Mieten oder kaufen?
Die Vor- und Nachteile im Überblick

Mieten oder kaufen: Eine Typfrage

Grundsätzlich heißt es: Eigentum verpflichtet. Wann lohnt sich eine eigene Immobilie? Eine Studie, für die das Marktforschungsinstitut Forsa im Auftrag der Allianz Deutschland AG 2.300 Bundesbürger befragt hat, ergab, dass etwa 81 Prozent der Deutschen gerne im Eigenheim leben würden. Doch nicht jeder Mensch möchte die Verantwortung tragen, und auch nicht für jeden ist der Kauf eines Hauses finanziell empfehlenswert. Ob sich ein Immobilienkauf lohnt, hängt von vielen Faktoren ab. Wer sich für einen Erwerb interessiert, sollte deshalb gründlich nachdenken.

Bevor Sie jedoch tief in die finanzielle Planung einsteigen, sollten Sie sich eine grundlegende Frage stellen: Sehen Sie sich eher als langfristiger Eigentümer oder als flexibler Mieter? Pauschal lässt sich sagen, dass Mieten vor allem für Menschen ideal ist, die beruflich flexibel bleiben möchten oder noch keine langfristigen Pläne haben. Auf der anderen Seite sollten diejenigen, die den Kauf in Erwägung ziehen, zumindest planen, zehn Jahre oder länger am selben Ort zu bleiben. Und was machen Sie mit dem Haus, wenn Sie es eines Tages nicht mehr bewohnen können? Auch bei der Frage nach der passenden Immobilie sind diese Fragen bedeutend.

Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu kaufen?

Immobilien zu kaufen ist in Deutschland für viele ein Lebensziel. Der Besitz eines eigenen Hauses oder einer Wohnung vermittelt Sicherheit und Unabhängigkeit. Ein großer Vorteil des Kaufs ist, dass die monatlichen Raten eines Kredits, anders als die Miete, zu Ihrem Vermögen beitragen. Nach Abzahlung des Kredits gehört Ihnen die Immobilie, was langfristig eine Absicherung darstellt.

Außerdem bietet eine Immobilie die Möglichkeit, diese als Kapitalanlage zu nutzen. Insbesondere in gefragten Städten wie Berlin, Hamburg oder München können Immobilienpreise langfristig weiter steigen. Wer strategisch kauft, profitiert also nicht nur von der Nutzung, sondern auch von einer möglichen Wertsteigerung.

Nachteile des Kaufs

Doch der Kauf einer Immobilie ist nicht ohne Risiken. Besonders bei einem hohen Zinsniveau wie derzeit kann die monatliche Belastung durch die Finanzierung erheblich sein. Die gestiegenen Zinsen führen zu höheren Raten und reduzieren den finanziellen Spielraum vieler Käufer.

Zudem ist der Immobilienmarkt in vielen deutschen Städten überhitzt. Preise in Ballungsräumen wie München oder Frankfurt haben ein Niveau erreicht, das viele potenzielle Käufer abschreckt. Selbst in kleineren Städten steigen die Preise, was den Kauf einer Immobilie in vielen Fällen zu einer finanziellen Belastung macht, die gut durchdacht sein sollte.

Ein weiterer Nachteil ist die eingeschränkte Flexibilität. Wer eine Immobilie besitzt, ist gebunden – ein Verkauf kann zeitaufwendig und mit Verlusten verbunden sein, wenn sich der Markt negativ entwickelt.

Wann ist Mieten die bessere Option?

Für viele ist Mieten die bevorzugte Option, besonders in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheiten. Einer der größten Vorteile des Mietens ist die Flexibilität. Mieter sind nicht an eine bestimmte Immobilie oder Region gebunden und können bei Bedarf schnell den Wohnort wechseln, sei es aus beruflichen oder privaten Gründen.

Zudem sind Mieter nicht direkt von den Schwankungen des Immobilienmarktes betroffen. Während Käufer bei fallenden Immobilienpreisen Verluste einfahren können, bleibt die Mietbelastung oft stabil. Auch teure Instandhaltungskosten, die bei Eigentum anfallen, tragen Vermieter, nicht Mieter.

Nachteile des Mietens

Auf der anderen Seite steht der Nachteil, dass Mietzahlungen im Gegensatz zu Hypothekenraten kein Vermögen aufbauen. Das Geld fließt Monat für Monat an den Vermieter, ohne dass langfristig etwas übrig bleibt. Auch sind Mieter von Mietpreiserhöhungen betroffen, besonders in gefragten Städten, wo die Mieten tendenziell schneller steigen als die Gehälter.

Zudem bietet das Mieten keine langfristige Sicherheit. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis aus nachvollziehbaren Gründen, stehen Mieter oft vor der Herausforderung, eine neue Bleibe zu finden, was besonders in Ballungszentren schwierig sein kann.

