Mietkauf Haus
Hauskauf ohne Eigenkapital

Definition: Was ist Mietkauf?

Unter Mietkauf versteht man eine spezielle Form des Mietvertrags, bei dem der Mieter nach einer festgelegten Mietdauer das Recht hat, das gemietete Objekt zu einem vorher vereinbarten Preis zu kaufen. Je nach Vertrag, kann der Mieter auch verpflichtet sein, die Immobilie anschließend zu kaufen. Dabei wird ein Teil der bereits gezahlten Miete auf den Kaufpreis angerechnet. Diese Option bietet insbesondere Menschen mit begrenzten finanziellen Mitteln eine Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben.

Wie funktioniert der Mietkauf?

Es gibt den privaten Hausmietkauf oder den Hausmietkauf mit Hilfe eines Immobilienmaklers. In beiden Fällen funktioniert das Geschäft gleichermaßen:

1. Abschluss des Mietkaufvertrages Zu Beginn steht der Abschluss eines Mietkaufvertrages zwischen dem Vermieter (oft der Eigentümer oder ein Bauträger) und dem Mieter. In diesem Vertrag werden wichtige Details festgelegt, wie die Höhe der monatlichen Mietzahlungen, die Dauer des Mietzeitraums und der spätere Kaufpreis der Immobilie.Von der Miete wird der Verkäufer einen Teil als Mietzins einbehalten, der Rest wird nach Ablauf der festgelegten Frist mit dem Kaufpreis verrechnet. Es ist auch möglich, die gesamte Monatsmiete zu verrechnen. Meist laufen solche Mietkaufverträge über zehn bis 20 Jahre.

2. Mietphase In der Mietphase wohnt der Mieter in der Immobilie und zahlt die vereinbarte Miete. Ein Teil dieser Miete wird als eine Art "Anzahlung" auf den Kaufpreis verbucht. Diese Phase kann mehrere Jahre dauern, je nach Vereinbarung.

3. Kaufoption oder Kaufverpflichtung Nach Ablauf des Mietzeitraums hat der Mieter die Option (oder bei einigen Verträgen die Verpflichtung), die Immobilie zu kaufen, in dem er den Restwert bezahlt. Beim Mietkauf ohne Zahlung am Ende ist meist eine längere Laufzeit oder eine höhere Miete vereinbart. In diesem Fall wird der Mieter am Ende der Laufzeit automatisch zum Eigentümer. Der im Vertrag festgelegte Kaufpreis bleibt dabei unabhängig von möglichen Marktwertschwankungen bestehen. Hat sich der Wert der Immobilie in der Zwischenzeit erhöht, könnte dies ein Vorteil für den Mieter sein.

4. Eigentumsübergang Entscheidet sich der Mieter für den Kauf, erfolgt die Übertragung des Eigentums. Der bereits durch die Mietzahlungen angesparte Betrag wird vom Kaufpreis abgezogen, und der verbleibende Betrag wird entweder durch eine Einmalzahlung oder durch eine Finanzierung beglichen. Anschließend wird der Mieter offiziell zum Eigentümer der Immobilie.

Beispielrechnung

Stellen wir uns vor, Sie möchten eine Immobilie im Rahmen eines Mietkaufs erwerben. Die Immobilie hat einen Kaufpreis von 300.000 Euro. Sie einigen sich mit dem Verkäufer auf einen Mietkaufvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Die monatliche Miete beträgt 1.200 Euro, und 30 % der Mietzahlungen (360€ monatlich) sollen auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden.

Gesamte Mietzahlungen über 10 Jahre:

• 1.200 Euro x 120 Monate = 144.000 Euro

Anteil der Miete, der auf den Kaufpreis angerechnet wird:

• 360 Euro x 120 Monate = 43.200 Euro

Restkaufpreis nach 10 Jahren:

• 300.000 Euro (ursprünglicher Kaufpreis) - 43.200 Euro (angerechnete Mietzahlungen) = 256.800 Euro

Wann ist ein Mietkauf sinnvoll?

Gerade für Menschen mit wenig Eigenkapital scheint der Mietkauf verlockend. Der Mietkauf ohne Eigenkapital kann auch für Selbstständige mit unregelmäßigem Einkommen attraktiv sein: Diese haben nicht selten Schwierigkeiten, Bankdarlehen für eine reguläre Immobilienfinanzierung zu bekommen. Es sollte dabei immer beachtet werden, dass die Wohnung oder das Haus am Ende in der Regel mehr gekostet hat, als bei einem herkömmlichen Immobilienkauf.

