Grunddienstbarkeit im Grundbuch
Was darf Ihr Nachbar?

Was ist Grunddienstbarkeit?

Grunddienstbarkeiten sind Rechte, die einem Grundstückseigentümer über ein anderes Grundstück eingeräumt werden. Diese Rechte sind im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen und erlauben dem Berechtigten die Nutzung des fremden Grundstücks in einer bestimmten Weise, beschränken jedoch die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentümers des belasteten Grundstücks.

Ein klassisches Beispiel für eine Grunddienstbarkeit ist das Wegerecht. Hierbei erhält der Eigentümer eines Hinterliegergrundstücks das Recht, über das Grundstück eines anderen zu gehen oder zu fahren, um sein eigenes Grundstück zu erreichen.

Welche Grunddienstbarkeiten gibt es?

Es gibt einige Beispiele für Grunddienstbarkeiten:

• Das Wegerecht: Dies ist wohl eines der bekanntesten Beispiele für eine Grunddienstbarkeit. Hierbei darf der Nachbar über das dienende Grundstück gehen oder fahren, um zu seinem Haus zu gelangen. Dies ist besonders wichtig für Grundstücke, die sonst keine direkte Anbindung an eine öffentliche Straße haben.
• Das Leitungsrecht: Der Nachbar darf seine Leitungen (Strom, Abwasser, Gas, Wasser oder Telekommunikation) unter das dienende Nachbargrundstück verlegen.
• Die Bebauungsbeschränkung/ Aussichtsrecht: Als Eigentümer eines dienenden Grundstücks darf man beispielsweise keine Gebäude errichten, die höher als eine vorgegebene Anzahl von Geschossen sind, um dem Nachbarn nicht den freien Blick zu verbauen.
• Das Überbaurecht: Ein Teil des Nachbarhauses darf auf das dienende Grundstück ragen. Das Überbaurecht kann beispielsweise für Balkone, Dachüberstände oder Fundamente relevant sein.
• Baumbestandsrecht: Dies kann einem Grundstückseigentümer das Recht geben, bestimmte Bäume auf dem Nachbargrundstück zu erhalten oder zu verbieten, dass diese gefällt werden, um beispielsweise Lichtverhältnisse oder das Landschaftsbild zu bewahren.

Was sind die Voraussetzung für eine Grunddienstbarkeit?

Die Einrichtung einer Grunddienstbarkeit ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt sind.

Gemäß § 873 Absatz 1 BGB bedarf es zur Bestellung einer Grunddienstbarkeit der Einigung des Eigentümers des belasteten Grundstücks und desjenigen, zu dessen Gunsten die Dienstbarkeit bestellt wird, über die Einräumung des Rechts.

Ebenfalls nach § 873 Absatz 1 BGB muss die Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung dient der Publizität und Rechtssicherheit. Sie macht die Grunddienstbarkeit gegenüber Dritten, insbesondere gegenüber nachfolgenden Eigentümern des belasteten Grundstücks, wirksam.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, das laut “§ 1020 Schonende Ausübung” bei der Ausübung der Grunddienstbarkeit die Eigentümer des belasteten Grundstücks geschont wird. Besteht zum Beispiel ein Wegerecht, ist dieser Weg in einem sauberen Zustand zu hinterlassen.

Wann besteht das Recht auf ein Wegerecht?

Für den Fall, dass ein Grundstück so liegt, dass es keinen direkten Zugang zu öffentlichen Wegen hat, gilt das Notwegerecht. So muss man als Eigentümer des dienenden Grundstücks dem Nachbarn also erlauben, das Grundstück überqueren zu dürfen, bis es eine andere Möglichkeit gibt, das Grundstück zu betreten. Dies bedeutet also auch, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks seinen Nachbarn ungehindert den Weg überqueren lassen muss. Er darf ihm also keine Hindernisse in den Weg stellen.

Die Einrichtung eines Wegerechts gegenüber dem Nachbarn erfordert in der Regel eine gerichtliche Entscheidung oder eine Vereinbarung zwischen den beteiligten Parteien. Bei der Festlegung des Wegerechts wird auch eine Entschädigung für den Grundstückseigentümer, über dessen Land der Weg führt, festgelegt, um die Belastung durch das Wegerecht auszugleichen.

Kann die Grunddienstbarkeit widerrufen bzw. beendet werden?

Eine Grunddienstbarkeit ist grundsätzlich dauerhaft angelegt und kann nicht einfach widerrufen werden. Es gibt jedoch bestimmte Umstände, unter denen eine Aufhebung oder Beendigung möglich ist:

• Einigung zwischen den Parteien: Die einfachste Möglichkeit, eine Grunddienstbarkeit aufzuheben, ist die Einigung zwischen dem Berechtigten und dem Eigentümer des belasteten Grundstücks. Wenn beide Parteien zustimmen, kann die Grunddienstbarkeit im Grundbuch gelöscht werden (§ 875 BGB).
• Befristete Grunddienstbarkeit: Wenn eine Grunddienstbarkeit für eine bestimmte Zeitdauer bestellt wurde, erlischt sie automatisch mit dem Ablauf dieser Zeit.
• Teilung des Grundstücks: Die Teilung könnte dazu führen, dass die Dienstbarkeit nur noch für einen Teil des ursprünglichen Grundstücks sinnvoll oder notwendig ist. In solchen Fällen können die beteiligten Parteien vereinbaren, die Dienstbarkeit entsprechend anzupassen oder für bestimmte Teilflächen aufzuheben. Diese Änderungen müssen dann im Grundbuch eingetragen werden, um Rechtswirksamkeit zu erlangen.
• Verzicht: Der Berechtigte kann auf die Grunddienstbarkeit verzichten, indem er eine entsprechende Erklärung abgibt und diese im Grundbuch eingetragen wird (§ 875 BGB).

