Wohnung als Kapitalanlage
solide und rentable Geldanlage

Für wen eignet sich eine Wohnung als Kapitalanlage?

Da sich die Faktoren Risikobereitschaft, Eigenkapital, Renditeerwartung und Investitionsaufwand je nach Immobilie stark unterscheiden, lässt sich keine pauschale Aussage dazu treffen. Grundsätzlich eignet sich dieses Investment für alle, die Geld für einen zumindest mittelfristigen Zeitraum anlegen möchten. Es kann – unter den dementsprechenden Voraussetzungen – eine sehr sichere Geldanlage sein, sodass vor allem vorsichtige Anleger ein Immobilieninvestment suchen.

Wer in eine Wohnung investieren möchte, sollte vorab einige Dinge klären, schließlich geht es in der Regel um viel Geld. Stellen Sie sich also folgende Fragen:

• Habe ich ausreichend Eigenkapital, um diese Investition zu finanzieren?
• Kann ich einen Mietausfall, bzw. den vorübergehenden Leerstand der Wohnung ausgleichen?
• Habe ich ausreichend Zeit für den Verwaltungsaufwand? Bin ich in der Lage, eine Hausverwaltung hinzuzuziehen?

Zusätzlich ist es wichtig zu klären, wie lange in eine Wohnung investiert werden soll. Es lässt sich sagen, dass sich nur eine langfristige Investition lohnt, wenn bei einem Wohnungsverkauf Steuern anfallen. Haben Sie die Spekulationsfrist von 10 Jahren “überstanden”, können Sie die Wohnung wieder steuerfrei verkaufen. Mehr zum Thema Steuern finden Sie hier.

Wohnung kaufen als Kapitalanlage: Welche Wohnungstypen gibt es?

Es gibt die unterschiedlichsten Wohnungstypen, die sich mehr oder weniger gut als Kapitalanlage eignen können. Das sind:

• Eigentumswohnung
• Ferienimmobilien
• Denkmalschutzimmobilien
• Mikroapartments
• Pflegeimmobilien
• Neubauten

Die Eigentumswohnung zählt zu den Klassikern im Immobilieninvestment. Der Grund ist zum einen der, dass vermietete Wohnungen einen niedrigeren Verkaufspreis haben. Befindet sich aktuell ein Mieter in der Wohnung, übernehmen Sie diesen Mietvertrag. Das spart enormen Verwaltungsaufwand.

Wo sollte ich eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen?

Ganz gleich, ob Sie eine unvermietete oder eine vermietete Wohnung kaufen: Die großen Renditebringer sind häufig zentrale Lagen und Randgebiete von Ballungszentren. Dort lässt sich ein lukrativer Mietzins erwirtschaften und das bei einer geringen Mieterfluktuation. Wenn Sie eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen möchten, muss es daher nicht immer ein Trendviertel sein.

1a-Lagen haben als Immobilieninvestment selbstverständlich ihren Reiz. Allerdings sind diese in deutschen Metropolen oft haltlos überbewertet, weswegen der Kaufpreis sehr hoch ist. Dennoch lohnt es sich, die Augen offen zu halten, um vielleicht doch ein lukratives Objekt in bester Lage zu finden.

Ob es zu einer Wertsteigerung kommt, ist rein spekulativ. Dies können Sie vorab nicht beeinflussen. Aber, ob sich durch die Mieteinnahmen die Investition lohnt, können Sie berechnen. Vergleichen Sie die Mieteinnahmen mit denen aus der näheren Umgebung und setzen Sie diese ins Verhältnis zu dem Kaufpreis der Wunschimmobilie. Der Wert, der dabei rauskommt, wird Vervielfältiger genannt. Liegt dieser über 25, lohnt sich die Investition in der Regel nicht.

Wie sich genau die Rendite einer Wohnung berechnen lässt, erfahren Sie weiter unten im Artikel.

Sind Wohnungen eine sichere Anlage?

Der Immobilienkaufmann Michael Petri verrät: "Eigentumswohnungen gelten in der Regel als sichere, solide und rentable Kapitalanlage. Man spricht des Öfteren von inflationssicheren Anlagen in Sachwerte. Nutzt man eine Eigentumswohnung im Alter selbst, so spart man zudem im Rentenalter Mietausgaben ein."

Das komplette Interview finden Sie hier!

Kapitalanlage Wohnung: Was macht sie lukrativ?

Wenn Sie eine Wohnung kaufen und als Kapitalanlage nutzen, steht zweifelsohne die Rendite im Fokus. Trotzdem darf nicht das Risiko außer Acht gelassen werden, um keine Fehlinvestition zu tätigen. Wie hoch Ihre Risikobereitschaft ist, hängt von Ihrer Einstellung und Ihrer finanziellen Flexibilität ab.