Die Vorteile von Mieten und Kaufen auf einen Blick

Der Mietpreismultiplikator: Lohnt sich der Kauf?

Der Mietpreismultiplikator ist eine wichtige Kennzahl in der Immobilienbewertung, die es Investoren ermöglicht, das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den erwarteten Mieteinnahmen zu analysieren. Diese Kennzahl wird oft verwendet, um die Rentabilität einer Investition zu bewerten und potenzielle Risiken abzuschätzen. Der Multiplikator gibt an, wie viele Jahresmieten für eine Immobilie zu zahlen sind. Je höher der Multiplikator, desto schlechter die Rendite. Wie hoch der Multiplikator konkret sein darf, hängt von mehreren Faktoren ab, unter anderem von der Lage, der Ausstattung und des Zustands einer Immobilie.

Ein Rechenbeispiel:

Eine Wohnung kostet monatlich 800 Euro Miete. Im Jahr sind das also 9 600 Euro. Wer diese Wohnung kauft, müsste 240 000 Euro investieren.

240 000 Euro (Kaufpreis): 9 600 Euro (Jahresmiete) = 25 Jahre

Der Mietpreismultiplikator beträgt in diesem Fall also 25. Ein hoher Mietpreismultiplikator (über 20) muss nicht unbedingt dafür sprechen, dass der Immobilienpreis (zu) hoch ist. Es kann auch ein Zeichen dafür sein, dass für diese Art von Immobilie eine hohe Nachfrage besteht. Es muss also kein Grund sein, auf den Erwerb zu verzichten.

Kaufen: Die richtige Finanzierung finden

Wer eine Immobilien bauen oder kaufen möchte, benötigt dafür das erforderliche Budget. Selten steht genug Kapital zur Verfügung, um ein Objekt sofort zu erwerben. So nehmen die meisten Käufer einen Kredit für ihre Immobilie auf. Empfehlenswert ist der Kauf einer Immobilie aber nur dann, wenn auch das passende Darlehen gefunden wird und man dabei keine Kompromisse eingehen muss. Sind Sie sich noch unsicher, ob Sie lieber mieten oder kaufen sollten, vergleichen Sie doch einige Baufinanzierungen miteinander und achten auf die folgenden Merkmale:

• Effektivzins: Der Effektivzins gilt als "Preisschild" des Kredites. Schließlich fallen beim Abschluss eines Kredites Nebenkosten, Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren an, die diesen oft teuer werden lassen. Im Gegensatz zum Jahreszins berücksichtigt der Effektivzins auch mögliche Nebenkosten und Gebühren.
• Leistungsmerkmale: Ist es möglich, Sondertilgungen zu tätigen, falls man in Zukunft mit zusätzlichen Einnahmen rechnet? Kann man Ratenpausen einlegen, wenn finanzielle Engpässe die Tilgung erschweren? Kann ich den Kredit umschulden? Das alles sind Fragen, die von Anfang an geklärt sein sollten.

Vergleich: Kosten für die Miete vs. Kosten für den Kauf

Entscheidend für die Frage, ob man lieber mieten oder kaufen sollte, ist der Vergleich, wie viel man während der Finanzierungsphase an Miete gezahlt hätte. Es sollte nicht vergessen werden, dass beim Immobilienkauf zwar Nebenkosten anfallen, die Miete jedoch jährlich auch durchschnittlich um zwei Prozent steigen kann. Selbst wenn die monatliche Miete immer noch unter dem liegt, was man für die Tilgung des Darlehens für eine eigene Immobilie zahlt, muss man bedenken, dass die Tilgung gleichzeitig einem Vermögenszuwachs entspricht. Der Mieter hingegen bildet mit den monatlichen Zahlungen keinerlei Vermögen. Das gilt natürlich nur dann, wenn man davon ausgeht, dass die Immobilie im Laufe der Zeit nicht an Wert verliert. Und das ist in den letzten Jahren an beliebten Deutschen Orten immer der Fall gewesen.

Lage und Entwicklungsmöglichkeiten beachten

Bei der Entscheidung für den Kauf einer kostspieligen Immobilie spielen die Lage und die Entwicklungsmöglichkeiten eine zentrale Rolle. Eine sorgfältige Auswahl basierend auf diesen Faktoren kann entscheidend sein, um langfristig eine rentable Investition zu tätigen. Die Lage einer Immobilie ist oft einer der wichtigsten Faktoren für ihren langfristigen Wert. Es ist ratsam, eine Immobilie in einer Gemeinde zu erwerben, die eine florierende Wirtschaft, niedrige Arbeitslosigkeit und ein stetiges Bevölkerungswachstum aufweist. Solche Regionen bieten ein attraktives Umfeld für Immobilieninvestitionen, da die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist und die Preise tendenziell steigen.

