Nebenkosten Hauskauf
Diese versteckte Nebenkosten sollten Sie beachten

Was sind Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Ausgaben, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks über den reinen Kaufpreis hinaus anfallen. Diese Kosten sind ein wichtiger Bestandteil des Gesamtbudgets, da sie oft 10–15 % des Kaufpreises ausmachen können. Kaufnebenkosten entstehen durch rechtliche und administrative Schritte, die notwendig sind, um den Eigentumsübergang abzuschließen, sowie durch Dienstleistungen, die im Zuge des Kaufprozesses benötigt werden.

Welche Kosten fallen beim Hauskauf an?

Typische Bestandteile der Kaufnebenkosten sind:

• Notarkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragung.
• Grunderwerbsteuer: Eine Steuer, die auf den Kaufpreis der Immobilie erhoben wird.
• Maklerprovision: Fällig, wenn ein Makler den Kauf vermittelt hat.
• Grundbuchgebühren: Kosten für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.
• Sonstige Gebühren: Dazu zählen Kosten für Gutachten, Finanzierungsberatung oder Versicherungen.

Wer sich vorab mit den Kaufnebenkosten auseinandersetzt, vermeidet finanzielle Überraschungen und kann den Immobilienkauf besser planen.

Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Die Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Abgabe, die beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien erhoben wird. Sie wird mit dem Abschluss des Kaufvertrags fällig und ist Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Sie variiert je nach Bundesland in Deutschland zwischen etwa 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.

Beispielrechnung: Für ein Haus mit einem Kaufpreis von 400.000 € ergibt sich bei einem Steuersatz von 6 % eine Grunderwerbsteuer von 24.000 €.

Die Kosten der Grunderwerbsteuer werden in der Regel vom Käufer getragen. Sie wird unmittelbar nach dem Vertragsabschluss getätigt, denn erst nach der Zahlung erhält der Käufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Grundbucheintragung erforderlich ist.

Grunderwerbsteuer in den Bundesländern

Notar- und Grundbuchkosten

Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch (z.B. Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung oder den Eigentümerwechsel) werden Notargebühren und Gebühren beim Grundbuchamt fällig. Diese betragen in der Regel etwa 1-1,5% des Kaufpreises.

Die Grundbuchkosten hingegen entstehen durch die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch sowie die Sicherung eventueller Grundpfandrechte. Beide Kostenpositionen sind gesetzlich geregelt und richten sich in der Höhe nach dem Kaufpreis der Immobilie. In der Regel betragen sie zusammen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises und sind daher ein wichtiger Bestandteil der Gesamtkostenkalkulation beim Immobilienerwerb.

Die Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf in Deutschland sind bundesweit einheitlich geregelt und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie sind nicht von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, sondern basieren auf dem Kaufpreis der Immobilie und der Höhe der eingetragenen Grundschuld.

Hier ist eine Übersicht der geschätzten Notar- und Grundbuchkosten für verschiedene Kaufpreise

Maklerprovision beim Hauskauf

Die Maklerprovision wird fällig, wenn ein Immobilienmakler den Kauf vermittelt. Die Höhe und Aufteilung der Provision sind gesetzlich geregelt, variieren jedoch je nach Region und individuellen Vereinbarungen. In der Regel beträgt sie 3 % bis 7 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Beispielrechnung zur Maklerprovision Angenommen, eine Immobilie wird für 400.000 € verkauft und die Maklerprovision beträgt 6 % des Kaufpreises (zzgl. 19 % MwSt.). Die Berechnung erfolgt wie folgt:

• Netto-Maklerprovision = 400.000€×6%=24.000€
• Berechnung Mehrwertsteuer= 24.000€×19%=4.560€
• Gesamtbetrag der Maklerprovision (inkl. MwSt.) = €24.000€+4.560€=28.560€
• Hälftige Teilung (bei gemeinsamer Beauftragung)= 28.560€/2=14.280€ pro Partei.

Hier ist eine Übersicht der üblichen Maklerprovisionen pro Bundesland:

Sonstige Kosten beim Hauskauf

Als zukünftiger Eigentümer einer Immobilie sollten Sie neben dem Kaufpreis auch die weiteren Nebenkosten im Blick haben, die während des Kaufprozesses anfallen können.