Optimale Umstände für ein Immobilieninvestment sind:

1. Die Immobilie ist nicht überbewertet
2. Renovierungs- oder Modernisierungskosten befinden sich auf einem Minimum
3. Der Immobilienwert wird vermutlich steigen
4. Der Mietzins steigt und die Vermietbarkeit ist hoch
5. Sie verfügen über hinreichend finanzielle Mittel für die Finanzierung

Alle Bedingungen auf einmal sind nur selten vorhanden. Die Rahmenbedingungen sind derzeit für Immobilieninvestments im Allgemeinen jedoch gut. Mithilfe eines erfahrenen Maklers finden Sie eine Wohnung als Kapitalanlage, die sich aller Voraussicht nach langfristig rechnet. Die Makler von HAUSGOLD bieten Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung.

Wie berechne ich bei einer Immobilie als Kapitalanlage die Mietrendite?

Für die Berechnung der Mietrendite bei Immobilien als Kapitalanlage gibt es eine simple Formel:

• Rendite = (Jahresnettomiete / Kaufpreis) × 100

Ein Beispiel verdeutlicht die Berechnung der Mietrendite:

• 3,1 % = (9.300 / 300.000) × 100

Berücksichtigen Sie unbedingt Verwaltungs- und Renovierungskosten und legen Sie sich einen Puffer für etwaige Mietausfälle an. Diese ziehen Sie von der errechneten Jahresmiete ab, wodurch Sie die Nettomiete erhalten. Um annähernd die richtige Mietrendite für Ihre Wohnung als Geldanlage zu haben, kalkulieren Sie diese zwingend mit der Jahresnettomiete.

Welche Risiken hat eine Eigentumswohnung als Geldanlage?

Selbstverständlich hängt dies entscheidend vom Einzelfall ab, aber zu den generellen und gravierendsten Risiken gehören:

• Der Immobilienboom geht zurück
• Die Mietpreisbremse greift deutschlandweit stärker und härter
• Die Nachfragesituation ändert sich beispielsweise durch den Bau von mehr Wohnraum, neuen Wohnkonzepten etc.
• Die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung steigen
• Wertverlust der erworbenen Immobilie

Zusätzlich kann es zu Leerstand in der Wohnung kommen und somit zu Mietausfällen. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Fest steht, Sie müssen die Zeit ohne Mieteinnahmen aus eigener Tasche finanzieren. Einer der Gründe kann sein, dass Sie Renovierungsarbeiten vornehmen müssen. Diese können deutlich umfangreicher ausfallen, als beim Kauf gedacht. Dieser Umstand würde die Kosten der Arbeiten erhöhen und das Zeitfenster der Mietausfälle verlängern.

Der Experte, rund um Immobilien, Michael Petri im Interview: "Die weiteren Risiken sind Mietausfall durch Mieterwechsel sowie ein hoher Verwaltungs- und Fahraufwand, Rücklagen für Instandhaltungen oder Neuanschaffung von Geräten."

Das Interview im Ganzen finden Sie hier!

Was gilt es bei einer Wohnung als Kapitalanlage zu beachten?

Wenn Sie sich für eine Kapitalanlage in Immobilien interessieren, müssen sich diese unbedingt rechnen. Derzeit ist dies in vielen Regionen Deutschlands der Fall, da der Wohnraum knapp und die Nachfrage groß ist. Die Wohnung selbst sollte der Nachfragesituation am Standort entsprechen. So lässt sich eine kleine Wohnung in Uninähe beispielsweise gut vermieten. Achten Sie auch unbedingt auf den Zustand des Objektes. Müssen Sie sehr viel Geld in die Renovierung stecken, muss die Immobilie dementsprechend preiswert sein. Die Kosten hierfür gehören dann zwingend in die Renditekalkulation.

Es gibt also wichtige Faktoren, die Sie bei der Auswahl Ihrer Immobilie berücksichtigen sollten:

• Die Lage der Wohnung
• Die Infrastruktur
• Die Rendite der Mieteinnahmen
• Der Kaufpreisfaktor/Vervielfältiger
• Die Bausubstanz der Wohnung
• Das laufende Mietverhältnis

Die Immobilienpreise verzeichnen vielerorts einen signifikanten Anstieg. Ob das langfristig so bleibt, lässt sich nicht abschätzen.

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Die Immobilienmakler von HAUSGOLD bieten Ihnen den kostenlosen Service einer Immobilienberatung.

Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage und Eigenbedarf anmelden: Geht das?

