Seit Juni 2019
Bauzinsen in Deutschland
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?
Die aktuellen Bauzinsen in Deutschland bewegen sich im Januar 2025 für zehnjährige Darlehen um etwa 3,11 %. Experten prognostizieren für das erste Halbjahr 2025 eine Seitwärtsbewegung der Zinsen, mit möglichen Schwankungen zwischen 3 % und 3,5 %. Diese Entwicklung beeinflusst die Finanzierungskosten für Bauherren und Immobilienkäufer erheblich.
Aktuelle Bauzinsen
Januar 2025: Im Januar 2025 liegen die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen je nach Anbieter und individuellen Voraussetzungen zwischen etwa 3,08 % und 4,0 %. Beispielsweise gibt Dr. Klein einen effektiven Topzins ab 3,08 % an, während Finanztip die aktuellen Bauzinsen meist zwischen 3,6 % und 4,0 % sieht. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat zuletzt im Dezember 2024 den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte gesenkt, wodurch der zentrale Einlagezins nun bei 3,0 % liegt. Diese Zinssenkung zielt darauf ab, die Konjunktur zu unterstützen und die Inflation auf das angestrebte Ziel von 2 % zu bringen.
Wie hoch sind die Bauzinsen mit unterschiedlicher Sollzinsbindung?
Die aktuellen Bauzinsen variieren je nach gewählter Sollzinsbindung. Im Januar 2025 ergeben sich folgende durchschnittliche Zinssätze:
| Sollzinsbindung | Durchschnittlicher Zinssatz |
|---|---|
| 5 Jahre | 3,18% |
| 10 Jahre | 3,15% |
| 15 Jahre | 3,26% |
| 20 Jahre | 3,55% |
| 30 Jahre | 3,59% |
Hinweis: Die Zinssätze können je nach Anbieter und individuellen Voraussetzungen variieren.
Die Bauzinsen können je nach Anbieter und individuellen Voraussetzungen variieren.
Aktuelle Bauzinsen anhand eines Beispiels
Bei einer Nettodarlehenssumme bei einer Baufinanzierung von 350.000 € variieren die monatlichen Raten und die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist je nach gewählter Sollzinsbindung und anfänglicher Tilgungsrate. Die folgenden Tabellen geben einen Überblick über die monatlichen Raten und die verbleibende Restschuld für verschiedene Sollzinsbindungen bei einer anfänglichen Tilgung von 2 %.
Annahmen:
- Darlehensbetrag: 350.000 €
- Anfängliche Tilgung: 2 %
- Zinssätze entsprechend der gewählten Sollzinsbindung
| Sollzinsbindung | Zinssatz | Monatliche Rate | Restschuld am Ende der Zinsbindung |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,18% | 1,365 € | 312.566 € |
| 10 Jahre | 3,15% | 1.362,50 € | 273.451 € |
| 15 Jahre | 3,26 % | 1.386 € | 225.789 € |
| 20 Jahre | 3,55 % | 1.537,50 € | 160.789 € |
| 30 Jahre | 3,59 % | 1.539,50 € | 0 € |
Hinweis: Die Zinssätze sind beispielhaft und können je nach Anbieter und individueller Bonität variieren.
Eine höhere anfängliche Tilgung führt zu einer schnelleren Reduzierung der Restschuld und somit zu geringeren Gesamtkosten über die Laufzeit des Darlehens. Es ist ratsam, verschiedene Szenarien durchzurechnen und Angebote von unterschiedlichen Banken einzuholen, um die für Sie optimale Finanzierung zu finden.
Wie berechne ich meine Bauzinsen?
Sollzinssatz, die anfängliche Tilgungsrate und die Laufzeit des Darlehens. Hier ist ein aktuelles Beispiel, das die Berechnung veranschaulicht:
Beispiel:
- Darlehensbetrag: 350.000 €
- Sollzinssatz: 3,15 % p.a.