Modernisierungs- und Renovierungskosten Viele Immobilienkäufer unterschätzen die Kosten für notwendige Renovierungen oder Modernisierungen.

• Maler- und Tapezierarbeiten: Je nach Größe des Hauses ca. 2.000 € bis 10.000 €.
• Austausch von Fenstern: Pro Fenster zwischen 500 € und 1.000 €.
• Dachsanierung: Je nach Zustand zwischen 10.000 € und 30.000 €.

Vor dem Kauf sollten Sie eine genaue Einschätzung des Sanierungsbedarfs einholen.

Finanzierungskosten Die meisten Immobilienkäufe werden über Kredite finanziert, wodurch zusätzliche Kosten entstehen

• Bereitstellungszinsen: Fallen an, wenn der Kreditbetrag nicht sofort abgerufen wird.
• Bearbeitungsgebühren: Einige Banken erheben Gebühren für die Kreditbearbeitung.
• Kosten für die Grundschuld: Notar- und Grundbuchgebühren für die Eintragung einer Grundschuld als Kreditsicherheit.

Beispiel: Für eine Grundschuldeintragung über 300.000 € können Notar- und Grundbuchkosten von ca. 1.000 € bis 1.500 € anfallen.

Kosten für Versicherungen Der Abschluss von Versicherungen ist beim Hauskauf nicht nur sinnvoll, sondern in manchen Fällen verpflichtend.

• Gebäudeversicherung: Schutz gegen Schäden durch Feuer, Wasser oder Sturm (Pflicht bei Finanzierung). Kosten: Ca. 200 € bis 600 € jährlich.
• Risiko-Lebensversicherung: Empfohlen, um den Kredit im Todesfall abzusichern. Kosten: Je nach Alter und Versicherungssumme unterschiedlich.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Schutz vor Haftungsansprüchen durch Dritte.

Bewertungs- und Gutachterkosten Für die Ermittlung des Wertes der Immobilie oder zur Feststellung des Zustandes können Kosten für Sachverständige oder Gutachter anfallen.

• Kosten für ein Wertgutachten: Zwischen 500 € und 2.000 €, je nach Umfang.
• Baugutachter für den Zustand: Ca. 300 € bis 1.000 €.

Ein Gutachten kann vor teuren Überraschungen wie Sanierungsbedarf schützen.

Umzugskosten Ein Umzug in ein neues Eigenheim verursacht ebenfalls Kosten, die eingeplant werden sollten.

• Möbeltransport durch Spedition: Ca. 1.000 € bis 3.000 €, je nach Entfernung.
• Neue Möbel oder Einrichtungsgegenstände: Oft mehrere tausend Euro.
• Sonstige Kosten: Ummeldung von Adressen, Anschlusskosten für Strom, Gas, Internet.

Anschluss- und Erschließungskosten Gerade bei Neubauten oder Grundstücken können Kosten für die Erschließung und den Anschluss an Versorgungsnetze anfallen.

• Strom, Wasser und Abwasser: Erschließungskosten zwischen 5.000 € und 15.000 €.
• Internet und Telefon: Anschlussgebühren von ca. 100 € bis 500 €.
• Sonstige Kosten beim Hauskauf können leicht mehrere Tausend Euro betragen und sollten daher frühzeitig in die Budgetplanung einfließen.

Nebenkosten beim Grundstückskauf

Der Grundstückskauf bringt ähnliche Nebenkosten wie der Hauskauf mit sich, jedoch können zusätzliche Ausgaben anfallen, die spezifisch für unbebaute Grundstücke sind. Spezifische Kosten beim Grundstückskauf

• Vermessungskosten: Wenn das Grundstück neu vermessen oder markiert werden muss.
• Erschließungskosten: Gebühren für die Anbindung an das Strom-, Wasser- und Abwassernetz.
• Bodengutachten: Optional, um die Beschaffenheit des Bodens zu prüfen.
• Grunderwerbsteuer: Auch beim Grundstückskauf obligatorisch.