Wann ist der Mietkauf für Käufer sinnvoll?

• Mangel an Eigenkapital: Wenn Sie nicht genügend Ersparnisse haben, um die erforderliche Anzahlung für einen herkömmlichen Immobilienkauf zu leisten, kann der Mietkauf eine Alternative sein.
• Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme: Für Menschen mit schlechter Bonität oder unregelmäßigem Einkommen kann es schwierig sein, einen Immobilienkredit von der Bank zu erhalten. Darunter fallen z.B. Selbstständige mit schwankenden Einnahmen.
• Nutzen der Preisstabilität: In Märkten, in denen Immobilienpreise stark steigen, kann der Mietkauf sinnvoll sein, da Sie den Kaufpreis zu Beginn des Mietverhältnisses festlegen. Selbst wenn die Immobilienpreise in den nächsten Jahren steigen, haben Sie das Recht, die Immobilie zum ursprünglich vereinbarten Preis zu kaufen, was Ihnen eine erhebliche Ersparnis einbringen kann.
• Geplante Einkommenssteigerung: Wenn Sie derzeit ein geringeres Einkommen haben, aber in der nahen Zukunft eine Einkommenssteigerung erwarten, kann der Mietkauf Ihnen die Möglichkeit geben, eine Immobilie zu sichern, bevor Ihr Einkommen die Anforderungen für einen herkömmlichen Kauf erfüllt. In diesem Fall sind vor allem junge Familien oder Studierende betroffen.

Welche Voraussetzungen gibt es für den Mietkauf?

Die wichtigste Voraussetzung für einen erfolgreichen Mietkauf ist zweifellos ein stabiles und regelmäßiges Einkommen. Sie sollten in der Lage sein, sowohl Ihre Lebensunterhaltungskosten als auch die monatlichen Raten zu begleichen.

Vermieter bzw. Verkäufer sollten auch auf eine solide Bonität achten. Diese gibt Verkäufern die Sicherheit, dass sowohl die Miete als auch der spätere Kaufpreis gezahlt werden können.

In den häufigsten Fällen sollten Käufer in der Lage sein, eine Anzahlung zu leisten. Diese Anzahlung dient als Sicherheit für den Vermieter und wird in der Regel auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Die Höhe der Anzahlung kann variieren, beträgt jedoch häufig 5-10 % des Kaufpreises.

Falls im Mietkaufvertrag eine Restzahlung am Ende der Laufzeit vorgesehen ist, sollte auch dafür vorgesorgt werden. Ein Sparplan, der regelmäßige Einzahlungen für diese Abschlusszahlung vorsieht, kann eine sinnvolle Maßnahme sein. Dies ermöglicht eine gezielte Vorbereitung und reduziert den finanziellen Druck bei Vertragsende.

Welche Kosten entstehen beim Mietkauf?

Bei einem Mietkauf entstehen mehrere Kosten:

• Mietkosten, die sowohl das Nutzungsentgelt als auch einen Kaufpreisanteil beinhaltet
• Anzahlung, die in der Regel als Sicherheit für den Verkäufer dient
• Kaufpreis der Immobilie, der am Ende des Mietverhältnisses fällig wird
• Nebenkosten, wie Betriebskosten, die während der Mietphase gezahlt werden müssen

Sollte der Mieter den Restkaufpreis am Ende der Mietdauer nicht vollständig aus Eigenmitteln aufbringen können, muss dieser Betrag finanziert werden. Die Kosten für ein Darlehen, einschließlich Zinsen und Tilgung, müssen ebenfalls einkalkuliert werden. Die Konditionen hierfür hängen von der Bonität des Käufers und den aktuellen Marktzinsen ab.

Für den Kauf der Wohnung oder des Hauses entstehen noch weitere Kaufnebenkosten. Darunter fallen z.B. Notarkosten, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer.

Notarkosten beim Mietkauf

Egal, ob Mietkauf ohne Eigenkapital oder mit: Der Mietkaufvertrag muss notariell beglaubigt werden. Darum fallen für diesen Vorgang Notariatskosten an. Beim Mietkauf wird nicht nur ein Miet-, sondern eben auch ein Kaufvertrag abgeschlossen. Zusätzlich fallen einhergehend mit den Notarkosten noch Grundbuchgebühren an. Die Eintragung ins Grundbuch stellt sicher, dass der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen wird. Diese Kosten belaufen sich typischerweise auf etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.