- Anfängliche Tilgung: 2 % p.a.
- Zinsbindungsfrist: 10 Jahre
Berechnung der monatlichen Rate:
- Zinsanteil pro Jahr: 350.000 € × 3,15 % = 11.025 €
- Tilgungsanteil pro Jahr: 350.000 € × 2 % = 7.000 €
- Gesamtbelastung pro Jahr: 11.025 € (Zinsen) + 7.000 € (Tilgung) = 18.025 €
- Monatliche Rate: 18.025 € ÷ 12 = 1.502,08 €
Die monatliche Rate beträgt somit ca. 1.502,08 €.
Was sind Bauzinsen?
Bauzinsen sind das Entgelt, das Sie für die Baufinanzierung an die Bausparkasse oder die Bank bezahlen. Sie werden in Prozent angegeben. Die Bauzinsen bestimmen:
- die Höhe der monatlichen Rate,
- die Laufzeit der Baufinanzierung und
- die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung.
Die Höhe der Bauzinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die allgemeine Zinsentwicklung am Kapitalmarkt, die Bonität des Kreditnehmers und die Konditionen des gewählten Darlehens. Aktuell liegen die Bauzinsen im Januar 2025 meist zwischen 3,6 und 4,0 Prozent.
Es ist ratsam, die aktuellen Bauzinsen regelmäßig zu beobachten und verschiedene Angebote zu vergleichen, um die für Sie besten Konditionen zu finden. Fachkundige Beratung kann dabei unterstützen, eine nachhaltige und passende Baufinanzierung zu gestalten.
Was ist der Unterschied zwischen Bauzinsen und Hypothekenzinsen?
Der Hauptunterschied zwischen Bauzinsen und Hypothekenzinsen liegt in ihrem Verwendungszweck und ihrer Definition innerhalb der Baufinanzierung. Bauzinsen bezeichnen allgemein die Zinssätze, die für die Finanzierung von Bauvorhaben oder Immobilienkauf gelten. Sie umfassen somit sämtliche Zinsen, die in diesem Zusammenhang anfallen können, unabhängig von der Art des Darlehens.
Hypothekenzinsen hingegen beziehen sich speziell auf die Zinsen, die für ein Hypothekendarlehen gezahlt werden – ein Darlehen, das durch eine Grundschuld oder Hypothek auf die Immobilie abgesichert ist. Während Bauzinsen also ein breiter gefasster Begriff sind und verschiedene Finanzierungsformen einschließen können, sind Hypothekenzinsen an eine Grundbuchabsicherung gebunden. Darüber hinaus können Bauzinsen bei variablen Finanzierungsmodellen schwanken, während Hypothekenzinsen in der Regel durch eine langfristige Zinsbindung stabiler sind.
Was hat Auswirkung auf die Höhe der Bauzinsen?
Die Höhe der Bauzinsen wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, die sowohl von allgemeinen Marktbedingungen als auch von individuellen Merkmalen des Kreditnehmers und der zu finanzierenden Immobilie abhängen. Die wichtigsten Einflussfaktoren sind:
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen als Einflussfaktor
Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB):
Der Leitzins bestimmt die Konditionen, zu denen sich Banken Geld leihen können. Eine Senkung des Leitzinses kann zu niedrigeren Bauzinsen führen, während eine Erhöhung tendenziell steigende Bauzinsen zur Folge hat. Allerdings beeinflusst der Leitzins die Höhe der Bauzinsen in Deutschland nur indirekt. Während der EZB-Leitzins die Konditionen für kurzfristige Geldgeschäfte zwischen Banken bestimmt, orientieren sich Bauzinsen an den langfristigen Kapitalmarktzinsen, insbesondere an den Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen.
