grundstück rechtlich dazu in der Lage ist, als Bauland genutzt zu werden, ist es mehr wert als ohne diesen Status.
Rechtliche Grundlage
Die rechtliche Einstufung von Bauerwartungsland basiert auf den Regelungen des Baugesetzbuchs (BauGB), des BewG und er ImmoWertV. Im Flächennutzungsplan der Gemeinde kann Bauerwartungsland als potenzielles Bauland ausgewiesen sein, auch wenn noch kein Bebauungsplan vorliegt.
Die tatsächliche Umwandlung von Bauerwartungsland zu Bauland erfolgt in der Regel erst durch die Aufstellung und den Beschluss eines Bebauungsplans. Dieser schafft dann die rechtliche Grundlage für die Bebauung eines Grundstücks. Bis dahin bleibt das Bauerwartungsland rechtlich gesehen unbebautes Land, meist mit landwirtschaftlicher Nutzung.
Welchen Grundstücks-Status gibt es noch?
In der Immobilienwirtschaft werden verschiedene Arten von Grundstücken unterschieden, abhängig von deren aktuellem Status und Nutzungsmöglichkeiten.
- Bauerwartungsland: Grundstücke, bei denen eine zukünftige Bebauung erwartet wird, jedoch noch keine Baureife besteht.
- Bauland: Grundstücke, die gemäß Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan für eine Bebauung vorgesehen sind.
- Rohbauland: Flächen, die für eine bauliche Nutzung vorbereitet werden, aber noch nicht vollständig erschlossen sind.
- Ackerland: Land, das primär für die landwirtschaftliche Nutzung bestimmt ist.
- Brachland: Flächen, die derzeit ungenutzt oder verwildert sind und keine konkrete Zweckbestimmung haben.
Was ist der Unterschied der jeweiligen Grundstücks-Typen?
Die Nutzbarkeit eines Grundstücks hängt stark von seinem Status ab. Bauerwartungsland darf beispielsweise meist weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden, obwohl zukünftige Bauvorhaben nicht ausgeschlossen sind. Die Nutzbarkeit hat dabei Einfluss auf den Wert des Grundstücks. Es gibt jedoch auch weitere Unterschiede:
| Grundstücks-Status | Nutzungsmöglichkeit | Erschließung | Steuerliche Behandlung |
|---|---|---|---|
| Bauerwartungsland | Landwirtschaftliche Nutzung möglich, Umwandlung zu Bauland möglich | Teilweise oder gar nicht erschlossen | Grundsteuer (gering, da nicht baureif) |
| Bauland | Sofortige Bebauung möglich | Vollständig erschlossen | Höhere Grundsteuer (baureif) |
| Rohbauland | Bebauung nach Erschließung | Teilweise erschlossen | Grundsteuer abhängig vom Entwicklungsstand |
| Ackerland | Landwirtschaftliche Nutzung | Nicht erschlossen | Grundsteuer (gering, landwirtschaftlich) |
| Brachland | Vorerst keine Nutzung oder naturnahe Nutzung | Nicht erschlossen | Grundsteuer abhängig von der aktuellen Nutzung |
Bauerwartungsland verkaufen - worauf ist zu achten?
Der Verkauf von Bauerwartungsland unterscheidet sich erheblich vom Verkauf von voll erschlossenem Bauland. Da es sich hierbei um Grundstücke handelt, die noch nicht offiziell als Bauland ausgewiesen sind, gibt es einige Besonderheiten und Risiken, die sowohl Käufer als auch Verkäufer beachten sollten.
Als erstes stellt sich die Frage, was der potentielle Käufer mit dem Grundstück vorhat:
- Soll das Grundstück bebaut werden?
- Was soll gebaut werden?
- Gibt es eine Baugenehmigung?
- Ist das Grundstück an das Straßennetz sowie an Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen?
- Plant die Gemeinde, das Grundstück zu erschließen?
Ob das Bauerwartungsland potentielle Käufer anspricht, ist von vielen Faktoren abhängig. In der Regel ist ein Bauerwartungsland günstiger als ein Bauland. Die Unsicherheiten, die Käufer in Kauf nehmen, schlagen sich erheblich auf den Preis nieder. Dabei sollte auch der rechtliche Status überprüft werden. Je klarer die Planungen und je fortgeschrittener das Verfahren, desto attraktiver wird das Grundstück für potenzielle Käufer.
Wie wird Bauerwartungsland zu Bauland?
Es liegt in der Hand der Gemeinde, ob Flächen, die im Flächennutzungsplan als Baugrund vorgesehen sind, tatsächlich auch zu Bauland gemacht werden. Dazu muss die Gemeinde oder ein Investor einen Bebauungsplan aufstellen oder die Gemeinde erklärt das Gebiet zum Ortsteil.
Schritte vom Bauerwartungsland zu Bauland:
- Die Gemeinde stellt einen Bebauungsplan auf, der das Bauerwartungsland als Bauland ausweist
- Dieser Plan durchläuft verschiedene Phasen der Genehmigung, inklusive öffentlicher Beteiligung und der Prüfung durch die zuständigen Behörden.
- Nach der Genehmigung des Bebauungsplans erfolgt die Erschließung des Gebiets, also die Bereitstellung von Infrastruktur wie Straßen, Wasser- und Stromleitungen.
- Erst nach Abschluss dieser Schritte wird aus dem Bauerwartungsland rechtlich gesehen Bauland, und die Bebauung kann beginnen.