Beim Grundstückskauf können die Nebenkosten durch zusätzliche Anforderungen wie Bauvorbereitungen oder Bodengutachten höher ausfallen. Die frühzeitige Kalkulation dieser Kosten ist entscheidend, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Kaufnebenkosten berechnen - Ein Beispiel

Eine klare Berechnung der Kaufnebenkosten hilft, den finanziellen Gesamtaufwand besser einzuschätzen. Nachfolgend ein Beispiel für eine Immobilie im Wert von 400.000 €.

Können die Kaufnebenkosten steuerlich abgesetzt werden?

Die steuerliche Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten ist ein häufig diskutiertes Thema beim Immobilienkauf. Ob und in welchem Umfang diese Kosten steuerlich geltend gemacht werden können, hängt vor allem von der Art der Nutzung der Immobilie ab – also ob sie selbst genutzt oder vermietet wird.

Kaufnebenkosten bei selbst genutzten Immobilien

Für selbst genutzte Immobilien können Kaufnebenkosten in der Regel nicht steuerlich abgesetzt werden. Eine Ausnahme sind Notar- und Grundbuchgebühren, die im Zusammenhang mit der Finanzierung stehen (z. B. Grundschuldbestellung). Diese können als Finanzierungskosten indirekt steuerlich absetzbar sein, da sie die Zinsen des Darlehens betreffen.

Kaufnebenkosten bei vermieteten Immobilien Für vermietete Immobilien bieten sich deutlich mehr Möglichkeiten, die Kaufnebenkosten steuerlich geltend zu machen. In diesem Fall können viele Kosten als Werbungskosten oder Anschaffungskosten abgesetzt werden.

1. Grunderwerbsteuer: Kann als Teil der Anschaffungskosten steuerlich berücksichtigt werden und wird über die Gebäudeabschreibung (AfA) über 50 Jahre verteilt.
2. Notarkosten: Kosten für den Kaufvertrag und Grundbucheintragungen zählen zu den Anschaffungskosten und sind ebenfalls abschreibbar.
3. Maklerprovision: Kann vollständig als Anschaffungskosten erfasst und abgeschrieben werden.
4. Grundbuchgebühren: Kosten für die Eigentumseintragung und Grundschuld fallen unter die Anschaffungskosten.
5. Gutachtenkosten: Falls ein Wertgutachten für die Immobilie erstellt wurde, können die Kosten als Werbungskosten oder Anschaffungskosten gelten.

Tipps zur Reduzierung der Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten können schnell einen erheblichen Teil des Gesamtbudgets beim Immobilienkauf ausmachen. Mit den richtigen Strategien und einem durchdachten Vorgehen lassen sich diese Kosten jedoch in vielen Fällen reduzieren.

Wie kann man die Grunderwerbsteuer senken?

• Zubehör separat aufführen: Wenn Einbauten wie Küche, Möbel oder Carports im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden, reduziert sich die Steuerlast, da die Steuer nur auf den Kaufpreis der Immobilie erhoben wird.
• Regionale Unterschiede nutzen: In Bundesländern mit niedriger Grunderwerbsteuer wie Bayern oder Sachsen (3,5 %) sind die Nebenkosten geringer als in Bundesländern mit 6,5 % (z. B. Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg).

Wie kann man die Maklerprovision senken? Obwohl die Höhe der Maklerprovision oft festgelegt ist, gibt es Möglichkeiten, diese Kosten zu reduzieren:

• Verhandeln: Sprechen Sie mit dem Makler über die Höhe der Provision, vor allem in Regionen mit starker Konkurrenz.
• Provisionsfreie Angebote: Viele Immobilien werden mittlerweile ohne Makler angeboten, insbesondere von privaten Verkäufern.
• Selbstsuche: Verzichten Sie auf Maklerdienste und suchen Sie direkt nach Immobilien über Online-Portale oder private Netzwerke.

Staatliche Förderungen nutzen Informieren Sie sich über staatliche Zuschüsse und Förderprogramme:

• KfW-Förderprogramme: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet günstige Darlehen und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren.
• Wohnbauförderungen der Länder: Einige Bundesländer bieten zusätzliche Zuschüsse oder Steuervergünstigungen.

In vielen Kostenbereichen, wie Versicherungen, Umzugsfirmen, Finanzierungsanbietern ist es immer sinnvoll einen detaillierten Vergleich durchzuführen.