Bodenrichtwert
Wo kann er eingesehen werden?

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher, durchschnittlicher Lagewert des Bodens von Grundstücken gleicher Nutzung.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in einer bestimmten Lage, also einer abgegrenzten Region. Die Berechnung basiert auf den Kaufpreisen der Grundstücke dieses Gebiets, welche statistisch ausgewertet werden. Die Berechnung stützt sich dabei nur auf den Grundstückspreis, nicht auf Gebäude oder Anlagen, die sich auf der Grundstücksfläche befinden.

Seine Rechtsgrundlage erhält der Bodenrichtwert aus § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Der Bodenrichtwert ist nicht nur ein Durchschnittswert, sondern reflektiert auch den Entwicklungszustand einer Region. Verschiedene Regionen weisen unterschiedliche Entwicklungsstufen auf, was sich in der Bewertung der Grundstücke niederschlägt. So kann eine Gegend, die in der Entwicklung weit fortgeschritten ist, einen höheren Bodenrichtwert aufweisen als eine weniger entwickelte Region. Dies liegt an Faktoren wie Infrastruktur, wirtschaftlicher Aktivität und der allgemeinen Nachfrage nach Grundstücken in der jeweiligen Gegend.

Regionen, in denen einheitliche Wertverhältnisse herrschen, spiegeln demnach eine Bodenrichtwertszone wider. Dabei kann es sich um einzelne Straßenzüge, ganze Ortschaften oder Regionen handeln.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Jeder Bürger kann den Bodenrichtwert für sein Grundstück in Bodenrichtwertstabellen oder Bodenrichtwertskarten einsehen. Sie können bei der zuständigen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse der zuständigen Gemeinde, dem Kataster-, Bau- oder Vermessungsamt angeschaut werden. Die Einsicht in die Bodenrichtwertstabelle steht jedem Bürger kostenlos zu. Mitgebracht werden sollten die Adresse oder die Flurstück-Kennzeichnung.

Außerdem bieten die einzelnen Bundesländer mittlerweile eine Einsicht über Internetportale an. Am häufigsten wird hierfür das länderübergreifende System BORIS-D genutzt. Auf den Richtwertskarten im Internet gibt man in der Regel Ortsname, Straße und Hausnummer oder das Flurstückskennzeichen an. Das Grundstück wird ausgewählt und der Bodenrichtwert kann abgelesen werden.

BORIS-D

BORIS-D ist ein Gemeinschaftsprojekt aller Bundesländer, welches Daten der Bodenrichtwerte zur Verfügung stellt. Boris umfasst derzeit 12 Bundesländer. Die Auswahl an Informationen ist dabei Länderabhängig. Wichtig: BORIS-D ersetzt keine amtliche Bodenrichtwertauskunft. Diese muss bei den Ländern kostenpflichtig beantragt werden. Die Daten dienen lediglich als Orientierung.

Wer ermittelt den Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Jede Gemeinde oder Stadt in Deutschland hat einen solchen Gutachterausschuss, der aus unabhängigen Sachverständigen besteht. Die Mitglieder des Gutachterausschusses sind Experten auf dem Gebiet der Immobilienbewertung und ermitteln den Bodenrichtwert auf Basis von verschiedenen Faktoren wie Lage, Infrastruktur, Bodenbeschaffenheit und Nachfrage am Markt.

Die Gutachterausschüsse sammeln und analysieren umfangreiche Daten zu Grundstücksverkäufen und -angeboten in einer bestimmten Region. Dazu gehören Informationen über Lage, Größe, Beschaffenheit und Nutzungsart der Grundstücke.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Wenn alle notwendigen Dokumente und Daten vorliegen, lässt sich der Bodenrichtwert aus dem Durchschnittswert der Kaufpreise der vergangenen Jahre für vergleichbare Grundstücke ermitteln. Da alle Notare dazu verpflichtet sind, alle Kaufverträge zu duplizieren und an den zuständigen Gutachterausschuss zu senden, liegen für diesen Zweck Kaufverträge aus dem vorangegangenen Bemessungszeitraum vor, um den Bodenrichtwert zu ermitteln. Das gängigste Verfahren zur Ermittlung des Bodenrichtwerts ist das Vergleichswertverfahren. Dabei werden die Kaufpreise herangezogen, um einen Durchschnittswert zu ermitteln.