Neben der aktuellen Lage ist es wichtig, das Entwicklungspotenzial einer Immobilie zu berücksichtigen. Die Nähe zu geplanten Infrastrukturprojekten wie neuen Verkehrsanbindungen, Einkaufszentren oder Bildungseinrichtungen kann die Attraktivität einer Region erhöhen und zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen. Durch die Beobachtung städtebaulicher Entwicklungspläne können Investoren wichtige Hinweise darauf erhalten, wie sich die Umgebung in den kommenden Jahren verändern wird.

Eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ist ein weiterer entscheidender Aspekt bei der Wahl der richtigen Immobilie. Objekte in der Nähe von Bus- und Bahnstationen sind oft gefragter und können höhere Mieten erzielen. Eine gut ausgebaute Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen trägt ebenfalls zur Attraktivität einer Lage bei. Außerdem sollten Umweltfaktoren wie Verkehrslärm und Luftqualität berücksichtigt werden, da sie direkte Auswirkungen auf die Lebensqualität der Bewohner haben.

Nebenkosten beim Kauf nicht vergessen!

Was viele vergessen ist, dass beim Kauf einer Immobilie nicht nur der Verkehrswert gezahlt wird. Schließlich fallen noch Nebenkosten an, die über 10 % des Preises ausmachen können. Diese Nebenkosten können die folgenden sein:

• die Notarkosten,
• die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch,
• die Maklerprovision,
• die Grunderwerbsteuer.

Da die Kreditinstitute die Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren, muss der Käufer das Geld selbst aufbringen. Außerdem sind Eigentümer verpflichtet, Geld für den Erhalt der Immobilie zurückzulegen, nämlich die sogenannte Instandhaltungsrücklage. Beachten Sie beim Kauf aber auch, um welche Art von Immobilie es sich handelt. Ist es ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, so gelten besondere Regelungen und die Sanierungsarbeiten können noch höhere Kosten verursachen.

Nutzen Sie die Vorteile professionellen Umzugsunternehmens

Das neue Zuhause ist eine große Entscheidung und sollte gut überlegt sein. Doch unabhängig ob Sie sich nun für den Kauf oder Miete entscheiden, auch an den Umzug sollte rechtzeitig gedacht werden. Dabei kommen Kosten auf Sie zu, die bei der Entscheidung für ein neues Zuhause nicht immer sofort mit berechnet werden.

Planen Sie etwa mit Freunden und Familie in einem gemieteten Transporter umzuziehen? Dann sollte auch dies nicht unterschätzt werden, denn hier gibt es einiges zu beachten: Wie groß ist der Umzugsbedarf? Welche Möbel müssen ab- und aufgebaut werden? Welche Geräte müssen transportiert werden und wie viel Hilfe wird benötigt? Wie viel kostet der gemietete Umzugstransporter und greift die eigene Versicherung auch, falls hier etwas schief geht?

Oder legen Sie ihr Hab und Gut lieber in die Hände eines professionellen Umzugsunternehmens?

Unser Partner Movinga ist der perfekte Umzugspartner für einen stressfreien Start in Ihr neues Zuhause. Die qualifizierten Umzugsexperten mit Sitz in Berlin sorgen von der persönlichen Beratung bis hin zur individuellen Angebotserstellung für einen reibungslosen Ablauf und übernehmen die gesamte Planung und Organisation Ihres Umzugs. Die mühselige Erstellung Ihrer Möbelliste wird durch digitale Tools zum Kinderspiel und geht schnell von der Hand. Mit Movinga entscheiden Sie sich für Qualität, Zuverlässigkeit und Komfort – und können entspannt in Ihr neues Zuhause starten.

Mieten oder kaufen: Das Fazit

Dass es auf die Frage "Mieten oder kaufen?" keine allgemeingültige Antwort gibt, überrascht nicht. Jeder Mensch muss für sich selbst entscheiden, welche Entscheidung passend ist. Während die einen eher flexibel bleiben möchten, gibt es andere, die von einem eigenen Haus mit großem Garten für die Familie träumen und Gestaltungsfreiheiten haben möchten. Gehört man eher zu den Letzteren, scheut man sich aber vor den Kosten, sollte nicht vergessen werden: Selbst wenn in vielen Regionen die Kaufpreise momentan steigen, macht es oft Sinn, eine Immobilie zu erwerben. Denn schließlich ist das auch ein Zeichen dafür, dass die Gegend beliebt ist und der Wert der Immobilie auch weiter steigen wird. Die Voraussetzung ist allerdings eine gute Finanzierungsstrategie.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.