Es ist kein Geheimnis, dass einige Investoren eine vermietete Wohnung kaufen und dann sofort dem Mieter kündigen. Der Grund: Der aktuelle Mietvertrag, den sie wegen der Regel „Kauf bricht Miete nicht“ übernommen haben, sagt ihnen nicht zu. Sie wünschen sich einen deutlich höheren Mietzins. Da in Deutschland die Mieter gesetzlich sehr gut vor einem „Rauswurf“ geschützt sind, gestaltet sich eine erfolgreiche Kündigung jedoch schwer. Eigenbedarf erscheint dann als guter Grund, um den Mieter aus der Wohnung zu bekommen.

Doch ganz so leicht ist das nicht. Bedenken Sie, dass ein vorgetäuschter Eigenbedarf zu erheblichen Schadenersatzforderungen führen kann. Darüber hinaus müssen einige Voraussetzungen gegeben sein, um erfolgreich Eigenbedarf anzumelden:

• Es gibt Kündigungsfristen zu beachten, die sich bei langjährigen Mietverhältnissen über viele Monate hinwegziehen
• Im Kündigungsschreiben ist der Eigenbedarf zu begründen. Gleichzeitig müssen Sie nachvollziehbar und vernünftig sein
• Hat der Wohnungsverkäufer das Mietshaus in Wohneigentum aufgeteilt und veräußert er nun die Wohneinheiten Einheit für Einheit? Dann sind Sonderregelungen zu beachten
• Ist der Umzug für den Mieter unzumutbar, liegt ein Härtefall vor und die Kündigung auf Eigenbedarf zögert sich erheblich heraus
• Prüfen Sie vorab, ob Sie von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können. Dies ist eine außerordentliche Kündigung, die sowohl von dem Mieter als auch von dem Vermieter in einzelnen Fällen umgesetzt werden kann

Wie kann ich den Kauf der Wohnung als Kapitalanlage finanzieren?

Die Finanzierung von Immobilien hängt stark von Ihren monetären Möglichkeiten ab. Wohnen Sie beispielsweise in Ihrem eigenen Haus, was noch nicht abbezahlt ist, kann es schwierig sein, ein Immobilieninvestment zu finanzieren. Sie benötigen in der Regel Eigenkapital in der Höhe von 20 % des Kaufpreises plus der Kaufnebenkosten und eine Reserve für unvorhersehbare Instandhaltungs- sowie Sanierungskosten. Darüber hinaus muss Ihr Einkommen reichen, um beide Darlehensraten zu begleichen. Haben Sie Ihr Haus bereits abbezahlt, können Sie dies gut als Sicherheit für den Kauf des Investments nutzen. Die Bank wird bei der Kapitalanlage auf die Eckdaten der Rentabilität achten. Das hat einen wichtigen Grund: Für gewöhnlich begleicht der Privatinvestor die Darlehensraten für das Investment aus den monatlichen Mieteinnahmen.

Michael Petri, Geschäftsführer von Attillati Immobilien, empfiehlt: "Beim Erwerb einer Immobilie müssen immer die Kaufnebenkosten fest mit eingeplant werden, so z.B.

• Kosten für Notar,
• Grunderwerbsteuer,
• Maklerprovision
• sowie die Eintragungen im Grundbuch."

Einige Investoren fragen sich, ob sie nicht eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen und ohne Eigenkapital das Investment finanzieren können. Das ist grundsätzlich möglich, aber es ist zumeist mit höheren Zinsen wegen des erhöhten Risikos für die Bank verbunden. Wenn Sie eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen und kein Eigenkapital aufwenden möchten bzw. können, brauchen Sie ein sehr gutes sowie sicheres Einkommen und dürfen nicht negativ bei der Schufa aufgefallen sein. Je nach Finanzierungsgeber greifen weitere Voraussetzungen.

Wohnung zur Kapitalanlage: 5 Tipps für Anleger

• Wägen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten sorgfältig ab
• Suchen Sie die Immobilie mit Sorgfalt aus und lassen Sie sich durch einen Makler vor Ort beraten
• Kalkulieren Sie die Kosten, die kurz- und langfristig mit dem Investment einhergehen, realitätsnah und allumfassend
• Halten Sie das Risiko gering und lassen Sie sich nicht von falschen Versprechungen leiten
• Kaufen Sie besser kein stark renovierungsbedürftiges Objekt, denn die Kostenbelastung ist oft unüberschaubar

Ein abschließender Rat unseres Experten, Michael Petri: "Wichtig ist bei Erwerb einer Wohnung als Kapitalanlage immer, gute Mieter zu finden, das Mietausfallrisiko gering zu halten, den Zustand der Immobilie und den Kostenaufwand für die Immobilie im Auge zu haben. Außerdem spielt der Eigenkapitaleinsatz und die Laufzeit der Finanzierung immer eine maßgebende Rolle, nämlich ob sich der Erwerb einer Immobilie rentiert oder nicht."