Eine Bebauung von Bauerwartungsland, die sich lediglich auf den Flächennutzungsplan beruft, ist rechtlich nicht möglich. Auch wenn im Grundstückskaufvertrag der Begriff Bauerwartungsland steht, ist dies keine Garantie dafür, dass ein Grundstück erworben wird, das später tatsächlich bebaubar wird. Fragen dazu beantworten die Baubehörden in den Gemeinden.
Was ist ein Bauerwartungsland wert?
Der Wert eines Bauerwartungslandes hängt von mehreren Faktoren ab. Ein entscheidender Punkt ist die Wahrscheinlichkeit und der Zeitpunkt der Umwidmung in Bauland. Grundstücke, bei denen eine schnelle Umwidmung erwartet wird, erzielen in der Regel höhere Preise als solche, bei denen dieser Schritt noch ungewiss ist.
Auch die Lage des Grundstücks spielt eine wesentliche Rolle: Während die Quadratmeterpreise in gefragten Stadtlagen vierstellige Beträge erreichen, werden Grundstücke auf dem Land teilweise nur mit wenigen Euro pro Quadratmeter bewertet. Für einen erfolgreichen Verkauf müssen Grundstückseigentümer ihr Grundstück bewerten.Sollten Sie an der Veräußerung Ihres Grundstücks interessiert sein hilft Ihnen Hausgold. Unsere Experten bewerten Ihr Grundstück kostenlos und begleiten Sie durch den gesamten Verkaufsprozess.
Beispiel: Grundstückspreise in Sachsen im Vergleich. In dem Diagramm wird der Grundstückspreis in €, je nach Erschließungsgrad angegeben. Hinzu kommt, dass ein Grundstück nochmal 21% mehr wert ist, wenn es über eine Baugenehmigung verfügt
Zu sehen ist der Grundstückspreis in €, je nach Erschließungsgrad
Wie hoch ist der Bodenrichtwert vom Bauerwartungsland?
Der Bodenrichtwert für Bauerwartungsland wird regelmäßig von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden festgelegt. Dieser Wert dient als Orientierungshilfe für die Preisfindung und gibt an, welchen durchschnittlichen Wert ein Quadratmeter Bauerwartungsland in einer bestimmten Region hat. Der Bodenrichtwert für Bauerwartungsland liegt in der Regel zwischen landwirtschaftlich genutzten Flächen (wie Ackerland) und voll erschlossenem Bauland.
Weitere, individuelle Faktoren bestimmen den tatsächlich möglichen Preis. Dazu zählen die Lage, Infrastruktur, angrenzende Gebäude, Hanglage oder die Ausrichtung nach Norden oder Süden, Westen oder Osten. Sie beeinflussen unmittelbar die Attraktivität eines Grundstücks.
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Wird bei Bauerwartungsland die Grundsteuer fällig?
Auch auf Bauerwartungsland wird die Grundsteuer erhoben. Allerdings richtet sich die Höhe der Grundsteuer nach dem sogenannten Einheitswert, der für das Bauerwartungsland in der Regel niedriger ist als für voll erschlossenes Bauland. Die Grundsteuer für Bauerwartungsland fällt daher meist geringer aus als die für Bauland oder bereits bebaute Grundstücke.
Es gibt bei der Berechnung der Grundsteuer drei Hebesätze: A, B und C.
- A: Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
- B: Bebaute und unbebaute Grundstücke
- C: Baureife Grundstücke.
Da ein Bauerwartungsland potentiell zu einem bebauten Grundstück transformiert werden kann, wird der Hebesatz B angewendet. Unter den Hebesatz C fallen Grundstücke der Kategorie “Bauland”.
Lohnt sich der Kauf eines Bauerwartungslandes?
Der Kauf von Bauerwartungsland kann sich unter bestimmten Bedingungen lohnen, ist jedoch auch mit Risiken und Unsicherheiten verbunden.
Bauerwartungsland wird oft als eine spekulative Investition betrachtet. Der große Vorteil besteht darin, dass das Land zu einem deutlich niedrigeren Preis als voll erschlossenes Bauland erworben werden kann. Sollte das Gebiet in absehbarer Zeit zu Bauland umgewidmet werden, könnte der Wert des Grundstücks erheblich steigen, was eine hohe Rendite ermöglicht. Diese Wertsteigerung ist jedoch nicht garantiert und hängt von den Entwicklungsplänen der Gemeinde sowie von der allgemeinen Marktnachfrage ab.
Es ist ratsam, den Flächennutzungsplan der Gemeinde zu prüfen. Wenn das Grundstück bereits als Bauerwartungsland ausgewiesen ist und möglicherweise bereits erste Schritte in Richtung eines Bebauungsplans unternommen wurden, steigen die Chancen auf eine Umwidmung erheblich. Es besteht immer das Risiko, dass das Bauerwartungsland nicht wie erwartet in Bauland umgewidmet wird. Änderungen in der Politik, der lokalen Wirtschaft oder der Planung der Gemeinde können dazu führen, dass eine geplante Umwidmung verzögert oder gar nicht realisiert wird. Daher ist der Kauf von Bauerwartungsland nicht für Investoren geeignet, die auf schnelle und sichere Renditen hoffen.
Laut §24 BauGB haben Kommunen und Gemeinden ein Vorkaufsrecht bei Bauerwartungsland. Vor allem, wenn eine öffentliche Nutzung vorgesehen ist oder es in einem wichtigen städtebaulichen Bereich liegt.