Seit Juni 2019
Auflassungsvormerkung
Definition, rechtliche Grundlagen und Kosten
Wer einen Immobilienkaufvertrag unterzeichnet, gilt rechtlich gesehen noch nicht als Besitzer des Hauses oder der Wohnung. Um zu verhindern, dass Verkäufer sich kurzfristig für einen anderen Kaufinteressenten entscheiden, sichert die sogenannte Auflassungsvormerkung das Kaufrecht des Käufers ab. Denn der Eigentümerwechsel ist erst vollzogen, wenn die Umschreibung im Grundbuch erfolgt. Wie die rechtlichen Grundlagen aussehen und was Sie außerdem zum Thema Auflassungsvormerkung wissen sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was ist eine Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf die Immobilie sichert. Sie wird ins Grundbuch eingetragen, sobald der Kaufvertrag der Immobilie oder des Grundstücks notariell beurkundet ist, und schützt den Käufer. Der Verkäufer kann die Immobilie nicht erneut verkaufen oder anderweitig belasten, ohne die Rechte des Käufers zu verletzen.
Gibt es einen Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Obwohl beide Begriffe im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung bei Immobilien zu tun haben, gibt es einen klaren Unterschied.
Die Auflassung ist die eigentliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie. Sie ist ein formaler Akt, der vor einem Notar stattfindet und in dem beide Parteien den Eigentumswechsel bestätigen. Die Auflassung ist also der Moment, in dem der Verkäufer offiziell zustimmt, das Eigentum an der Immobilie an den Käufer zu übertragen. Anschließend wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Die Auflassungsvormerkung hingegen ist eine Schutzmaßnahme für den Käufer, die seinen Anspruch auf das Eigentum vorläufig im Grundbuch absichert. Sie wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und vor der eigentlichen Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen.
Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiger Schritt im Immobilienkaufprozess, um den Anspruch des Käufers zu sichern. Aber was ist mit dem Wert Ihrer Immobilie? Bevor Sie als Verkäufer diesen Prozess starten, sollten Sie genau wissen, welchen Preis Ihre Immobilie auf dem Markt erzielen kann. HAUSGOLD bietet Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Makler. Erfahren Sie, wie viel Ihre Immobilie wert ist – und das ohne Kosten!
Rechtliche Grundlage der Auflassungsvormerkung
Die rechtliche Grundlage der Auflassungsvormerkung findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den Paragraphen 883 BGB und 888 BGB. Diese Vorschriften besagen, dass die Vormerkung den Käufer vor einer möglichen Veräußerung oder Belastung der Immobilie schützt, bis die Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen ist.
Warum ist eine Auflassungsvormerkung so wichtig?
Sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, wird der Käufer davor geschützt, dass der Verkäufer die Immobilie noch einmal verkauft oder mit Hypotheken oder anderen Lasten belastet. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn der Käufer schon einen Finanzierungsvertrag mit seiner Bank abgeschlossen oder seine bisherige Mietwohnung gekündigt hat.
Sollte der Verkäufer nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, aber vor dem endgültigen Eigentumsübergang insolvent werden, bleibt der Anspruch des Käufers dennoch bestehen. Die Vormerkung schützt den Käufer in diesem Fall, da er vorrangig behandelt wird und die Immobilie trotz der Insolvenz des Verkäufers übertragen werden kann.
Es gibt mehrere Gründe, warum ein Käufer von einem Verkäufer hintergangen werden kann. Um folgende Gründe zu verhindern, kann eine Auflassungsvormerkung außerdem besonders sinnvoll sein:
- Ein Dritter bietet eine höhere Summe an, sodass der Verkäufer sich umentscheidet
- Gläubiger des Noch-Eigentümers wollen auf das Objekt zugreifen
- Der bisherige Eigentümer muss Insolvenz anmelden
- Der Verkäufer belastet seine Immobilie beispielsweise noch mit einer Hypothek, sodass der neue Eigentümer die Belastung tragen muss
Eine Auflassungsvormerkung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings wird sie von den meisten Notaren und Rechtsberatern empfohlen, da sie erhebliche Vorteile und rechtlichen Schutz bietet.
Wann wird eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen?
Der Ablauf vom Kaufvertrag zur Auflassungsvormerkung kann in drei Schritte unterteilt werden.
- Abschluss des Kaufvertrags: Im notariell beglaubigten Kaufvertrag wird festgehalten, dass die Immobilie an den Käufer übergeht. Der Vertrag enthält außerdem eine sogenannte "Auflassung", die eine formelle Erklärung über den Eigentumswechsel darstellt.
- Beantragung der Auflassungsvormerkung: Die Auflassungserklärung erfolgt vor dem Notar und wird nach dem Notartermin beim Grundbuchamt eingereicht, um den Eigentumsübergang zu vollziehen.
- Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und trägt die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer vor weiteren Verfügungen über die Immobilie geschützt. Diese Eintragung erfolgt in der Regel innerhalb von zwei bis vier Wochen nach dem Notartermin, kann aber je nach Arbeitsaufkommen des Grundbuchamts variieren.
Sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, informiert der Notar sowohl den Käufer als auch den Verkäufer darüber. Der Käufer hat nun die Sicherheit, dass sein Anspruch auf die Immobilie im Grundbuch gesichert ist.
In der Regel erfolgt die Zahlung des Kaufpreises erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung. Der Notar stellt dem Käufer eine Zahlungsaufforderung aus, und der Käufer überweist den Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers oder auf ein Notaranderkonto, je nach Vereinbarung im Kaufvertrag.