Die Löschung einer Grunddienstbarkeit erfolgt in der Regel durch einen Notar, der den entsprechenden Antrag beim Grundbuchamt eingereicht.

Was passiert mit der Grunddienstbarkeit bei Eigentümerwechsel?

Bei einem Eigentümerwechsel des belasteten oder des berechtigten Grundstücks bleibt die Grunddienstbarkeit in der Regel bestehen. Grunddienstbarkeiten sind mit dem Grundstück verbunden und nicht an die Person des Eigentümers gebunden. Das bedeutet, dass sie im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen sind und bei einem Verkauf oder einer sonstigen Übertragung des Eigentums an dem Grundstück auf den neuen Eigentümer übergehen.

Es ist wichtig, dass potenzielle Käufer eines Grundstücks sich vor dem Kauf über etwaige im Grundbuch eingetragene Belastungen, einschließlich bestehender Grunddienstbarkeiten, informieren, da diese die Nutzung des Grundstücks maßgeblich beeinflussen können.

Wurden die Grunddienstbarkeiten nicht ins Grundbuch eingetragen, sondern über einen privaten Vertrag abgeschlossen, verfallen sie bei Eigentümerwechsel.

Was kostet eine Grunddienstbarkeit?

Bei einer Grunddienstbarkeit entstehen mehrere Kosten:

1. Notarkosten
2. Eintragung ins Grundbuch
3. Entschädigungskosten an den Eigentümer des dienenden Grundstücks

Für die Beurkundung der Einigung über die Grunddienstbarkeit und die Eintragung ins Grundbuch fallen Notargebühren an. Diese richten sich nach dem Wert der Grunddienstbarkeit, der in der Regel auf der Grundlage des wirtschaftlichen Interesses des Berechtigten oder der Wertsteigerung des begünstigten Grundstücks geschätzt wird. Die Gebührenordnung für Notare (GNotKG) legt die genauen Sätze fest.

Für die Eintragung der Grunddienstbarkeit ins Grundbuch werden ebenfalls Gebühren fällig. Auch diese Kosten hängen vom Wert der Grunddienstbarkeit ab.

Der Geschäftswert ist häufig gar nicht so leicht zu ermitteln und ist vom Umfang der Dienstbarkeit abhängig. Es kann sich dabei um eine regelmäßige Zahlung oder eine Einmalzahlung handeln. Er richtet sich nach dem Nutzungsentgelt.

Beispielrechnung

Es wird eine jährliche Entschädigungszahlung von 250 € geleistet. Bei der Berechnung darf der Geschäftswert nur auf die ersten 20 Jahre der Dienstbarkeit angesetzt werden. Daraus ergibt sich: 250 x 20 = 5.000 €. Laut GNotKG ergibt sich daraus eine Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch von 38€

Mindert eine Grunddienstbarkeit den Wert einer Immobilie?

Eine Grunddienstbarkeit kann den Wert einer Immobilie beeinflussen, wobei das Ausmaß der Wertminderung von verschiedenen Faktoren abhängt. Das dienende Grundstück hat eine Wertminderung, während das herrschende Grundstück eine Wertsteigerung erfährt.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Wertminderung in die Immobilienbewertung mit einfließen zu lassen. Wir stellen die Variante nach "Erfahrungswert" anhand eines Beispiels vor.

Das dienende Grundstück ist 300 m² groß und hat einen Verkehrswert von 200.000€. Durch das Wegerecht sind 50m² von einer Wertminderung stark betroffen. Bei stark betroffenen Flächen geht man von einer Wertminderung von 30-50% aus.

Die Fläche von 50 m² hat einen Gesamtanteil von 16,6 % des Grundstücks. Es wird also bei 33.200 € des Verkehrswerts 40% abgezogen. Das Grundstück hat demnach eine Wertminderung von 13.280 €. Der neue Verkehrswert der Immobilie beträgt also 186.720€.

Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und Baulast

Grunddienstbarkeit und Baulasten sind beides rechtliche Instrumente, die die Nutzung von Grundstücken regeln können. Sie unterscheiden sich grundlegend in ihrer Natur, ihrer rechtlichen Grundlage und in ihrer Wirkungsweise, auch wenn Handlungsaufforderungen und Verpflichtungen gleich sein können.

Während die Grunddienstbarkeit ein zivilrechtliches dingliches Recht ist, das direkt an einem Grundstück besteht und bestimmte Nutzungsrechte gewährt oder einschränkt, ist die Baulast eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eingeht, um baurechtliche Anforderungen zu erfüllen oder bestimmte Nutzungsmöglichkeiten zu sichern.

Die Baulast wird auch nicht ins Grundbuch eingetragen, sondern ins Baulastenverzeichnis, das bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt wird. Die Eintragung ist öffentlich einsehbar.

Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und Nießbrauch

Die Grunddienstbarkeit wird oft mit einem Nießbrauch verwechselt. Beim Nießbrauch bekommt jedoch eine Person viel umfangreichere Rechte auf dem eigenen Grundstück als bei der Grunddienstbarkeit. Ein Beispiel hierfür ist das lebenslange Recht einer Person, ein Haus zu bewohnen oder zu vermieten und daraus die Früchte zu ziehen. Außerdem ist der Nießbrauch im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit an eine einzelne Person gebunden und kann nicht weitergegeben werden.

Auch der Nießbrauch ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird. Im Unterschied zur Grunddienstbarkeit bezieht sich der Nießbrauch auf die umfassende Nutzung des gesamten Grundstücks, nicht nur auf bestimmte, eingeschränkte Nutzungsrechte.