Renditen von Staatsanleihen
Die Zinsen für Baufinanzierungen orientieren sich oft an den Renditen von Staatsanleihen, insbesondere an deutschen Bundesanleihen. Steigen die Renditen dieser Anleihen, ziehen die Bauzinsen häufig nach. Man spricht auch von der Bonität eines Landes. Eine hohe Bonität signalisiert finanzielle Stabilität und Zuverlässigkeit, was dazu führt, dass Anleger vermehrt in die Staatsanleihen dieses Landes investieren. Diese erhöhte Nachfrage senkt die Renditen dieser Anleihen. Da Banken ihre Baufinanzierungen häufig über Pfandbriefe refinanzieren, deren Zinssätze sich an den Renditen von Staatsanleihen orientieren, resultieren niedrigere Anleiherenditen in günstigeren Refinanzierungskosten für die Banken. Diese Ersparnisse können sie in Form niedrigerer Bauzinsen an die Kreditnehmer weitergeben.
Zusammengefasst bedeutet dies: Eine starke Bonität eines Staates führt zu niedrigeren Zinsen für Staatsanleihen, was wiederum zu niedrigeren Zinsen für Pfandbriefe und schließlich zu günstigeren Bauzinsen für Verbraucher führt.
Individuelle Faktoren des Kreditnehmers
Eigenkapitalanteil:
Ein höherer Eigenkapitaleinsatz reduziert das Risiko für die Bank, was oft zu günstigeren Zinssätzen führt. Empfohlen wird, mindestens 20 % des Kaufpreises sowie die Nebenkosten selbst einzubringen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung, verfügt in der Regel über höhere Zinssätze. Damit diese überhaupt genehmigt wird, muss der Kreditnehmer über ein hohes und sicheres Einkommen verfügen.
Bonität und Beschäftigungsverhältnis:
Eine stabile finanzielle Situation und ein sicheres Einkommen erhöhen die Kreditwürdigkeit. Angestellte und Beamte haben oft bessere Chancen auf günstige Zinsen, während Selbstständige oder Freiberufler möglicherweise höhere Zinsen zahlen oder zusätzliche Sicherheiten vorweisen müssen.
Objektbezogene Faktoren
Beleihungswert der Immobilie
Der von der Bank ermittelte Wert der Immobilie beeinflusst, wie viel finanziert werden kann und zu welchen Konditionen. Ein niedriger Beleihungsauslauf (Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert) kann zu besseren Zinsen führen.
Zustand und Alter der Immobilie
Neubauten oder sanierte Objekte weisen in der Regel einen höheren Wert und einen geringeren Instandhaltungsaufwand auf. Dies kann zu besseren Finanzierungskonditionen führen. Ältere oder sanierungsbedürftige Immobilien könnten hingegen höhere Zinsen nach sich ziehen, da sie potenziell höhere Risiken für die Bank bergen.
Nutzungsart der Immobilie
Die geplante Nutzung der Immobilie spielt ebenfalls eine Rolle. Selbstgenutzte Objekte werden oft als weniger riskant eingestuft als vermietete Immobilien oder Ferienhäuser (Renditeimmobilien), was sich in günstigeren Zinsen widerspiegeln kann.
Finanzierung als Faktor auf die Höhe der Bauzinsen
Dies ist die gängigste Form der Baufinanzierung. Hierbei bleibt die monatliche Rate während der Zinsbindungsfrist konstant und setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Die Zinshöhe hängt von Faktoren wie der Sollzinsbindung, dem Eigenkapitalanteil und der Bonität des Kreditnehmers ab.
Volltilgerdarlehen
Bei dieser Variante wird das Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt. Aufgrund der höheren Tilgungsrate bieten Banken hierfür oft günstigere Zinssätze an, da das Ausfallrisiko geringer ist.
Diese Finanzierungsform ermöglicht es, sich aktuelle Zinssätze für eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu sichern. Dies ist besonders in Phasen steigender Zinsen attraktiv, kann jedoch mit Zinsaufschlägen verbunden sein.