Steuern beim Mietkauf

Beim endgültigen Erwerb der Immobilie muss in Deutschland die Grunderwerbsteuer entrichtet werden. Diese Steuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Zahlung, die beim Kauf anfällt.

Ist Mietkauf ohne Eigenkapital möglich?

Ein entscheidender Vorteil des Mietkaufs ist, dass in einigen Fällen keine Anzahlung erforderlich ist. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie mieten können, ohne direkt eine größere Summe als Eigenkapital einzubringen. Dies unterscheidet den Mietkauf von einem herkömmlichen Immobilienkauf, bei dem eine Anzahlung von oft 10 bis 20 % des Kaufpreises erwartet wird. Ein weiterer Vorteil ist der monatliche Kapitalaufbau. Beim Mietkauf wird ein Teil der monatlichen Mietzahlungen auf den späteren Kaufpreis angerechnet.

Am Ende des Mietzeitraums müssen Sie den restlichen Kaufpreis finanzieren, wenn Sie die Immobilie erwerben möchten. Da Sie kein Eigenkapital eingebracht haben, könnte es schwieriger sein, eine Bankfinanzierung ohne Eigenkapital für den Restkaufpreis zu erhalten, insbesondere wenn der gesamte Kaufbetrag finanziert werden muss. Es ist daher ratsam, bereits während der Mietphase mögliche Finanzierungsoptionen zu prüfen.

Mietkaufvertrag - Worauf sollte ich achten?

Der Mietkauf hat auch seine Vor- und Nachteile. Dabei spielt es eine große Rolle, sich an den Mietkauf-Erfahrungen anderer zu orientieren. Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengetragen, auf die Sie beim Mietkaufvertrag achten sollten:

✓ Preisvergleich Vergleichen Sie die ortsüblichen Immobilienpreise und den Mietkaufpreis. – Hoher Unterschied, kein lohnender Kauf.

✓ Mietkosten beachten Die ortsübliche Miete sollte beim Mietkauf nicht mehr als 50 % überschritten werden.

✓ Tilgungsanteil sichern: Der Tilgungsanteil der Monatsmiete sollte nicht weniger als 80 % betragen.

✓ Grundbucheintrag prüfen Belastungen vor Vertragsunterzeichnung genau überprüfen.

✓ Gutachten nutzen Mögliche Mängel durch Gutachten frühzeitig erkennen, um Überraschungen zu vermeiden.

✓ Finanzielle Absicherung Regelungen für Ratenzahlung bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit im Vertrag festhalten.

✓ Verkäuferrisiken klären Insolvenz oder Tod des Verkäufers im Vertrag berücksichtigen.

✓ Kostenübernahme vereinbaren Klare Regelung im Vertrag für Sanierungs- und Modernisierungskosten.

✓ Anzahlung klären Halten Sie fest, was mit einer Anzahlung geschieht, falls Sie vom Kauf zurücktreten

✓ Ausstiegsrecht sichern Vertragliches Ausstiegsrecht für Flexibilität bei Lebensänderungen oder finanziellen Herausforderungen.

✓ Sondertilgungsrecht Option für zusätzliche Zahlungen zur Beschleunigung des Mietkaufs und Kosteneinsparungen.

Vor- und Nachteile für den Verkäufer beim Mietkauf

Einige Vor- Und Nachteile werden wir genauer erklären.

Vorteile für Verkäufer bei Mietkauf

1. Überbrückung der Spekulationsfrist: Der Mietkauf bietet dem Verkäufer eine Möglichkeit, die Spekulationsfrist zu überbrücken, insbesondere wenn sie noch nicht abgelaufen ist.
2. Erweiterung der Zielgruppe: Der Mietkauf eröffnet dem Verkäufer Zugang zu einer größeren Zielgruppe, einschließlich Käufer, die derzeit nicht über genügend Eigenkapital verfügen oder Schwierigkeiten haben, eine Finanzierung zu erhalten. Dies kann besonders in wirtschaftlich schwierigen Zeiten von Vorteil sein, wenn herkömmliche Immobilienverkäufe stagnieren.
3. Höherer Verkaufspreis: In vielen Fällen kann der Verkäufer einen höheren Gesamtkaufpreis erzielen, da die Mieteinnahmen und der vereinbarte Kaufpreis kombiniert werden. Zudem bleibt der Kaufpreis während der Mietdauer festgelegt, was den Verkäufer vor Marktwertschwankungen schützt.