Wie lange gilt eine Auflassungsvormerkung?
Eine Auflassungsvormerkung gilt grundsätzlich so lange, bis sie entweder ihren Zweck erfüllt hat oder gelöscht wird. Wie lange dies sein wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Sie bleibt so lange im Grundbuch, bis der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist. Die Eigentümerübertragung kann erst vollzogen werden, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde. In der Regel wird nach der Übertragung die Auflassungsvormerkung gelöscht. Die Löschung wird automatisch bei der Eigentumsübertragung vom Notar beim Grundbuchamt beantragt.
In seltenen Fällen, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt oder der Kaufpreis nicht bezahlt wird, kann die Auflassungsvormerkung weiterhin bestehen bleiben. Sie verliert jedoch ihren Sinn, da die Übertragung des Eigentums nicht abgeschlossen wird. In solchen Fällen muss die Vormerkung auf Antrag gelöscht werden. Hier können Verkäufer oder Käufer den Notar oder das Grundbuchamt zur Löschung beauftragen.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung
In der Praxis müssen Käufer und Verkäufer mit einigen Wochen bis Monaten rechnen, bis der Eigentümerwechsel rechtskräftig wird. Es gibt jedoch keine zeitliche Begrenzung für die Gültigkeit der Auflassungsvormerkung.
- Der offizielle Beginn des Prozesses markiert der Notartermin für die Unterzeichnung des Kaufvertrags
- Von der Beantragung der Auflassungsvormerkung bis zur Eintragung des Grundbuchamts vergehen ca. zwei bis vier Wochen
- Daraufhin stellt der Notar eine Fälligkeitsmitteilung an den Käufer aus. Die besagt, dass der Käufer nun den Kaufpreis zahlen kann. Dafür sollte mindestens eine Woche eingeplant werden.
- Der Käufer erhält eine Frist von 7-14 Tagen, um den Kaufpreis zu überweisen.
Es gibt jedoch Sonderfälle, wodurch der Prozess verlangsamt werden kann. Z.B. Wenn eine Bestätigung für die Finanzierung durch die Bank länger dauert. Auch zusätzliche Genehmigungen bei Erbengemeinschaften oder denkmalgeschützten Gebäuden können den Prozess behindern.
Wird eine Auflassungsvormerkung vererbt?
Sollte ein Käufer während der Eigentümerübertragung versterben, geht der Anspruch auf seine Erben über. Die Erben treten dann an die Stelle des Verstorbenen und können den Kaufprozess fortführen. Das bedeutet, dass sie das Recht haben, die Immobilie zu erwerben, sobald die vereinbarten Bedingungen des Kaufvertrags (z. B. Kaufpreiszahlung) erfüllt sind. Die Erbschaft müssen durch einen Erbschein oder ein Testament mit Eröffnungsprotokoll beweisen.
Falls die Erben den Kaufvertrag nicht fortsetzen möchten, haben sie in der Regel die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten, sofern dies vertraglich geregelt ist. In diesem Fall müsste die Auflassungsvormerkung gelöscht werden. Dies kann durch einen Antrag beim Grundbuchamt erfolgen, der in der Regel durch den Notar gestellt wird.
Bei einer Schenkung bewirkt eine Auflassungsvormerkung nach dem Urteil des Bundesfinanzhofes nicht, dass die Schenkung einer Immobilie bereits vollzogen worden ist. Das heißt: Wer sein Objekt beispielsweise seinen Kindern schenken möchte, muss damit rechnen, dass der tatsächliche Eigentümerwechsel auch erst mit der endgültigen Auflassung erfolgt.
Wie hoch sind die Kosten einer Auflassungsvormerkung?
Die Kosten für die Auflassungsvormerkung setzen sich aus den Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt zusammen. Diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich in der Regel nach dem Wert der Immobilie, also dem Kaufpreis.
Die Gebühren für den Notar werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Die Kosten für die Auflassungsvormerkung liegen bei etwa 0,5% des Kaufpreises. Dies umfasst die Beurkundung des Kaufvertrags und die Beantragung der Vormerkung im Grundbuch.
Zusätzlich zu den Notarkosten fallen Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch an. Auch diese Kosten sind im GNotKG geregelt. Diese betragen ebenfalls 0,5% des Kaufpreises.
Nehmen wir an, der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 300.000 Euro. Die Gesamtkosten für die Auflassungsvormerkung setzen sich dann wie folgt zusammen:
- Notarkosten (0,5 % von 300.000 Euro): 1.500 Euro
- Grundbuchkosten (0,5 % von 300.000 Euro): 1.500 Euro
In diesem Fall würden die Gesamtkosten für die Auflassungsvormerkung bei etwa 3.000 Euro liegen.
Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten für die Auflassungsvormerkung, da sie zu seinem Schutz dient. Die Kostenregelung kann jedoch im Kaufvertrag individuell vereinbart werden.
Die Kosten der Auflassungsvormerkung sind ein wichtiger Aspekt beim Immobilienkauf, doch bevor Sie überhaupt in den Verkaufsprozess einsteigen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie den genauen Wert Ihrer Immobilie kennen. Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Haus zu verkaufen, bietet Ihnen HAUSGOLD eine kostenlose Immobilienbewertung an. Lassen Sie sich von einem Experten beraten und erfahren Sie, wie viel Sie für Ihre Immobilie erzielen können – kostenlos und unverbindlich!
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.