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Neben den Kaufpreisen der Grundstücke fließen diverse Faktoren in die Bestimmung des Bodenrichtwerts. Dazu zählen zum Beispiel:

• die allgemeinen Eigenschaften des Bauplatzes,
• die Lage des betreffenden Grundstücks,
• die Art der Bepflanzung und des Baumbestands,
• der Erschließungsgrad (Rohbauland, Bauerwartungsland, baureifes Land, Land-und Forstwirtschaftliche Fläche)
• die Bebauungsmöglichkeiten, also die Bebaubarkeit des Grundstücks,
• etwaige Umwelteinflüsse
• die Bodenbeschaffenheit
• die Infrastruktur in der Umgebung

Die Lage eines Grundstücks ist, wie auch bei der Immobilienbewertung, ein entscheidender Faktor. Ein Grundstück in einer attraktiven und gut erschlossenen Lage, zum Beispiel in der Nähe von Stadtzentren, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder öffentlichen Verkehrsmitteln, wird in der Regel einen höheren Bodenrichtwert haben. Dazu zählt auch die Qualität der Infrastruktur in der Umgebung eines Grundstücks. Dazu gehören Faktoren wie Straßenanbindung, Verfügbarkeit von Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Gas), Internetzugang und öffentliche Einrichtungen.

Wann wird der Bodenrichtwert genutzt?

Der Bodenrichtwert wird in verschiedenen Situationen genutzt:

• Ermittlung des Verkaufspreis
• Besteuerung der Immobilie
• Stadtplanung-und Entwicklung
• Marktbeobachtung und Datenanalyse

Der Bodenrichtwert wird somit in verschiedenen Bereichen der Immobilienbranche und der öffentlichen Verwaltung genutzt, um den Wert von Grundstücken und Immobilien zu bestimmen und als Entscheidungsgrundlage zu dienen.

Bodenrichtwerte sollen für Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen und helfen sowohl bei der Erfassung der Immobilienpreisentwicklung insgesamt als auch bei der Verkehrswertermittlung sowie der steuerlichen Bewertung. Die Erfassung des Bodenrichtwerts trägt dazu bei, eine realistische und faire Bewertung von Grundstücken zu gewährleisten, die sowohl für individuelle Eigentümer als auch für den gesamten Immobilienmarkt von Nutzen ist. Durch diese differenzierte Betrachtung können Investoren und Eigentümer fundiertere Entscheidungen treffen, die auf einem tiefgreifenden Verständnis des lokalen Marktes basieren.

Ermittlung des Verkaufspreises anhand des Bodenrichtwerts

Für die Berechnung des Bodenwerts wird der Bodenrichtwert mit einbezogen. Bodenrichtwert (€/m²) x Grundstücksfläche (m²)= Bodenwert. Für unbebaute Grundstücke ist der Bodenrichtwert für die Grundstücksbewertung gut geeignet. Handelt es sich um einen Grundstücksverkauf, kann der Bodenrichtwert genutzt werden. Bei Grundstücken mit Gebäuden oder anderen Anlagen fließen weitere Faktoren in die Berechnung.

Daher spielt der Bodenrichtwert beim Hausverkauf eine geringere Rolle. Um einen aussagekräftigen Verkaufspreis für einen Hausverkauf zu berechnen, sollte eine professionelle Hausbewertung durchgeführt werden, welche alle entscheidenden Faktoren abbildet.

Nichts desto trotz hat der Grundstückspreis Einfluss auf den Kaufpreis. Steht ein renovierungsbedürftiges oder gar abrissreifes Haus auf einem Grundstück mit hohem Bodenwert, kann dieser die schlechte Bausubstanz des Gebäudes durchaus ausgleichen. Und umgekehrt, wenn ein hochwertiges Gebäude in einer Gegend mit niedrigem Bodenrichtwert steht? Dann ist es schwieriger, dass das Gebäude den niedrigen Bodenwert kompensiert.