Nachteile für Verkäufer bei Mietkauf

1. Verzögerte Kapitalverfügbarkeit: Ein wesentlicher Nachteil des Mietkaufs für den Verkäufer ist die verzögerte Kapitalverfügbarkeit. Der Verkäufer erhält den vollen Kaufpreis erst am Ende der Mietdauer, was mehrere Jahre dauern kann. Dies kann problematisch sein, wenn der Verkäufer das Kapital kurzfristig benötigt, beispielsweise für den Kauf einer neuen Immobilie oder zur Begleichung von Schulden.
2. Risiko des Kaufabbruchs: Es besteht das Risiko, dass der Käufer am Ende der Mietphase nicht in der Lage oder nicht willens ist, die Immobilie zu kaufen. In einem solchen Fall bleibt der Verkäufer mit einer Immobilie zurück, die möglicherweise an Wert verloren hat, und muss erneut nach einem Käufer suchen.

Beachten Sie: Für eine exakte Kalkulation ist der genaue Wert der Immobilie entscheidend. Ein Immobilienexperte kann diesen Wert präzise ermitteln und dem Verkäufer Planungssicherheit beim Mietverkauf bieten. Unsere Dienstleistungen umfassen die Bereitstellung eines Experten, der Sie während des gesamten Prozesses unterstützt.

Vor- und Nachteile für Käufer beim Mietkauf?

Auch einige Vor-und Nachteile von Käufern wollen wir explizit erklären.

Vorteile für Käufer bei Mietkauf

1. Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis: Ein weiterer Vorteil ist, dass ein Teil der monatlichen Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet wird. Dadurch reduziert sich der Betrag, der am Ende der Mietzeit für den Erwerb der Immobilie aufgebracht werden muss. Dies ermöglicht es Käufern, allmählich Eigenkapital aufzubauen.
2. Planungssicherheit durch festen Kaufpreis: Beim Mietkauf wird der Kaufpreis der Immobilie zu Beginn des Vertrags festgelegt. Dies bietet Käufern eine hohe Planungssicherheit, da sie vor zukünftigen Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt geschützt sind. Selbst wenn die Immobilienpreise in der Region während der Mietphase steigen, bleibt der im Vertrag festgelegte Preis unverändert.

Nachteile für Käufer bei Mietkauf

1. Höhere Gesamtkosten: Ein bedeutender Nachteil des Mietkaufs sind die oft höheren Gesamtkosten im Vergleich zu einem direkten Immobilienkauf. Die monatlichen Mietzahlungen können höher sein als bei einem herkömmlichen Mietvertrag, und die Gesamtkosten über die Mietdauer und den späteren Kaufpreis hinaus können die Kosten eines sofortigen Kaufs übersteigen.
2. Risiko der Nichtfinanzierung des Restkaufpreises: Am Ende der Mietzeit muss der Käufer den Restkaufpreis finanzieren, falls er die Immobilie erwerben möchte. Wenn sich die finanzielle Situation des Käufers in der Zwischenzeit verschlechtert oder wenn er keine Finanzierung durch eine Bank erhält, könnte er Schwierigkeiten haben, die Immobilie zu kaufen. In diesem Fall könnten die bereits gezahlten Mieten, die auf den Kaufpreis angerechnet wurden, verloren gehen.
3. Weniger Verhandlungsspielraum: Da der Kaufpreis und die Konditionen des Mietkaufs zu Beginn festgelegt werden, haben Käufer weniger Verhandlungsspielraum, wenn sich der Markt ändert. Sollte der Immobilienmarkt beispielsweise stagnieren oder die Preise sinken, könnte der festgelegte Kaufpreis über dem aktuellen Marktwert liegen.

Fazit – Mietkauf oder doch finanzieren?

Der Mietkauf kann eine interessante Möglichkeit sein, um schrittweise Wohneigentum zu erwerben, insbesondere wenn man in der Lage ist, die monatlichen Mietzahlungen über die vereinbarte Zeit hinweg zu leisten. Allerdings muss man sich darüber im Klaren sein, dass die Gesamtkosten durch die Miete und den verbleibenden Restkaufpreis oft höher ausfallen als bei einem direkten Kauf. Zudem sollte man die Risiken von Marktwertschwankungen berücksichtigen und gegebenenfalls eine Anschlussfinanzierung planen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.