Zinsbindungsfrist
Die Länge der Zinsbindungsfrist beeinflusst den Zinssatz direkt. Längere Bindungsfristen bieten zwar Planungssicherheit, sind jedoch meist mit höheren Zinssätzen verbunden. Kürzere Fristen können günstigere Zinsen bieten, bergen jedoch das Risiko von Zinserhöhungen bei Anschlussfinanzierungen.
Welche Auswirkungen hat der Leitzins auf meine laufende Baufinanzierung?
Ob und in welchem Umfang der Leitzins Auswirkungen auf Ihre Bauzinsen hat, hängt von dem vereinbarten Zinssatz ab.
Bei einer Baufinanzierung mit fest vereinbarten Zinssatz bleibt der Zinssatz während der gesamten Zinsbindungsfrist konstant. Änderungen des EZB-Leitzinses haben in diesem Zeitraum keinen direkten Einfluss auf Ihre monatlichen Raten oder die Gesamtkosten des Darlehens. Erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, bei der Anschlussfinanzierung, können sich veränderte Marktbedingungen und damit auch ein veränderter Leitzins auf die neuen Konditionen auswirken.
Bei variabel verzinsten Baufinanzierungen wird der Zinssatz regelmäßig an die aktuellen Marktbedingungen angepasst. Hier können Änderungen des EZB-Leitzinses zeitnah Auswirkungen auf Ihre monatlichen Raten haben. Eine Erhöhung des Leitzinses kann zu steigenden Zinsen und damit höheren monatlichen Belastungen führen, während eine Senkung des Leitzinses potenziell zu niedrigeren Raten führt.
Auch wenn Ihre Baufinanzierung einen festen Zinssatz hat, können Änderungen des EZB-Leitzinses indirekte Auswirkungen haben. Ein steigender Leitzins kann beispielsweise zu höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung führen.
Wie hoch sind die Bauzinsen bei der Anschlussfinanzierung?
Bei der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Verfügung, die sich auf die Höhe des Bauzinses auswirken können. Zwei gängige Methoden sind das Forward-Darlehen und die Umschuldung.
Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, sich bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung die derzeitigen Zinssätze für die zukünftige Anschlussfinanzierung zu sichern. Dies bietet Planungssicherheit, insbesondere wenn mit steigenden Zinsen gerechnet wird. Allerdings erheben Banken für diese frühzeitige Zinssicherung oft einen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz, der je nach Vorlaufzeit variieren kann. Beispielsweise können bei einer Vorlaufzeit von 24 Monaten Aufschläge von etwa 0,14 Prozentpunkten anfallen
Umschuldung
Bei einer Umschuldung wechseln Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zu einer anderen Bank, die Ihnen günstigere Konditionen bietet. Dies erfordert einen gewissen Aufwand, da eine erneute Bonitätsprüfung und die Übertragung der Grundschuld notwendig sind. Die Kosten für die Umschreibung der Grundschuld sollten dabei berücksichtigt werden. Eine Umschuldung kann jedoch zu erheblichen Zinsersparnissen führen, insbesondere wenn der neue Anbieter bessere Konditionen als Ihre bisherige Bank bietet.
Prognose - Wann fallen die Bauzinsen
Eine richtige Antwort darauf gibt es nicht. Experten prognostizieren im ersten Halbjahr 2025 eine Fortsetzung der Seitwärtsbewegung der Bauzinsen. Florian Pfaffinger von Dr. Klein erwartet Zinssätze zwischen 3 % und 3,5 %, mit der Möglichkeit, dass sie punktuell unter 3 % fallen könnten.
Die Vorhersagen für das zweite Halbjahr 2025 sind unsicherer. Faktoren wie geopolitische Spannungen, wirtschaftliche Entwicklungen und Entscheidungen der EZB könnten die Zinsentwicklung beeinflussen. Einige Experten halten einen leichten Anstieg der Bauzinsen für möglich, während andere von einer Stabilisierung oder sogar einem leichten Rückgang ausgehen. Demnach bleibt alles offen.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.