Bodenrichtwert in Zusammenhang mit Besteuerung von Grundstücken

Der Bodenrichtwert wird auch für steuerliche Zwecke genutzt, insbesondere im Zusammenhang mit der Berechnung von Grunderwerbssteuer, Erbschaftssteuer oder der Ermittlung von Grundbesitzwerten für die Grundsteuer. Er ist ein wichtiger Faktor bei der Bestimmung der steuerlichen Verpflichtungen in Bezug auf Grundstücke und Immobilien.

In der Grundsteuererklärung in Baden-Württemberg muss der Bodenrichtwert angegeben werden. In den Bundesländern Hamburg und Bayern hingegen spielt er keine Rolle. In allen weiteren Bundesländern wird er automatisch hinzugezogen.

Bodenrichtwerttabellen für Deutsche Bundesländer im Überblick

Bodenrichtwerte für Berlin Die Bodenrichtwerte für Berlin werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin zusammengestellt. Die Onlineabfrage der Bodenrichtwerte aller Jahrgänge seit 1995 bis heute ist kostenfrei. Durch die Eingabe der Lageangabe eines Grundstücks erhalten Sie die Möglichkeit, sich den Kartenausschnitt mit dem entsprechenden Bodenrichtwert online am Bildschirm anzusehen und bei Bedarf als PDF-Dokument auszudrucken. Link zu Bodenrichtwerte Berlin

Bodenrichtwerte für Frankfurt am Main Alle Werte sind kostenlos abrufbar für Hessen und Frankfurt am Main. Die Darstellung ist flurstückgenau und es können zusätzliche Ebenen eingeschaltet werden (z.B. Luftbilder). Es kann genau ermittelt werden, in welcher Bodenrichtwertzone sich eine Adresse/Anschrift befindet. Link zu Bodenrichtwerte Hessen

Bodenrichtwerte für Hamburg BORIS.HH ist die interaktive Bodenrichtwertkarte von Hamburg. Sie stellt Bodenrichtwerte für das gesamte Stadtgebiet und zu allen verfügbaren Stichtagen dar. In der Anwendung ist auch eine Umrechnung auf die individuellen Grundstücksverhältnisse möglich. Link zu Bodenrichtwerte Hamburg

Bodenrichtwerte für Köln und NRW Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln kümmert sich um die Verkehrswerte von unbebauten und bebauten Grundstücken im Stadtgebiet. Die Bodenrichtwerte und andere erforderliche Daten für Wertermittlung werden jährlich ermittelt. Die Richtwerte werden wie in anderen Städten auch für Vergleiche, Bewertungen und mehr Transparenz im Immobilienmarkt erhoben. Das Online-Tool steht kostenlos für Köln und für NRW zur Verfügung. Link zu Bodenrichtwerte Köln und NRW

Bodenrichtwerte für München In München können Bodenrichtwerte nur gegen Gebühr abgerufen werden. Alle zwei Jahre veröffentlicht der Gutachterausschuss die aktuellen WeBodenrichtwerterte. Eine Einzelauskunft kostet 30 Euro. Link zu bodenrichtwerte.muenchen.de Bodenrichtwerte für Stuttgart.

Bodenrichtwert Stuttgart Die Bodenrichtwerte in Stuttgart werden jährlich zum Stichtag 31. Dezember erhoben. Basis sind die in der Kaufpreissammlung geführten Kauffälle unbebauter Grundstücke sowie Erfahrungen auf dem Grundstücksmarkt. Die jeweils aktuelle Karte für die Bodenpreise in Stuttgart wird kostenlos zur Verfügung gestellt. Auskunft über ältere Bodenrichtwerte sind allerdings kostenpflichtig. Link zu Bodenrichtwerte Stuttgart.

Weitere Portale für den Bodenrichtwert

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.